Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Enschede
Zaaknummer: 10059912 \ CV EXPL 22-3033
Vonnis in kort geding van 4 november 2022
in de zaak van
de stichting
WONINGSTICHTING DE WOONPLAATS,
gevestigd en kantoorhoudende te Enschede,
WONINGSTICHTING DE WOONPLAATS,
gevestigd en kantoorhoudende te Enschede,
eisende partij, hierna te noemen De Woonplaats,
gemachtigde: mr. R.F.A. Rorink,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde partij, hierna te noemen [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. G.J. Hollema.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 15 september 2022 met producties,
- de van de zijde van [gedaagde] overgelegde producties, ontvangen op 20 oktober 2022,
- de mondelinge behandeling op 20 oktober 2022,
- de pleitnota van De Woonplaats,
- de pleitnota van [gedaagde] .
1.2.
Vervolgens is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde] huurt sinds 9 juli 2019 van De Woonplaats de woning aan [adres] in [plaats] . Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden van De Woonplaats (hierna: de algemene voorwaarden) van toepassing verklaard.
2.2.
In de huurovereenkomst is in artikel 2 bepaald Pro:
“Het gehuurde is uitsluitend bestemd om voor huurder en leden van zijn huishouden alswoonruimtete dienen.”
2.3.
In de algemene voorwaarden is, voor zover van belang, bepaald:
(…) 6.5. Huurder dient het gehuurde (…) gedurende de gehele duur van de overeenkomst daadwerkelijk, behoorlijk en zelf te gebruiken uitsluitend de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming (…). Het is huurder niet toegestaan bedrijfsmatige activiteiten in het gehuurde, delen van het gehuurde of in de gemeenschappelijke ruimten te ontplooien. (…)
6.6.
Het is huurder slechts met voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk onder te verhuren of aan derden in gebruik te geven, waaronder begrepen het verhuren van kamers en het verlenen van pension of het doen van afstand van huur, dan wel het gehuurde op internet of anderszins aan derden te huur of gebruik aan te bieden. (…)
(…) Voor ongeoorloofde onderhuur geldt voorts dat huurder alle door onderhuur verkregen inkomsten aan verhuurder dient af te dragen. Daarnaast is huurder een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd van € 2.500,--, te vermeerderen met € 50,-- (prijspeil november 2013 geïndexeerd volgens de CBS Consumentenprijsindex, Alle Huishoudens) per dag voor iedere dag dat de overtreding voortduurt met een maximum van € 15.000,--. (…)
15.1.
Indien één van de partijen enige bepaling uit deze Algemene Huurvoorwaarden overtreedt, is die partij verplicht ten behoeve van de andere partij een onmiddellijk opeisbare boete te betalen van € 25,-- (…) per kalenderdag met een maximum van € 15.000,- verschuldigd, onverminderd de verplichting van die partij om alsnog overeenkomstig deze Algemene Huurvoorwaarden te handelen en onverminderd de overige rechten van de andere partij op schadevergoeding. Deze boete zal, zonder rechterlijke tussenkomst voor elke dag waarin de overtreding voortduurt, verschuldigd zijn. (…)”
2.4.
De politie heeft op 30 maart 2022 een inval gedaan in de woning en daarbij vastgesteld dat er in het gehuurde sprake was van illegale prostitutie.
2.5.
De gemeente Enschede heeft De Woonplaats bij brief van 14 juli 2022 geïnformeerd over het aantreffen van de illegale prostitutie in het gehuurde.
2.6.
