ECLI:NL:RBOVE:2023:2132

• Datum uitspraak: 6 juni 2023
• Publicatiedatum: 12 juni 2023
• Zaaknummer: C/08/296135 / KG ZA 23-83
• Instantie: Rechtbank Overijssel
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: R.F. van Aalst
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Bindende taxatie en medewerking aan verkoop van de voormalige echtelijke woning in kort geding

In deze zaak, die voor de Rechtbank Overijssel is behandeld, betreft het een kort geding tussen twee voormalige echtgenoten over de verkoop van hun voormalige echtelijke woning. De man, die in de echtscheidingsprocedure betrokken is, betwist de bindendheid van een taxatie van de woning die door een makelaar is uitgevoerd. Hij stelt dat hij geen opdrachtgever was en eist een nieuwe taxatie. De vrouw daarentegen vordert dat de man zijn medewerking verleent aan de verkoop en levering van de woning aan een derde partij. De rechtbank heeft op 6 juni 2023 uitspraak gedaan in deze zaak. De voorzieningenrechter heeft geoordeeld dat de vorderingen van de man worden afgewezen en die van de vrouw worden toegewezen. De rechtbank heeft vastgesteld dat de man binnen een bepaalde termijn moet aangeven of hij de woning wil overnemen tegen de door de makelaar vastgestelde waarde. Indien hij dit niet doet, moet hij meewerken aan de onderhandse verkoop van de woning aan een derde. De rechtbank heeft ook bepaald dat de man een dwangsom verschuldigd is voor elke dag dat hij niet aan de veroordelingen voldoet. De proceskosten worden gecompenseerd, wat betekent dat iedere partij zijn eigen kosten draagt.

Uitspraak

RECHTBANK Overijssel

Civiel recht

Zittingsplaats Zwolle

Zaaknummer: C/08/296135 / KG ZA 23-83

Vonnis in kort geding van 6 juni 2023

in de zaak van

[Partij A] ,

te [woonplaats 1] ,

eisende partij in conventie,

verwerende partij in reconventie,

hierna te noemen: de man,

advocaat: mr. N. Nijenhuis-Kloosterboer te Deventer,

tegen

[Partij B] ,

te [woonplaats 2] ,

gedaagde partij in conventie,

eisende partij in reconventie,

hierna te noemen: de vrouw,

advocaat: mr. E. Blokzijl te Meppel.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 11 mei 2023 met 11 producties;

- de brief van de man van 22 mei 2023 met producties 12 t/m 17;
- de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie met 6 producties;
- de mondelinge behandeling van 23 mei 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt;
- de pleitaantekeningen van de man;
- de zittingsaantekeningen van de vrouw.

1.2.

Nadat er geen ruimte was voor een minnelijke regeling, is vonnis bepaald op heden.

2. Waar gaat deze zaak over?

2.1.

Partijen zijn in een echtscheidingsprocedure verwikkeld. Op last van de rechter is ter afwikkeling van de huwelijkse voorwaarden de voormalige echtelijke woning getaxeerd. Volgens de man is van een hem bindende taxatie echter geen sprake, omdat hij geen opdrachtgever was. Hij wil daarom een nieuwe taxatie.

De vrouw vordert dat de man zijn volledige medewerking verleent aan verkoop en levering van de woning aan een derde.

De vorderingen van de man zullen worden afgewezen en die van de vrouw zullen worden toegewezen. De voorzieningenrechter zal deze beslissingen hierna toelichten. Voor het voorlopige oordeel zijn de volgende feiten relevant.

3. De feiten

3.1.

Partijen zijn gewezen echtgenoten.

3.2.

Bij tussen partijen gewezen beschikking van 5 december 2022 in zaaknummers C/08/275684 / ES RK 22-41 (echtscheiding) en C/08/281246 / ES RK 22-2674 (verdeling) heeft deze rechtbank ten aanzien van de voormalige echtelijke woning aan de [adres 1] te [woonplaats 1] (hierna: de woning), voor zover hier van belang, het volgende overwogen en beslist (hierna: de beschikking van 5 december 2022):

“6.32. Partijen zijn het er verder over eens dat de man in staat moet worden gesteld om te bezien of hij binnen een redelijke termijn de woning zou kunnen overnemen, nu hij (voor de helft) eigenaar is van de woning en belang heeft deze woning over te nemen tegen de waarde van de woning op dit moment. Omdat partijen het niet eens zijn over de waarde van de woning, is een nieuwe taxatie van de waarde door een makelaar noodzakelijk voordat de woning kan worden toegedeeld aan de man. De rechtbank bepaalt dat de taxatie zal worden uitgevoerd door een door partijen gezamenlijk aan te wijzen NVM makelaar.

