Uitspraak
RECHTBANK Overijssel
Civiel recht
Zittingsplaats Almelo
Zaaknummer: C/08/291022 / HA ZA 23-30
Vonnis van 21 juni 2023
in de zaak van
1.[eiser 1] B.V.,
te [vestigingsplaats 1] ,
hierna te noemen: [eiser 1] ,
2.
[eiser 2] B.V.,
2.
[eiser 2] B.V.,
te [vestigingsplaats 2] ,
hierna te noemen: [eiser 2]
eisende partijen,
hierna samen te noemen: [eisers] ,
advocaat: mr. M.A. Schuring te Almelo,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
te [woonplaats 1] ,
2.
[gedaagde 2],
2.
[gedaagde 2],
te [woonplaats 2] ,
gedaagde partijen,
hierna samen te noemen: [gedaagden] ,
advocaat: mr. G.J. Ligtenberg te Rijssen.
1.De samenvatting
1.1.
[gedaagden] hebben twee bedrijfsunits in een bedrijfsverzamelgebouw gekocht dat nog door [eisers] moet worden gebouwd. Zij hebben daarvoor een koop- en aannemingsovereenkomst met [eisers] gesloten. In de koopovereenkomst zijn ontbindende voorwaarden opgenomen. [eisers] stellen dat [gedaagden] een niet-rechtsgeldig beroep op één van deze ontbindende voorwaarden hebben gedaan. [eisers] berusten in de ontbinding van de overeenkomsten, maar vorderen op grond van boetebepalingen in de overeenkomsten betaling van een boete van 10% van de koopsom en 10% van de aanneemsom. [gedaagden] voeren verweer. Zij menen dat zij een rechtsgeldig beroep op de ontbindende voorwaarde hebben gedaan.
1.2.
De rechtbank overweegt dat in het artikel waarin de ontbindende voorwaarde is opgenomen, niet letterlijk staat wie daar een beroep op kan doen. Naar het oordeel van de rechtbank blijkt uit het artikel echter dat de ontbindende voorwaarde alleen voor [eiser 1] bedoeld is. [gedaagden] hebben daar dus geen rechtsgeldig beroep op kunnen doen. In de overeenkomst met [eiser 2] staat zonder verdere voorwaarden dat bij ontbinding een boete verschuldigd is. De rechtbank oordeelt dat de gevorderde boetes toewijsbaar zijn.
2.De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 9 januari 2023 met producties,
- de conclusie van antwoord van 1 maart 2023 met producties,
- de conclusie van antwoord van 1 maart 2023 met producties,
- de mondelinge behandeling van 24 mei 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
2.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
3.De feiten
3.1.
[eiser 1] is een gebieds- en vastgoedontwikkelaar. [eiser 2] is een aannemer met ervaring in zowel woning- als utiliteitsbouw.
3.2.
[eisers] zijn zusterbedrijven die in samenwerking bouwprojecten begeleiden en realiseren vanaf de verkoop van een perceel tot en met de oplevering van een woning en/of bedrijfspand.
3.3.
[gedaagden] hebben (privé) een koop- en aannemingsovereenkomst met [eisers] gesloten voor de aanschaf van twee bedrijfsunits in het door [eisers] te realiseren bedrijfsverzamelgebouw aan de [adres] .
3.4.
De koopovereenkomst is op 12 april 2022 gesloten met [eiser 1] voor een koopsom van € 117.249,00 en de aannemingsovereenkomst is op 14 april 2022 gesloten met [eiser 2] voor een aanneemsom van € 191.301,00.
3.5.
In artikel II.2 van de koopovereenkomst en artikel 3 van de aannemingsovereenkomst is opgenomen dat deze twee overeenkomsten onlosmakelijk met elkaar verbonden zijn.
3.6.
