ECLI:NL:RBOVE:2022:3354

• Datum uitspraak: 10 november 2022
• Publicatiedatum: 15 november 2022
• Zaaknummer: 10149242 \ CV EXPL 22-2345
• Instantie: Rechtbank Overijssel
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: A. Smedes
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontruiming huurwoning na tekortkomingen in onderhoud door huurder

In deze zaak heeft de Rechtbank Overijssel, zittingsplaats Almelo, op 10 november 2022 uitspraak gedaan in een kort geding tussen Woningstichting Sint Joseph en Stadsbank Oost Nederland, in hoedanigheid van bewindvoerder over de onderbewindgestelde. Sint Joseph vorderde ontruiming van een huurwoning die door de onderbewindgestelde werd gehuurd, omdat deze niet voldeed aan de onderhoudseisen van de tuin. De onderbewindgestelde had eerder een vonnis ontvangen waarin hij werd verplicht om de tuin voor 9 september 2022 in goede staat te brengen, maar hij had hieraan geen gehoor gegeven. Ondanks meerdere afspraken en een takenlijst die was opgesteld, bleef de tuin in slechte staat, wat leidde tot overlast voor de buren.

De voorzieningenrechter oordeelde dat Sint Joseph voldoende spoedeisend belang had bij de ontruiming, gezien de eerdere ontbinding van de huurovereenkomst en het niet nakomen van de onderhoudsverplichtingen door de onderbewindgestelde. De rechter wees de vordering tot ontruiming toe, maar verlengde de termijn voor ontruiming naar een maand, zodat de Stadsbank en de onderbewindgestelde de tijd kregen om een alternatieve woonruimte te vinden. De Stadsbank werd ook veroordeeld in de proceskosten van Sint Joseph, die in totaal op € 751,03 werden begroot, plus nakosten van € 124,00. Het vonnis werd uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

Uitspraak

RECHTBANK OVERIJSSEL

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Almelo

Zaaknummer : 10149242 \ CV EXPL 22-2345

Vonnis in kort geding van 10 november 2022

in de zaak van

de stichting
WONINGSTICHTING SINT JOSEPH ,
gevestigd en kantoorhoudende te Almelo,

eisende partij, hierna te noemen Sint Joseph,

gemachtigde: mr. Lek van Deurwaarderskantoor Wigger Van het Laar,

tegen

de publiekrechtelijke rechtspersoon
STADSBANK OOST NEDERLAND ,

in hoedanigheid van bewindvoerder over de toekomstige goederen van
[de onderbewindgestelde] ,
gevestigd en kantoorhoudende te Enschede respectievelijk wonende te [woonplaats] ,

gedaagde partij, hierna te noemen de Stadsbank respectievelijk [de onderbewindgestelde] ,

verschenen in de persoon van de bewindvoerder, [B] .

1. De procedure

Op 19 oktober 2022 heeft Sint Joseph de dagvaarding met producties aan de Stadsbank laten betekenen. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 27 oktober 2022. Namens Sint Joseph is mevrouw [A] verschenen, bijgestaan door de gemachtigde mr. Lek. Namens de Stadsbank is mevrouw [B] , bewindvoerder van [de onderbewindgestelde] , verschenen. [de onderbewindgestelde] was er niet. Sint Joseph heeft tijdens de zitting een aantal foto’s overgelegd die op 27 oktober 2022, voorafgaand aan deze zitting, zijn gemaakt. Van de zitting heeft de griffier aantekeningen gemaakt. Het vonnis wordt vandaag uitgesproken.

2. De samenvatting: waar de zaak over gaat

2.1.

