ECLI:NL:RBOVE:2022:3862

• Datum uitspraak: 20 december 2022
• Publicatiedatum: 21 december 2022
• Zaaknummer: 9958145 \ CV EXPL 22-2263
• Instantie: Rechtbank Overijssel
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: A.M. Koene
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Geschil over gebrek aan verwarmingsinstallatie in huurappartement

In deze zaak, behandeld door de kantonrechter van de Rechtbank Overijssel, gaat het om een geschil tussen Woningstichting SWZ en een huurder over de vraag of er sprake is van een gebrek aan het gehuurde appartement. De huurder, sinds 2010 in het appartement woonachtig, heeft herhaaldelijk geklaagd over onvoldoende verwarming. De kantonrechter heeft vastgesteld dat de huurder onvoldoende bewijs heeft geleverd dat er sinds een verhoging van de aanvoertemperatuur in februari 2021 nog steeds sprake is van een gebrek. De Huurcommissie had eerder geoordeeld dat er een ernstig gebrek was, maar de kantonrechter oordeelt dat de uitspraak van de Huurcommissie vervalt omdat SWZ tijdig een vordering heeft ingesteld. De kantonrechter concludeert dat er geen ernstig gebrek aan het appartement is en wijst de vorderingen van SWZ toe, inclusief de proceskosten aan de zijde van SWZ.

Uitspraak

RECHTBANK OVERIJSSEL

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Zwolle

Zaaknummer: 9958145 \ CV EXPL 22-2263

Vonnis van 20 december 2022

in de zaak van

de stichting
WONINGSTICHTING SWZ ,
gevestigd te Zwolle,

eisende partij, hierna te noemen SWZ,

gemachtigde: mr. N. Slotman,

tegen

[gedaagde] ,
wonende te [woonplaats] ,

gedaagde partij, hierna te noemen [gedaagde] ,

gemachtigde: mr. G.E.J. Kornet.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 13 september 2022, waarin is bepaald dat een mondelinge behandeling zou worden gehouden;

- de aanvullende producties van de zijde van [gedaagde] ;

- de mondelinge behandeling op 22 november 2022, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt en waar mr. Slotman spreekaantekeningen heeft overgelegd.

1.2.

Ten slotte heeft de kantonrechter bepaald dat vonnis zal worden gewezen.

2. Inleiding

2.1.

Dit geschil gaat over de vraag of het appartement dat [gedaagde] huurt van SWZ een gebrek heeft, bestaande uit het niet voldoende kunnen verwarmen van het appartement.

2.2.

De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] onvoldoende heeft onderbouwd dat – sinds het verhogen van de aanvoertemperatuur – sprake is van een gebrek aan het gehuurde. De primaire vorderingen van SWZ zullen worden toegewezen. Die beslissing zal in dit vonnis worden toegelicht.

3. De feiten

3.1.

[gedaagde] huurt sinds 5 oktober 2010 een appartement aan de [adres] in [plaats] van SWZ. Het appartement is onderdeel van De Oude Ambachtsschool, waarin 35 appartementen zijn gerealiseerd. De huurprijs van het appartement bedraagt recentelijk € 576,56 per maand. Voor bijkomende leveringen en diensten brengt SWZ een voorschot van € 116,93 per maand in rekening.

3.2.

SWZ heeft in 2010 een WKO-installatie in het pand laten aanleggen. Dat is een systeem dat voor de verwarming van de appartementen gebruik maakt van warmte- en koude opslag in de bodem.

3.3.

Sinds 2012 heeft [gedaagde] meerdere malen bij SWZ geklaagd dat zij haar appartement niet voldoende kon verwarmen.

3.4.

Ook in de winter van 2020/2021 heeft SWZ meldingen van bewoners van het pand ontvangen dat zij hun appartement niet goed konden verwarmen. In februari 2021 heeft [X] Installatietechniek (hierna: [X] ) in opdracht van SWZ onderzoek gedaan naar de binnen-installatie bij een aantal huurders. [X] heeft geconcludeerd dat in het appartement van [gedaagde] een temperatuur van 22°C kan worden gehaald. [X] heeft ook geconcludeerd dat er onvoldoende warmteafgifte is aan de vloer. [X] heeft vervolgens in opdracht van SWZ de aanvoertemperatuur (van het water in de stooklijn) met 2°C verhoogd.

3.5.

Op 29 september 2021 heeft [gedaagde] een verzoek tot tijdelijke verlaging van de huurprijs ingediend bij de Huurcommissie. De Huurcommissie heeft op 26 april 2022 uitspraak gedaan en geoordeeld dat de verwarmingsinstallatie onvoldoende warmte afgeeft op regelmatige tijden. De Huurcommissie heeft geoordeeld dat er daarmee sprake is van een ernstig gebrek aan de woonruimte en heeft daarom de huurprijs per 1 april 2021 tijdelijk met 40% verlaagd tot 60% van de huurprijs, wat neerkomt op een bedrag van € 345,94 per maand.

4. Het geschil

4.1.