6.34.

De man dient uiterlijk drie maanden na de taxatie van de woning schriftelijk aan de vrouw kenbaar te maken of hij de woning wel of niet wenst over te nemen tegen de door de makelaar vast te stellen waarde. Indien de man de woning wel wenst over te nemen tegen deze waarde dan zal de woning in beginsel aan de man worden toegedeeld onder de opschortende voorwaarde dat de vrouw wordt ontslagen uit de hoofdelijke aansprakelijkheid van de aan de woning gekoppelde hypothecaire geldlening en waarbij de man na aftrek van de hypotheek van € 408.855,- de helft van de netto overwaarde vergoedt aan de vrouw. De notariële kosten van toedeling van de woning aan de man dienen beide partijen bij helfte te dragen, nu het de verdeling van een gemeenschappelijk goed betreft. De (her)financieringskosten komen voor rekening van de man.”

(…).

7. De beslissing

De rechtbank:

(…).

7.8.

stelt de afwikkeling van de huwelijkse voorwaarden en de verdeling van de eenvoudige gemeenschappen als volgt vast:

- bepaalt dat een door partijen gezamenlijk aan te wijzen NVM makelaar in opdracht en voor rekening van beide partijen de woning (…) bindend zal taxeren:

- stelt de man tot uiterlijk drie maanden na heden in de gelegenheid om te onderzoeken of hij de overname van het onverdeelde halve aandeel van de vrouw in de woning (…) voor de door de makelaar vastgestelde waarde, verifieerbaar voor de vrouw, kan financieren en waarbij:

- de man in het kader van de toedeling van de woning aan hem aan de vrouw vergoedt de helft van de netto overwaarde van de woning na aftrek van de hypothecaire geldlening van € 408.855;

- de vrouw op de datum van eigendomslevering ontslagen zal zijn uit de hoofdelijke aansprakelijkheid voor de hypothecaire geldlening op voornoemde woning;

- veroordeelt partijen na het ongebruikt verstrijken van genoemde termijn van drie maanden hun medewerking te verlenen aan de onderhandse verkoop van de woning aan een derde, waarbij deze beschikking in de plaats treedt van de medewerking, wilsverklaring respectievelijk handtekening(en) van ieder van partijen voor zover die niet meewerkt aan de onderhandse verkoop en levering van de woning door partijen en waarbij:

- de door partijen gezamenlijk aangewezen makelaar de vraag- respectievelijk laatprijs bepaalt;

- partijen zich aan de verkoopadviezen van de makelaar houden en voor wat betreft de man aan tijdige levering van de woning in ontruimde en respectabele staat;

- partijen de netto verkoopopbrengst van de woning bij helfte delen na aflossing van de hypothecaire geldlening van € 408.855,- en na aftrek van alle (verkoop)kosten;”

3.3.

Ter uitvoering van de – inmiddels in kracht van gewijsde gegane – beschikking van 5 december 2022 hebben partijen aan Hup & Fidom Garantiemakelaars Meppel B.V. te Meppel (hierna: Hup & Fidom) een gezamenlijke opdracht verstrekt tot het taxeren van de woning. Deze opdracht is uitgevoerd door de heer [medewerker makelaarskantoor] , NVM makelaar/taxateur. Op 20 december 2022 heeft [medewerker makelaarskantoor] de woning geïnspecteerd.

3.4.

Bij e-mail van 17 januari 2023 heeft de vrouw aangekondigd een contra-expertise te laten uitvoeren naar de bouwtechnische staat van de woning. Dit naar aanleiding van het in opdracht van de man opgestelde inspectierapport van Woonkeur waarin een “Overzicht maatregelen en kosten” is opgenomen met een totaalbedrag van € 145.823,00.