De Woonplaats en [gedaagde] , vergezeld door zijn coach/mentor de heer [A] , hebben op 4 augustus 2022 een gesprek gehad. In het gespreksverslag wat door de heer [B] is vastgelegd is, voor zover van belang, opgenomen:
“(…) Dhr. [C] vroeg aan [gedaagde] hoe het zo gekomen was waarop [gedaagde] het volgende duidelijke en helder verklaarde. Meneer was in de financiële problemen geraakt doordat hij zijn bankpas met daarop de pincode genoteerd was kwijtgeraakt (hij had de pincode op de bankpas genoteerd i.v.m. zijn kortetermijngeheugen). Meneer heeft contact gezocht met de bank om zijn bankrekening te blokkeren i.v.m. met het verlies van de bankpas met pincode. Meneer gaf aan dat zijn rekening inmiddels al geblokkeerd was door de bank. Reden: er was een groot geldbedrag op zijn rekening gestort en daar is een poging getracht om dit direct door te sturen naar een ander rekeningnummer. Waarop de bank de rekening heeft geblokkeerd. [gedaagde] gaf aan dat hij werd verdacht geld door te sluizen waardoor hij gezien werd als “geldezel” zoals hij dit zelf beschreef. Hierdoor kwam [gedaagde] in de financiële problemen en de huur en andere rekeningen niet meer kon betalen.
Ik heb aangegeven waarom meneer geen contact met De Woonplaats heeft opgenomen gezien de problemen met de huurbetaling? Dhr. [A] gaf aan wat hadden jullie willen doen dan? Aangegeven gezien onze sociale functie wij een mogelijke regeling hadden kunnen treffen en contact/doorverwijzen naar een wijkcoach van het wijkteam van de gemeente Enschede voor ondersteuning en hulp.
[gedaagde] gaf aan dat zijn financiële problemen zo groot waren dat hij geen geld had voor eten. Aangegeven dat de wijkcoach hem in deze situatie had kunnen helpen dat meneer mogelijk in aanmerking zou komen voor een voedselpakket van de voedselbank. De reactie van [gedaagde] “je denkt toch niet dat ik een voedselpakket van de voedselbank wil hebben, daar voel ik me te goed voor”. Dhr [A] haakte hierop aan en gaf aan dat het achteraf mooi praten is maar dat hij wel beter weet.
Ik heb [gedaagde] gevraagd hoe hij er toegekomen is om zijn woning in gebruik te geven voor prostitutie. [gedaagde] gaf aan dat door de financiële problemen is hij in gesprek gekomen met een persoon op de sportschool waar hij werkzaam was/is als sportmasseur. Deze had aangegeven dat er wel mogelijkheden waren om twee kamers te verhuren. Meneer is in contact gekomen en heeft besloten twee kamers te verhuren aan twee dames. Deze dames ontvingen personen en prostitueerde zich.
Bij de vraag hoelang dit al speelde gaf [gedaagde] aan ¾ jaar. (…)”
2.7.
[A] bericht [B] op 12 augustus 2022 per e-mail als volgt:
(…) Wel is [gedaagde] bereid om een convenant te tekenen waarin hij ten alle tijden zich niet zal inlaten in het gene waarin hij nu van verweten wordt. (…)”
2.8.
Op 12 oktober 2022 heeft de politie wederom illegale prostitutie in het gehuurde vastgesteld.
2.9.
De gemeente Enschede bericht De Woonplaats op 13 oktober 2022 als volgt:
(…) Bij brief van 14 juli 2022 hebben wij u geïnformeerd over illegale prostitutie in de woning aan [adres] te [plaats] . In deze woning is op 30 maart 2022 illegale prostitutie vastgesteld.
In onze brief van 14 juli 2022 hebben wij u laten weten dat wij van u verwachten dat u als woningbouwvereniging vanuit uw rol ook de nodige stappen neemt om herhaling van de overtreding te voorkomen.
Op 12 oktober 2022 heeft de AVIM wederom illegale prostitutie in de woning vastgesteld. In de woning waren 2 werkplekken voor sekswerkers ingericht. Met één van de sekswerkers is door de AVIM een afspraak gemaakt voor het verrichten van seksuele handelingen tegen een vergoeding. Wij zijn momenteel bezig met het samenstellen van het dossier n.a.v. de tweede constatering.
Graag hebben wij met u contact. Wij zijn benieuwd of u bijvoorbeeld naar aanleiding van onze brief van 14 juli contact heeft gehad met de huurder hierover. (…)”
3.Het geschil
3.1.
