Uitspraak
RECHTBANK Overijssel
Civiel recht
Zittingsplaats Almelo
Zaaknummer: C/08/294117 / KG ZA 23-58
Vonnis in kort geding van 25 april 2023
in de zaak van
[eiseres],
te [woonplaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiseres] ,
advocaat: mr. G.J. Ligtenberg te Rijssen,
tegen
[gedaagde],
te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
advocaat: mr. A. Hoekman te Hengelo Ov.
1.De zaak in het kort
Deze zaak betreft een geschil tussen twee echtgenoten over de vraag of [eiseres] de echtelijke woning mag verkopen aan een derde. [eiseres] stelt dat er een reëel bod ligt gelet op de ontwikkelingen op de woningmarkt. Volgens [gedaagde] kan hij de woning ook overnemen en worden de belangen van [eiseres] niet direct geschaad. Dit wordt door [eiseres] betwist. De voorzieningenrechter volgt [eiseres] in haar stelling dat niet van haar kan worden verwacht dat zij nog langer wacht met de verkoop van de woning. Deze beslissing zal in dit vonnis worden toegelicht.
2.De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding,
- de producties van [eiseres] ,
- de producties van [gedaagde] ,
- de producties van [eiseres] ,
- de producties van [gedaagde] ,
- de eis in reconventie van [gedaagde] ,
- de mondelinge behandeling van 13 april 2023, waarbij partijen hebben afgesproken dat zij het geschil in minnelijk overleg proberen op te lossen. Daarom werd op verzoek van partijen de verdere behandeling één week aangehouden.
- de pleitnota van [gedaagde] ,
- de mondelinge behandeling van 13 april 2023, waarbij partijen hebben afgesproken dat zij het geschil in minnelijk overleg proberen op te lossen. Daarom werd op verzoek van partijen de verdere behandeling één week aangehouden.
- de pleitnota van [gedaagde] ,
- de akte uitlating van 19 april 2023 aan de zijde van [eiseres] waarbij [eiseres] aan de voorzieningenrechter verzoekt om vonnis te wijzen.
2.2.
Hierna volgt het vonnis.
3.De feiten
3.1.
Partijen zijn op [datum] onder huwelijkse voorwaarden met elkaar gehuwd. Op 9 september 2022 is door [gedaagde] een verzoekschrift tot echtscheiding met nevenvorderingen ingediend. Op 5 juni 2023 zal de mondelinge behandeling van de echtscheidingsprocedure plaatsvinden.
3.2.
Partijen hebben in gezamenlijke eigendom een woning aan [het adres] te [plaats] (hierna: de woning). Zij zijn circa anderhalf jaar geleden in deze woning gaan wonen.
3.3.
Uit het verzoekschrift echtscheiding met nevenvorderingen van [gedaagde] d.d. 9 september 2022 (randnummer 36) blijkt dat [gedaagde] zich op het standpunt heeft gesteld dat partijen de woning niet kunnen overnemen en zo spoedig mogelijk verkocht dient te worden.
3.4.
Bij beschikking van 4 oktober 2022 heeft de Rechtbank Gelderland, locatie Zutphen, bij wijze van voorlopige voorzieningen (samengevat) bepaald dat [eiseres] bij uitsluiting gerechtigd zal zijn tot het gebruik van de woning.
3.5.
Partijen hebben de heer [A] van [B] Makelaars te [plaats] de opdracht gegeven om de verkoop van de echtelijke woning op zich te nemen. De woning is in december 2022 voor € 770.000,00 in de verkoop gegaan.
3.6.
[gedaagde] heeft in zijn verzoekschrift wijziging voorlopige voorzieningen van
31 januari 2023 gesteld dat hij geld van zijn ouders heeft moeten lenen om de woonlasten van de woning te kunnen blijven betalen.
3.7.