3.5.

Bij e-mail van 27 januari 2023 heeft de man het volgende aan [medewerker makelaarskantoor] gevraagd:

“Begrijp ik het goed dat jij alsnog overeenstemming hebt kunnen vinden met [Partij B] om de taxatie uit te werken? Houd jij dan rekening met beide Bouwtechnische rapporten?”

3.6.

Bij e-mail van 30 januari 2023 heeft [medewerker makelaarskantoor] daarop als volgt geantwoord:

“Ik sta nog steeds op het standpunt dat ik de taxatie niet ga uitwerken.

Zolang er geen nieuwe inzichten zijn in de bouwkundige situatie van de woning voegt een nieuwe taxatie naar mijn mening niets toe.”

3.7.

Op 1 februari 2023 heeft Bouwerbob in opdracht van de vrouw een bouwtechnische inspectie van de woning uitgevoerd. In het daarvan opgemaakte rapport heeft Bouwerbob een “Overzicht maatregelen en kosten” opgenomen met een totaalbedrag van € 76.880,00.

3.8.

Bij e-mail van 28 februari 2023 heeft (de advocaat van) de man aan (de advocaat van) de vrouw onder meer het volgende meegedeeld:

“Zoals u in de mail aankondigde heeft uw cliënte een eigen deskundigenonderzoek laten uitvoeren. Graag ontvang ik een afschrift van dat rapport wanneer dat gereed is.

Stuurt uw cliënte dat zelf naar de taxateur? Dan kan hij ook verder met de taxatie en kunnen partijen verder met de afwikkeling van de huwelijkse voorwaarden.

(…).”

3.9.

Op 8 maart 2023 heeft [medewerker makelaarskantoor] een taxatierapport uitgebracht waarin hij de marktwaarde van de woning per 20 december 2022 heeft getaxeerd op € 770.000,00.

3.10.

Bij e-mail van 20 maart 2023 heeft de man aan [medewerker makelaarskantoor] meegedeeld dat het hem zeer heeft verbaasd “
dat er nu toch een taxatie is uitgevoerd terwijl ik daartoe geen nieuwe opdracht heb gegeven en er door jou ook niets is overlegd nadat jijzelf de eerdere opdracht, van december, had teruggegeven .” De man heeft [medewerker makelaarskantoor] verzocht om hem als opdrachtgever uit het taxatierapport te verwijderen. Daarnaast heeft de man [medewerker makelaarskantoor] verzocht om een nadere onderbouwing van de door hem vastgestelde marktwaarde van de woning.

3.11.

Bij e-mail van 22 maart 2023 heeft [medewerker makelaarskantoor] hierop als volgt gereageerd:

“Ik heb in mijn email van 30 januari jl. aangegeven dat ik geen taxatierapport zou uitwerken zolang er geen nieuwe inzichten in de bouwkundige situatie zouden zijn. Nu er een nieuwe bouwkundige keuring is uitgevoerd zijn die er naar mijn mening wel en kon ik het rapport uitwerken.

De opdracht voor de taxatie was in eerste instantie gegeven door jouw ex partner. Zij gaf later aan dat jullie beide in het rapport als opdrachtgever vermeld moesten worden. Aangezien jullie in eerste instantie, in januari, beide opdrachtgever waren, heb ik dit aangepast. Ik zou het NWWI kunnen verzoeken om jouw gegevens als opdrachtgever uit het rapport te halen.

In het rapport geef ik een duidelijke onderbouwing van hoe de waarde tot stand gekomen is. Indien daar vragen over zijn zal ik die uiteraard beantwoorden. In hoeverre ik daar openheid over kan geven aan derden (geen opdrachtgever) zou ik eerst na willen kijken.”

3.12.

Op dezelfde dag heeft de man zijn bij e-mail van 20 maart 2023 gedane verzoeken aan [medewerker makelaarskantoor] herhaald.

4. Het geschil

in conventie

4.1.

