Uitspraak
vonnis
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Zwolle
zaaknummer / rolnummer: C/08/289407 / KG ZA 22-266
Vonnis in kort geding van 21 december 2022
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats] ,
eiser,
advocaat mr. D.J. van Hoogstraten te Amsterdam,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde,
advocaat mr. R.L. Murk te Zwolle.
Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties
- de producties van [gedaagde]
- de mondelinge behandeling op 14 december 2022
- de pleitnota van [eiser]
- de pleitnota van [gedaagde] .
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.Inleiding
2.1.
[gedaagde] heeft de gebouwen van de boerderij met een deel van de grond gelegen aan de [adres] te [plaats] verkocht aan een derde. [eiser] wenst de levering van het verkochte tegen te houden, omdat hij vindt dat [gedaagde] de tussen partijen gemaakte afspraak over het recht van eerste koop van [eiser] niet nakomt. De voorzieningenrechter wijst de vordering van [eiser] af en legt hierna uit waarom hij tot deze beslissing komt.
3.De feiten
3.1.
Op 20 december 2001 heeft [gedaagde] van zijn ouders een boerenbedrijf gekocht. Deel daarvan maakten uit een boerderij met bijgebouwen, ondergrond, erf, tuin, landerijen en verdere aanhorigheden bekend [adres] , [plaats] , destijds [gemeente 1] , kadastraal bekend [kadasternummer a] (groot 05.12.90 ha), [kadasternummer b] (groot 00.03.70 ha), [kadasternummer c] (groot 04.96.85 ha), [kadasternummer d] (groot 00.23.35 ha) en [kadasternummer e] (groot 03.84.95 ha). Levering heeft plaatsgevonden op 1 mei 2002.
3.2.
De boerderij aan de [adres] te [plaats] draagt de naam “ [X] ”. Die naam is samengesteld uit delen van de voornamen van de grootouders van partijen, die daar eerder het boerenbedrijf uitgeoefend hebben.
3.3.
Op 25 augustus 2022 heeft [gedaagde] een overeenkomst gesloten met [A] en [B] (hierna: [A] c.s.), waarbij laatstgenoemden van [gedaagde] gekocht hebben een perceel grond met woning en verdere aanhorigheden plaatselijk bekend [adres] , [plaats] , [gemeente 2] , kadastraal bekend [gemeente 2] [kadasternummer a] en [kadasternummer f] (beide percelen gedeeltelijk) met een geschatte gezamenlijke grootte van 00.65.77 ha. Volgens de overeenkomst zal de akte van levering gepasseerd worden op 3 januari 2023 of zoveel eerder of later als partijen nader overeenkomen.
3.4.
Partijen zijn broers van elkaar.
4.Het geschil
4.1.
[eiser] vordert dat de voorzieningenrechter uitvoerbaar bij voorraad
[gedaagde] verbiedt de eigendom van de boerderij (de boerderij met bijgebouwen alsmede de percelen [kadasternummer b] en [kadasternummer a] ), waaronder begrepen het verkochte deel (het voorwerp van de hiervoor onder 3.3 genoemde overeenkomst) aan een ander dan [eiser] over te dragen, op straffe van een dwangsom van € 131.800,00 voor de overtreding van dit verbod, zijnde twintig procent van de koopprijs zoals deze uit de koopovereenkomst volgt, of een in goede justitie te bepalen dwangsom en [gedaagde] veroordeelt in de kosten van het geding alsmede in de gebruikelijke nakosten (zowel zonder als met betekening), te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro vanaf veertien dagen na de datum van het vonnis.
4.2.
[eiser] legt het volgende ten grondslag aan zijn vordering. Partijen zijn ter gelegenheid van de verkoop van het boerenbedrijf door hun ouders aan [gedaagde] overeengekomen dat laatstgenoemde eerst [eiser] in de gelegenheid stelt het boerenbedrijf te kopen, indien hij, [gedaagde] , tot verkoop daarvan over wenst te gaan. Door nu de boerderij en een deel van het land aan [A] c.s. te verkopen handelt hij in strijd met de gemaakte afspraak. Hij komt zijn verplichtingen uit de tussen partijen gesloten overeenkomst dus niet na. [eiser] heeft (spoedeisend) belang bij het gevorderde verbod, omdat [gedaagde] na levering aan [A] c.s. het geleverde niet meer rechtsgeldig aan hem, [eiser] kan overdragen, terwijl de levering aan [A] c.s. al op 3 januari 2023 gepland staat. In de ogen van [eiser] is het opleggen van een dwangsom noodzakelijk, die hoger is dan de boete die [gedaagde] kan verbeuren indien hij zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst met [A] c.s. niet nakomt.
4.3.
[gedaagde] voert verweer.
4.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
5.De beoordeling
Spoedeisend belang
5.1.
Tussen partijen staat vast dat [gedaagde] en [A] c.s. overeen gekomen zijn dat levering van het onroerend goed dat [gedaagde] aan [A] c.s. verkocht heeft op 3 januari 2023 plaatsvindt. Nu [eiser] deze levering wenst te voorkomen is het spoedeisend belang van het verkrijgen van de gevraagde voorziening voldoende onderbouwd.
