Uitspraak
vonnis
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Almelo
zaaknummer / rolnummer: C/08/285200 / HA ZA 22-311
Vonnis van 8 maart 2023
in de zaak van
[eiser],
wonend in [woonplaats] ,
eiser,
hierna te noemen: [eiser] ,
advocaat: mr. L.W. van de Wetering,
tegen
1.[gedaagde sub 1] B.V.,
gevestigd in [vestigingsplaats] ,
hierna te noemen: [gedaagde sub 1] ,
2.
[gedaagde sub 2],
[gedaagde sub 2],
wonend in [woonplaats] ,
hierna te noemen: [gedaagde sub 2] ,
gedaagden,
hierna gezamenlijk in mannelijk enkelvoud te noemen: [gedaagde] c.s.,
advocaat: mr. J.A. Kopp,
en
3.[gedaagde sub 3] ,
wonend in [woonplaats] ,
gedaagde,
hierna te noemen: [gedaagde sub 3] ,
advocaat: mr. R. Kroon.
1.Samenvatting
1.1.
In deze zaak is aan de orde de vraag of [gedaagde] c.s. en [gedaagde sub 3] op grond van onrechtmatige daad tegenover [eiser] aansprakelijk zijn wegens hun betrokkenheid als verkoopmakelaar respectievelijk taxateur bij de aankoop van een woning door [eiser] . Ter discussie staat of [gedaagde] c.s. en [gedaagde sub 3] ontoelaatbaar onzorgvuldig tegenover [eiser] hebben gehandeld door niet te vermelden dat de betreffende woning volgens het destijds geldende bestemmingsplan werd aangeduid als bedrijfswoning, hoewel de aan dit begrip gegeven definitie toeliet dat de woning regulier werd bewoond. De rechtbank is voornemens zich door een deskundige te laten voorlichten over de invloed die die planologische bestemming destijds had op de waarde van de woning en de financieringsmogelijkheden.
Partijen zullen in de gelegenheid worden gesteld zich hierover uit te laten.
1.2.
Hierna wordt uitgelegd hoe de rechtbank tot haar beslissing is gekomen (onder 5.). Eerst zal de rechtbank het verloop van de procedure schetsen (onder 2.), de feiten die tussen partijen niet ter discussie staan uiteenzetten (onder 3.) en de vordering omschrijven (onder 4.).
2.Het verloop van de procedure
2.1.
Bij dagvaarding van 17 augustus 2022 zijn [gedaagde] c.s. en [gedaagde sub 3] door [eiser] in de procedure betrokken. [gedaagde] c.s. en [gedaagde sub 3] voeren afzonderlijk verweer, in welk kader zij elk een conclusie van antwoord hebben genomen. Vervolgens heeft [eiser] nadere producties ingediend. Op 24 januari 2023 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden, waarbij alle advocaten gebruik hebben gemaakt van spreekaantekeningen. Tot slot heeft de rechtbank bepaald dat vonnis zal worden gewezen.
3.De feiten
3. De rechtbank gaat uit van de volgende feiten:
a. [eiser] heeft in oktober 2015 de woning aan [het adres] (hierna: de woning) gekocht voor een koopsom van € 125.000. In de koopovereenkomst is een financieringsvoorbehoud opgenomen.
[gedaagde sub 1] is opgetreden als makelaar voor de verkopers. De bewuste werkzaamheden zijn feitelijk uitgevoerd door [gedaagde] , die aan dit kantoor is verbonden.
[eiser] heeft opdracht verstrekt aan makelaarskantoor [A] Vastgoed B.V. om de woning te taxeren ten behoeve van de verkrijging van financiering. De taxatie is feitelijk verricht door [gedaagde sub 3] , toen in dienst bij dat kantoor. [gedaagde sub 3] heeft de woning blijkens haar rapport van 17 november 2015 gewaardeerd op € 125.000. [A] Vastgoed B.V. is in februari 2017 failliet verklaard.
[eiser] heeft toereikende financiering verkregen, waarna de woning op 15 maart 2016 aan hem is geleverd.
