Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Enschede
Zaaknummer : 10463279 CV EXPL 23-1461
Vonnis in kort geding van 30 mei 2023
in de zaak van
de vereniging
[eiser],
gevestigd en kantoorhoudende te [vestigingsplaats] ,
eisende partij, hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: M. Steghuis, deurwaarder te Enschede,
tegen
de heer [gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna ook wel te noemen [gedaagde] ,
verschenen in persoon.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties,
- de mondelinge behandeling, gehouden op 15 mei 2023.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Het gebouw gelegen aan de [adres 1] is gesplitst in appartementsrechten. [gedaagde] is eigenaar van het appartement [adres 2] , gelegen op de eerste verdieping.
2.2.
Het eigendom is gesplitst in de splitsingsakte van 30 mei 1979. Van toepassing is het Modelreglement van splitsing van eigendom februari 1973 (hierna: het Modelreglement).
2.3.
In artikel 2 van Pro het Modelreglement worden aangemerkt als gemeenschappelijke gedeelten onder meer de vloeren, de (water)leidingen en afvoeren. Uit artikel 17 volgt Pro dat de kosten voor werkzaamheden ter zake van onderhoud en gebruik aan gemeenschappelijke gedeelten voor rekening komen van [eiser] .
2.4.
In het Modelreglement staat verder onder meer:
Artikel 10
1 Iedere eigenaar of gebruiker is verplicht zijn privé gedeelte behoorlijk te onderhouden.(…)
2 Iedere eigenaar of gebruiker is verplicht de nodige zorgvuldigheid in acht te nemen met betrekking tot de gemeenschappelijke gedeelten en/of gemeenschappelijke zaken, ook wanneer laatstgenoemde zaken zich in zijn privé gedeelte bevinden.
3 Indien voor het verrichten van een handeling met betrekking tot de gemeenschappelijke gedeelten of zaken de toegang tot of het gebruik van een privé gedeelte noodzakelijk is, is de betreffende eigenaar verplicht hiertoe zijn toestemming te verlenen. Eventuele schade die hieruit voortvloeit, wordt door de vereniging vergoed.
4 Indien voor het verrichten van een handeling met betrekking tot een privé gedeelte de toegang of het gebruik van een ander privé gedeelte noodzakelijk is, kan de toestemming van de betreffende eigenaar met toepassing van artikel 875 o van het Burgerlijk Wetboek vervangen worden door een machtiging van de kantonrechter.
Artikel 14
(…)
3 Alle zich in het privé gedeelte bevindende gemeenschappelijke gedeelten en/of gemeenschappelijke zaken zijn voor rekening en risico van de eigenaars gezamenlijk, onverminderd hun verhaal op degene die voor de schade aansprakelijk is.
2.5.
Eind december 2022 heeft de heer [naam 1] , eigenaar en bewoner van [naam 1] , het appartement recht onder dat van [gedaagde] , contact opgenomen met [eiser] in verband met waterschade in zijn appartement, zichtbaar aan de muur en het plafond, die volgens hem afkomstig is uit de badkamer in het appartement van [gedaagde] . De lekkage doet zich voor nadat in de badkamer de douche is gebruikt, hetgeen goed te horen is in het onderliggende appartement. [naam 1] heeft geprobeerd met [gedaagde] afspraken te maken over onderzoek naar en het oplossen van het probleem, maar deze weigert iedere medewerking en wil niemand toelaten in zijn woning.
2.6.
In reactie op een brief van [eiser] van 29 december 2022 heeft [gedaagde] laten weten dat hij niet wil meewerken aan onderzoek in zijn woning naar de oorzaak van de lekkage en aan herstel ervan. Hij betwist dat er vloerlekkage vanuit zijn appartement is, volgens hem is er juist sprake van lekkage vanaf het pannendak.
2.7.
Op 31 januari 2023 heeft de gemachtigde van [eiser] een sommatie betekend aan [gedaagde] waarin hij wordt gesommeerd om binnen 24 uur contact op te nemen met [eiser] om afspraken te maken. [gedaagde] heeft contact opgenomen met de gemachtigde, die zijn appartement op 1 februari 2023 samen met [naam 2] van [bedrijf] heeft bezocht. Van de inspectie zijn foto’s gemaakt. In zijn verklaring schrijft de aannemer:
- Het pannendak is geïnspecteerd en wij hebben geconstateerd dat de dakpannen niet kapot zijn.
