ECLI:NL:RBOVE:2023:2118 - Rechtbank Overijssel - Afwijzing vorderingen wegens lekkages en vochtschade in a...

Uitspraak

RECHTBANK OVERIJSSEL

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Enschede

Zaaknummer : 9907959 CV EXPL 22-2041

Vonnis van 31 januari 2023

in de zaak van

mevrouw [eiseres] ,

wonende te [woonplaats] ,

eisende partij, hierna te noemen [eiseres] ,

gemachtigde: mr. .L.M. van Rooij-Houweling, advocaat te Zeist,

tegen

de vereniging van eigenaars
[gedaagde]

gevestigd en kantoorhoudend te [vestigingsplaats] ,

gedaagde partij, hierna te noemen [gedaagde] ,

gemachtigde: mr. H.J.G. Braakhuis, advocaat te Arnhem.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 23 mei 2022 met 14 producties;

- de conclusie van antwoord met 4 producties;

- het tussenvonnis van 11 oktober 2022, waarbij de zaak is verwezen naar een mondelinge behandeling;

- de mondelinge behandeling van 13 december 2022. [eiseres] en haar advocaat

mr. van Rooij-Houweling hebben deelgenomen via Teams. Van de zijde van de [gedaagde] waren in Enschede aanwezig de heer [naam 1] van Casa Vastgoedmanagement en

mr. Braakhuis.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

[eiseres] is eigenaar van het appartementsrecht aan de [adres 1] . Het appartementsrecht maakt deel uit van de onroerende zaak waarvoor de [gedaagde] is opgericht.

2.2.

Casa Vastgoedmanagement B.V. is beheerder van de [gedaagde] .

2.3.

Het appartement van [eiseres] is een benedenwoning. Aan de voorzijde is een slaapkamer, waarvan één wand grenst aan het naastgelegen appartement [adres 2] . Achter de slaapkamer in het midden van de woning ligt een badkamer, waarvan één wand grenst aan de badkamer van de woning op [adres 2] . De woonkamer loopt van voor naar achter over de gehele lengte van de woning en aan de achterkant is naast de woonkamer ook de keuken.

2.4.

Vanaf 2015 heeft [eiseres] bij de [gedaagde] melding gemaakt van diverse lekkages, stank- en vochtproblemen.

3.Het geschil

3.1.

De vordering

[eiseres] vordert - samengevat – om de [gedaagde] te veroordelen tot betaling van € 8.310,69, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag van betaling, onder veroordeling van de [gedaagde] in de kosten en de nakosten van deze procedure.

De vordering is opgebouwd uit de volgende onderdelen:

a. Vernieuwing van de riolering; dit is inmiddels uitgevoerd. De kosten bedragen

€ 3.000,00;

Herstel van de vloerbalken door De Bouwdienst B.V. De offerte voor € 2.500,00 is bijgevoegd;

Verwijderen oude laminaatvloer en plaatsen nieuw laminaat door Het tapijttegelhuis. De offerte voor € 2.190,58 is bijgevoegd.

De kosten van € 425,00 voor Pompe lekdetectie Nederland om de oorzaak van de schade vast te stellen. De factuur is bijgevoegd.

De kosten van € 195,11 voor Zegwaard Rioolbeheer B.V. om de oorzaak van de schade vast te stellen. De factuur met betalingsbewijs is bijgevoegd.

Ter onderbouwing daarvan voert [eiseres] het volgende aan. In het verleden was sprake van langdurige lekkage aan de achtergevel van de woning door een kapotte hemelwaterafvoer (hierna: HWA) op de achtergevel van buren, met als gevolg doorslaand vocht. Uiteindelijk is dit gebrek hersteld en de schade aan de achtergevel is hersteld op kosten van de naastgelegen [gedaagde] .

Tevens ontstonden vochtproblemen in de muren in de slaapkamer en badkamer van [eiseres] , veroorzaakt door lekkage vanuit de badkamer van de buren. Na klachten van [eiseres] en onderzoek door een deskundige is de lekkage vanuit de woning van de buren verholpen en de problemen met vochtige wanden zijn nu niet meer aan de orde.

Daarnaast speelden ook al langer ernstige vocht- en stankproblemen in de woning, te wijten aan de gebrekkige riolering onder de woning. [eiseres] wijst op diverse rapportages die bij de dagvaarding zijn gevoegd.

