Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Enschede
Zaaknummer : 10104222 \ CV EXPL 22-3344
Vonnis in kort geding van 4 november 2022
in de zaak van
de stichting
STICHTING WELBIONS,
gevestigd en kantoorhoudend in Hengelo (O),
STICHTING WELBIONS,
gevestigd en kantoorhoudend in Hengelo (O),
eisende partij, hierna te noemen Welbions,
gemachtigde: mr. M. van den Oord,
tegen
de besloten vennootschap
[X] BEWINDVOERING B.V.,
[X] BEWINDVOERING B.V.,
handelend in hoedanigheid van bewindvoerder van mevrouw
[Z],
gevestigd in [vestigingsplaats] ,
[Z],
gevestigd in [vestigingsplaats] ,
gedaagde partij, hierna te noemen [X] Bewindvoering,
gemachtigde: mr. M. Tijken.
1.Samenvatting
1.1.
Welbions verhuurt een woning aan [Z] . Zij stelt dat [Z] overlast veroorzaakt voor omwonenden en vordert dat [X] Bewindvoering in haar hoedanigheid van bewindvoerder van [Z] wordt veroordeeld tot ontruiming van de woning.
1.2.
De kantonrechter wijst de vordering toe. Naar het oordeel van de kantonrechter is voldoende aannemelijk geworden dat [Z] overlast heeft veroorzaakt voor omwonenden, dat zij daarmee is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen op grond van de huurovereenkomst en de gedragsaanwijzing die partijen zijn overeengekomen, en dat deze tekortkoming ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigt. De kantonrechter acht het daarom voldoende aannemelijk dat de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning in een bodemprocedure zal worden toegewezen.
2.De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 18 oktober 2022 met producties 1 tot en met 36,
- de aanvullende producties 37 en 38 van Welbions,
- de mondelinge behandeling op 28 oktober 2022, waarbij de heer [A] (wijkcoach) is verschenen namens Welbions, bijgestaan door mr. Van den Oord, en waarbij mevrouw [B] (bewindvoerder) is verschenen namens [X] Bewindvoering, bijgestaan door mr. Tijken. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat tijdens de mondelinge behandeling is besproken.
2.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
3.De feiten
3.1.
Welbions verhuurt sinds 15 december 2007 de woning aan [het adres] aan [Z] (hierna: [Z] ). Het gaat om een appartement in een complex van appartementen waarbij [Z] een appartement op de begane grond bewoont en zowel bovenburen heeft als buren aan beide zijden.
3.2.
In artikel 6.8 van de huurovereenkomst staat:
“Huurder dient ervoor zorg te dragen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt door huurder, huisgenoten, huisdieren of door derden die zich vanwege huurder in het gehuurde of in de gemeenschappelijke ruimten bevinden. (…)”
3.3.
Van 2019 tot en met 2022 heeft Welbions meerdere schriftelijke klachten over [Z] ontvangen van mevrouw [C] , de heer [D] en zijn pleegmoeder en de heer [E] en zijn moeder. De klachten gaan met name over geluidsoverlast in de nachtelijke uren, vervuiling van het trappenhuis, stankoverlast, huiselijk geweld en drugsgebruik door [Z] en/of haar bezoekers. Daarnaast heeft [E] verklaard dat de vriend van [Z] , [F] (die bij haar inwoont), een andere buurman heeft bedreigd.
3.4.
Welbions is op 30 januari 2018 bij [Z] op huisbezoek geweest vanwege de klachten en heeft op 7 februari 2018 per brief medegedeeld dat [Z] geen overlast mag veroorzaken en dat zij ook verantwoordelijk is voor gedragingen van haar vrienden die haar woning bezoeken. Op 6 december 2018 heeft Welbions [Z] per e-mail verzocht om het trappenhuis schoon te maken en afvalzakken op te ruimen en op 3 januari 2019 heeft Welbions [Z] uitgenodigd voor een gesprek met haar en de wijkagent over de (klachten over) geluidsoverlast en vervuiling.
3.5.
Op 24 april 2020 is [Z] onder bewind gesteld van [X] Bewindvoering.
3.6.
Op 1 februari 2021 heeft Welbions per brief aan [Z] medegedeeld dat zij een laatste kans krijgt om zich als goed huurder te gedragen en dat zij daarvoor een gedragsaanwijzing moet ondertekenen en zich daaraan moet houden. [Z] heeft de gedragsaanwijzing diezelfde dag ondertekend.
3.7.