In artikel IV van de koopovereenkomst staat:
“Deze koopovereenkomst wordt aangegaan onder de volgende ontbindende voorwaarden:
dat uiterlijk op1 september 202260% van het oorspronkelijke aantal bedrijfsunits van het project [adres] zijn verkocht.
dat uiterlijk op1 oktober 2022een onherroepelijke omgevingsvergunning voor het project [adres] waartoe het Verkochte behoort is verkregen.(…)
Uitsluitend Verkoper kan zich beroepen op deze ontbindende voorwaarde.
3.
dat uiterlijk op15 juli 2022Verkoper eigenaar is geworden van de voor het project benodigde terrein en tevens de beoogde splitsing in appartementsrechten is geformaliseerd. Uitsluitend Verkoper kan zich beroepen op deze ontbindende voorwaarde.
dat uiterlijk op15 juli 2022Verkoper eigenaar is geworden van de voor het project benodigde terrein en tevens de beoogde splitsing in appartementsrechten is geformaliseerd. Uitsluitend Verkoper kan zich beroepen op deze ontbindende voorwaarde.
Een beroep op het inwerkingtreden van een ontbindende voorwaarde moet geschieden door middel van een schriftelijke mededeling (e-mail daaronder begrepen) aan de notaris en de koper. Deze mededeling dient uiterlijk op de 1e werkdag na de voor de desbetreffende voorwaarde genoemde datum in het bezit van de notaris en Koper te zijn.
Verkoper kan een of meer van de ontbindende voorwaarde(n) eenzijdig verlengen met maximaal zes (6) maanden. Tevens kan Verkoper deze ontbindende voorwaarde eenzijdig laten vervallen. Verkoper dient zulks voorafgaand aan de betreffende uiterste datum zoals hiervoor vastgelegd schriftelijk (e-mail daaronder begrepen) kenbaar maken aan de notaris en Koper.”
3.7.
In artikel 12 lid 2 van de koopovereenkomst staat:
“Indien één der partijen, na bij deurwaardersexploot in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen tekortschiet in de nakoming van één of meer van zijn/hun verplichtingen, is deze partij in verzuim en heeft de wederpartij de al dan niet subsidiaire keus tussen:
a.
(…)
(…)
b.
De overeenkomst door een schriftelijke verklaring voor ontbonden te verklaren en betaling van een onmiddellijk opeisbare boete te vorderen van een bedrag gelijk aan tien procent (10,00%) van de koopprijs.”
De overeenkomst door een schriftelijke verklaring voor ontbonden te verklaren en betaling van een onmiddellijk opeisbare boete te vorderen van een bedrag gelijk aan tien procent (10,00%) van de koopprijs.”
3.8.
In artikel 8 van de aannemingsovereenkomst staat:
“Indien de koper deze overeenkomst wil ontbinden zal koper aan de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de totale koopsom verbeuren.”
3.9.
Op 12 oktober 2022 zijn [gedaagden] bij de verkopend makelaar op kantoor geweest en hebben zij geïnformeerd naar mogelijkheden om de overeenkomsten te ontbinden.
3.10.
Op 11 november 2022 heeft de advocaat van [gedaagden] een brief naar [eisers] gestuurd waarin hij mededeelt dat [gedaagden] een beroep doen op de ontbindende voorwaarde in artikel IV lid 1 van de koopovereenkomst en dat zij de koopovereenkomst en aannemingsovereenkomst als ontbonden beschouwen.
4.Het geschil
4.1.
[eisers] vorderen – samengevat – dat [gedaagden] worden veroordeeld tot betaling van:
I. € 11.724,90 aan [eiser 1] , vermeerderd met de wettelijke rente;
II. € 19.130,10 aan [eiser 2] , vermeerderd met de wettelijke rente;
III. € 892,25 aan buitengerechtelijke incassokosten aan [eiser 1] ;
IV. € 966,30 aan buitengerechtelijke incassokosten aan [eiser 2] ;
V. de proceskosten en nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente.
4.2.