Zegwaard Rioolbeheer B.V. schrijft op 15 februari 2021 dat het riool onder de woning is verzakt. Het advies is om de grondleiding vanaf de achterzijde geheel opnieuw op afschot te leggen, omdat de grondleiding op dat moment niet gebeugeld is en los in het zand ligt.

[eiseres] heeft de [gedaagde] daarover aangeschreven in maart en september 2021, met het verzoek het riool te herstellen en de schade te vergoeden die het gevolg is van achterstallig onderhoud aan het riool, welk op grond van het splitsingsreglement voor rekening van de [gedaagde] komt. Het gaat dan om de vloerbalken van de woning en de laminaat vloer. De houten vloer in de slaapkamer was zo slecht dat deze gedeeltelijk moest worden verwijderd. De onderliggende vloerbalken bleken door zwamvorming en houtrot aangetast.

[gedaagde] heeft echter het riool niet laten vervangen en stelt niet aansprakelijk te zijn voor herstel van vloerbalken en laminaat. De schade daaraan komt volgens de [gedaagde] door lekkage vanuit de woning van de buren. Vanwege de aanhoudende stankoverlast en vochtschade had [eiseres] uiteindelijk geen andere keuze dan de gebreken zelf te laten herstellen.

3.2.

Het verweer

[gedaagde] concludeert - samengevat - tot afwijzing van de vorderingen.

De [gedaagde] heeft vanaf het begin meegewerkt om de oorzaak van de gestelde schade te achterhalen en indien nodig te herstellen. Na de eerste schade- en lekkagemelding heeft de [gedaagde] haar opstalverzekeraar op de hoogte gesteld. Een onderzoeksbureau heeft de woning op 29 december 2016 onderzocht en geconstateerd dat het moeilijk is om onderscheid te maken tussen achterstallig onderhoud en schade, nu in de woning als geheel sprake is van achterstallig onderhoud. In maart 2018 heeft een ingeschakelde loodgieter geconcludeerd dat een vocht/schimmelplek aan de wand zeer waarschijnlijk veroorzaakt wordt door lekkage vanuit de badkamer van de buren. Waarschijnlijk heeft dit ook de schade aan de vloerbalken en laminaat veroorzaakt.

Uit de rapportages die [eiseres] in het geding brengt volgt niet dat de gestelde schade het gevolg is van een mogelijk gebrek in de rioolleiding. Het is niet vast te stellen wat het aandeel is van diverse mogelijke oorzaken op de vochtschade aan de vloerbalken. Daarbij speelt een rol dat de lekkage vanuit de badkamer van de buren inmiddels is hersteld en dat het appartement van [eiseres] zeer slecht onderhouden is.

Na de brief van 1 maart 2021, waarin [eiseres] heeft gesteld dat er sprake was van een verzakt en gebrekkig riool, dat geheel moet worden vernieuwd, heeft de [gedaagde] meegewerkt door in de e-mail van 19 maart 2021 voor te stellen daar nader onderzoek naar te laten doen. [eiseres] werkte echter niet mee aan het maken van een afspraak daarvoor. Dat het riool niet kon worden hersteld – als dat noodzakelijk was gebleken – is dus aan haarzelf te wijten.

Na dagvaarding is dat voorstel van de [gedaagde] herhaald, waarna De Lange Rioolservice op

7 september 2022 een inspectie en onderzoek heeft gedaan. De uitkomst was dat de riolering in goede staat is en dus niet gebrekkig. Ook bij inspecties door hetzelfde bedrijf op

28 februari 2019 en 22 september 2021 bleek dat het riool van pvc was en in goede staat, zodat er geen absolute noodzaak was tot vervanging.

Het staat dus niet vast dat het riool gebrekkig was of dat een dergelijk gebrek de (enige) oorzaak was van gestelde schade. Als [eiseres] wilde dat de [gedaagde] tot herstel overging had zij dit moeten voorleggen aan de [gedaagde] , of een vervangende machtiging moeten vragen aan de kantonrechter. Zij stelt nu dat ze zelf de leiding heeft laten vernieuwen. Niet duidelijk is of een minder vergaande maatregel ook voldoende was geweest. Overigens is niet met stukken onderbouwd dat het riool daadwerkelijk is vernieuwd en dat dit € 3.000,00 heeft gekost; er is geen bewijs van betaling. Bij de inspectie op 13 september 2022 heeft men niet kunnen vaststellen dat er iets is vervangen.

4.De beoordeling

4.1.