In artikel 3 van Pro de gedragsaanwijzing staat:
“Overlast – Huurder veroorzaakt geen enkele vorm van overlast aan haar woonomgeving, hetgeen onder meer inhoudt;
a. zij zal geen (geluids)overlast veroorzaken aan omwonenden;
b. zij zal bij het gebruik van middelen geen overlast veroorzaken aan omwonenden;
c. zij zal geen vervuiling veroorzaken in het trappenhuis en de algemene kelder en directe woonomgeving;
d. zij zal geen vuilniszakken plaatsen in het trappenhuis;
e. zij zal er op toezien dat haar huisdieren het trappenhuis en de gemeenschappelijke kelder niet vervuilen;
f. zij zal geen goederen opslaan in de gemeenschappelijke kelder:
g. Zij zal verantwoordelijk worden gehouden voor het gedrag van haar bezoek.”
3.8.
In artikel 4 van Pro de gedragsaanwijzing staat:
“Begeleiding
a. Huurder wordt begeleid en behandeld door Tactus Verslavingszorg (hierna te noemen: “Tactus”). De begeleiding door Tactus bestaat onder andere uit het ondersteunen en begeleiden van Huurder bij het zelfstandig kunnen bewonen van de door Huurder gehuurde woning.. Huurder erkent de noodzaak van een structurele begeleiding door Tactus en is bereid om hulp, begeleiding en behandeling door Tactus op structurele basis te aanvaarden, indien en zolang die hulp, begeleiding en behandeling volgens Tactus wenselijk is.
b. De door Huurder met Tactus overeengekomen (ambulante) zorg en/of begeleiding wordt door Huurder niet eenzijdig beëindigd;
(…)
e. Deze gedragsaanwijzing wordt aangegaan voor de duur van twee jaar en is verbonden aan de huurovereenkomst. Na 6 maanden en na 12 maanden huurtijd zal een evaluatiegesprek plaatsvinden over het naleven van de gedragsaanwijzingen. Het gesprek vindt plaats tussen Huurder, Welbions, Tactus en de bewindvoerder. Huurder geeft gehoor aan elke uitnodiging tot een gesprek op het kantoor van Welbions.”
3.9.
[Z] is in de periode waarin de gedragsaanwijzing is overeengekomen, opgenomen bij Tactus. Tijdens haar opname ontving Welbions nog steeds overlastklachten vanwege derden die in de woning verbleven. Er zijn daarom in samenspraak met Tactus en [Z] andere sloten op de deuren van de woning gezet. De opname van [Z] is na een paar maanden beëindigd. Vanaf dat moment kwamen er weer klachten over overlast binnen bij Welbions. Welbions heeft [Z] daarover aangeschreven op 20 september 2021, 15 november 2021, 13 december 2021 en 14 februari 2022.
3.10.
Op 12 juli 2022 heeft een instellingenoverleg tussen Welbions, de politie en de gemeente plaatsgevonden, om te beslissen hoe de overlast op het adres van [Z] gestopt zou kunnen worden. Besproken is dat het gaat om een groep van vier personen (waaronder [F] ) die allen verslaafd zijn aan GHB. Tijdens het overleg is afgesproken dat Welbions de uithuiszetting in gang gaat zetten, dat [Z] zal worden aangeboden om contact op te nemen met bemoeizorg van Tactus, dat er geen groepsaanpak denkbaar is vanwege het GHB-gebruik en dat de politie een dossier gaat opbouwen voor een ISD-maatregel.
3.11.
Op 14 en 25 juli 2022 is Welbions bij [Z] op huisbezoek geweest en heeft zij medegedeeld dat zij voornemens is een ontruimingsprocedure te starten. Welbions ontving daarna nog steeds klachten over overlast.
3.12.
Vanaf 28 juli 2022 heeft [Z] een maand lang in detentie gezeten. De sloten van de woning zijn toen weer vervangen – met toestemming van [Z] – omdat Welbions weer overlastklachten ontving vanwege derden die in de woning verbleven.
3.13.
Op 24 augustus 2022 heeft de gemachtigde van Welbions per brief aan [X] Bewindvoering medegedeeld dat Welbions een ontruimingsprocedure zal opstarten, tenzij de huurovereenkomst uiterlijk op 1 september 2022 wordt opgezegd. De huurovereenkomst is niet opgezegd.
3.14.