[eisers] stellen dat [gedaagden] onder de overeenkomst uit willen komen vanwege economische redenen en dat zij geen rechtsgeldig beroep hebben gedaan op de ontbindende voorwaarde in artikel IV lid 1 van de koopovereenkomst. [eisers] berusten in de ontbinding, maar volgens hen zijn [gedaagden] op grond van artikel 12 lid 2 van de koopovereenkomst en artikel 8 van de aannemingsovereenkomst een boete van 10% van de koopsom en 10% van de aanneemsom verschuldigd. Zij vorderen dan ook betaling daarvan. De advocaat van [eisers] heeft op de mondelinge behandeling verklaard dat in de dagvaarding onder vordering I per ongeluk een onjuist bedrag van € 11.688,60 is opgenomen, en dat [eisers] zoals ook in het lichaam van de dagvaarding staat, betaling van € 11.724,90 (namelijk 10% van de koopsom van € 117.249,00) vorderen.
4.3.
[gedaagden] voeren verweer. Volgens hen moeten [eisers] niet-ontvankelijk worden verklaard, dan wel moeten de vorderingen van [eisers] worden afgewezen, met veroordeling van [eisers] in de proceskosten en nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente.
4.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
5.De beoordeling
Hoofdsom
Uitleg artikel IV koopovereenkomst
5.1.
In artikel IV van de koopovereenkomst zijn ontbindende voorwaarden opgenomen. In lid 1 van dit artikel staat dat de koopovereenkomst kan worden ontbonden indien uiterlijk op 1 september 2022 nog geen 60% van het oorspronkelijke aantal bedrijfsunits van het project [adres] is verkocht.
5.2.
In deze zaak gaat het om de vraag of [gedaagden] rechtsgeldig een beroep hebben gedaan op deze bepaling. Volgens [eisers] is deze ontbindende voorwaarde namelijk alleen voor [eiser 1] als verkoper bedoeld, maar volgens [gedaagden] kunnen zij daar als koper ook een beroep op doen.
5.3.
In lid 2 en 3 van artikel IV van de koopovereenkomst staat dat uitsluitend de verkoper een beroep op de daarin genoemde ontbindende voorwaarden kan doen. In lid 1 van het artikel is niet letterlijk benoemd wie een beroep kan doen op de daarin genoemde ontbindende voorwaarde. Volgens vaste jurisprudentie moeten overeenkomsten echter niet alleen worden uitgelegd op basis van hun letterlijke bewoordingen, maar komt het ook aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij daarover redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (het Haviltex-criterium).
5.4.
Naar het oordeel van de rechtbank blijkt uit artikel IV van de koopovereenkomst dat partijen bedoeld hebben dat alleen [eiser 1] een beroep kan doen op de ontbindende voorwaarde in lid 1. De rechtbank legt hierna uit waarom.
5.5.
Onderaan artikel IV is opgenomen dat een beroep op een ontbindende voorwaarde moet worden gedaan door middel van een schriftelijke mededeling aan de notaris en
de koper. Hieruit volgt dat de ontbindende voorwaarde in lid 1 (net als in lid 2 en 3) alleen door de verkoper kan worden ingeroepen. Aannemelijk is immers dat als de koper ook een beroep op lid 1 had kunnen doen, opgenomen zou zijn dat een schriftelijke mededeling moet worden gedaan aan de notaris en
de koper of verkoper. Daarnaast is onderaan artikel IV opgenomen dat de verkoper de ontbindende voorwaarden eenzijdig kan verlengen en laten vervallen. Ook hieruit volgt dat partijen hebben beoogd dat alleen de verkoper een beroep op de ontbindende voorwaarden kan doen. Dat in lid 1 niet expliciet is benoemd dat uitsluitend de verkoper daar een beroep op kan doen – zoals in lid 2 en 3 wel het geval is – doet daar naar het oordeel van de rechtbank niet aan af. In artikel IV is namelijk geen enkele (andere) aanwijzing te vinden waaruit blijkt dat partijen hebben bedoeld dat ook de koper een beroep op lid 1 kan doen.
