Uitspraak
RECHTBANK Overijssel
Civiel recht
Zittingsplaats Almelo
Zaaknummer: C/08/281049 / HA ZA 22-167
Vonnis van 7 december 2022
in de zaak van
1.[eiser 1] ,
wonende te [woonplaats] ,
2.
[eiser 2],
2.
[eiser 2],
wonende te [woonplaats] ,
3.
[eiser 3],
3.
[eiser 3],
wonende te [woonplaats] ,
eisende partijen, hierna samen te noemen: [eiser 1] c.s.,
advocaat: mr. M.A. Schuring te Almelo,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
HS ONE B.V.,
te Amsterdam,
gedaagde partij, hierna te noemen: HS One,
advocaat: mr. T.A. Eradus te Amsterdam.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 29 juni 2022,
- [eiser 1] c.s. heeft bij brief d.d. 24 oktober 2022 ten behoeve van de mondelinge behandeling productie 11 in het geding gebracht,
- de mondelinge behandeling op 25 oktober 2022, ten behoeve van de mondelinge behandeling hebben beide partijen pleit- en spreekaantekeningen overgelegd.
- de mondelinge behandeling op 25 oktober 2022, ten behoeve van de mondelinge behandeling hebben beide partijen pleit- en spreekaantekeningen overgelegd.
1.2.
Vervolgens is vonnis bepaald.
2.Samenvatting van de zaak
2.1.
In deze zaak gaat het om de verkoop van een bedrijfspand door HS One aan [eiser 1] c.s. Nadat partijen de koopovereenkomst hebben gesloten is [eiser 1] c.s. bekend geworden dat het bedrijfspand niet voldoet aan de brandveiligheidsvoorschriften. [eiser 1] c.s. vordert in deze procedure betaling van de (financiële) schade die zij heeft geleden, nu zij de brandmeld- en ontruimingsalarminstallatie heeft moeten herstellen.
2.2.
De rechtbank oordeelt dat HS One de gevorderde kosten voor herstel niet verschuldigd is. In de koopovereenkomst is expliciet opgenomen dat het bedrijfspand “as is, where is” door [eiser 1] c.s. zou worden gekocht. Verder is in de leveringsakte van 2 augustus 2021 nadrukkelijk opgenomen dat het bedrijfspand door [eiser 1] c.s. wordt aanvaard in de feitelijke staat waarin het zich op de dag van levering bevond. HS One heeft [eiser 1] c.s. vóór de datum van levering op de hoogte gesteld van het feit dat de brandmeld- ontruimingsalarminstallatie niet op orde was en dat HS One daar niets meer aan ging doen. De vordering van [eiser 1] c.s. worden afgewezen.
3.De feiten
3.1.
[eiser 1] c.s. heeft van HS One gekocht het bedrijfspand aan de Brinkstraat 7a, 7a1, 7b2, 7m en 9c, Markt 1 en 1g en Telgen 6t01 in Hengelo (Ov.) voor een koopprijs van € 2.700.000,-.
3.2.
In de koopovereenkomst, die partijen eind april 2021 hebben ondertekend, is in de artikelen 7.3, 7.4 en 18.6 het volgende bepaald:
“7.3 De Koper erkent en stemt ermee in dat het Verkochte wordt gekocht van de Verkoper “As is where is”, met inbegrip van bouwkundige, milieutechnische, financiële, belastingtechnische, juridische, commerciële en andere zaken die het Verkochte betreffen, in de ruimste zin van het woord, zulks in verband met de aanvaarding van de Koper van de huidige staat van het Verkochte en derhalve in overeenstemming met artikel 7:19 van het Burgerlijk Wetboek, in dit verband onderkennen de Partijen dat de toepasselijkheid van artikel 7:17, 7:20 tot en met 7:23 en 6:228 van het Burgerlijk Wetboekuitdrukkelijkis uitgesloten. De voorwaarden van deze Overeenkomst dienen derhalve in deze context te worden gelezen en geïnterpreteerd.
7.4
Ter zake de Koop heeft Koper met de assistentie van professionele adviseurs een due diligence uitgevoerd, met betrekking tot bouwtechnische-, milieu-, financiële, belasting-, juridische, commerciële en andere zaken met betrekking tot het Verkochte, op een manier, qua omvang en qua inhoud naar tevredenheid van Koper, op grond waarvan Koper heeft besloten om de Koop aan te gaan op basis van de in de Overeenkomst bedoelde voorwaarden.
18.6
Koper heeft de mogelijkheid deze overeenkomst ontbindenden indien er geen convinierende uitkomst uit de door koper uit te voeren due diligence komt. Deze ontbindende voorwaarde blijft gestand tot 3 weken na ondertekening door koper van deze overeenkomst.”
3.3.