Op 29 augustus 2022 heeft een MDO-overleg plaatsgevonden, waarbij Welbions, de politie, de gemeente, [Z] , Tactus en de reclassering aanwezig waren. Tijdens dit overleg heeft [Z] verklaard dat alles in de woning is vernield en afgebroken, dat ze niet weet wie er in haar woning hebben verbleven, dat ze alles anders wil gaan doen, maar dat ze geen hulpverlening wil hebben, omdat ze het zelf kan doen. Daarnaast is tijdens het overleg besproken dat zolang [Z] geen hulp wil accepteren, er weinig kan worden gedaan en dat Tactus haar een lijst met kamerverhuur zal mailen.
4.Het geschil
4.1.
Welbions vordert ontruiming van de woning binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis, met veroordeling van [X] Bewindvoering in de proceskosten en nakosten.
4.2.
Welbions stelt dat [Z] dan wel haar bezoek onrechtmatige overlast heeft veroorzaakt tegenover omwonenden. Volgens Welbions heeft [Z] zich hiermee niet als goed huurder gedragen (zoals bedoeld in artikel 7:213 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW)) en is [Z] tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen op grond van de gedragsaanwijzing van 1 februari 2021. [Z] is op grond van artikel 7:219 BW Pro immers ook aansprakelijk voor gedragingen van derden die zich met haar goedvinden in de woning verblijven. Welbions stelt dat zij vanwege de tekortkoming van [Z] bevoegd is om de huurovereenkomst te ontbinden en dat voldoende aannemelijk is dat de kantonrechter in de bodemprocedure tot hetzelfde oordeel zal komen. Volgens Welbions hebben minimaal drie huurders de huur opgezegd vanwege overlast door [Z] . Zij wil voorkomen dat de situatie voortduurt en nieuwe huurders te maken krijgen met ernstige overlast. Zij vordert daarom in kort geding dat [Z] wordt veroordeeld om de woning op korte termijn te ontruimen.
4.3.
[X] Bewindvoering voert verweer.
5.De beoordeling
Juridisch kader
5.1.
Een vordering tot ontruiming is in kort geding toewijsbaar, indien voldoende aannemelijk is dat de vordering in een bodemprocedure zal worden toegewezen en indien niet van de eisende partij kan worden verwacht dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht.
Is voldoende aannemelijk dat de vordering in een bodemprocedure zal worden toegewezen?
5.2.
Welbions stelt dat [Z] ernstige overlast heeft veroorzaakt voor omwonenden, dat [Z] daarmee is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen en dat daarom voldoende aannemelijk is dat de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning in een bodemprocedure zal worden toegewezen. De kantonrechter zal hierna op deze stellingen ingaan.
Overlast
5.3.
Welbions heeft een grote hoeveelheid aan schriftelijke klachten van buren van [Z] overgelegd en heeft een overzicht van de politie overgelegd waaruit blijkt dat de politie in 2022 tweeëntwintig overlastmeldingen over [Z] heeft gehad. De klachten en meldingen gaan onder meer over hard geschreeuw, harde muziek en het regelmatig ontvangen van bezoekers in de avond- en nachtelijke uren, overlast van huisdieren, het vervuilen van het trappenhuis met afval, urine, uitwerpselen en bloedsporen, het vernielen van de hoofdtoegangsdeur en ruiten, drugsgebruik en het maken en dealen van drugs. Naar het oordeel van de kantonrechter is uit deze klachten en meldingen voldoende aannemelijk geworden dat [Z] ernstige overlast heeft veroorzaakt voor haar buren.
5.4.
Hoewel een deel van de overlastklachten en -meldingen niet over [Z] zelf gaat, maar over (handelingen van) haar bezoekers, is [Z] hier ook aansprakelijk voor. [Z] is op grond van artikel 7:219 BW Pro namelijk aansprakelijk voor gedragingen van personen die zich met haar goedvinden in de woning bevinden. Aangezien [Z] de bezoekers in haar woning heeft toegelaten en/of hen sleutels van de woning heeft gegeven, is zij dus ook aansprakelijk voor de overlast die deze bezoekers veroorzaken.
Tekortkoming
5.5.
In de huurovereenkomst tussen partijen staat dat [Z] ervoor moet zorgen dat zij geen overlast of hinder voor omwonenden veroorzaakt. Daarnaast zijn partijen een gedragsaanwijzing overeengekomen waarin staat dat [Z] geen enkele vorm van overlast zal veroorzaken. Aangezien naar het (voorlopig) oordeel van de kantonrechter vast is komen te staan dat [Z] overlast voor omwonenden heeft veroorzaakt, is zij dus tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen op grond van de huurovereenkomst en de gedragsaanwijzing.