- De lekkagesporen welke zichtbaar zijn op het zachtboardplafond in het appartement aan de [adres 2] zijn oude lekkagesporen.
- De lekkage bij de onderbuurman, appartement [naam 1] , wordt veroorzaakt door de afvoer van het lavet van het appartement [adres 2] .
2.8.
Naar aanleiding van het bezoek heeft [naam 2] een offerte opgesteld voor het uitvoeren van werkzaamheden voor het verhelpen van de lekkage bij het lavet. De werkzaamheden betreffen het verwijderen van het lavet, vervanging van het onderliggende leidingwerk en de standleiding, het aanhelen van vloer en wanden, betegelen, kitten en het monteren van een standaard douchekraan. Los van eventueel meerwerk bedragen de kosten € 4.985,00 inclusief BTW.
2.9.
Op 23 februari 2023 heeft [eiser] aan [gedaagde] een brief gestuurd, met de offerte als bijlage, met het verzoek om binnen 14 dagen [naam 2] of een andere aannemer in te schakelen om de lekkage op te lossen. Uit de antwoordbrief van [gedaagde] van
1 maart 2023 blijkt dat hij niet van plan is actie te gaan ondernemen.
2.10.
Op 9 maart 2023 heeft [eiser] weer een brief ontvangen van de heer [naam 1] met de mededeling dat [gedaagde] kennelijk de douche weer heeft gebruikt; op de bijgevoegde foto is te zien dat de lekkage nog erger is dan voorheen.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert - samengevat - om:
- [gedaagde] te veroordelen om binnen 48 uur na betekening van het vonnis zijn medewerking te verlenen aan de uitvoering van werkzaamheden om de oorzaak van de lekkage op te sporen en te verhelpen, daaronder in ieder geval begrepen het toelaten van de personen die naar het oordeel van [eiser] moeten worden ingeschakeld voor het uitvoeren van deze werkzaamheden;
- te bepalen dat dit vonnis bij verdere weigering van [gedaagde] in de plaats treedt van de medewerking van [gedaagde] , met machtiging van [eiser] om alle noodzakelijke werkzaamheden uit te voeren, indien nodig met behulp van de sterke arm van politie en justitie, alles op kosten van [gedaagde] ;
- [gedaagde] te veroordelen in de kosten van deze procedure.
Ter onderbouwing van de vorderingen voert [eiser] aan dat zij een verantwoordelijkheid heeft richting alle appartementseigenaren en dat van zowel [eiser] als de heer [naam 1] , eigenaar van [naam 1] , niet langer kan worden verwacht dat zij de huidige situatie dulden. Op grond van artikel 2 van Pro het Modelreglement komen de werkzaamheden aan vloeren, (water)leidingen en afvoeren voor rekening van [eiser] . Op grond van artikel 5:132 Burgerlijk Pro Wetboek (BW) moet [gedaagde] toegang verschaffen tot de woning, zodat [eiser] haar taak behoorlijk kan uitvoeren, en bij weigering kan op grond van 5:121 BW een vervangende machtiging worden afgegeven.
De oorzaak van de lekkage moet met spoed worden opgelost om verdere schade te voorkomen. Ondanks herhaalde verzoeken is duidelijk dat [gedaagde] niet bereid is om [eiser] of een aannemer toegang te verlenen voor het uitvoeren van werkzaamheden, laat staan dat hij zelf actie onderneemt. Omdat geklaagd werd over een mogelijk lek op het dak is dit gecontroleerd, maar daar zijn geen sporen van lekkage gevonden. Tijdens het huisbezoek is wel duidelijk geworden dat de standleiding in de badkamer niet meer goed is; er is in ieder geval lekkage te zien langs de muur onder het lavet. Dit betreft nog de originele loden standleiding, mogelijk met asbest. Andere eigenaren hebben in de loop der jaren onderhoud en vernieuwingen laten uitvoeren, maar in het appartement van [gedaagde] is alles nog in zeer verouderde staat. Gedeeltelijke reparatie is niet mogelijk, de maatvoering van de oude pijpleidingen wordt niet meer gebruikt en sluit niet aan op moderne systemen.
