ECLI:NL:RBOVE:2022:466

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK OVERIJSSEL

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Almelo

zaaknummer / rolnummer: C/08/269897 / HA ZA 21-340

Vonnis van 2 februari 2022

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[eiseres] B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

eiseres,

advocaat mr. M.B. Bollen te Almelo,

tegen

[gedaagde],

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde,

advocaat mr. L.E. Huijsman te Enschede.

Partijen zullen hierna [eiseres] en [gedaagde] genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het tussenvonnis van 29 september 2021,
de mondelinge behandeling via Teams op 13 januari 2022, waarbij de heren [A] en [B] (bestuurders) zijn verschenen namens [eiseres] , bijgestaan door mr. Bollen, en waarbij [gedaagde] is verschenen, bijgestaan door mr. L.E. Huijsman. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen ter zitting is besproken,
de pleitaantekeningen van [eiseres] ,
de pleitaantekeningen van [gedaagde] .

1.2.

Het vonnis wordt vandaag bij vervroeging uitgesproken.

2.De feiten

2.1.

[gedaagde] was tot 2015 eigenaar van het bedrijfspand aan [het adres] te [vestigingsplaats] . De bestuurders van [eiseres] huurden via een andere vennootschap (Transfer B.V.) ruimte in het bedrijfspand van [gedaagde] .

2.2.

Op 30 september 2015 heeft [gedaagde] het bedrijfspand verkocht aan [eiseres] voor een bedrag van € 650.000,00. [eiseres] heeft € 100.000,00 betaald bij levering van het bedrijfspand. Partijen zijn overeengekomen dat de resterende € 550.000,00 werd omgezet in een geldlening met hypothecaire zekerheid op het bedrijfspand.

2.3.

In de hypotheekakte is het volgende opgenomen:

“GELDLENING

De schuldenaar erkent wegens geleende gelden, zulks bij- en blijkens een akte van

levering op heden voor mij, notaris, verleden, schuldig aan de schuldeiser, die deze

schuldbekentenis aanneemt, een bedrag groot vijfhonderdvijftigduizend euro

(€ 550.000,00), hierna te noemen “de geldlening”.

Op de Geldlening zijn de volgende bepalingen van toepassing.

Rente

Vanaf heden is over dit leningsdeel of het niet afgeloste gedeelte daarvan door de schuldenaar aan de schuldeiser een rente verschuldigd van thans zes en driehonderdvijfenveertig/duizendste procent (6,345%) per jaar. (…)

Rentebedrag gehele looptijd gelijk

Het hiervoor vermelde rentebedrag ad tweeduizend negenhonderdacht euro en

drieëndertig cent (€ 2.908,33) staat vast tot en met één oktober tweeduizend vijfendertig.

Lineaire aflossing

Te beginnen op één november tweeduizend vijftien dient de Schuldenaar op iedere dag dat een rentetermijn moet worden voldaan, een bedrag van tweeduizend

tweehonderdeenennegentig euro en zevenenzestig cent (€ 2.291,67) van de geldlening af te lossen, zodat de geldlening na tweehonderdveertig (240) maandelijkse termijnen in zijn geheel is afgelost.”

2.4.

Op 8 december 2016 heeft er een tussentijdse, vervroegde aflossing plaatsgevonden. Partijen hebben hun afspraken daarover schriftelijk vastgelegd. In deze aanvullende betalingsafspraken staat:

“De betaling van de aankoop is gedaan middels een aanbetaling van 100.000€ bij de overdracht en de verplichting tot betaling van 240 termijnen van elk € 5.200 elk, maandelijks te voldoen voor de eerste van de maand in de periode 1-11-2015 tot en met 1-10-2035.

Alle verschuldigde termijnen tot heden zijn voldaan.

Thans wensen koper en verkoper een afspraak te maken om een deel van de

toekomstig verschuldigde termijnen vervroegd te voldoen in ruil voor een

vermindering van het totaal aantal termijnen.

Deze afspraken zijn als volgt:

Koper zal doen uiterlijk 24 december 2016 een betaling van 24 maandtermijnen (€124.800,-), bovenop de normale termijn die in zij in deze maand te voldoen heeft, op rekening [nummer] t.n.v. [gedaagde] . Hierdoor vervalt de verplichting tot betaling van de laatste 40 maandtermijnen welke te voldoen zijn voor de eerste van de maand in de periode 1-7-2032 tot en met 1-10-2035.

De laatste maandelijkse termijn voor rente en aflossing vind aldus plaats voor

1-6-2032 en daarmee is dan de volledige schuld afgelost.”

3.Het geschil

3.1.