De man vordert dat de voorzieningenrechter bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad en op de minuut en op alle dagen en uren:

(I) de vrouw zal gebieden om binnen drie werkdagen na betekening van het vonnis, althans binnen een door de voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen termijn, mee te werken aan het uitvoeren van een gezamenlijke bindende taxatie van de woning, waarbij vooraf afspraken worden gemaakt over de wijze waarop de inhoud van de bouwkundige rapporten in de taxatie worden verwerkt, althans een door de voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen gebod met een vergelijkbare strekking/uitkomst;

(II) zal verklaren dat het vonnis, voor zover vereist, in de plaats treedt van alle in verband met de voor de uitoefening van de taxatie door de vrouw te verrichten rechtshandelingen, waartoe onder meer maar niet alleen gerekend toestemmingen en/of wilsverklaring en/of handtekeningen van de vrouw, indien de vrouw niet op eerste schriftelijke verzoek van de man aan genoemde taxatie medewerking verleent;

(III) zal bepalen dat partijen ieder voor de helft de taxatiekosten voldoen verband houdende met genoemde taxatie;

(IV) zal bepalen dat de man tot uiterlijk drie maanden na de uit te voeren taxatie van de woning de gelegenheid heeft om te onderzoeken of hij de overname van het onverdeelde halve aandeel van de vrouw in de woning voor de door de taxateur vastgestelde waarde, verifieerbaar voor de vrouw, kan financieren;

(V) de vrouw zal veroordelen in de proces- en nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.

4.2.

De man vordert nakoming van de beschikking van 5 december 2022. Volgens de man is daaraan – voor wat betreft de taxatie van de woning – geen juiste uitvoering gegeven. Daartoe voert de man aan dat [medewerker makelaarskantoor] geen bindende taxatie van de woning heeft gedaan, omdat de man geen opdrachtgever was. Voorts is niet duidelijk of, en zo ja op welke wijze, [medewerker makelaarskantoor] de inspectierapporten van Woonkeur en Bouwerbob bij de vaststelling van de marktwaarde van de woning heeft betrokken. Daarnaast ontbeert de door [medewerker makelaarskantoor] vastgestelde marktwaarde een cijfermatige onderbouwing, aldus de man.

4.3.

De vrouw betwist dit en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van de man in zijn vorderingen, dan wel tot afwijzing van deze vorderingen, met veroordeling van de man in de daadwerkelijke proceskosten van de vrouw tot een bedrag van € 2.500,00, alsmede in de kosten van de deurwaarder en het griffierecht.

in reconventie

4.4.

De vrouw vordert dat de voorzieningenrechter bij vonnis:

(1) de man zal veroordelen om binnen twee weken na betekening van het vonnis, onvoorwaardelijk en onherroepelijk, alle medewerking te verlenen teneinde de woning zo spoedig mogelijk te verkopen en in eigendom over te dragen/goederenrechtelijk te leveren aan een derde, waartoe in ieder geval de navolgende (rechts)handelingen dienen te worden begrepen:

( a) de man moet opdracht geven aan Fehse Makelaardij te Havelte tot verkoop van de woning;

( b) de man moet een sleutel afgeven aan Fehse Makelaardij te Havelte;

( c) de man moet alle adviezen van de makelaar ter bespoediging van de onderhandse verkoop van de woning opvolgen;

( d) de man moet de woning ter beschikking stellen voor het laten maken van foto’s ten behoeve van de verkoopopdracht en bezichtigingen en zorgdragen dat de woning in respectabele staat is;

( e) indien partijen niet binnen een week na het uitbrengen van het advies van de makelaar over de vraag- en laatprijs van de woning tot overeenstemming komen, zal de makelaar deze vaststellen en zijn partijen hieraan gebonden;

( f) de man moet alles nalaten wat aan de totstandkoming van de koopovereenkomst met een derde in de weg staat;

( g) de man moet medewerking verlenen aan verkoop aan een potentiële koper als er een bod ligt tussen de door partijen dan wel de makelaar vastgestelde vraag- en laatprijs;

( h) de man moet, zodra de woning is verkocht aan een derde, een onherroepelijke en onvoorwaardelijke volmacht ten behoeve van de door de derde te bepalen notaris afgeven/verzorgen, welke volmacht strekt tot eigendomsoverdracht/goederenrechtelijke levering van de woning;

(2) zal bepalen dat de man een dwangsom is verschuldigd van € 1.000,00 per dag (tot een maximum van € 100.000,00) voor elke dag dat hij het bepaalde onder (b) of (d) niet nakomt;

(3) zal bepalen dat het vonnis in de plaats treedt van de medewerking van de man indien hij het bepaalde onder (a), (c), (e), (f), (g) en (h) niet nakomt.