Voor het vernieuwen van de leidingen moet het lavet worden verwijderd, waarvoor in de plaats een eenvoudige douche zal worden teruggeplaatst.
3.2.
[gedaagde] voert verweer. Hij betwist dat er sprake is van lekkage vanuit zijn badkamer. Hij heeft in het verleden slechte ervaringen met werkmensen in huis. In het verleden werden zaken van hem beschadigd en kwam er regelmatig meerwerk bij. Sinds het bezoek van aannemer [naam 2] lekt de geiser in de keuken en ontbreekt er een onderdeel van het toilet.
4.De beoordeling
4.1.
De voorzieningenrechter overweegt als volgt. Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. De rechter moet daarom eerst beoordelen of [eiser] ten tijde van dit vonnis bij die voorziening een spoedeisend belang heeft. Daarnaast geldt dat de rechter in dit kort geding dient te beoordelen of de vorderingen in een eventueel te voeren bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de voorlopige voorziening gerechtvaardigd is. Als uitgangspunt geldt bovendien dat in deze procedure geen plaats is voor bewijslevering.
spoedeisend belang
4.2.
De voorzieningenrechter is van oordeel van [eiser] met haar stellingen dat er bij de heer [naam 1] sprake is van serieuze lekkage en dat de oorzaak van de lekkage zo snel mogelijk verder moet worden onderzocht en verholpen, om (verdere) schade te voorkomen, voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de uitkomst van een bodemprocedure niet kan worden afgewacht. De stelling van [eiser] wordt bevestigd door de schriftelijke verklaring van [bedrijf] , dat de lekkage bij de onderbuurman wordt veroorzaakt door de afvoer van het lavet van het appartement [adres 2] . Daar komt bij dat de heer [naam 1] onweersproken heeft verklaard dat hij een verband heeft geconstateerd tussen het voor hem duidelijk te horen gebruik van de lavetdouche in het appartement van [gedaagde] en het verschijnen van nieuwe vochtkringen in het plafond van zijn appartement, precies onder de badkamer van [gedaagde] .
Uit het dossier en de overgelegde correspondentie volgt bovendien dat [gedaagde] pas na ontvangst van een sommatie-exploot bereid was de deurwaarder met de aannemer thuis te ontvangen, terwijl bij eerdere verzoeken tot overleg of huisbezoek door de heer [naam 1] of iemand van [eiser] , niet of afhoudend werd gereageerd. Na het bezoek van de aannemer, die heeft geconcludeerd dat er lekkage is vanuit de afvoer van het lavet, is [gedaagde] meerdere keren aangeschreven met het verzoek om werkzaamheden te (laten) uitvoeren ter zake het verder onderzoeken en verhelpen van de lekkage, waarbij aan hem ook een kant en klare offerte is gestuurd. Hij heeft echter (ook ter zitting) duidelijk gemaakt niets te willen ondernemen, terwijl in de benedenwoning op nummer 271 steeds opnieuw vochtplekken ontstaan nadat de lavetdouche in de badkamer is gebruikt. Er is al een half jaar verstreken sinds de melding van lekkage in december 2022.
Het spoedeisend belang is gezien het bovenstaande gegeven en er kan worden overgegaan tot een inhoudelijke beoordeling van de zaak.
verlenen van medewerking aan de uitvoering van werkzaamheden, waaronder het toelaten van personen.
4.3.
Ter zitting is namens [eiser] bevestigd dat de leidingen behoren tot de algemene voorzieningen, waarvan het onderhoud de verantwoordelijkheid is van [eiser] .
Op grond van artikel 10, derde lid, van het Modelreglement is [gedaagde] gehouden om medewerking te verlenen aan het verrichten van werkzaamheden. Dit volgt ook uit artikel 5:132 BW Pro. Dat [gedaagde] zelf betwijfelt dat de lekkage wordt veroorzaakt door de afvoer van zijn lavet (en niet afkomstig is van het dak), maakt dit niet anders. De verklaring van de aannemer, die onderzoek heeft gedaan, weegt op dat punt zwaarder dan de stellingen van [gedaagde] , die verder niet zijn onderbouwd.