[gedaagde] heeft op 16 februari 2023 kenbaar gemaakt dat hij alsnog wenst te onderzoeken of hij de echtelijke woning kan overnemen.
3.8.
Op 1 maart 2023 is een bod binnen gekomen van € 720.000,00 onder voorbehoud van financiering. De potentiële kopers wensen dat de overdracht rond 1 juni 2023 zal plaatsvinden.
3.9.
Vanaf begin maart 2023 verblijft [gedaagde] met zijn nieuwe partner in de woning. De kinderen van de nieuwe partner van [gedaagde] gaan in [plaats] naar school. Dat is 40 minuten rijden vanaf de woning.
3.10.
[C] Makelaars heeft de woning op 31 maart 2023 getaxeerd op een bedrag van € 770.000,00.
3.11.
Bij brief d.d. 5 april 2023 heeft [gedaagde] in de echtscheidingsprocedure aan de rechtbank laten weten dat zijn financiële situatie is gewijzigd en dat hij de woning wil overnemen.
3.12.
Op 6 april 2023 heeft de heer [D] van Hypotheek Visie het volgende aan [gedaagde] laten weten:
“Uitgaande van een overnameprijs tussen € 720.000,00 (bieding/marktwaarde) tot € 770.000,00 (taxatiewaarde) -/- mogelijke intrekkingskosten makelaar acht ik het reeel en haalbaar om te komen tot een herfinanciering voor een bedrag van ongeveer € 700.000,00 mede gelet op de met jou besproken inkomensgegevens van jezelf (loon DGA / “gemm. “overwinst” eigen BV / mogelijke partner-alimentatie) alsmede het inkomen van je partner. Daarbij uitgaande dat de huidige hypotheekrente 100% aan jou wordt “toegedeeld” zpdat deze rente van toepassing is en blijft voor de huidige leningdelen bij ABN.Amro.
E.e.a. onder voorbehoud van definitieve vaststelling van de partner-alimentatie en een ondertekend convenant / ouderschapsplan / uitspraak rechtbank en inschrijving echtscheiding in de GBA van gemeente waar destijds het huwelijk is voltrokken alsmede een verdelingsakte van de woning waarbij het eigendom 100% bij jou en je partner komt “in ruil” voor ontslag van je voormalige partner.”
4.Het geschil in conventie
4.1.
[eiseres] vordert - samengevat – dat de voorzieningenrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad en op de minuut:
Primair
I. [gedaagde] veroordeelt om zijn volledige medewerking te verlenen aan de verkoop en de levering van de woning voor de geboden koopsom van € 720.000,00, binnen één week na het te wijzen vonnis op straffe van verbeurte van een dwangsom;
Subsidiair
II. [gedaagde] veroordeelt om zijn medewerking te verlenen aan de verkoop en levering van de woning waarbij elke medewerking moet worden gezien in de breedste zins des woord, waaronder het mede ondertekenen van de koopovereenkomst en de notariële leveringsakte voor verkoop en levering aan een door [eiseres] uitgekozen potentiële koper, waarbij [eiseres] zich laat leiden door de adviezen van de makelaar, op straffe van verbeurte van een dwangsom;
Zowel primair als subsidiair
III. te bepalen dat indien [gedaagde] niet, danwel niet tijdig, voldoet aan het onder I. en/of II. gevorderde het te wijzen vonnis op de voet van artikel 3:300 lid 2 BW Pro in de plaats treedt voor de medewerking van [gedaagde] , meer in het bijzonder voor de verkoop en levering van de woning aan een derde vereiste handtekeningen van [gedaagde] onder alle daarvoor benodigde stukken, waaronder in elk geval de voor levering van zijn aandeel in de woning noodzakelijke toestemming en/of wilsverklaring en/of handtekeningen;
IV. [gedaagde] veroordeelt om de woning, met alle zich daarin bevindende personen en niet aan [eiseres] toebehorende roerende zaken, te verlaten en te ontruimen, alsmede ontruimd te houden, alsmede bezemschoon op te leveren, een week voor de met kopers overeen te komen leveringsdatum onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van de kopers danwel de verkopend makelaar te stellen, met aanzegging dat, indien [gedaagde] daarmee in gebreke mocht blijven, de ontruiming door een deurwaarder zal worden bewerkstelligd en [gedaagde] met alle zich daarin bevindende personen en niet aan [eiseres] toebehorende roerende zaken uit de woning te doen brengen naar de openbare straat, desnoods met behulp van een sterke arm;