[eiseres] vordert dat de rechtbank, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

voor recht verklaart dat zij bij vervroegde aflossing van de openstaande geldlening aan [gedaagde] met ingang van 10 april 2021, althans de datum van feitelijke betaling, géén (toekomstige) rente meer aan [gedaagde] verschuldigd is;

voor recht verklaart dat wanneer zij over wenst te gaan tot verkoop van het bedrijfspand aan [gedaagde] en/of een derde en zij tot vervroegde aflossing van de openstaande geldlening aan [gedaagde] overgaat, zij géén (toekomstige) rente meer aan [gedaagde] verschuldigd is.

3.2.

Volgens [eiseres] zijn partijen het erover eens dat tussentijdse afgelost mag worden op de geldlening. Zij stelt dat als zij de lening vervroegd
volledigaflost, zij geen (verdere) rente meer aan [gedaagde] hoeft te betalen, omdat er dan geen geldlening meer is. Volgens [eiseres] volgt dit uit de hypotheekakte. Daarin staat volgens haar dat de maandelijkse rente van € 2.908,33 verschuldigd is gedurende de looptijd van de lening en dat er slechts rente verschuldigd is over het niet afgeloste gedeelte van de lening. Daarnaast stelt zij dat in de hypotheekakte niet staat dat de rente een looptijd van 240 maanden heeft en dat in de geldleningsovereenkomst niet is bepaald dat [gedaagde] in alle gevallen in totaal een bedrag van (240 maanden x € 2.291,67 aan aflossing én 240 maanden x € 2.908,33 aan rente =) € 1.248.000,00 zou ontvangen.

3.3.

[gedaagde] voert verweer.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

Hoofdsom

4.1.

De vraag die in deze zaak moet worden beantwoord is of [eiseres] nog toekomstige rente aan [gedaagde] verschuldigd is als zij de geldlening vervroegd volledig aflost.

4.2.

Partijen hebben in de hypotheekakte afspraken gemaakt over de verschuldigde rente over de geldlening, maar hebben daarin niets afgesproken over tussentijdse aflossing. Zij zijn het erover eens dat tussentijdse aflossing mogelijk is, maar verschillen van mening over hoe de afspraken over de rente in dat geval moeten worden uitgelegd. [eiseres] stelt dat zij geen rente meer verschuldigd is als de lening volledig is afgelost. [gedaagde] is het daar niet mee eens en stelt dat partijen hebben afgesproken dat de rente voor 240 maanden vaststaat.

Wettelijk kader

4.3.

Volgens vaste jurisprudentie moeten overeenkomsten niet alleen worden uitgelegd op basis van hun letterlijke bewoordingen, maar komt het ook aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij daarover redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (het Haviltex-criterium).

Uitleg hypotheekakte

4.4.

Naar het oordeel van de rechtbank moeten de afspraken in de hypotheekakte zo worden uitgelegd dat partijen hebben bedoeld dat [eiseres] 240 maanden lang een vast rentebedrag van € 2.908,33 per maand aan [gedaagde] moet betalen. De rechtbank overweegt daartoe het volgende.

Hypotheekakte

4.5.

Partijen hebben in de hypotheekakte afgesproken dat [eiseres] de schuld van € 550.000,00 aflost in 240 maandtermijnen van € 2.291,67, te beginnen op 1 november 2015. Daarnaast hebben partijen een vast rentebedrag afgesproken van € 2.908,33 per maand. In de hypotheekakte staat dat het rentebedrag vaststaat tot en met 1 oktober 2035, oftewel (ook) 240 maanden lang.

4.6.

[eiseres] stelt dat in de hypotheekakte staat dat de rente gedurende de looptijd van de lening verschuldigd is. Dit is echter niet het geval. In de hypotheekakte staat dat het rentebedrag de
“gehele looptijd gelijk”is.

4.7.

Daarnaast stelt [eiseres] dat in de hypotheekakte staat dat de rente verschuldigd is over het leningsdeel of
“het niet afgeloste gedeelte daarvan”. Volgens [eiseres] moet dit zo worden uitgelegd dat er alleen rente hoeft te worden betaald zolang er nog een geldlening is, en dus niet als de geldlening volledig is afgelost. Naar het oordeel van de rechtbank blijkt uit hetgeen partijen hebben besproken bij de totstandkoming van de afspraken echter niet dat zij dit bedoeld hebben.

Totstandkoming afspraken

4.8.

[gedaagde] heeft ter zitting verklaard dat hij vóór de verkoop van het pand ongeveer € 5.500,00 per maand aan huuropbrengsten voor het pand ontving en dat het bedrijfspand zijn pensioenvoorziening vormde. Hij heeft verklaard dat hij het bedrijfspand daarom alleen wilde verkopen tegen een vaste vergoeding van € 5.200,00 per maand gedurende 20 jaar. [gedaagde] stelt dat hij dit ook zo met [eiseres] heeft besproken. [eiseres] heeft dit niet weersproken en heeft ter zitting verklaard dat het voor haar duidelijk was dat de geldlening voor [gedaagde] 20 jaar moest lopen.