De Woonplaats vordert dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] veroordeelt:
I. om binnen veertien dagen na betekening van het te wijzen vonnis de woning staande en gelegen aan [adres] in [plaats] te ontruimen, in goede staat op te leveren en deze vervolgens ontruimd te houden;
II. tot betaling van de boete van € 2.500,-;
III. in de proceskosten, waaronder nakosten.
3.2.
De Woonplaats heeft aan haar vorderingen het volgende ten grondslag gelegd. [gedaagde] is ernstig tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst door in zijn woning een bedrijfsmatige seksinrichting te exploiteren. Dit rechtvaardigt de ontruiming van het gehuurde. Op grond van de algemene huurvoorwaarden is [gedaagde] voorts de boete verschuldigd.
3.3.
[gedaagde] voert verweer tegen de vorderingen van De Woonplaats.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Het spoedeisend belang bij de vordering is aanwezig vooral gelet op het feit dat de gemeente aandringt bij De Woonplaats om actie tegen de huurder te ondernemen wegens illegale activiteiten in de woning.
4.2.
Vooropgesteld wordt dat een bij voorlopige voorziening veroordeling tot ontruiming een ingrijpende en meestal onomkeerbare maatregel is. Gezien de ernst van de gevolgen voor de betrokken huurder(s) kan daarom een ontruiming bij wijze van voorlopige voorziening slechts worden uitgesproken indien het voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter, wanneer zijn oordeel wordt gevraagd, de huurder tot ontbinding van de huurovereenkomst en daaropvolgend de ontruiming van het gehuurde zal veroordelen.
4.3.
Artikel 6:265 BW Pro bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
4.4.
De kantonrechter overweegt als volgt. In de huurovereenkomst (artikel 2) en de algemene huurvoorwaarden (artikelen 6.5. en 6.6.) is bepaald dat [gedaagde] gehouden is om het gehuurde daadwerkelijk, behoorlijk en zelf te gebruiken, uitsluitend overeenkomstig de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming als woonruimte. Tevens is in de algemene huurvoorwaarden bepaald dat het [gedaagde] niet is toegestaan het gehuurde aan derden in gebruik te geven of te verhuren, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van De Woonplaats.
4.5.
Uit de hiervoor genoemde bepalingen volgt dat het [gedaagde] niet was toegestaan om het gehuurde te (laten) gebruiken voor prostitutieactiviteiten. Vast staat dat [gedaagde] dit een lange periode heeft gedaan, nu hij heeft erkend dat hij twee kamers in het gehuurde ongeveer drie kwart jaar ter beschikking heeft gesteld waarvoor hij een vergoeding ontving. Daarmee is [gedaagde] ernstig tekortgeschoten in de verplichtingen zoals deze voor hem voortvloeien uit de huurovereenkomst.
4.6.
Vervolgens ligt de vraag voor of het voldoende aannemelijk is dat deze tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst in een bodemprocedure de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zou rechtvaardigen. Hierbij dienen de belangen van partijen te worden afgewogen, waarbij alle omstandigheden van het geval van belang zijn.
4.7.
De Woonplaats heeft in dat kader aangevoerd dat zij een zwaarwegend belang heeft om hard op te treden tegen illegale activiteiten in haar huurwoningen om daarmee het leefklimaat in de wijk te kunnen waarborgen en te verbeteren. Het is een feit van algemene bekendheid dat illegale prostitutie allerhande vormen van criminaliteit aantrekt, waaronder mensenhandel. Er dient een signaal uit te gaan dat De Woonplaats illegale prostitutie in haar huurwoningen niet accepteert, ook om andere huurders van De Woonplaats te ontmoedigen dergelijke activiteiten te ondernemen. De Woonplaats wil precedentwerking voorkomen. De Woonplaats heeft daarnaast belang bij bestrijding van woonfraude en ander oneigenlijk gebruik van de door haar verhuurde woningen, onder meer om te bewerkstelligen dat haar sociale huurwoningen ook daadwerkelijk en uitsluitend worden bewoond door degenen voor wie deze bestemd zijn. Ten slotte is De Woonplaats aangeschreven door de gemeente Enschede en dient zij vanuit haar rol als woningbouwvereniging de nodige stappen te nemen om herhaling van de geconstateerde overtreding te voorkomen.