[de onderbewindgestelde] huurt van Sint Joseph een woning met een voor- en een achtertuin. De tuin wordt niet goed onderhouden. Ook laat [de onderbewindgestelde] zijn beide honden in de tuin poepen. De hondenpoep wordt niet opgeruimd met als gevolg dat de buren stankoverlast ervaren. In een eerdere (bodem)procedure is heeft de kantonrechter bij vonnis van 30 augustus 2022 de huurovereenkomst ontbonden voor zover de tuin niet uiterlijk op 9 september 2022 in goede onderhoudstoestand was gebracht. [de onderbewindgestelde] heeft onvoldoende gehoor gegeven aan de inhoud van het vonnis. Ook nadat [de onderbewindgestelde] en Sint Joseph samen afspraken hebben gemaakt, vastgelegd in een takenlijst voor [de onderbewindgestelde] , is hij niet overgegaan tot het nakomen van de afspraken. In dit kort geding vordert Sint Joseph ontruiming. De voorzieningenrechter wijst de vordering toe. De motivering van haar beslissing volgt hieronder.

3. De feiten

3.1.

[de onderbewindgestelde] huurt met ingang van 27 juni 2019 voor onbepaalde tijd een woning met aanhorigheden (tuin) aan [het adres] te [woonplaats] (hierna: de woning) van Sint Joseph.

3.2.

Op de huurovereenkomst zijn de algemene huurvoorwaarden van Sint Joseph van toepassing. Voor zover van belang staat in artikel 8.1. onder a:
‘(…)
De huurder gebruikt het gehuurde zoals het een goed huurder betaamt. Hieronder wordt onder meer verstaan dat (het) de huurder: a. de eventueel tot de woning behorende voor- en achtertuin gebruikt en onderhoudt als siertuin. De huurder gebruikt deze niet voor opslag en/of stalling van caravans, auto’s, handelswaren, afval, gevaarlijke of milieubelastende zaken of andere zaken van welke aard dan ook. Onder een goed onderhouden tuin wordt tenminste verstaan: - regelmatig maaien van het gras; - regelmatig verwijderen van onkruid en/of dode beplantingen in de tuin, opritten, toegangspaden en terrassen; - regelmatig snoeien van heggen, hagen en opschietende bomen; (…) - het vrijhouden van de tuin van afval en puin; (…)’.

3.3.

Op 16 augustus 2022 is de Stadsbank als bewindvoerder van [de onderbewindgestelde] gedagvaard wegens het niet onderhouden van de tuin.

3.4.

Bij vonnis van 30 augustus 2022 (zaaknummer 10055100 CV EXPL 22-1877) is de huurovereenkomst tussen Sint Joseph en [de onderbewindgestelde] ontbonden voor zover de tuin niet uiterlijk 9 september 2022 in goede onderhoudstoestand is gebracht.

3.5.

Het vonnis is op 8 september 2022 betekend.

3.6.

Op 12 september 2022 heeft Sint Joseph de tuin van [de onderbewindgestelde] gecontroleerd. De tuin was niet onderhouden. Partijen hebben afgesproken dat ze gezamenlijk op
29 september 2022 de tuin zouden doorlopen, om [de onderbewindgestelde] te voorzien van instructies. Deze afspraak heeft geleid tot een door Sint Joseph en [de onderbewindgestelde] ondertekende ‘takenlijst’, waarin staat opgenomen welke werkzaamheden [de onderbewindgestelde] moet verrichten. Voor zover van belang staan in deze lijst de volgende werkzaamheden opgenomen:
‘(…)
1. Voortuin grasmaaien en kort houden 2. Voortuin al het onkruid weg, ook langs het hekwerk bij de stoep en langs de woning. 3. Voortuin alle rommel weg. Dus verkeersbord en worteldoek afsnijden. 4. Hondenpoep altijd weg in de tuin. 5. Oud tuinafval weg  coniferen in de hoek achtertuin. 6. Achtertuin al het onkruid weg. 7. Achtertuin al het restafval weggooien of in de schuur. Tuinmeubels mogen blijven. Containers ook. (…)

Een kopie hiervan wordt met de bewindvoerder van [de onderbewindgestelde] (Stadsbank Oost Nederland) gedeeld. Dit is van tevoren met de bewindvoerder afgesproken. (…)’.