de koper. Hieruit volgt dat de ontbindende voorwaarde in lid 1 (net als in lid 2 en 3) alleen door de verkoper kan worden ingeroepen. Aannemelijk is immers dat als de koper ook een beroep op lid 1 had kunnen doen, opgenomen zou zijn dat een schriftelijke mededeling moet worden gedaan aan de notaris en
de koper of verkoper. Daarnaast is onderaan artikel IV opgenomen dat de verkoper de ontbindende voorwaarden eenzijdig kan verlengen en laten vervallen. Ook hieruit volgt dat partijen hebben beoogd dat alleen de verkoper een beroep op de ontbindende voorwaarden kan doen. Dat in lid 1 niet expliciet is benoemd dat uitsluitend de verkoper daar een beroep op kan doen – zoals in lid 2 en 3 wel het geval is – doet daar naar het oordeel van de rechtbank niet aan af. In artikel IV is namelijk geen enkele (andere) aanwijzing te vinden waaruit blijkt dat partijen hebben bedoeld dat ook de koper een beroep op lid 1 kan doen.
5.6.
Dat partijen bedoeld hebben dat de ontbindende voorwaarde in lid 1 door [eiser 1] kan worden ingeroepen, is ook aannemelijk gezien het belang dat zij daarbij heeft. Indien op een bepaalde datum niet minimaal 60% van de bedrijfsunits is verkocht, zou dit namelijk een reden voor [eiser 1] kunnen zijn om ervoor te kiezen om niet door te gaan met de bouw, in verband met het verlies dat zij anders zou kunnen lijden. [gedaagden] voeren aan dat zij ook belang hebben bij de ontbindende voorwaarde in lid 1. Zij hebben de bedrijfsunits namelijk als investering gekocht en moeten langer wachten tot hun investering gaat renderen als pas met de bouw wordt gestart nadat een bepaald percentage is verkocht. Dat zij belang bij de ontbindende voorwaarde hebben, betekent echter nog niet dat partijen bij het sluiten van de overeenkomst bedoeld hebben dat [gedaagden] daar ook een beroep op kunnen doen. Zoals de advocaat van [gedaagden] op de mondelinge behandeling zei, heeft [eiser 1] zichzelf meer rechten toegekend dan [gedaagden] Die contractsvrijheid hebben partijen. Als [gedaagden] het belangrijk vonden dat vóór een bepaalde datum met de bouw zou worden gestart, dan hadden zij hier zelf een ontbindende voorwaarde voor kunnen laten opnemen in de koopovereenkomst. Gebleken is echter dat dit niet de reden, of in elk geval niet de hoofdreden is waarom [gedaagden] de koopovereenkomst willen ontbinden. [gedaagden] hebben op de mondelinge behandeling namelijk verklaard dat zij de koopovereenkomst willen ontbinden, in verband met de financiële situatie van hun bedrijf op dit moment. Zij hebben het geld namelijk nodig om hun bedrijf op de been te houden, omdat de markomstandigheden voor hun bedrijf zijn verslechterd. Deze verklaring komt overeen met de verklaring van [eisers] dat [gedaagden] de makelaar op 12 oktober 2022 hebben gevraagd naar de ontbindingsmogelijkheden in verband met economische omstandigheden. Ontbindende voorwaarden kwamen daarbij niet aan de orde.
5.7.
Gelet op het voorgaande concludeert de rechtbank dat partijen bij het sluiten van de koopovereenkomst bedoeld hebben dat de ontbindende voorwaarde in artikel IV lid 1 alleen door [eiser 1] kan worden ingeroepen en dat [gedaagden] daar dus geen rechtsgeldig beroep op hebben gedaan.
Artikel 8 Aannemingsovereenkomst
5.8.