Naar [eiser] begin 2020 vernam, was de woning in het bestemmingsplan dat ter plaatse van kracht was ten tijde van de koop aangeduid als bedrijfswoning. “Bedrijfswoning” werd in dat bestemmingsplan gedefinieerd als “
een woning op een bedrijventerrein”. Vanwege deze definitie mocht de woning, die geen binding heeft met een bedrijf, op grond van dit bestemmingsplan regulier worden bewoond. Aan de percelen die bij de woning behoren werd in dit bestemmingsplan de bestemming “
Bedrijven” toegekend. Zowel [gedaagde] c.s. als [gedaagde sub 3] heeft de planologische bestemming van de woning niet vermeld in zijn verkoopuitingen, respectievelijk haar taxatierapport noch [eiser] op andere wijze op de hoogte gesteld van de bedrijfsbestemming van de woning.
een woning op een bedrijventerrein”. Vanwege deze definitie mocht de woning, die geen binding heeft met een bedrijf, op grond van dit bestemmingsplan regulier worden bewoond. Aan de percelen die bij de woning behoren werd in dit bestemmingsplan de bestemming “
Bedrijven” toegekend. Zowel [gedaagde] c.s. als [gedaagde sub 3] heeft de planologische bestemming van de woning niet vermeld in zijn verkoopuitingen, respectievelijk haar taxatierapport noch [eiser] op andere wijze op de hoogte gesteld van de bedrijfsbestemming van de woning.
In mei 2017 is ter plaatse een nieuw bestemmingsplan in werking getreden, waarin de definitie van het begrip bedrijfswoning is gewijzigd.
Volgens de nieuwe definitie mag een bedrijfswoning niet (langer) worden bewoond zonder functionele binding met een bedrijf. [1] Niettemin mag reguliere bewoning van een bedrijfswoning op grond van het overgangsrecht in dit bestemmingsplan worden voortgezet, mits dit gebruik in het vorige bestemmingsplan was toegestaan en niet langer dan één jaar is onderbroken. De [gemeente] heeft [eiser] bij brief van 25 november 2020 bevestigd dat de woning op grond van dit overgangsrecht regulier mag worden bewoond, ook door opvolgende kopers.
[eiser] heeft de woning in juli 2021 verkocht voor een verkoopsom van € 230.000.
4.De vordering
4.1.
[eiser] vordert (verkort weergegeven) hoofdelijke veroordeling van [gedaagde] c.s. en [gedaagde sub 3] om hem € 44.990,- te betalen, te vermeerderen met rente en kosten.
4.2.
[eiser] legt daaraan ten grondslag dat [gedaagde] c.s. en [gedaagde sub 3] onrechtmatig tegenover hem hebben gehandeld. [eiser] voert ten aanzien van [gedaagde] c.s. in de kern aan dat [gedaagde] c.s. de bedrijfsbestemming van de woning aan hem had moeten meedelen. Hij had de woning niet gekocht, althans niet voor deze prijs, als hij bekend was geweest met de bedrijfsbestemming van de woning. [eiser] voert ten aanzien van [gedaagde sub 3] aan dat zij de bedrijfsbestemming van de woning in haar taxatierapport had moeten vermelden en daarmee rekening had moeten houden bij de taxatie. In dat geval zou geen financiering zijn verstrekt. Volgens [eiser] zijn [gedaagde] c.s. en [gedaagde sub 3] gehouden om de schade te vergoeden die hij heeft geleden doordat hij de koop heeft gesloten en niet heeft (kunnen) ontbonden op grond van het financieringsvoorbehoud. Naar [eiser] stelt bestaat die schade er ten eerste uit dat de woning vanwege de bedrijfsbestemming € 35.000 minder waard was dan de door hem betaalde koopprijs. Verder bestaat de schade uit een bedrag van € 700 aan teveel betaalde overdrachtsbelasting, een bedrag van € 3.746,92 aan teveel betaalde hypotheekrente, kosten ad € 1.179,75 voor een verrichte hertaxatie, kosten ad € 1.500 voor juridisch advies, kosten ad € 248,70 voor kadastraal onderzoek en kosten ad € 2.614,76 voor de bijstand van zijn advocaat in de klachtprocedures tegen [gedaagde] c.s. en [gedaagde sub 3] .
5.De beoordeling
5.1.