Er is geen reden om af te wijken van de in het reglement opgenomen verplichting om mee te werken aan het verrichten van werkzaamheden door [eiser] in het appartement van [gedaagde] . Aangezien [gedaagde] medewerking of toestemming heeft geweigerd zonder redelijke grond, is de gevraagde vervangende machtiging van de kantonrechter toewijsbaar.
Nu de leidingen een gemeenschappelijke zaak zijn is het onderhoud een taak van [eiser] , die kan beslissen wie zij wil inschakelen voor het uitvoeren van de werkzaamheden. [gedaagde] heeft voldoende tijd gehad om een andere loodgieter in te schakelen, maar heeft niets ondernomen op dat punt.
Ter zitting is toegelicht dat het onvermijdelijk is dat bij de werkzaamheden aan de afvoer het lavet geheel wordt verwijderd en dat het niet mogelijk is dit terug te plaatsen. Samen met de werkzaamheden aan de leidingen, die voor rekening van [eiser] komen, zullen de wanden en de vloer weer worden afgewerkt en zal een douchekraan worden geplaatst.
De kosten voor de werkzaamheden komen - met uitzondering van het werk aan de leidingen - voor rekening van [gedaagde] . Weliswaar is het niet zijn wens om op dit moment iets te laten doen aan zijn badkamer, maar als hij zelf het nodige onderhoud had laten uitvoeren, waartoe hij ook verplicht is, had hij deze kosten ook moeten maken.
[eiser] kan de werkzaamheden dus laten uitvoeren die zijn beschreven in de offerte van [naam 2] , die als productie 9 bij de dagvaarding is gevoegd, waarbij de kosten wat betreft de (water)leidingen en overige gemeenschappelijke zaken (zoals de vloer) voor rekening zijn van [eiser] en de overige kosten voor rekening van [gedaagde] . Op grond van de offerte en de toelichting ter zitting worden de totale kosten die voor rekening van [gedaagde] komen gemaximeerd op € 2.500,00, alles daarboven is voor rekening van [eiser] . Wellicht ten overvloede wordt nog opgemerkt dat [eiser] de werkzaamheden wel in zijn geheel moet laten uitvoeren zoals beschreven in de offerte; de badkamer moet worden afgewerkt, ook als de kosten die voor [eiser] blijven hoger zijn dan vooraf was voorzien. Dit risico is dus voor [eiser] .
de vordering met de sterke arm der wet
Dit deel van de vorderingen zal niet worden toegewezen omdat de bevoegdheid van de deurwaarder op dit punt al is vastgelegd in de wet.
de vordering dat alles voor rekening komt van [gedaagde]
Zoals reeds overwogen komt van de werkzaamheden maximaal € 2.500,00 voor rekening komen van [gedaagde] . Daarnaast zal hij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure. Deze zijn tot nu toe € 129,86 voor dagvaardingskosten, € 128,00 voor griffierecht en € 528,00 voor salaris gemachtigde, alles bij elkaar € 785,86. De nakosten worden bepaald op € 132,00 (een half salarispunt).
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om binnen 48 uur na betekening van dit vonnis zijn volledige medewerking te verlenen aan de uitvoering van de werkzaamheden, zoals beschreven in productie 9 bij de dagvaarding, teneinde de oorzaak van de lekkage op te sporen en te verhelpen, daaronder in ieder begrepen het toelaten van de personen die volgens [eiser] moeten worden ingeschakeld van deze werkzaamheden;
5.2.
bepaalt dat bij verdere weigering dit vonnis in de plaats treedt van de medewerking van [gedaagde] , met machtiging aan [eiser] om alle noodzakelijke werkzaamheden uit te (laten) voeren;
5.3.
bepaalt dat de kosten van de werkzaamheden aan de algemene gedeelten voor rekening ((water)leidingen, vloer)komen van [eiser] en dat de kosten die voor rekening komen van [gedaagde] voor de werkzaamheden beperkt worden tot een maximum van € 2.500,00,
5.4.
veroordeelt [gedaagde] in de kosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van [eiser] begroot op € 785,86, waaronder € 528,00 wegens het salaris van de gemachtigde en de nakosten tot op heden aan de zijde van [eiser] begroot op € 132,00,
5.5.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad.
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. K.J. Haarhuis, voorzieningenrechter, en in het openbaar uitgesproken door mr. J.M. Marsman, kantonrechter. op 30 mei 2023.
(RS(O)