Voor het uitvoeren van deze werkzaamheden kreeg [de onderbewindgestelde] de tijd tot en met
9 oktober 2022.

3.7.

Na controle van de tuin op 10 oktober 2022 bleek dat [de onderbewindgestelde] , behalve het snoeien van de coniferen, geen van de werkzaamheden op de takenlijst heeft uitgevoerd. Eveneens op 10 oktober 2022 heeft Sint Joseph bij brief, onder verwijzing naar het vonnis van 30 augustus 2022, de Stadsbank als bewindvoerder van [de onderbewindgestelde] verzocht om de woning te verlaten. Voor zover van belang staat in deze brief:
‘(…)
De huurovereenkomst is, nu er niet aan de voorwaardelijke ontbindingsvoorwaarden is voldaan, ontbonden, zoals door de kantonrechter uitgesproken in zijn vonnis. Ik verzoek u, in uw hoedanigheid van bewindvoerder over het (toekomstige) vermogen van de heer [de onderbewindgestelde] , mijn binnen 2 dagen na heden (uiterlijk woensdag 12 oktober 2022) te laten weten of uw cliënt bereid is de woning vrijwillig met al zijn spullen te verlaten en de sleutels in te leveren bij de woningstichting. (…)’.

3.8.

[de onderbewindgestelde] heeft aan de Stadsbank laten weten dat hij de woning niet zal verlaten.

4. Het geschil

De vordering 4.1. Sint Joseph vordert -samengevat- bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad om de Stadsbank in haar hoedanigheid van bewindvoerder te veroordelen om binnen drie dagen na betekening van dit vonnis de woning aan [het adres] te [woonplaats] te ontruimen en te verlaten, en ter vrije beschikking van Sint Joseph te stellen en te laten, met veroordeling van de Stadsbank in hoedanigheid van bewindvoerder in de proces- en nakosten van dit geding.

4.2.

Ter onderbouwing van haar vordering verwijst Sint Joseph naar het vonnis van de kantonrechter van 30 augustus 2022. De Stadsbank is in haar hoedanigheid van bewindvoerder van [de onderbewindgestelde] veroordeeld om voor 9 september 2022 de tuin te onderhouden, bij gebreke waarvan de huurovereenkomst werd ontbonden. Ondanks dat de tuin op 9 september 2022 niet was onderhouden, zijn er nadien nog meerdere gesprekken geweest met [de onderbewindgestelde] . Ook is er een zogeheten takenlijst ingevuld en ondertekend, waarin precies staat wat [de onderbewindgestelde] aan onderhoud moet doen. [de onderbewindgestelde] kreeg de tijd tot en met
9 oktober 2022. Op 10 oktober 2022 bleek dat [de onderbewindgestelde] zich niet aan de gemaakte afspraken heeft gehouden. Voor Sint Joseph is de maat vol.

Het verweer

4.3.

De Stadsbank heeft niet betwist dat de tuin van [de onderbewindgestelde] niet goed onderhouden is. [de onderbewindgestelde] heeft ook tegen de bewindvoerder gezegd dat hij de taken zoals omschreven in de takenlijst van 29 september 2022 zou uitvoeren. Er is geld naar [de onderbewindgestelde] overgemaakt voor het kopen van tuingereedschap. [de onderbewindgestelde] heeft er geen uitvoering aan gegeven.

De Stadsbank vindt het jammer dat [de onderbewindgestelde] niet naar deze mondelinge behandeling is gekomen. De Stadsbank krijgt lastig contact met hem.

4.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

5. De beoordeling

Spoedeisend belang

5.1.

Gelet op de aard van de vorderingen heeft Sint Joseph voldoende spoedeisend belang. Nadat de kantonrechter een vonnis heeft gewezen met daarin een voorwaardelijke ontbinding van de huurovereenkomst heeft [de onderbewindgestelde] zich niet aan de voorwaarde gehouden. Van Sint Joseph kan niet langer worden gevergd dat de overeenkomst voortduurt. Dit betekent dat Sint Joseph ontvankelijk is in haar vorderingen.