Zowel [gedaagde] c.s. als [gedaagde sub 3] betwist dat onrechtmatig tegenover [eiser] is gehandeld en dat [eiser] als gevolg van hun handelen de door hem gestelde schade heeft geleden.
het gestelde onrechtmatige handelen
5.2.
[gedaagde] en [gedaagde sub 3] zijn op grond van artikel 6:162 van het Burgerlijk Wetboek (BW) tegenover [eiser] aansprakelijk, als zij als verkoopmakelaar respectievelijk taxateur niet de zorgvuldigheid in acht hebben genomen die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot mag worden verwacht.
Anders dan [gedaagde] c.s. betoogt, is niet vereist dat [gedaagde] een ernstig persoonlijk verwijt te maken valt; hij wordt immers (net als [gedaagde sub 3] ) aangesproken als beroepsbeoefenaar en niet als bestuurder van een vennootschap. [2] Niet ter discussie staat dat als [gedaagde] wegens een beroepsfout tegenover [eiser] aansprakelijk is, [gedaagde sub 1] naast hem aansprakelijk is (op grond van artikel 6:76 BW of artikel 6:170 BW).
5.3.
Waar het gaat om [gedaagde] c.s. kan, onder andere, sprake zijn van schending van voormelde zorgvuldigheidsnorm als hij voorafgaand aan de verkoop onjuiste of misleidende informatie aan [eiser] heeft verstrekt over de eigenschappen van de woning, waarvan hij moest begrijpen dat deze voor [eiser] bij diens aankoopbeslissing van belang konden zijn. Het komt daarbij aan op het vertrouwen dat [eiser] in de gegeven omstandigheden aan de verstrekte informatie mocht ontlenen. [3]
Waar het gaat om [gedaagde sub 3] moet worden beoordeeld of de taxatie beantwoordt aan wat van een redelijk bekwaam en redelijk handelend taxateur mag worden verwacht, binnen het kader van de door [eiser] verstrekte opdracht. Het komt daarbij niet alleen aan op de mate waarin de getaxeerde waarde van de woning overeenkomt met de werkelijke waarde ervan, maar ook op de vraag of [gedaagde sub 3] de vereiste zorgvuldigheid heeft betracht bij de totstand-koming van het taxatierapport en de vaststelling van de door haar daarbij gehanteerde uitgangspunten.
5.4.
Het is aan [eiser] om voldoende feiten te stellen, en bij behoorlijke betwisting te bewijzen, waaruit volgt dat [gedaagde] c.s. en [gedaagde sub 3] ontoelaatbaar onzorgvuldig tegenover hem hebben gehandeld (artikel 150 Rv).
5.5.
Het door [eiser] aangevoerde gegeven dat in door hem gestarte tuchtprocedures is geoordeeld dat [gedaagde] en [gedaagde sub 3] tuchtrechtelijk verwijtbaar hebben gehandeld leidt niet, althans niet zonder meer, tot de conclusie dat zij jegens [eiser] aansprakelijk zijn uit hoofde van onrechtmatige daad.
5.6.
[gedaagde] c.s. en [gedaagde sub 3] bestrijden dat zij gehouden waren om de planologische bestemming van de woning ten tijde van de koop te melden. Zij voeren aan dat ten tijde van de koop geen nadelige gevolgen verbonden waren aan het feit dat de woning planologisch als bedrijfswoning werd aangeduid en dat die planologische bestemming van de woning ten tijde van de koop, anders dan [eiser] stelt, niet leidde tot een lagere waarde en verminderde financierbaarheid van de woning.
5.7.
Naar het oordeel van de rechtbank is vooralsnog niet komen vast te staan dat de planologische bestemming van de woning ten tijde van de koop door [eiser] destijds een negatieve invloed had op de waarde van de woning en/of de mogelijkheid om financiering voor de woning te verkrijgen.
5.7.1.
[eiser] beroept zich op een taxatierapport van [B] van 23 april 2020. Daarin heeft [B] de waarde van de woning ten tijde van de aankoop ervan door [eiser] (her)gewaardeerd op € 90.000, rekening houdend met de bedrijfsaanduiding van de woning.