V. [gedaagde] veroordeelt in de kosten van deze procedure.
4.2.
[eiseres] legt aan de vordering het volgende ten grondslag. In de lopende echtscheidingsprocedure hebben beide partijen aangegeven dat zij van mening zijn dat de woning zo spoedig mogelijk moet worden verkocht. [gedaagde] diende op basis van de voorlopige voorziening de aan de echtelijke woning verbonden woonlasten te voldoen en er zijn betalingsachterstanden geweest. Aan de zijde van [eiseres] is er een vrees dat [gedaagde] zijn betalingsverplichtingen ten aanzien van de hypotheek niet zal nakomen en dat dit zal leiden tot een executieverkoop danwel een BKR-registratie aan de zijde van partijen. Verder heeft [gedaagde] op geen enkele wijze aangevoerd dat er ook maar enige kans is dat hij de woning kan overnemen en dat [eiseres] wordt ontslagen uit de hoofdelijke aansprakelijkheid van de op de woning rustende hypotheken. De woning verkopen aan een derde, is volgens [eiseres] de enige manier om op korte termijn liquide middelen vrij te krijgen.
4.3.
[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiseres] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiseres] , met veroordeling van [eiseres] in de kosten van deze procedure.
4.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
5.Het geschil in reconventie
5.1.
[gedaagde] vordert – samengevat – dat de voorzieningenrechter bij vonnis:
I. [eiseres] veroordeelt haar volledige en onvoorwaardelijke medewerking te verlenen aan de intrekking van de verkoopopdracht, zoals door partijen gezamenlijk verstrekt aan de verkoopmakelaar, binnen één week na het te dezen te wijzen vonnis, alsmede te oordelen dat dan wel het vonnis in de plaats treedt van de verzochte medewerking voor zover medewerking binnen de daartoe gestelde termijn uitblijft, dan wel te oordelen dat [eiseres] aan [gedaagde] een dwangsom moet betalen per dag of dagdeel dat zij haar medewerking, binnen de daartoe gestelde termijn, niet verleend;
II. In het geval de voorzieningenrechter het oordeel is toegedaan dat [gedaagde] zijn medewerking dient te verlenen aan de verkoop van de woning zoals in conventie gevorderd door [eiseres] , te oordelen dat de verkoopopbrengst – althans de overwaarde welke resteert na aflossing van de (hypothecaire) geldleningen die op de woning rusten – die hieruit voortvloeit in depot bij de desbetreffende notaris zal worden gehouden tot partijen overeenstemming hebben bereikt over de uitbetaling daarvan aan ieder der partijen danwel de rechtbank hier in bodemprocedure een bindende uitspraak over heeft gedaan;
III. [eiseres] veroordeelt in de proceskosten.
5.2.
[eiseres] voert verweer. [eiseres] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [gedaagde] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [gedaagde] , met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van deze procedure.
5.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
6.De beoordeling in conventie en in reconventie
Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie zullen deze vorderingen gezamenlijk worden behandeld en beoordeeld.
Spoedeisend belang
6.1.
Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. De voorzieningenrechter moet daarom eerst beoordelen of [eiseres] ten tijde van dit vonnis bij die voorziening een spoedeisend belang heeft. Het spoedeisend belang vloeit voort uit de aard van de vorderingen. [eiseres] stelt terecht dat niet van haar kan worden verlangd dat de verkoop van de woning de komende maanden stil komt te liggen. De woningmarkt is aan het veranderen vanwege stijgende hypotheekrente, dalende huizenprijzen, inflatie en hoge energiekosten. Er ligt een bod van € 720.000,00 op de woning en de potentiële kopers hebben de wens dat de overdracht rond 1 juni 2023 plaatsvindt. Dit is een reële prijs. Er hebben geen hogere biedingen plaatsgevonden. Integendeel er is nog één lager bod uitgebracht van € 675.000,00. Het is onzeker, als partijen het bod van € 720.000,00 afslaan, of partijen de woning in de toekomst voor een zelfde of hoger bedrag kunnen verkopen. Dit betekent dat [eiseres] ontvankelijk is in haar vordering.
Wel of niet meewerken aan de verkoop van de woning: belangenafweging
6.2.
Niet in geschil is dat beide partijen gezamenlijk aan een makelaar de opdracht hebben gegeven om de verkoop van de woning te regelen. De woning is vervolgens in december 2022 in de verkoop gegaan. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [gedaagde] aangevoerd dat zijn (financiële) omstandigheden dusdanig zijn gewijzigd dat hij alsnog de mogelijkheid wenst te verkennen om, tezamen met zijn nieuwe partner, de woning over te nemen tegen een marktconforme prijs. Of de financiële situatie van [gedaagde] inderdaad thans is gewijzigd, betwijfelt de rechtbank. Deze stelling is door [gedaagde] onvoldoende onderbouwd. Werkte de nieuwe partner van [gedaagde] eerder niet? [gedaagde] verwijst verder naar een bericht van een hypotheekadviseur en stelt dat hieruit volgt dat hij naar verwachting een herfinanciering van € 700.000,00 kan krijgen en dat overname dan ook geen probleem moet zijn. Dit wordt door [eiseres] gemotiveerd betwist. Zij stelt dat er een gerechtvaardigde vrees is dat [gedaagde] zijn betalingsverplichtingen ten aanzien van de hypotheek niet zal nakomen en dit mogelijk zal leiden tot een executieverkoop danwel een BKR-registratie.
6.3.
Vaststaat dat [gedaagde] , in ieder geval vanaf de datum dat de woning in de verkoop is gegaan in december 2022, maar feitelijk al vanaf het moment dat hij de echtscheidingsprocedure in gang heeft gezet, in de gelegenheid is gesteld stappen te ondernemen om te onderzoeken of hij de woning daadwerkelijk wil en kan overnemen. Er zijn achterstanden in de hypotheekbetalingen geweest, maar deze zijn door [gedaagde] inmiddels betaald. [gedaagde] heeft in deze procedure een e-mailbericht van een hypotheekadviseur in het geding gebracht waaruit volgt dat deze adviseur denkt dat het haalbaar is om tot een herfinanciering te komen. De hypotheekadviseur maakt een voorbehoud ten aanzien van de definitieve vaststelling van de partneralimentatie. [eiseres] heeft gesteld dat [gedaagde] ten aanzien van de financiële afwikkeling van de huwelijkse voorwaarden ook nog dient af te rekenen met [eiseres] ten aanzien van de bankrekeningen en mogelijk ook de waarde van de aandelen. Hier is door de hypotheekadviseur geen rekening mee gehouden. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter heeft [gedaagde] met het e-mailbericht van de hypotheekadviseur niet aannemelijk gemaakt dat hij in staat is om de woning aan zich te laten toedelen. [gedaagde] heeft geen verklaring van een bank of andere hypotheekverstrekker overgelegd waaruit volgt dat hij een reële kans maakt op het verkrijgen van een financiering rekening houdende met bovengenoemde factoren. Verder heeft [eiseres] terecht opgemerkt dat [gedaagde] kennelijk rekening houdt met het inkomen van zijn nieuwe partner, maar dat door [gedaagde] niet of althans onvoldoende is onderbouwd dat zijn nieuwe partner haar eigen woning zal willen verkopen en ook toestemming van de vader van haar minderjarige kinderen zal krijgen voor een verhuizing met haar kinderen naar de woning in [woonplaats] . Het had op de weg van [gedaagde] gelegen om dit nader te onderbouwen. Gelet op het voorgaande is de voorzieningenrechter van oordeel dat het te onzeker is of [gedaagde] de woning kan overnemen.