4.5.

Aan haar vorderingen legt de vrouw, samengevat, ten grondslag dat de man kenbaar heeft gemaakt dat hij geen medewerking zal verlenen aan de verkoop en levering van de woning per 8 juni 2023. Daarbij wijst de vrouw erop dat zij al meer dan twee jaar noodgedwongen bij haar moeder woont, omdat zij het geld dat vrijkomt uit de woning nodig heeft voor de aankoop van een woning.

4.6.

De man voert gemotiveerd verweer.

4.7.

Op de stellingen en verweren van partijen in conventie en in reconventie zal de voorzieningenrechter hierna, voor zover van belang voor de beoordeling van het geschil, nader ingaan.

5. De beoordeling

in conventie

5.1.

Van een spoedeisend belang van de man bij zijn vorderingen is in voldoende mate gebleken. De vrouw heeft dit ook niet betwist.

5.2.

Tussen partijen is niet in geschil dat zij – conform rechtsoverwegingen 6.34 en 7.8 eerste gedachtestreepje van de beschikking van 5 december 2022 – een gezamenlijke opdracht hebben verstrekt aan Hup & Fidom voor een bindende taxatie van de woning en dat Hup & Fidom is aangesloten bij de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen U.A., kortweg NVM. Partijen verschillen van mening over de vraag of [medewerker makelaarskantoor] de taxatieopdracht heeft teruggegeven of niet. De man stelt van wel, terwijl de vrouw dat betwist. Volgens de man is de door [medewerker makelaarskantoor] vastgestelde marktwaarde van de woning daarom niet bindend.

5.3.

Naar voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter kan uit de hiervoor in rechtsoverwegingen 3.5, 3.6, 3.8, 3.10 en 3.11 geciteerde e-mailcorrespondentie tussen enerzijds de man en [medewerker makelaarskantoor] en anderzijds partijen, in onderlinge samenhang bezien, niet worden afgeleid dat [medewerker makelaarskantoor] de taxatieopdracht heeft teruggegeven, zoals de man ingang wil doen vinden. Omdat de vrouw is gebleken dat het in opdracht van de man opgestelde inspectierapport van Woonkeur bij de taxatie van de woning wordt betrokken en zij de inhoud hiervan betwist, heeft de vrouw op 17 januari 2023 aangekondigd dat zij een contra-expertise wil laten uitvoeren. De man heeft hiermee ingestemd, hetgeen hij ter zitting heeft bevestigd. Anders dan de man betoogt, heeft [medewerker makelaarskantoor] met zijn e-mail van 30 januari 2023 slechts willen aangeven dat hij deze opdracht tijdelijk “parkeert” in afwachting van de in opdracht van de vrouw uit te voeren bouwkundige inspectie van de woning, zoals [medewerker makelaarskantoor] dat ook in zijn latere e-mails van 22 en 30 maart 2023 nader heeft toegelicht. In laatstgenoemde e-mail heeft [medewerker makelaarskantoor] expliciet verklaard dat de opdracht nooit is geannuleerd maar alleen in de wacht is gezet. Dat ook de man in die veronderstelling verkeerde, blijkt uit de e-mail van zijn advocaat van 28 februari 2023 aan de advocaat van de vrouw. Daarin verzoekt zij namens de man om een afschrift van het in opdracht van de vrouw opgestelde inspectierapport met het gelijktijdige verzoek om dit rapport naar [medewerker makelaarskantoor] te sturen, zodat hij verder kan met de taxatie van de woning. De vrouw heeft daarbij geen enkel voorbehoud gemaakt. Zo heeft de vrouw niet als voorwaarde gesteld dat partijen eerst afspraken met elkaar moeten maken over de wijze waarop de inspectierapporten bij de taxatie van de woning worden betrokken. [medewerker makelaarskantoor] heeft vervolgens op 8 maart 2023 zijn taxatierapport aan partijen uitgebracht. Omdat de vrouw degene is geweest die namens partijen de taxatieopdracht aan Hup & Fidom heeft verstrekt, zo valt op te maken uit de e-mail van de vrouw van 16 december 2022 (zie productie 2 bij dagvaarding), heeft zij op 3 maart 2023 een e-mail van het Nederlands Woning Waarde Instituut (NWWI) ontvangen met daarin het verzoek om de opdrachtvoorwaarden te accepteren. Daarmee is van een nieuwe opdrachtverstrekking geen sprake.