SWZ is van mening dat geen sprake is van een ernstig gebrek aan het gehuurde. Dat blijkt volgens SWZ uit het rapport van [X] , waarin staat dat in de woning van [gedaagde] een temperatuur van 22°C kan worden gehaald. SWZ vordert daarom dat de kantonrechter, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

Primair:

I. voor recht verklaart dat er geen sprake is van een ernstig gebrek;

II. voor recht verklaart dat SWZ gerechtigd is om de overeengekomen huurprijs en voorschotbedragen bij [gedaagde] in rekening te brengen en mag blijven brengen;

Subsidiair:

III. bepaalt dat een huurprijsvermindering slechts voor de wintermaanden geldt;

IV. bepaalt dat € 50,00 per maand een redelijke huurprijsvermindering is, dan wel een door de kantonrechter vast te stellen redelijke huurprijsvermindering;

Zowel primair als subsidiair:

V. [gedaagde] veroordeelt in de proceskosten, de wettelijke rente over de proceskosten en in de nakosten.

4.2.

[gedaagde] heeft geconcludeerd tot afwijzing van de vorderingen van SWZ, met veroordeling van SWZ in de proceskosten, de nakosten en de wettelijke rente daarover.

5. De beoordeling

Ontvankelijkheid en toetsingskader

5.1.

Op grond van artikel 7:262 van het Burgerlijk Wetboek (BW) worden de verhuurder en de huurder geacht te zijn overeengekomen wat in de uitspraak van de Huurcommissie is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken nadat aan hen afschrift van de uitspraak is verzonden een beslissing van de rechter heeft gevorderd. Wanneer partijen zich binnen die termijn tot de rechter wenden, vervalt de uitspraak van de Huurcommissie. Nu SWZ haar vordering binnen die acht weken heeft ingesteld, is zij ontvankelijk in haar vorderingen. Daarmee is de uitspraak van de Huurcommissie in zijn geheel komen te vervallen. De kantonrechter zal daarom het geschil zoals het aan de Huurcommissie is voorgelegd in volle omvang beoordelen. De omvang van het geschil wordt in dit geval wel beperkt door artikel 7:257 lid 3 BW, waarin staat dat een huurprijsvermindering niet eerder kan ingaan dan vanaf zes maanden voorafgaand aan het verzoek van de huurder. De huurcommissie heeft de huurprijsvermindering met hantering van die uiterste termijn toegewezen vanaf 1 april 2021. Dat brengt mee dat de zaak draait om de vraag of er vanaf die datum sprake is van een gebrek; eerder bestaande gebreken kunnen de huurprijs immers niet meer beïnvloeden.

5.2.

Tussen partijen is in geschil of er problemen met het verwarmen van het appartement bestaan. De discussie spitst zich vooral toe op de vraag of de problemen nog steeds bestaan sinds het verhogen van de aanvoertemperatuur van het water in de stooklijn.

De norm

5.3.

Partijen zijn het erover eens dat de woonruimte in ieder geval te verwarmen moet zijn tot 20°C. Die norm is conform het zogenoemde gebrekenboek (zowel de versie uit 2021 als uit 2022) en de kantonrechter zal daar bij de beoordeling dan ook van uitgaan.

Is er sprake van een gebrek aan het gehuurde?

5.4.

SWZ heeft aan haar vorderingen ten grondslag gelegd dat er geen (ernstig) gebrek is aan het gehuurde en dat er dus geen grond bestaat voor huurprijsvermindering. [gedaagde] beroept zich op de gevolgen van de aanwezigheid van een gebrek. Op haar rust dan ook de stelplicht en eventuele bewijslast van het bestaan van een gebrek.

5.5.

De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] niet voldoende heeft onderbouwd dat in haar appartement geen temperatuur van 20°C kan worden gehaald. Daartoe overweegt de kantonrechter als volgt.

5.6.

[gedaagde] heeft gesteld dat haar huurgenot ernstig wordt verstoord doordat zij haar appartement niet onder alle weersomstandigheden voldoende kan verwarmen. Zij heeft sinds 2012 meerdere malen, in ieder geval elk jaar, bij SWZ geklaagd. In de conclusie van antwoord heeft [gedaagde] gesteld dat er ook de laatste tijd nog problemen zijn met het verwarmen van het appartement, maar ter zitting heeft [gedaagde] echter verklaard dat zij na de aanpassing van de aanvoertemperatuur door [X] in februari 2021 geen problemen met de verwarming meer heeft gehad, afgezien van één storing op 21 februari 2022. [gedaagde] heeft desgevraagd aangegeven dat zij niet weet of de verwarmingsproblemen nog steeds bestaan. [gedaagde] heeft aangegeven dat zij dat niet weet, omdat er sindsdien alleen zomermaanden zijn verstreken. Maar sinds het ophogen van de aanvoertemperatuur is er een hele winter (2021/2022) voorbij gegaan. En ook in de koude week voorafgaand aan de zitting heeft zij naar eigen zeggen niet gecontroleerd of de thermostaat van haar woonruimte de 20°C haalde. Ook heeft [gedaagde] niet bijgehouden wanneer zij, sinds de aanpassingen, dan precies problemen heeft ondervonden met het verwarmen van haar appartement. Dus het blijft bij de enkele stelling dat ze op 21 februari 2022 heeft geklaagd. Maar dat was – in de eigen woorden van [gedaagde] – een storing. En die ene storing is naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende als onderbouwing van de stelling dat het appartement van [gedaagde] structureel niet voldoende op warmte kan komen. Het door [gedaagde] ter zitting nog opgeworpen argument dat de thermostaat mogelijk niet de werkelijke temperatuur weergeeft wordt bij gebrek aan onderbouwing gepasseerd.