Op 2 juli 2021 heeft de gemeente Hengelo een brief geschreven aan HS One met onder meer de volgende inhoud:
“Resultaat controle – niet akkoord
Tijdens de controle heeft de toezichthouder beoordeeld of het gebruik en/of de bouwkundige situatie van het bouwwerk in overeenstemming is met de brandveiligheidsvoorschriften uit het Bouwbesluit 2012. Tijdens deze controle heeft er een gesprek plaats gevonden tussen de eigenaar van het Snookercentrum en installateur [Y] . Hierbij is geconstateerd dat de bestaande BMI/OAI niet meer voldoet. Doordat de huurders allemaal op dezelfde vluchtroute zijn aangewezen moet het gebruiksoppervlakte van alle huurders bij elkaar opgeteld worden. De gezamenlijk gebruiksoppervlakte komt boven de 1000m2. Hierdoor moet het bouwwerk voorzien worden van een gezamenlijke BMI/OAI met gedeeltelijke bewaking. Tijdens de inspectie is vastgesteld dat de BMI/OAI ter plaatse van het voormalig kapsalon is verwijderd, [B] heeft een nieuwe zelfstandige BMI/OAI die niet gekoppeld is met de bestaande installatie van het gehele bouwwerk. De installateur kan de bestaande installatie niet volgende de juiste normen onderhouden (NEN 2654-1 en NEN 2654-2).
Er zijn tijdens deze controle overtredingen geconstateerd:
•
Het bouwwerk is niet voorzien van een gezamenlijke brandmeldinstallatie met gedeeltelijke bewaking.
Het bouwwerk is niet voorzien van een gezamenlijke brandmeldinstallatie met gedeeltelijke bewaking.
De situatie moet hersteld worden:
•
Een nieuw programma van eisen, conform het model uit NEN 2535 en NEN 2575, van de brandmeldinstallatie en ontruimingsalarminstallatie moet worden opgesteld en ter beoordeling worden ingediend, dit kan door middel van een melding brandveilig gebruik via het omgevingsloket;
Een nieuw programma van eisen, conform het model uit NEN 2535 en NEN 2575, van de brandmeldinstallatie en ontruimingsalarminstallatie moet worden opgesteld en ter beoordeling worden ingediend, dit kan door middel van een melding brandveilig gebruik via het omgevingsloket;
•
De betreffende installaties moeten gerealiseerd worden zoals beschreven in het aanleverde en positief beoordeelde PVE;
De betreffende installaties moeten gerealiseerd worden zoals beschreven in het aanleverde en positief beoordeelde PVE;
•
Het Rapport van Oplevering van de installaties dient door u te worden aangeleverd.
Het Rapport van Oplevering van de installaties dient door u te worden aangeleverd.
Hersteltermijn – twaalf weken
U moet deze overtredingen binnen twaalf weken na verzending van deze brief ongedaan maken. (…)”
3.4.
De heer [A] , verkopend makelaar van Snelder Zijlstra, heeft de hierboven genoemde brief van de gemeente Hengelo van 2 juli 2021 gemaild op 7 juli 2021 aan [eiser 1] als bijlage gemaild en heeft hem in datzelfde e-mailbericht het volgende laten weten:
“(…) Zie bijgaande schrijven die verkoper heeft ontvangen. Verkoper is niet voornemens hier nog iets mee te doen. (…)”
3.5.
Het transport van het bedrijfspand heeft op 2 augustus 2021 plaatsgevonden. In artikel 2 lid 3 van de leveringsakte is het volgende opgenomen:
“Het verkochte wordt aanvaard in de feitelijke staat, waarin het zich heden bevindt”
3.6.
[eiser 1] c.s. heeft HS One op 16 september 2021 aansprakelijk gesteld voor de (financiële) schade die zij lijdt als gevolg van de omstandigheid dat het bedrijfspand niet voldoet aan de brandveiligheidsvoorschriften. HS One heeft, via de verkopend makelaar, aan [eiser 1] c.s. te kennen gegeven dat zij zich niet aansprakelijk acht.
3.7.
Namens [eiser 1] c.s. is aan HS One op 11 oktober 2021 een herinnering gestuurd. Nadat van HS One niets werd vernomen heeft [eiser 1] c.s. HS One op 20 december 2021 in verzuim gesteld. Daarbij is medegedeeld dat [eiser 1] c.s. zich genoodzaakt ziet de herstelwerkzaamheden door een derde te laten uitvoeren en dat zij de kosten hiervan op HS One zal verhalen.
3.8.
[eiser 1] c.s. heeft de herstelwerkzaamheden laten uitvoeren door [X] Techniek & Service. [X] Techniek & Service heeft [eiser 1] c.s. een offerte gestuurd.
4.Het geschil
4.1.
[eiser 1] c.s. vordert - samengevat - veroordeling van HS One tot betaling van € 34.226,56, vermeerderd met rente en kosten.
4.2.
HS One voert verweer. HS One concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser 1] c.s., dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser 1] c.s., met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser 1] c.s. in de kosten van deze procedure.
4.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
5.De beoordeling
5.1.
De vraag die in deze procedure voorligt is of HS One moet worden veroordeeld tot betaling van de kosten voor de herstelwerkzaamheden aan de brandmeld- en ontruimingsalarminstallatie.
5.2.