Moet de [gedaagde] de kosten betalen voor het herstellen van de riolering onder de woning?

Deze vordering kan alleen worden toegewezen als komt vast te staan dat

het riool gebrekkig was;
de [gedaagde] daarvan op de hoogte was maar ondanks een verzoek van [eiseres] niet overging tot herstel;
het gebrek zodanig urgent was dat het gerechtvaardigd is dat [eiseres] de reparatie zonder toestemming van de [gedaagde] heeft laten uitvoeren.

Omdat het [eiseres] is die de vordering heeft ingesteld is het aan haar om deze stellingen te onderbouwen.

Het verzoek om de riolering te vervangen is gebaseerd op de rapportage van Zegwaard Rioolbeheer B.V. van 5 februari 2021. Daarin staat: “
Schimmel op de muren, kruipruimte is droog. Wel 2 verzakkingen in de grondleiding. Deze zijn met het oog al waar te nemen. De grondleiding/afvoer is lek vrij, hier kan op dit moment geen vocht de kruipruimte in lopen. De schimmel zit aan de andere zijde van de ruimte dan de leiding loopt. Wel komt hier de afvoer vanaf de douche vandaan, maar deze is goed en lekt niet. Leiding loopt gewoon op het zand. Mijn advies is hele leiding werk, vanaf de hwa, tot aan de voorzijde woning vernieuwen. Toilet en badkamer meestromend aansluiten op de grondleiding. En deze beugelen aan de vloer balken.”

Naar het oordeel van de kantonrechter kan hieruit niet direct worden geconcludeerd dat de riolering zodanig gebrekkig is dat deze onmiddellijk moet worden vervangen. Er lijkt op dat moment immers geen sprake van lekkage. De schimmel op de muren in de kruipruimte wordt niet in verband gebracht met de leiding.

Het is begrijpelijk dat de [gedaagde] heeft voorgesteld om eerst Rioolservice De Lange langs te sturen om te beoordelen of er inderdaad een verzakking is, die vervanging noodzakelijk maakt. Na zes maanden is er nog steeds geen afspraak gemaakt tussen [eiseres] en De Lange Rioolservice; aan wie dat het meest kan worden verweten is niet vast te stellen, maar het komt voor risico van [eiseres] dat zij niet meer moeite heeft gedaan een afspraak te maken met het bedrijf, mede gezien de door haar gestelde urgentie.

In september 2021 verzoekt [eiseres] de [gedaagde] om te bewerkstelligen dat binnen twee weken een afspraak wordt gemaakt door een rioleringsbedrijf om de werkzaamheden uit te voeren.

Op 22 september 2021 is De lange Rioolservice in de woning geweest. In het verslag staat: “
achterkant riool ontstopt mbv hogedruk, onze monteurs zijn onder de vloer geweest om riool te bekijken. Deze is in zijn geheel van PVC en ziet er goed uit, achter deel riool zat verstopt met vet.”

Het is een summier verslag, waarbij niet duidelijk wordt welke vragen zijn voorgelegd en wat precies de opdracht was. Maar in ieder geval wordt hierdoor niet bevestigd dat het riool zo gebrekkig is dat vervanging nodig is.

[eiseres] heeft dit in de dagvaarding ook verder niet nader gespecificeerd en onderbouwd.

Uit eerdere rapportages blijkt wel van problemen bij de kruipruimte aan de achterkant van het huis, maar dit lijkt veroorzaakt te worden door de defecte HWA en een verstopping, en die problemen zijn later opgelost.

Opvallend is bovendien dat niet wordt toegelicht op welk moment het riool zou zijn vervangen, en dat geen factuur en betalingsbewijs van de reparatie in het geding is gebracht.

De conclusie is dat niet is komen vast te staan dat het riool zo gebrekkig was dat het moest worden vervangen. De vordering van € 3.000,00 zal worden afgewezen.

4.2.

Moet de [gedaagde] de kosten betalen voor het herstellen van de vloerbalken?

Het gaat om de vervanging van vloerbalken in de slaapkamer aan de voorkant van de woning. Voor het toewijzen van deze vordering is noodzakelijk dat komt vast te staan dat de vloerbalken verrot zijn door een omstandigheid die voor rekening van de [gedaagde] komt.