Is de voorgestelde koopsom te laag?
6.4.
Daarnaast is [gedaagde] van mening dat de voorgestelde koopsom van € 720.000,00 te laag is gelet op de taxatiewaarde van de woning. Volgens [gedaagde] is er slechts één formeel bod geweest op de woning, zijnde het bod dat nu voorligt welke is gedaan op 1 maart 2023 en krap drie maanden nadat de woning te koop is gezet. [eiseres] heeft tijdens de mondelinge behandeling gesteld dat de huizenmarkt verslechtert en dat woningen steeds minder waard worden, zodat het van belang is om de woning op korte termijn te verkopen.
6.5.
Beide partijen hebben belang bij een zo hoog mogelijke verkoopopbrengst en daarmee een zo hoog mogelijke overwaarde. [eiseres] heeft belang bij verkoop op korte termijn, bij voldoende afnamezekerheid van de kant van de koper en bij ontslag uit haar hoofdelijke aansprakelijkheid. [gedaagde] heeft er belang bij dat hij (tijdelijk) in de woning mag blijven wonen en meer tijd krijgt om te onderzoeken of hij de woning kan overnemen. De voorzieningenrechter is van oordeel dat de belangen van de [eiseres] zwaarder wegen dan de belangen van [gedaagde] . Feit is dat [gedaagde] enige tijd niet heeft voldaan aan zijn hypotheekverplichting, dat hij er thans niet in geslaagd is de woning zelf over te nemen of een koper voor de woning te vinden die de taxatiewaarde betaalt. De woning staat sinds december 2022 te koop en [eiseres] heeft tijdens de mondelinge behandeling aangegeven dat er nog een ander bod van € 675.000,- is geweest, hetgeen zij en haar makelaar ook te laag vonden. Verder heeft [eiseres] terecht gesteld dat de woningwaardes in de afgelopen maanden een daling hebben laten zien en dat de hypotheekrentes stijgen. De voorzieningenrechter is daarom met [eiseres] eens dat het voorstel van de potentiële kopers reëel is.
Conclusie
6.6.
Naar het oordeel van de voorzieningenrechter dient op basis van de gang van zaken het belang van [eiseres] om niet langer in een onverdeeldheid te blijven zwaarder te wegen dan het belang van [gedaagde] om opnieuw gedurende zekere tijd de gelegenheid te krijgen voor onderzoek of hij de woning aan zich kan laten toedelen. Dat brengt mee dat de primaire vordering van [eiseres] om [gedaagde] te veroordelen zijn medewerking te verlenen aan verkoop van de woning zal worden toegewezen en dat de vordering van [gedaagde] om [eiseres] te veroordelen haar medewerking te verlenen aan intrekking van de verkoopopdracht wordt afgewezen. [gedaagde] zal worden veroordeeld tot medewerking aan verkoop en levering van de woning voor de geboden koopsom van € 720.000,00, bij gebreke waarvan dit vonnis in de plaats zal treden van zijn medewerking, op de wijze als in het dictum vermeld. Gelet op de mogelijkheid voor [eiseres] om tot reële executie over te gaan indien [gedaagde] zijn medewerking niet verleent, is oplegging van een dwangsom niet nodig. Nu het primair gevorderde wordt toegewezen komt de rechtbank niet toe aan het subsidiair gevorderde.
6.7.