Ontruiming 5.2. Nu een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een ingrijpende en meestal onomkeerbare maatregel is, kan de vordering tot ontruiming slechts worden toegewezen als het zeer waarschijnlijk is dat in de bodemprocedure zal worden geoordeeld dat de huurovereenkomst zal worden ontbonden en de ontruiming zal worden toegewezen, terwijl bovendien sprake moet zijn van een zodanige ernstige tekortkoming dat de beslissing in de bodemprocedure niet kan worden afgewacht.

5.3.

In de reeds eerder aanhangig gemaakte zaak is bij vonnis van 30 augustus 2022 de huurovereenkomst ontbonden voor zover de tuin niet uiterlijk 9 september 2022 in goede onderhoudstoestand was gebracht. Dat is niet gebeurd. Sint Joseph heeft [de onderbewindgestelde] daarna nog een keer in de gelegenheid gesteld om aan de inhoud van het vonnis van 30 augustus 2022 te voldoen. Partijen hebben namelijk op 29 september 2022 nader gepreciseerd waar de tuin qua onderhoud aan moesten voldoen. Daarvoor is in samenspraak met elkaar een takenlijst opgesteld en ondertekend. Het was voor [de onderbewindgestelde] voldoende duidelijk waar hij aan moest voldoen en dat dit voor 9 oktober 2022 moest gebeuren. Uit de door Sint Joseph overgelegde foto’s blijkt dat de gemaakte afspraken niet zijn nagekomen. Er ligt nog steeds hondenpoep op de tuinmeubelen en op het terras. Ook aan de andere afspraken ten aanzien van het tuinonderhoud heeft [de onderbewindgestelde] zich niet gehouden.

5.4.

Aangezien de ontbindende voorwaarde uit het vonnis van 30 augustus 2022 is ingetreden, is de huurovereenkomst met [de onderbewindgestelde] inmiddels ontbonden. Dat betekent dat [de onderbewindgestelde] op dit moment zonder recht of titel in de woning zit. Dat is onrechtmatig. De kantonrechter wijst daarom de door Sint Joseph gevorderde ontruiming toe.

Termijn ontruiming 5.5. Sint Joseph vordert de woning binnen drie dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen. De kantonrechter overweegt dat, hoewel de ontruiming van de woning niet afhangt van het vinden van andere woonruimte, de termijn wordt verlengd naar een maand. Zo wordt de Stadsbank met [de onderbewindgestelde] de gelegenheid gegund op zoek te gaan naar een ander (woon)alternatief.

Proces- en nakosten 5.6. De Stadsbank wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld. De kosten aan de zijde van Sint Joseph worden begroot op:
- dagvaarding € 125,03
- griffierecht € 128,00
- salaris gemachtigde
€ 498,00

totaal: € 751,03

5.7.

De nakosten worden begroot op € 124,00.

6. De beslissing

De kantonrechter in kort geding

6.1.

veroordeelt de Stadsbank in haar hoedanigheid van bewindvoerder om binnen een maand na betekening van dit vonnis de woning aan [het adres] te [woonplaats] te ontruimen en te verlaten en ter vrije beschikking van Sint Joseph te stellen en te laten, zulks op kosten van de Stadsbank;

6.2.

veroordeelt de Stadsbank in haar hoedanigheid van bewindvoerder in de kosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van Sint Joseph begroot op € 751,03, waaronder
€ 498,00 wegens het salaris van de gemachtigde;

6.3.

veroordeelt de Stadsbank in de nakosten, tot op heden aan de zijde van Sint Joseph begroot op € 124,00 (0,5 punt x liquidatietarief met een maximum van € 124,00);

6.4.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

6.5.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. A. Smedes, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 10 november 2022.