Naar het oordeel van de rechtbank blijkt uit dit rapport echter onvoldoende dat, en hoe, bij de hertaxatie rekening is gehouden met de omstandigheid dat de bedrijfsaanduiding in dit geval niet belette dat de woning regulier mocht worden bewoond. Daar komt bij dat de taxatie van [B] wordt weersproken door een hertaxatie die [gedaagde sub 3] op haar beurt heeft laten uitvoeren door [C] . Laatstgenoemde heeft de waarde van de woning ten tijde van de aankoop daarvan door [eiser] overeenkomstig de taxatie van [gedaagde sub 3] geschat op € 125.000, met inachtneming van de bedrijfsaanduiding.
5.7.2.
Daarnaast heeft [eiser] een rapport van [D] van 18 juni 2021 in het geding gebracht. Zij concludeert dat de planologische bestemming van (onder andere) de door [eiser] gekochte woning verhindert dat daarvoor een gangbare woninghypotheek kan worden verkregen, ook als wordt uitgegaan van het bestemmingsplan dat in 2015 van kracht was. Het lijkt er echter op dat [D] bij haar onderzoek is uitgegaan van het beleid dat de door haar aangezochte banken nu hanteren (althans hanteerden ten tijde van haar rapportage). Daarmee is niet de mogelijkheid weerlegd dat, zoals [gedaagde] c.s. en [gedaagde sub 3] aanvoeren, het beleid van de banken in 2015 minder beperkingen kende met betrekking tot de financiering van bedrijfswoningen.
5.7.3.
Verder heeft [eiser] een mail van zijn hypotheekadviseur van 25 oktober 2022 overgelegd. Anders dan [eiser] betoogt, valt uit deze mail niet op te maken dat hij geen financiering had kunnen verkrijgen als de bedrijfsaanduiding van de woning destijds zou zijn vermeld. De adviseur stelt dat [eiser] geen financiering voor de volledige koopsom had kunnen verkrijgen als de marktwaarde van de woning wegens de bedrijfsaanduiding lager zou zijn geweest, maar dat de bedrijfsaanduiding een negatieve invloed had op de marktwaarde van de woning is daarmee niet gezegd.
deskundigenbericht
5.8.
De rechtbank is voornemens een deskundigenbericht in te winnen met betrekking tot de volgende vragen:
had de planologische bestemming van de woning op grond van het bestemmingsplan dat van kracht was ten tijde van de koop door [eiser] , destijds een negatieve invloed op de waarde van de woning?
zo ja, wat was de marktwaarde van de woning ten tijde van de koop door [eiser] met inachtneming van de toen geldende planologische bestemming?
had de planologische bestemming van de woning op grond van het bestemmingsplan dat van kracht was ten tijde van de koop door [eiser] , destijds een negatieve invloed op de mogelijkheid om financiering voor de woning te verkrijgen?
zo ja, had [eiser] een toereikende financiering voor de woning kunnen verkrijgen indien [gedaagde sub 3] de planologische bestemming van de woning in haar taxatierapport had vermeld en daarmee rekening had gehouden bij de taxatie?
5.9.
Het antwoord op deze vragen is niet alleen van belang voor de beoordeling of [gedaagde] c.s. en [gedaagde sub 3] de van hen verlangde zorgvuldigheid in acht hebben genomen, maar ook voor de beoordeling van het causaal verband en de omvang van de schade.
5.10.
Partijen zullen in de gelegenheid worden gesteld zich bij akte uit te laten over de wenselijkheid van een deskundigenbericht, het aantal te benoemen deskundigen, de persoon en het specialisme van de deskundige(n) en de aan de deskundige(n) voor te leggen vragen.
Het heeft uitdrukkelijk de voorkeur dat partijen een gezamenlijk voorstel aan de rechtbank doen.
5.11.
Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden, waaronder met betrekking tot de verweren van [gedaagde] c.s. en [gedaagde sub 3] die tot dusver niet zijn behandeld.
6.De beslissing
De rechtbank
6.1.
verwijst de zaak naar de rol van 5 april 2023 voor het nemen van een akte door zowel [eiser] , [gedaagde] c.s. als [gedaagde sub 3] waarin zij zich uitlaten over de wenselijkheid van een deskundigenbericht, het aantal te benoemen deskundigen, de persoon en het specialisme van de deskundige(n) en de aan de deskundige(n) voor te leggen vragen;
6.2.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. K.J. Haarhuis en in het openbaar uitgesproken op 8 maart 2023. (HJB)