5.4.

Ook het standpunt van de man dat onduidelijk is of en, zo ja, op welke wijze [medewerker makelaarskantoor] de inspectierapporten van Woonkeur en Bouwerbob bij de taxatie van de woning heeft betrokken, kan de voorzieningenrechter niet volgen. In het taxatierapport van [medewerker makelaarskantoor] wordt op bladzijde 12 met betrekking tot het onderhoud van de woning expliciet verwezen naar het inspectierapport van Woonkeur. Voorts heeft [medewerker makelaarskantoor] op dezelfde bladzijde bij “Bouwkundige toestand van de hele woning” de volgende toelichting gegeven:

“De woning is in eigen beheer gebouwd waarbij er enkele bouwfouten zijn gemaakt en zaken nog niet volledig afgemaakt zijn, zie hiervoor de bijgevoegde bouwkundige keuringen, daarnaast is de woning redelijk intensief bewoond. De eerste bouwkundige keurder heeft de woning erg negatief beoordeeld, de tweede keurder was op de hoogte van dit eerste rapport en heeft de gedane beweringen beoordeeld en laten toetsen. Zijn oordeel is naar de mening van de taxateur beter onderbouwd en daarom ook meegenomen bij het beoordelen van de waarde.”

Uit deze toelichting van [medewerker makelaarskantoor] blijkt duidelijk dat hij beide inspectierapporten bij de taxatie van de woning heeft betrokken (dit staat bovendien letterlijk onder “Nadere mededelingen” op blz. 20 van het taxatierapport), dat hij aan het inspectierapport van Bouwerbob meer waarde heeft gehecht en dat hij daarom alleen dat rapport bij de vaststelling van de marktwaarde van de woning heeft meegenomen. Hoewel [medewerker makelaarskantoor] niet heeft gemotiveerd waarom het rapport van Bouwerbob beter is onderbouwd dan het rapport van Woonkeur, betekent dit voorshands niet dat de door hem vastgestelde marktwaarde van de woning onjuist is. Die vaststelling behoort immers primair tot de expertise van [medewerker makelaarskantoor] als beëdigd taxateur/makelaar. Dat Woonkeur door de Branchevereniging Bouwkundige Keurders (BVBK) als lid is geroyeerd acht de voorzieningenrechter in dit verband een niet onbelangrijk gegeven. Bovendien heeft het NWWI het taxatierapport van [medewerker makelaarskantoor] gevalideerd. Dat betekent dat dit instituut heeft getoetst of het bij haar ter validatie aangeboden taxatierapport van [medewerker makelaarskantoor] voldoet aan de taxatie-eisen en of [medewerker makelaarskantoor] de marktwaarde navolgbaar maakt. Doordat het NWWI het taxatierapport van [medewerker makelaarskantoor] heeft goedgekeurd en vervolgens heeft geregistreerd, moet vooralsnog worden uitgegaan van de juistheid van dat rapport.

5.5.

Als de man (als opdrachtgever) vragen heeft over de wijze waarop [medewerker makelaarskantoor] tot de door hem vastgestelde marktwaarde van de woning is gekomen (zoals het gegeven dat de marktwaarde van de woning gelijk is aan de modelwaarde van de modelwaardeleverancier), dan heeft [medewerker makelaarskantoor] – blijkens zijn e-mail van 22 maart 2023 – zich bereid verklaard die te beantwoorden. Daarover merkt de voorzieningenrechter nog het volgende op.

5.6.