[eiser 1] c.s. legt aan zijn vordering kort gezegd ten grondslag dat HS One haar mededelingsplicht heeft geschonden. HS One, althans haar beheerder, was ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst op de hoogte van de bestaande gebreken aan de brandmeld- en ontruimingsalarminstallatie, waardoor het bedrijfspand niet voldeed aan de brandveiligheidsvoorschriften. Zij heeft [eiser 1] c.s. daarvan niet voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst op de hoogte gesteld.
5.3.
HS One betwist dat zij gehouden is de kosten voor de herstelwerkzaamheden aan [eiser 1] c.s. te betalen. Partijen zijn expliciet overeengekomen dat [eiser 1] c.s. het bedrijfspand zou aanvaarden in de staat waarin het zich bevond ten tijde van de levering op 2 augustus 2021. Daar [eiser 1] c.s. reeds op 7 juli 2021 heeft vernomen dat de overtredingen van de brandveiligheidsvoorschriften nog niet waren verholpen en dat HS One op dat moment te kennen heeft gegeven dat zij hieraan niets zou doen, maakt dat [eiser 1] c.s. hiervan ten tijde van de levering op 2 augustus 2021 op de hoogte was. [eiser 1] c.s. heeft het bedrijfspand echter zonder voorbehoud van HS One afgenomen en daarmee het bedrijfspand aanvaard in de staat waarin het zich op dat moment bevond.
5.4.
De rechtbank oordeelt als volgt. Partijen zijn in de koopovereenkomst expliciet overeengekomen dat het bedrijfspand ‘as is, where is’ door [eiser 1] c.s. zou worden gekocht. In de koopovereenkomst zijn partijen de volgende definitie van dit begrip overeengekomen:
“As is, where is”: ter zake van de onderhavige koop en verkoop geldt het algemene uitgangspunt dat het Verkochte wordt verkocht en geleverd in de staat waarin het zich bevindt op de Overdrachtsdatum, waaronder onder meer begrepen de bouwkundige, juridische, milieukundige, technische en feitelijke staat van het Verkochte, en waaronder begrepen eventuele verborgen gebreken, welke toestand de Koper in alle opzichten aanvaardt;”
Vervolgens is in de leveringsakte bepaald dat [eiser 1] c.s. het bedrijfspand zou aanvaarden in de stand waarin het zich op 2 augustus 2021 bevond. Onder die omstandigheden kan niet worden geoordeeld dat HS One aansprakelijk is voor de herstelkosten ten aanzien van de tekortkoming. [eiser 1] c.s. was immers na ontvangst van het e-mailbericht van 7 juli 2021 van de verkopend makelaar geïnformeerd over de tekortkoming. [eiser 1] c.s. heeft het bedrijfspand daarna zonder protest aanvaard. De herstelkosten dienen daarom voor rekening van [eiser 1] c.s. te blijven. De vorderingen van [eiser 1] c.s. zullen door de rechtbank worden afgewezen. In de koopovereenkomst staat nog vermeld (artikel 7.4) dat [eiser 1] c.s. een due diligence onderzoek heeft verricht. Op de mondelinge behandeling heeft [eiser 1] c.s. verklaard dat een dergelijk onderzoek niet heeft plaatsgevonden. Door een dergelijk onderzoek niet uit te voeren heeft [eiser 1] c.s. een (groot) risico genomen en kennelijk aanvaard, zeker nu [eiser 1] c.s. het pand “as is, where is” gekocht heeft. Dit risico dient voor rekening van [eiser 1] c.s. te komen. Als [eiser 1] c.s. immers een dergelijk onderzoek wel had uitgevoerd, was het goed mogelijk geweest dat zij de tekortkoming had gesignaleerd. [eiser 1] c.s. had in dat geval op grond van artikel 18.6 de koopovereenkomst kunnen ontbinden.
5.5.
[eiser 1] c.s. is de partij die ongelijk krijgt en hij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld, vermeerderd met wettelijke rente. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van HS One als volgt vastgesteld:
- griffierecht
€
2.837,00
- salaris advocaat
€
1.442,00
(2,00 punten × € 721,00)
Totaal
€
4.279,00
5.6.
De rechtbank zal [eiser 1] c.s. in de nakosten veroordelen op een wijze zoals hierna onder de beslissing te vermelden.
6.De beslissing
De rechtbank:
6.1.
wijst de vorderingen van [eiser 1] c.s. af;
6.2.
veroordeelt [eiser 1] c.s. in de proceskosten, aan de zijde van HS One tot aan dit vonnis vastgesteld op € 4.279,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
6.3.
veroordeelt [eiser 1] c.s. in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 163,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen met € 85,00 aan salaris advocaat en explootkosten indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het bedrag van € 163,00 met ingang van de vijftiende dag na de datum van het vonnis en over het bedrag van € 85,00 en de explootkosten met ingang van de vijftiende dag na betekening van het vonnis tot de dag van volledige betaling;
6.4.
verklaart de onderdelen 6.2. en 6.3. uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.H. Margadant en in het openbaar uitgesproken op 7 december 2022. (TD)