4.8.
[gedaagde] heeft kort gezegd een woonbelang aangevoerd bij het behoud van het gehuurde. [gedaagde] is een man van 68 jaar, die invalide en longpatiënt is. Hij kampt daarnaast met problemen van het korte termijn geheugen. Een veroordeling tot ontruiming leidt volgens [gedaagde] onvermijdelijk tot dakloosheid. Hierbij weegt mee dat [gedaagde] , in het geval van een ontruiming van het gehuurde, ook bij andere sociale verhuurders niet meer in aanmerking zal komen voor een woning, terwijl betaalbare woningen in de particuliere sector in de huidige tijd niet meer bestaan.
4.9.
De kantonrechter is van oordeel dat de belangen van De Woonplaats bij de gevorderde ontruiming zwaarder dienen te wegen dan het belang van [gedaagde] bij behoud van het gehuurde. De kantonrechter begrijpt dat de ontruiming van het gehuurde mogelijk ingrijpend zal zijn voor [gedaagde] . Dat betekent echter niet dat in een bodemprocedure de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde, gelet op de ernst van de tekortkoming aan de zijde van [gedaagde] en de zwaarwegende belangen van De Woonplaats, niet gerechtvaardigd zou zijn. [gedaagde] heeft de illegale activiteiten erkend en heeft voor de feiten die tot de inval van de AVIM op 12 oktober 2022 aanleiding waren gegeven geen afdoende verklaring gegeven. [gedaagde] was na het eerdere proces-verbaal een gewaarschuwd man. Dat hij alleen een slaapplaats aanbood en niet wist dat er wederom illegale prostitutie zou worden uitgeoefend, wordt niet geloofwaardig geacht, te meer daar twee voor sekswerk ingerichte ruimtes werden aangetroffen.
4.10.
Gelet op het voorgaande is in deze procedure voldoende aannemelijk geworden dat de bodemrechter in een bodemprocedure zal overgegaan tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Dit betekent dat de vordering van De Woonplaats tot ontruiming van het gehuurde zal worden toegewezen. De termijn voor ontruiming zal daarbij op veertien dagen na betekening van dit vonnis worden gesteld.
4.11.
De Woonplaats vordert verder betaling door [gedaagde] van de contractuele boete van € 2.500,- op grond van artikel 6.6 van de algemene voorwaarden. [gedaagde] betwist dat hij de contractuele boete verschuldigd is en stelt daartoe dat de boete een oneerlijk beding is als bedoeld in de Richtlijn 93/13 EEG van de Raad van 5 april 1993 betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: de Richtlijn). Gelet op de beperkte schaal waarop de prostitutie heeft plaatsgevonden en de zeer beperkte opbrengsten voor [gedaagde] daaruit, stelt [gedaagde] zich op het standpunt dat een boete van € 2.500,- buitensporig geacht dient te worden.
4.12.
Op grond van vaste rechtspraak van het Hof van Justitie te Luxemburg (HvJ EG arrest van 4 juni 2009, C-243/08, Panon) dient de kantonrechter ambtshalve te beoordelen of bedingen als de onderhavige in consumentenovereenkomsten vanwege hun onredelijk bezwarend karakter nietig zijn. Eerder is beslist dat de Richtlijn ook van toepassing is op een huurovereenkomst voor woonruimte, gesloten tussen een verhuurder, die handelt in het kader van zijn bedrijfs- of beroepsactiviteit en een huurder die handelt voor doeleinden die buiten zijn bedrijfs- of beroepsactiviteit vallen, nu in considerans deze overeenkomsten niet zijn uitgesloten en dit recht doet aan de door de Richtlijn beoogde bescherming van de consument.
4.13.