Uit het taxatierapport van [medewerker makelaarskantoor] blijkt dat hij voor de bepaling van de waarde het getaxeerde heeft vergeleken met vergelijkbare woningen in de omgeving en dat de verkoopprijzen van de referentieobjecten zijn geïndexeerd, zodat deze een goede indicatie geven van hun waarde op de waardepeildatum van het getaxeerde (zie blz. 4). Op blz. 14 e.v. blijkt dat [medewerker makelaarskantoor] de woning ter onderbouwing van de marktwaarde heeft vergeleken met de woningen aan [adres 2] te [plaats 1] , [adres 3] te [plaats 2] en [adres 4] te [plaats 3] . Daarbij heeft hij toegelicht waarom deze referentieobjecten door hem zijn gebruikt. Daarnaast heeft [medewerker makelaarskantoor] de situatie beschreven op de woningmarkt in de omgeving (gemeente, wijk of buurt) waar de woning staat. Ook heeft hij gekeken welke wetten en regels gelden voor de woning, aangezien dit aspect ook van invloed kan zijn op de waarde van de woning. Verder is van belang dat [medewerker makelaarskantoor] ten aanzien van de volledigheid van het taxatierapport op blz. 6 het volgende heeft opgemerkt: “
Ik heb het oordeel en dit taxatierapport afgestemd op het doel van de taxatie [het verkrijgen van (hypothecaire) financiering, toevoeging voorzieningenrechter]
. Daarom heb ik alleen in het taxatierapport opgeschreven wat relevant is voor dat doel. Niet alle gegevens die ik heb gebruikt voor mijn oordeel staan in dit taxatierapport .” Dit betekent dat het doel waarvoor het taxatierapport is opgesteld, bepalend is voor de vraag welke gegevens de taxateur daarbij betrekt.

5.7.

Voor zover de man zijn standpunt mede baseert op het in zijn opdracht uitgebrachte taxatierapport van [taxateur] (waarin de woning zou zijn getaxeerd op € 625.000,00), zal de voorzieningenrechter dit passeren. Ten eerste heeft de man dat rapport niet in het geding gebracht en in de tweede plaats heeft de vrouw onweersproken gesteld dat [taxateur] geen NVM-makelaar is en zijn rapport niet door het NWWI is gevalideerd. Bovendien heeft de voorzieningenrechter begrepen dat dit juist de reden is geweest dat partijen – ter uitvoering van de beschikking van 5 december 2022 – een gezamenlijke taxatieopdracht aan Hup & Fidom hebben verstrekt.

5.8.

Het voorgaande leidt de voorzieningenrechter tot het voorlopige oordeel dat het taxatierapport van [medewerker makelaarskantoor] tussen partijen bindend is. De vorderingen van de man moeten daarom alle worden afgewezen. Tussen partijen is niet in geschil dat de termijn als bedoeld in rechtsoverweging 7.8 tweede gedachtestreepje van de beschikking van 5 december 2022 op 8 juni 2023 eindigt. Het is dan ook aan de man om uiterlijk op die datum aan de vrouw kenbaar te maken of hij de overname van het onverdeelde halve aandeel van de vrouw in de woning voor de door [medewerker makelaarskantoor] vastgestelde waarde, verifieerbaar voor de vrouw, kan financieren.

Proceskosten

5.9.

De man is de in het ongelijk gestelde partij. De vrouw vordert integrale vergoeding van de advocaatkosten ad € 2.500,00, de kosten van de deurwaarder en het griffierecht.

Nog daargelaten dat de vrouw dit bedrag en de deurwaarderskosten op geen enkele wijze aannemelijk heeft gemaakt, ziet de voorzieningenrechter in dit geval geen aanleiding om af te wijken van het uitgangspunt dat bij een (familie)relatie tussen partijen de proceskosten worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt. Daarbij betrekt de voorzieningenrechter dat onvoldoende is gebleken dat de eis van de man tegen beter weten in is ingesteld.

in reconventie

5.10.

Van een spoedeisend belang van de vrouw bij haar vorderingen is in voldoende mate gebleken. De man heeft dit ook niet betwist.

5.11.

