ECLI:NL:RBOVE:2022:468

• Datum uitspraak: 8 februari 2022
• Publicatiedatum: 17 februari 2022
• Zaaknummer: 9638368 \ CV EXPL 22-169
• Instantie: Rechtbank Overijssel
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Kort geding
• Rechters: R.F. van Aalst
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Afwijzing vordering tot ontruiming woonruimte wegens verrekening huurachterstand met dwangsommen

In deze zaak vordert eiser ontruiming van de woning vanwege een huurachterstand van meer dan tien maanden, structureel te laat betalen van de huur en verwaarlozing van het gehuurde door gedaagde. De kantonrechter beoordeelt in kort geding of ontbinding van de huurovereenkomst in de bodemprocedure te verwachten is.

De voorzieningenrechter acht geen van de door eiser aangedragen tekortkomingen zodanig ernstig dat ontbinding waarschijnlijk is. Hoewel de huurachterstand groter is dan drie maanden, is er een vonnis waarbij eiser bij verstek is veroordeeld tot onderhoudswerkzaamheden, met verbeurde dwangsommen die vele malen hoger zijn dan de huurachterstand. Deze dwangsommen en de huurachterstand kunnen volgens de rechter met elkaar worden verrekend.

Daarnaast wordt het structureel te laat betalen van de huur mede veroorzaakt door afspraken en communicatieproblemen tussen partijen en de voormalig beheerder. De vermeende verwaarlozing van de woning is niet ernstig genoeg om ontruiming te rechtvaardigen. Daarom wordt de vordering tot ontruiming afgewezen en moet eiser de proceskosten van gedaagde betalen.

Uitkomst: De vordering tot ontruiming wordt afgewezen omdat de verbeurde dwangsommen de huurachterstand overtreffen en verrekend kunnen worden.

Uitspraak

RECHTBANK OVERIJSSEL

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Zwolle

Zaaknummer : 9638368 \ CV EXPL 22-169

PROCES-VERBAAL van de op 8 februari 2022 via Microsoft Teams gehouden zitting van de kantonrechter in de zaak van:

[eiser] ,
wonende in [woonplaats] ,

eisende partij, hierna te noemen [eiser] ,

gemachtigde: mr. M. Krabben-Tmim,

tegen

[gedaagde] ,
wonende in [woonplaats] ,

gedaagde partij, hierna te noemen [gedaagde] ,

gemachtigde: mr. E.J. Bijl,

procederend krachtens toevoeging, met nummer 2GJ4768.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 8 februari 2022

Tegenwoordig zijn mr. R.F. van Aalst, kantonrechter en mr. W.H. Visser, griffier.

Verschenen zijn:

- De heer [eiser] , bijgestaan door mr. Krabben-Tmim voornoemd,

- De heer [gedaagde] , bijgestaan door mr. Bijl voornoemd.

De kantonrechter stelt vast dat beide partijen zijn verschenen en dat zij over dezelfde stukken beschikken.

Na afloop van de mondelinge behandeling heeft de kantonrechter ter zitting mondeling uitspraak gedaan.

1. De gronden van de beslissing

1.1.

[gedaagde] huurt van [eiser] de woning aan de [adres] in [plaats]. [eiser] heeft drie punten naar voren gebracht waarom hij van mening is dat, vooruitlopend op de bodemprocedure, [gedaagde] de woning moet verlaten. Het gaat om een huurachterstand van meer dan tien maanden, structureel te laat betalen van de huur en om verwaarlozing van het gehuurde, waardoor [gedaagde] zich niet als een goed huurder gedraagt.

1.2.

In een kort geding kijkt de voorzieningenrechter met een schuin oog naar wat de rechter in de bodemprocedure zal gaan beslissen. In die bodemprocedure, waarop dit kort geding vooruitloopt, zal het gaan om ontbinding van de huurovereenkomst.

1.3.

Naar het voorlopige oordeel van de voorzieningenrechter is er bij geen van de drie door [eiser] aangedragen punten sprake van een dusdanig grote tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst aan de kant van [gedaagde] dat het te verwachten valt dat de rechter in de bodemprocedure zal oordelen dat ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is.

1.4.

Met betrekking tot de huurachterstand acht de voorzieningenrechter het aannemelijk dat [gedaagde] inderdaad een huurachterstand heeft laten ontstaan. Ook acht de voorzieningenrechter het aannemelijk dat deze huurachterstand groter is dan drie maanden aan huurpenningen, wat in beginsel een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Hier tegenover staat echter een vonnis van deze rechtbank, waarin [eiser] bij verstek is veroordeeld om onderhoudswerkzaamheden aan de woning te verrichten, en dat er inmiddels dwangsommen zijn verbeurd. Wat vast staat is dat het bedrag aan verbeurde dwangsommen vele malen hoger is dan de huurachterstand. Met [gedaagde] is de voorzieningenrechter daarnaast van oordeel dat deze twee vorderingen over en weer met elkaar te verrekenen zijn, omdat deze beide voortvloeien uit de huurovereenkomstDaarmee is de huurachterstand, ongeacht de hoogte daarvan, ingelopen.

1.5.

Voor wat betreft het tweede punt van [eiser] , het structureel te laat betalen van de huur door [gedaagde] , is de voorzieningenrechter voorlopig van oordeel dat dit mede het gevolg is van de afspraken tussen [eiser] en de voormalig beheerder van [eiser] , Enra, en de rommelige communicatie tussen partijen over de huurbetaling. Ook is de voorzieningenrechter voorlopig van oordeel dat dit te maken heeft met dat beide partijen niet op tijd aan de bel getrokken hebben. Dit maakt dat de voorzieningenrechter voorshands van oordeel is dat ook deze tekortkoming onvoldoende ernstig is dat in een bodemprocedure de ontbinding van de huurovereenkomst zal worden uitgesproken.

1.6.

Ten slotte het derde punt, de gestelde verwaarlozing van de woning door [gedaagde] . Hoewel er op dit punt wellicht sprake is van een tekortkoming aan de kant van [gedaagde] , is deze naar het voorlopige oordeel van de voorzieningenrechter niet ernstig genoeg om de vordering tot ontruiming toe te wijzen. Zeker gelet op de staat van de woning aan de buitenkant.

1.7.

De slotsom is dan ook dat het naar het voorlopige oordeel van de voorzieningenrechter onvoldoende aannemelijk is dat de bodemrechter de ontbinding van de huurovereenkomst zal uitspreken. Om die reden zal de vordering tot ontruiming worden afgewezen. Omdat de overige vorderingen van [eiser] met de ontruiming verband houden, volgen deze vorderingen hetzelfde lot en worden ook deze vorderingen afgewezen.

1.8.

Omdat [eiser] deze procedure verliest, moet hij de proceskosten van [gedaagde] betalen. Deze kosten worden begroot op € 747,00 aan salaris gemachtige.

2. De beslissing

De kantonrechter

2.1.

wijst de vordering af;

2.2.

veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de kant van [gedaagde] begroot op € 747,00.

Deze mondelinge uitspraak is gedaan door mr. R.F. van Aalst, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 8 februari 2022.

Waarvan proces-verbaal,

de kantonrechter