Het gestelde eerste recht van koop enerzijds en het voorwerp van de overeenkomst tussen [gedaagde] en [A] c.s. anderzijds
5.2.
[eiser] beroept zich op een afspraak, die partijen gemaakt hebben ten tijde van de verkoop en overdracht van de boerderij door de ouders van partijen aan [gedaagde] . In de koopovereenkomst die [gedaagde] en [A] c.s. gesloten hebben staat als deel van het verkochte onroerend goed een deel van het perceel kadastraal bekend [kadasternummer f] . Dit perceel maakte echter geen deel uit van het onroerend goed dat de ouders van partijen in 2002 aan [gedaagde] hebben overgedragen. [gedaagde] heeft ter gelegenheid van de mondelinge behandeling onweersproken gesteld dat hij dat perceel zelf gekocht heeft. De voorzieningenrechter verbindt hieraan de conclusie dat bij eventuele toewijzing van de vordering van [eiser] het verbod geen betrekking kan hebben op de levering van het gedeelte van het perceel kadastraal bekend [kadasternummer f] .
Eerste vraag: recht van eerste koop voldoende aannemelijk?
5.3.
Naar het oordeel van de voorzieningenrechter zal hij [gedaagde] slechts een leveringsverbod kunnen geven – daargelaten of dat het gevorderde verbod kan zijn – indien [eiser] voldoende aannemelijk kan maken dat partijen overeengekomen zijn dat hij, [eiser] , recht van eerste koop heeft, als [gedaagde] tot verkoop van (een deel) van het boerenbedrijf overgaat en dat [gedaagde] zijn verplichting niet nagekomen is om wat hij verkocht heeft aan [A] c.s. eerst aan [eiser] te koop aan te bieden en dat in voorkomend geval ook daadwerkelijk aan laatstgenoemde te verkopen.
5.4.
[eiser] heeft gewezen op de schriftelijke verklaringen van zijn vader en van zichzelf die hij in geding gebracht heeft. In die verklaringen staat dat partijen in december 2001 in het bijzijn van de vader van partijen afgesproken hebben dat [eiser] , na overname van het boerenbedrijf van de ouders door [gedaagde] , het boerenbedrijf zou kunnen overnemen, indien [gedaagde] later zou beslissen het boerenbedrijf niet meer voort te zetten. Op die manier zou het bedrijf familiebezit kunnen blijven. In de eerste plaats hebben deze verklaringen, die ruim twintig jaar na het moment waarop de afspraak gemaakt zou zijn naar het oordeel van de voorzieningenrechter geen doorslaggevende betekenis, waar nog bij komt dat één van de verklaringen van een partij in dit geding afkomstig is. Indien partijen daarmee het door [eiser] gestelde recht van eerste koop overeengekomen zijn, valt daar ook nog de volgende kanttekening bij te plaatsen. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiser] verklaard dat de door partijen gemaakte afspraak zag op het destijds draaiende boerenbedrijf met alle bedrijfsmiddelen. De afspraak die partijen maakte hield in, aldus [eiser] , dat [gedaagde] , indien deze dat bedrijf niet wilde voortzetten hem, [eiser] , in de gelegenheid moest stellen dat bedrijf over te nemen. Tussen partijen is niet in geding dat het boerenbedrijf, zoals dat in 2001 draaide, inmiddels ontmanteld is. Ofschoon het hoofdgebouw met de woning van de boerderij als kern van het boerenbedrijf aangemerkt zal moeten worden, blijft open of, in geval partijen een recht van eerste koop overeengekomen zijn, dat recht ook van toepassing op wat [gedaagde] na de ontmanteling van het boerenbedrijf aan [A] c.s. verkocht heeft, te weten het hoofgebouw en een deel van het land.
5.5.
Partijen hebben aandacht geschonken aan het anti-speculatiebeding dat opgenomen is in de overeenkomst uit 2001 tussen de ouders van partijen en [gedaagde] . Op grond van dat beding diende [gedaagde] bij verkoop van het van de boerderij deel uitmakende onroerend goed dan wel het melkquotum binnen vijftien jaar na 20 december 2001 van de eventuele meerwaarde af te rekenen met zijn ouders. [gedaagde] heeft erop gewezen dat dit beding wél in die overeenkomst is opgenomen, maar het door [eiser] gestelde recht van eerste koop niet. Hij vindt daarin steun voor zijn stelling dat dat laatste recht niet overeengekomen is tussen partijen. De voorzieningenrechter overweegt het volgende. Hij volgt [eiser] niet waar deze stelt dat het recht van eerste koop als afspraak tussen partijen niet thuis hoort in de overeenkomst tussen de ouders van partijen en [gedaagde] . Dat recht van eerste koop had immers als derdenbeding in de zin van artikel 6:253 BW Pro in de overeenkomst opgenomen kunnen worden. De voorzieningenrechter moet [gedaagde] nageven dat het opnemen van dat recht in de overeenkomst niet gek geweest zou zijn, nu volgens [eiser] de afspraak over zijn recht van eerste koop gemaakt is in een gesprek waaraan de drie betrokken partijen, [eiser] , [gedaagde] en hun vader, deelgenomen hebben en dit recht (mede) voortvloeit uit de wens van één van de partijen bij de overeenkomst uit 2001, namelijk de vader van partijen, om de boerderij in familiebezit te houden. Bovendien bestaat samenhang met het anti-speculatiebeding: beide bepalingen zien op verkoop van het bedrijf door [gedaagde] .