Uit hetgeen in conventie is overwogen volgt dat de door de vrouw sub (1) gevorderde medewerking van de man – die een nadere uitwerking is van rechtsoverweging 7.8 tweede gedachtestreepje van de beschikking van 5 december 2022 voor wat betreft de medewerking van partijen aan de onderhandse verkoop en levering van de woning aan een derde – na het ongebruikt verstrijken van de datum van 8 juni 2023 toewijsbaar is, met uitzondering van de verplichtingen van de man die zien op het opvolgen van alle adviezen van de (verkoop)makelaar ter bespoediging van de onderhandse verkoop van de woning en het vaststellen van de vraag- en laatprijs van de woning door de makelaar als partijen niet binnen een week na het uitbrengen van het advies van de makelaar over deze prijs tot overeenstemming komen. Deze verplichtingen zijn immers reeds bij beschikking van

5 december 2022 aan partijen, dus zowel de vrouw als de man, opgelegd. Daarbij betrekt de voorzieningenrechter dat de man geen bezwaar heeft gemaakt tegen Fehse Makelaardij te Havelte als de door de vrouw voorgestelde verkoopmakelaar. Hoewel de man heeft verklaard dat hij zijn medewerking zal verlenen aan de onderhandse verkoop en levering van de woning aan een derde als zijn vorderingen worden afgewezen en hij er niet in slaagt om de woning over te nemen tegen een koopprijs van € 770.000,00 (en dus niet financieel in staat is om de vrouw uit te kopen), zal ook de sub (2) gevorderde dwangsom worden toegewezen. Gelet op zowel de tijd die inmiddels is verstreken sinds partijen feitelijk uit elkaar zijn gegaan als de huidige woonsituatie van de vrouw (inwonend bij haar moeder), acht de voorzieningenrechter het op zijn plaats dat de man een financiële prikkel moet hebben om aan dit vonnis te voldoen. Wel zal de dwangsom worden gematigd. Om dezelfde reden is ook het sub (3) gevorderde toewijsbaar.

Proceskosten

5.12.

Gelet op de relatie tussen partijen zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

6. De beslissing

De voorzieningenrechter

in conventie

6.1.

wijst de vorderingen van de man af;

6.2.

compenseert de proceskosten, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;

in reconventie

6.3.

veroordeelt de man om binnen twee weken na betekening van dit vonnis, onvoorwaardelijk en onherroepelijk, alle medewerking te verlenen teneinde de woning zo spoedig mogelijk te verkopen en in eigendom over te dragen/goederenrechtelijk te leveren aan een derde, waartoe in ieder geval de navolgende (rechts)handelingen dienen te worden begrepen:

• a) de man moet opdracht geven aan Fehse Makelaardij te Havelte tot verkoop van de woning;
• b) de man moet een sleutel afgeven aan Fehse Makelaardij te Havelte;
• c) de man moet de woning ter beschikking stellen voor het laten maken van foto’s ten behoeve van de verkoopopdracht en bezichtigingen en zorgdragen dat de woning in respectabele staat is;
• d) de man moet alles nalaten wat aan de totstandkoming van de koopovereenkomst met een derde in de weg staat;
• e) de man moet medewerking verlenen aan verkoop aan een potentiële koper als er een bod ligt tussen de door de makelaar vastgestelde vraag- en laatprijs;
• f) de man moet, zodra de woning is verkocht aan een derde, een onherroepelijke en onvoorwaardelijke volmacht ten behoeve van de door de derde te bepalen notaris afgeven/verzorgen, welke volmacht strekt tot eigendomsoverdracht / goederenrechtelijke levering van de woning;

6.4.

bepaalt dat de man een dwangsom is verschuldigd van € 1.000,00 per dag voor elke dag dat hij de veroordeling in 6.3 sub (b) of (c) niet nakomt, met een maximum van

€ 25.000,00;

6.5.

bepaalt dat dit vonnis in de plaats treedt van de medewerking van de man indien hij de veroordeling in 6.3 sub (a), (d), (e) en (f) niet nakomt;

6.6.

verklaart 6.3, 6.4 en 6.5 uitvoerbaar bij voorraad;

6.7.

compenseert de proceskosten, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;

6.8.

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.F. van Aalst en in het openbaar uitgesproken op 6 juni 2023. (PS)