Daarbij wordt ten overvloede nog opgemerkt dat [eiseres] richting de makelaar te kennen heeft gegeven dat serieus moet worden verder onderhandeld met de potentiële kopers en eventueel moet worden getracht om er nog een iets hogere koopsom uit te halen. Het is in het belang van beide partijen dat de woning voor een zo’n hoog mogelijk bedrag verkocht wordt.
Ontruiming
6.8.
Zodra de woning is verkocht aan een derde, zal [gedaagde] de woning voorafgaand aan de levering moeten verlaten. De gevorderde ontruiming een week voordat de levering aan die derde zal plaatsvinden, is daarom wel toewijsbaar. De mede gevorderde machtiging om de ontruiming, desnoods met behulp van een sterke arm te bewerkstelligen, zal worden afgewezen. Op grond van artikel 556 lid 1 en Pro artikel 557 Rv Pro is rechterlijke machtiging overbodig. [eiseres] heeft voldoende aan een ontruimingsvonnis om de deurwaarder te mogen inschakelen als [gedaagde] niet vrijwillig tot ontruiming overgaat.
Overwaarde in depot
6.9.
Ten aanzien van de vordering in reconventie van [gedaagde] te bepalen dat de overwaarde in depot moet blijven bij de notaris, geldt het volgende. [eiseres] heeft belang bij het ontvangen van haar deel van de overwaarde, omdat ze het bedrag moet gebruiken om het verlies aan toeslagen op te vangen. Daar tegenover staat het belang van [gedaagde] zeker te stellen dat hij ontvangt waar hij recht op heeft in het kader van de financiële afwikkeling van het huwelijk van partijen. [eiseres] heeft in dat kader gesteld dat zij niets aan [gedaagde] verschuldigd is en dat [gedaagde] mogelijk in het kader van de verrekening van de aandelen aan haar iets zou moeten betalen. Door [gedaagde] is dit niet of althans onvoldoende weersproken. Het is dan ook niet gerechtvaardigd dat de overwaarde van de woning na verkoop bij de notaris in depot blijft, in afwachting van de bodemprocedure.
Uitvoerbaar bij voorraad
6.10.
Het vonnis zal uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard met dien verstande dat de gevorderde uitvoerbaarverklaring van het vonnis op de minuut zal worden afgewezen, nu [eiseres] niet de minuut maar een grosse van dit vonnis zal ontvangen en daarom in zoverre geen belang heeft bij dit verzoek.
Proceskosten
6.11.
Gelet op de relatie tussen partijen zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
7.De beslissing
De voorzieningenrechter
In conventie
7.1.
veroordeelt [gedaagde] om zijn volledige medewerking te verlenen aan de verkoop en de levering van de woning aan [het adres] te [woonplaats] voor de geboden koopsom van € 720.000,- binnen één week na betekening van dit vonnis,
7.2.
bepaalt dat indien [gedaagde] niet aan de onder 7.1 gegeven veroordeling voldoet, dit vonnis in de plaats treedt van de medewerking van [gedaagde] , meer in het bijzonder voor de verkoop en levering van de woning aan een derde vereiste handtekeningen van [gedaagde] onder alle daarvoor benodigde stukken, waaronder in elk geval de voor levering van zijn aandeel in de woning noodzakelijke toestemming en/of wilsverklaring en/of handtekeningen,
7.3.
veroordeelt [gedaagde] om de woning, met alle zich daarin bevindende personen en niet aan [eiseres] toebehorende roerende zaken, te verlaten en te ontruimen, alsmede ontruimd te houden, alsmede bezemschoon op te leveren, een week voor de met kopers overeen te komen leveringsdatum onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van de kopers danwel de verkopend makelaar te stellen,
7.4.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
7.5.
compenseert de kosten aldus, dat iedere partij de eigen kosten draagt,
7.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
In reconventie
7.7.
weigert de gevraagde voorzieningen,
7.8.
compenseert de kosten aldus, dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.H. Margadant en in het openbaar uitgesproken op 25 april 2023.