4.9.

Uit de e-mails tussen partijen volgt ook dat zij zijn uitgegaan van een vaste vergoeding van € 5.200,00 per maand gedurende 240 maanden. Zo staat in een e-mail van [gedaagde] aan [B] van 23 september 2015 het volgende:

“1. Dit is wel wat vreemd. Een vast rentebedrag kan eigenlijk niet omdat de lening in maandelijkse termijnen wordt afgelost. De rente moet dan dalen. Als men een vast bedrag per maand wil betalen is dat een annuïteit. Uitgaande van € 5.200 pm betekent dit een rente van bijna 11%. Dat is wat extreem. Uitgaande van een rente van 6,345% betekent dit een annuïteit van € 3.420 pm.

Om discussie in de toekomst te voorkomen zou je het rentepercentage in de akte volledig moeten verwijderen.”

[B] reageert daarop per e-mail van 24 september 2015 het volgende:

“1. Wij blijven het prettig vinden om schulden af te lossen.

De door ons gewenste lineaire hypotheek sluit daarop aan. Dat wij met jou een afspraak hebben gemaakt om jou 240 maanden lang een vaste vergoeding te geven (en jou dus aan het eind een fenomenale rente te betalen), is iets tussen ons en jou. Er zit ook verder niets achter. (…)”

en [gedaagde] reageert daar weer op met het volgende:

“Is prima. De rente moet dan mi. correct omschreven worden verwijzend naar 6,345% in de eerste maand tot whatever it is in de laatste maand of er volledig uitgehaald moeten en alleen het vaste bedrag per maand vermelden.”

Tussentijdse aflossing in 2016

4.10.

Daarnaast blijkt ook uit de afspraken die partijen in 2016 hebben gemaakt dat zij ervan uit zijn gegaan dat het bedrag van € 5.200,00 voor 240 maanden vaststond. In de aanvullende betalingsafspraken staat namelijk dat de aankoop van het pand is gedaan middels een aanbetaling van € 100.000,00 en
“de verplichting tot betaling van 240 termijnen van € 5.200 elk”.Partijen zijn vervolgens overeengekomen dat [eiseres] tussentijds een vervroegde aflossing van € 124.800,00 mocht doen, in ruil voor het verval van 40 maandtermijnen van de lening. Het bedrag van € 124.800,00 staat gelijk aan 24 maandtermijnen van € 5.200,00. Uit de overgelegde WhatsApp-berichten tussen partijen blijkt echter dat zij ervan uitgingen dat [gedaagde] over het vervroegd afgeloste bedrag 3% rendement zou kunnen verdienen. Zij hebben berekend dat [eiseres] daarom 16 maandtermijnen “extra” in mindering kreeg. Partijen hebben hierbij dus als uitgangspunt genomen dat [gedaagde] dezelfde rente-inkomsten zou behouden als wanneer hij 20 jaar lang een bedrag van € 5.200,00 per maand zou hebben ontvangen. Ook na deze vervroegde aflossing is [eiseres] hetzelfde maandbedrag aan rente aan [gedaagde] blijven betalen.

Conclusie

4.11.

Op grond van hetgeen hiervoor is overwogen, oordeelt de rechtbank dat de afspraken in de hypotheekakte zo moeten worden uitgelegd dat partijen hebben bedoeld dat [eiseres] 240 maanden lang een vast rentebedrag van € 2.908,33 per maand aan [gedaagde] moet betalen (waarop 40 maandtermijnen in mindering zijn gebracht vanwege de tussentijdse vervroegde aflossing). Indien [eiseres] de lening tussentijds volledige aflost of het pand tussentijds verkoopt, betekent dit dus niet dat zij dan geen rente meer verschuldigd is over de resterende maandtermijnen.

4.12.

De rechtbank zal de vorderingen afwijzen.

Proceskosten

4.13.

[eiseres] wordt in deze procedure in het ongelijk gesteld en zal daarom worden veroordeeld in de proceskosten. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op:

- griffierecht € 309,00

- salaris advocaat
€ 6.428,00(2,0 punt × tarief € 3.214,00)

totaal € 6.737,00

4.14.

De gevorderde veroordeling in de nakosten is in het kader van deze procedure slechts toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment reeds kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.

5.De beslissing

De rechtbank

5.1.

wijst de vorderingen af,

5.2.

veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 6.737,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de veertiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,

5.3.

veroordeelt [eiseres] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 163,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [eiseres] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de dag van volledige betaling,

5.4.

verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.H. Margadant en in het openbaar uitgesproken op 2 februari 2022.^[1]