5.6.
Bovendien blijkt uit het door Welbions overgelegde verslag van het MDO-onderzoek dat [Z] geen hulp van Tactus meer wil, terwijl partijen in de gedragsaanwijzing zijn overeengekomen dat [Z] begeleiding en behandeling door Tactus zal aanvaarden zolang dat volgens Tactus wenselijk is. Welbions heeft onbetwist gesteld dat begeleiding en behandeling volgens Tactus nog steeds wenselijk is. Door deze hulp niet te aanvaarden, schiet [Z] dus ook tekort in de nakoming van haar verplichtingen.
Ontbinding en ontruiming
5.7.
Iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen geeft aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming de ontbinding niet rechtvaardigt. Dit staat in artikel 6:265 BW Pro.
5.8.
Naar het oordeel van de kantonrechter is voldoende aannemelijk dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat de tekortkoming van [Z] (bestaande uit het veroorzaken van overlast voor omwonenden) ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigt en dat de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning zullen worden toegewezen.
Kan niet van Welbions worden verwacht dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht?
5.9.
De kantonrechter overweegt dat er sprake is van een ernstige en langdurige overlastsituatie waarbij omwonenden in hun woongenot worden geschaad, zich niet meer veilig voelen in hun eigen woonomgeving en waarbij enkele omwonenden zelfs hun huurovereenkomst hebben opgezegd. Welbions heeft voldoende onderbouwd dat er nog steeds sprake is van overlast en nergens blijkt uit dat te verwachten valt dat daar een einde aan komt. Naar het oordeel van de kantonrechter kan daarom niet van Welbions worden verwacht dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht.
Conclusie
5.10.
Gelet op het voorgaande zal de kantonrechter de vordering tot ontruiming toewijzen.
5.11.
Op de mondelinge behandeling heeft [X] Bewindvoering verzocht om een langere ontruimingstermijn, omdat [Z] op korte termijn nergens anders terecht kan en zij bang is dat [Z] daardoor niet de benodigde hulp kan krijgen. Welbions heeft verklaard dat zij bereid is akkoord te gaan met ontruiming van de woning op 1 december 2022. De kantonrechter zal dan ook beslissen dat [Z] de woning uiterlijk op deze datum moet verlaten.
5.12.
De kantonrechter overweegt dat [Z] geen hulp lijkt te willen accepteren en dat zij denkt dat zij haar problemen zelf kan oplossen. Kennelijk ziet zij de ernst van de situatie dus niet in. Wellicht heeft zij vanwege haar drugsverslaving geen realistisch beeld van de situatie. De kantonrechter benadrukt daarom dat zij het noodzakelijk acht dat [Z] zich laat behandelen voor haar drugsverslaving en onderliggende trauma dat, zo is tijdens de mondelinge behandeling gesteld, ten grondslag zou liggen aan de verslaving. Zolang zij dat niet doet, is het onwaarschijnlijk dat zij in aanmerking zal komen voor reguliere zelfstandige woning.
Proceskosten
5.13.
[X] Bewindvoering krijgt in deze procedure ongelijk en zal daarom worden veroordeeld in de proceskosten. De proceskosten van Welbions worden tot aan dit vonnis vastgesteld op:
- dagvaarding € 131,18
- griffierecht € 128,00
- salaris gemachtigde € 498,00
totaal € 757,18
5.14.
De door Welbions apart gevorderde nakosten zijn toewijsbaar en zullen zoals gebruikelijk worden vastgesteld op een half punt van het toegewezen liquidatietarief, met een maximum van € 124,00. Dat leidt in dit geval tot toewijzing van een bedrag van € 124,00 aan nakosten.
6.De beslissing
De kantonrechter
6.1.
veroordeelt [X] Bewindvoering – in de hoedanigheid van bewindvoerder van [Z] – om uiterlijk op 1 december 2022 de woning aan [het adres] te (doen) ontruimen en te (doen) verlaten, onder afgifte van alle sleutels, met al hetgeen [Z] is en met al de personen die aan de zijde van [Z] in de woning verblijven, en deze woning ter vrije en algehele beschikking van Welbions te stellen,
6.2.
veroordeelt [X] Bewindvoering in de kosten van deze procedure tot aan dit vonnis aan de zijde van Welbions begroot op € 757,18, en de nakosten tot aan dit vonnis aan de zijde van Welbions begroot op € 124,00,
6.3.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
6.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.M.S. Kuipers, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 4 november 2022.
(SL(O)