Er zijn wel problemen geweest met een defect bij de aansluiting van de HWA op het hoofdriool, maar dit was aan de achterkant van de woning. Het probleem met de aansluiting van de HWA is later hersteld en de kosten daarvoor worden in deze procedure niet gevorderd. Tot aan het herstel was het zo dat bij volle belasting de HWA overliep waarbij water de kruipruimte inliep. Als reden daarvoor wordt een verstopping in de liggende riolering aangewezen, die inmiddels is verholpen.

Dat er tot aan het herstel van de HWA soms water in de kruipruimte liep is vervelend, maar dit was aan de achterkant van de woning en het ligt niet voor de hand dat dit heeft gezorgd voor de vloerproblemen in de slaapkamer aan de voorkant, terwijl er aan de achterkant geen blijvende gevolgen zijn.

Uit de rapportage van Bureau voor Bouwpathologie blijkt dat het verrotte balkhout naar riool ruikt. In het rapport van Polygon staat dat tijdens de waterbelastingen afvoer lekkage is waargenomen onder de vloerconstructie van het toilet, er is sprake van een loszittende toiletafvoer ten opzichte van de standleiding. Ook is er lekkage vanuit de aansluiting van de loden afvoer van het wasbakje ten opzichte van de PVC aansluiting.

[naam 2] concludeert op pag 5 “
als gevolg van een lekkage bij het toilet en de afvoer van de wasbak, is schade ontstaan aan de wand- en vloerafwerking van de grote slaapkamer. De schade kan worden hersteld door de vloerdelen en balken te vervangen, de laminaatvloer en ondervloer te vervangen”.[eiseres] zegt dat een andere loodgieter deze conclusies heeft tegengesproken, maar ze heeft dat niet met stukken onderbouwd.

Niet kan dus worden uitgesloten dat deze lekkages (mede) oorzaak zijn van het verrotte balkhout. Deze delen van de riolering vallen niet onder de verantwoordelijkheid van de [gedaagde] . Dat geldt ook voor de lekkage vanuit de badkamer van de buren die in het verleden speelde, maar inmiddels is opgelost.

Nu er veel mogelijke oorzaken zijn maar duidelijkheid ontbreekt die door [eiseres] had moeten worden verschaft om haar stellingen te onderbouwen kan ook deze vordering niet worden toegewezen. Daarbij wordt nog opgemerkt dat ook hier niet is aangetoond dat de kosten daadwerkelijk zijn gemaakt.

4.3.

Moet de [gedaagde] de kosten betalen voor het herstellen van de laminaatvloer?

Voor de laminaat vloer geldt hetzelfde als voor het vervangen van de vloerbalken: er is niet aangetoond waardoor de vloer is beschadigd en of dit komt door iets dat voor rekening van de [gedaagde] komt. Ook ontbreekt wederom een factuur. Ook deze vordering zal worden afgewezen.

4.4.

Moet de [gedaagde] de kosten betalen voor het onderzoek van Pompe Lekdetectie en Zegwaard Rioolbeheer.

[eiseres] heeft opdracht gegeven voor verdere onderzoeken om de oorzaak van diverse lekkages op te sporen.

Uit de rapporten van beide onderzoeken blijkt niet van problemen waarvan zonder twijfel vaststaat dat die zijn veroorzaakt door gebrekkig onderhoud van de [gedaagde] . Mogelijke andere oorzaken zijn immers een defecte HWA voor rekening van een andere [gedaagde] , lekkage vanuit de naastgelegen woning, een verstopt riool, en mogelijk lekkage in het verleden vanuit de aansluiting van toilet en wastafel van [eiseres] , een gedeelte van het riool waarvoor de [gedaagde] niet verantwoordelijk is.

Er is daarom geen reden waarom de kosten voor de onderzoeken zouden moeten worden betaald door de [gedaagde] . Ook dit deel van de vordering zal worden afgewezen.

4.5.

Als de in het ongelijk gestelde partij zal [eiseres] worden veroordeeld in de kosten van deze procedure, begroot op € 622,00 (2 punten salaris gemachtigde). De kosten worden vermeerderd met rente indien niet binnen vier weken wordt betaald. De nakosten worden bepaald op € 124,00.

5.De beslissing

De kantonrechter

5.1.

wijst de vorderingen af;

5.2.

veroordeelt [eiseres] in de kosten van de procedure, tot op heden aan de zijde van gedaagde begroot op € 622,00, te vermeerderen met rente indien niet binnen vier weken na heden wordt betaald;

5.3.

begroot de nakosten op € 124,00;

5.4.

verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. A. Smedes, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 31 januari 2023.

(RS(O)