Uit artikel 8 van de aannemingsovereenkomst blijkt dat deze overeenkomst wel kan worden ontbonden, maar dat er dan een boete van 10% van de aanneemsom moet worden betaald. Ontbindende voorwaarden worden hierin niet genoemd. Voor zover geoordeeld zou moeten worden dat dezelfde voorwaarden gelden als in de koopovereenkomst, nu deze twee overeenkomsten onlosmakelijk met elkaar verbonden zijn, geldt hetzelfde als voor de koopovereenkomst: [gedaagden] zijn niet degenen die een beroep op de ontbindende voorwaarden kunnen doen.
Boete
5.9.
[eisers] stellen dat [gedaagden] zijn tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst, omdat is gebleken dat zij niet bereid zijn om hun verplichtingen daaruit na te komen. Volgens [eisers] zijn [gedaagden] in verzuim omdat zij bij herhaling hebben aangegeven de koopovereenkomst te ontbinden, terwijl zij daar geen rechtsgrond voor hadden. Zij stellen dat [gedaagden] daarom op grond van artikel 12 lid 2 van de koopovereenkomst een boete van 10% van de koopsom aan [eiser 1] verschuldigd zijn. Daarnaast stellen zij dat [gedaagden] op grond van artikel 8 van de aannemingsovereenkomst een boete van 10% van de aanneemsom aan [eiser 2] verschuldigd zijn, omdat [gedaagden] meerdere malen hebben aangegeven de aannemingsovereenkomst ook als ontbonden te zien.
5.10.
[gedaagden] hebben als verweer aangevoerd dat er geen sprake is van verzuim, omdat zij terecht een beroep hebben gedaan op de ontbindende voorwaarde in artikel IV lid 1 van de koopovereenkomst. Nu echter is vast komen te staan dat hun beroep op deze ontbindende voorwaarde niet rechtsgeldig is, en zij het door [eisers] gestelde verder niet hebben weersproken, is de rechtbank van oordeel dat de gevorderde boetes van 10% van de koopsom en 10% van de aanneemsom moeten worden toegewezen.
5.11.
De door [eisers] gevorderde bedragen van € 11.724,90 en € 19.130,10 komen overeen met 10% van de koopsom en 10% van de aanneemsom en zullen dan ook worden toegewezen.
Wettelijke rente
5.12.
De gevorderde rente is op de wet gegrond (artikel 6:119 BW) en niet weersproken en zal dan ook worden toegewezen.
Buitengerechtelijke incassokosten
5.13.
[eisers] vorderen vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten. Zij hebben echter geen aanmaning overgelegd zoals bedoeld in artikel 6:96 lid 6 BW. De gevorderde vergoeding zal daarom worden afgewezen.
Proceskosten
5.14.
[gedaagden] zijn de partijen die ongelijk krijgen en zij zullen daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [eisers] als volgt vastgesteld:
- kosten van de dagvaarding
€
104,20
- griffierecht
€
2.837,00
- salaris advocaat
€
1.532,00
(2,00 punten × € 766,00)
totaal
€
4.473,20
5.15.
De gevorderde veroordeling in de nakosten is toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing is vermeld.
5.16.
De gevorderde rente over de proceskosten en nakosten is op de wet gegrond en niet weersproken en zal worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing is vermeld.
6.De beslissing
De rechtbank
6.1.
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk om een bedrag van € 11.724,90 aan [eiser 1] te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 11 november 2022 tot de dag van volledige betaling,
6.2.
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk om een bedrag van € 19.130,10 aan [eiser 2] te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 11 november 2022 tot de dag van volledige betaling,
6.3.
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk in de proceskosten, aan de zijde van [eisers] tot dit vonnis vastgesteld op € 4.473,20, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf de vijftiende dag na deze uitspraak tot de dag van volledige betaling,
6.4.
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:
- € 173,00 aan salaris advocaat,
- te vermeerderen met € 90,00 aan salaris advocaat en met de explootkosten als [gedaagden] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis hebben voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden,
- en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de nakosten vanaf de vijftiende dag na betekening van deze uitspraak tot de dag van volledige betaling,
6.5.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
6.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. H. Bottenberg-van Ommeren en in het openbaar uitgesproken op 21 juni 2023.