Bij gebreke van onderbouwde stellingen van [gedaagde] kan de kantonrechter er dan ook niet van uitgaan dat het appartement bij koude buitentemperaturen niet voldoende verwarmd kan worden.

5.7.

[gedaagde] heeft nog aangevoerd dat [X] heeft geconcludeerd dat naast het verhogen van de aanvoertemperatuur ook de leidingen en de kleppen in de WKO-installatie aangepast moeten worden. Volgens [gedaagde] zou SWZ daarmee aan de slag gaan. Maar dat maakt niet dat er daarom sprake is van een gebrek aan de woning. Het feit dat SWZ zou hebben aangegeven nog werkzaamheden te zullen gaan verrichten, betekent niet dat zij daarmee ook erkent dat de woning nu niet tot 20°C verwarmd kan worden. Ook uit de brief van 9 december 2021, waarop [gedaagde] zich op beroept (maar die niet compleet is overgelegd) blijkt niet dat SWZ werkzaamheden wilde uitvoeren
omdat de temperatuur van 20°C niet kon worden gehaald.

De stelling van [gedaagde] dat [X] heeft geconcludeerd dat de retourtemperatuur van het water in de installatie te hoog is en dat achterhaald moet worden met welke afgiftetemperatuur bij het aanleggen van de installatie rekening is gehouden, leidt evenmin tot het oordeel dat sprake is van een gebrek, omdat [gedaagde] ook daarmee niet onderbouwt dat er in haar woning geen temperatuur van 20°C kan worden gehaald.

5.8.

[gedaagde] heeft ook betoogd dat het onderzoek van [X] de problemen niet goed weerspiegelt, omdat [X] voor het onderzoek maar bij vier appartementen metingen heeft verricht. Die metingen zijn volgens [gedaagde] altijd een momentopname, terwijl een continue meting zou moeten plaatsvinden. SWZ kan naar de mening van [gedaagde] niet op basis van één meting aantonen dat altijd de norm van 20°C kan worden gehaald. [gedaagde] miskent op dat punt echter dat SWZ niet hoeft aan te tonen dat géén sprake is van een gebrek, maar dat [gedaagde] moet stellen en onderbouwen dat er wél sprake is van een gebrek. Dat heeft zij niet voldoende gedaan.

5.9.

Op basis van het voorgaande moet de kantonrechter het ervoor houden dat er na het ophogen van de aanvoertemperatuur in februari 2021 in het appartement een temperatuur van 20°C kan worden gehaald. Weliswaar zijn er aanwijzingen dat er vóór die periode verwarmingsproblemen bestonden die een gebrek aan het gehuurde opleverden, maar die periode is hier niet in geschil en kan – gelet op de termijn van zes maanden uit artikel 7:257 lid 3 BW – niet tot een andere uitkomst leiden. Een gebrek aan het appartement in de periode na 1 april 2021 komt niet vast te staan. De primaire vorderingen van SWZ zullen worden toegewezen. De subsidiaire vorderingen hoeven niet meer te worden besproken.

De proceskosten

5.10.

[gedaagde] wordt in deze procedure in het ongelijk gesteld. Zij moet daarom de proceskosten aan de zijde van SWZ betalen. De proceskosten worden begroot op:

kosten dagvaarding € 127,05

griffierecht € 128,00

salaris gemachtigde
€ 498,00 (2 punten x tarief € 249,00)

totaal: € 753,05

5.11.

De wettelijke rente over de proceskosten zal worden toegewezen met inachtneming van de hierna te bepalen termijn.

5.12.

De nakosten worden begroot op € 124,00 (½ punt van het liquidatietarief met een maximum van € 124,00).

6. De beslissing

De kantonrechter

6.1.

verklaart voor recht dat er aan het gehuurde geen sprake is van een ernstig gebrek dat bestaat uit het onvoldoende kunnen verwarmen van het gehuurde;

6.2.

verklaart voor recht dat SWZ gerechtigd is om de overeengekomen huurprijs en voorschotbedragen bij [gedaagde] in rekening te brengen en mag blijven brengen;

6.3.

veroordeelt [gedaagde] in de kosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van SWZ begroot op € 753,05, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;

6.4.

veroordeelt [gedaagde] in de nakosten, begroot op € 124,00;

6.5.

verklaart de proces- en nakostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

6.6.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.M. Koene, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 20 december 2022. (SB)