De voorzieningenrechter merkt in dit verband nog dit op. [eiser] heeft aangevoerd dat het anti-speculatiebeding om fiscale redenen in de overeenkomst uit 2001 opgenomen is. Dat moge zo zijn, daarnaast heeft een dergelijk beding ook een andere functie. De voorzieningenrechter verwijst naar de uitspraak van het gerechtshof Arnhem- Leeuwarden van 22 februari 2022 (ECLI:NL:GHARL:2022:1415), waarin het hof overweegt dat een dergelijk beding moet voorkomen dat de verkrijger tegen de bedoelingen van partijen in de (agrarische) grond, die hij tegen een relatief lage waarde verkregen heeft, niet gebruikt ten behoeve van de bedrijfsvoering, maar verkoopt om ‘te cashen’.
Het is echter niet zo dat het ontbreken van het recht van eerste koop in de overeenkomst uit 2001 uitsluit dat partijen dat recht overeengekomen zijn.
5.6.
Al met al komt de voorzieningenrechter tot de slotsom dat in het slechts opnemen van het anti-speculatiebeding en niet ook van het recht van eerste koop in de overeenkomst tussen [gedaagde] en de ouders van partijen wel een tegenargument gevonden kan worden, maar dat dit tegenargument van beperkt gewicht is.
5.7.
De door [eiser] genoemde omstandigheid dat [gedaagde] contact met hem, [eiser] , gezocht heeft, toen hij in 2021 de boerderij wilde gaan verkopen biedt naar het oordeel van de voorzieningenrechter weinig steun aan de stelling dat uit de gedragingen van [gedaagde] blijkt dat hij uitgaat van het bestaan van een recht van eerste koop voor [eiser] . Ook zonder het bestaan van dat recht kon [gedaagde] de boerderij en het onroerend goed van de boerderij of een deel daarvan te koop aanbieden aan [eiser] . Ter gelegenheid van de mondelinge behandeling heeft [gedaagde] dan ook naar voren gebracht dat hij toenadering gezocht heeft richting [eiser] , toen hij de boerderij wilde verkopen, omdat hij, [gedaagde] zich bewust was van de wens van [eiser] in het verleden om de boerderij over te nemen als [gedaagde] deze zou verkopen.
5.8.
[eiser] beschouwt de bepaling in de koopovereenkomst tussen [gedaagde] en [A] c.s., die inhoudt dat aan de boerderij het bord met de naam “ [X] ” moet hangen zolang de vader van partijen leeft, als selectief behartigen van het familiebelang dat erop duidt dat [gedaagde] zich bewust is van zijn verplichting om [eiser] het recht van eerste koop te geven, maar uit wrok jegens [eiser] de boerderij niet aan laatstgenoemde wil verkopen. Ter gelegenheid van de mondelinge behandeling heeft [gedaagde] verklaard dat hij de afspraak over het bord gemaakt heeft uit respect voor zijn vader. De voorzieningenrechter begrijpt dat laatste. Het laten hangen van dat naambord kan immers gezien worden als een eerbetoon aan de ouders van de vader van partijen. De voorzieningenrechter kan zonder nadere uitleg – die ontbreekt – niet inzien hoe het verplichten van [A] c.s. het naambord te laten hangen een aanwijzing is voor het bestaan van het door [eiser] gestelde recht van eerste koop. Het voorlopig behouden van die naam betekent nog niet dat [gedaagde] erkent dat de boerderij eigendom van de familie moet blijven en dat partijen daartoe een recht van eerste koop voor [eiser] zijn overeengekomen.
5.9.
De voorzieningenrechter verbindt aan het voorgaande de conclusie dat onvoldoende aannemelijk is geworden, dat partijen een recht van eerste koop voor [eiser] zijn overeen gekomen en dat de bodemrechter - later oordelend - zal beslissen dat [gedaagde] een op hem rustende, uit een overeenkomst met [eiser] voortspruitende verplichting niet nagekomen is om wat hij aan [A] c.s. verkocht heeft eerst aan [eiser] te koop aan te bieden en in voorkomend geval aan hem te verkopen. De voorzieningenrechter zal de vordering afwijzen en [eiser] als in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten tot op heden aan de zijde van [gedaagde] begroot op:
Griffierecht: € 314,00
Salaris advocaat:
€ 1.016,00
€ 1.016,00
Totaal: € 1.330,00
6.De beslissing
De voorzieningenrechter
- wijst de vordering af;
- veroordeelt [eiser] in de proceskosten tot op heden begroot aan de zijde van [gedaagde] op € 1.330,00.
Dit vonnis is gewezen door mr. C.A. de Beaufort en in het openbaar uitgesproken op 21 december 2022.