Artikel 3 lid 1 van Pro de Richtlijn bepaalt dat een beding in een overeenkomst waarover niet afzonderlijk is onderhandeld als een oneerlijk beding wordt beschouwd indien het, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort. De bijlage bij de Richtlijn bevat een indicatieve en niet-uitputtende lijst van bedingen die als oneerlijk kunnen worden aangemerkt (artikel 3 lid 3 van Pro de Richtlijn). Tot die bedingen behoort het beding (artikel 1 aanhef Pro en onder e) dat tot doel of tot gevolg heeft de consument die zijn verbintenissen niet nakomt, een onevenredig hoge schadevergoeding op te leggen. In artikel 4 lid 1 van Pro de Richtlijn is bepaald dat voor de beoordeling van het oneerlijke karakter van een beding alle omstandigheden rond de sluiting van de overeenkomst op het moment van de sluiting alsmede alle andere bedingen van de overeenkomst in aanmerking moeten worden genomen, rekening houdend met de aard van de goederen of diensten waarop de overeenkomst betrekking heeft.
4.14.
Van belang is daarnaast dat ook het cumulatieve effect van alle in de algemene voorwaarden opgenomen boetebedingen moet worden beoordeeld (zie Hof van Justitie van 21 april 2016, ECLI:EU:C:2016:283 en ECLI:NL:HR:2017:2275). In onderhavige huurovereenkomst en de algemene voorwaarden is in artikel 15.1. van de algemene voorwaarden bepaald dat indien één van de partijen een van de bepalingen uit de algemene voorwaarden overtreedt, die partij verplicht is om aan de andere partij een onmiddellijk opeisbare boete van € 25,- te betalen. Artikel 6.6. van de algemene voorwaarden bepaalt dat bij, kort gezegd, illegale onderverhuur de huurder een direct opeisbare boete van € 2.500,- verschuldigd is, te vermeerderen met € 50,00 per dag voor iedere dag dat de overtreding voortduurt, met een maximum van € 15.000,-.
4.15.
Vervolgens ligt de vraag voor of voormelde bepalingen, al dan niet in samenhang bezien, als oneerlijk in de zin van de Richtlijn moeten worden beschouwd. De kantonrechter is van oordeel dat dit het geval is. Artikel 15.1. van de algemene voorwaarden maakt dat de huurder bij iedere overtreding van de algemene voorwaarden een boete verschuldigd is van € 25,- per dag. Er is in deze bepaling geen onderscheid gemaakt in het soort overtreding. Voorts is in de bepaling opgenomen dat het de overige rechten van de andere partij op schadevergoeding (zoals bijvoorbeeld artikel 6.6. van de algemene voorwaarden) onverlet laat. Dit schept de mogelijkheid om bij overtreding van de algemene voorwaarden door, bijvoorbeeld, illegale onderverhuur, aanspraak te maken op zowel het boetebeding van artikel 6.6. als die van artikel 15.1. van de algemene voorwaarden. Dit cumulatieve effect van beide algemene voorwaarden is naar het oordeel van de kantonrechter oneerlijk. Dit leidt tot de conclusie dat beide bepalingen buiten toepassing moeten blijven. De contractuele boete zal als gevolg van het voorgaande worden afgewezen.
4.16.
[gedaagde] zal, als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij, in de proceskosten worden veroordeeld. Deze kosten worden aan de zijde van De Woonplaats begroot op:
- kosten dagvaarding € 127,43
- griffierecht € 128,00
- salaris gemachtigde
€ 498,00(2 punten × tarief van € 249,00)
- griffierecht € 128,00
- salaris gemachtigde
€ 498,00(2 punten × tarief van € 249,00)
totaal € 753,43
4.17.
De gevorderde nakosten zullen worden toegewezen voor een bedrag van € 124,00 (1/2 punt x het toepasselijke tarief, met een maximum van € 124,00).
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de woning staande en gelegen aan [adres] in [plaats] te ontruimen, in goede staat op te leveren en deze vervolgens ontruimd te houden;
5.2.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot op heden aan de zijde van De Woonplaats begroot op € 753,43;
5.3.
veroordeelt [gedaagde] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 124,00;
5.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.5.
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. A. Smedes, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken door mr. A.M.S. Kuipers op 4 november 2022. (TD)