ECLI:NL:RBOVE:2023:241

• Datum uitspraak: 23 januari 2023
• Publicatiedatum: 25 januari 2023
• Zaaknummer: 10210497 \ CV EXPL 22-4253
• Instantie: Rechtbank Overijssel
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Kort geding
• Rechters: R.F. van Aalst
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 4 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Toewijzing ontruimingsvordering bedrijfspand wegens hennepkwekerij en huurachterstand

Westerkwartier Beheer B.V. vordert in kort geding dat de vennootschap onder firma het gehuurde bedrijfspand ontruimt vanwege ernstige tekortkomingen in de nakoming van de huurovereenkomst. De rechtbank stelt vast dat er een hennepkwekerij in het pand is aangetroffen, dat stroom illegaal werd afgetapt en dat de huurder de stroomvoorziening van een buur huurder heeft afgesloten. Daarnaast bestaat een huurachterstand van minimaal drie maanden.

De kantonrechter oordeelt dat deze tekortkomingen ernstig zijn en dat ontruiming gerechtvaardigd is. De vordering tot ontruiming wordt toegewezen met een termijn van zes weken. De gevorderde huurachterstand van ruim €30.000 wordt afgewezen omdat de hoogte niet voldoende aannemelijk is gemaakt, maar de schadevergoeding van €8.687,20 wegens stroomafsluiting wordt toegewezen. De huurder wordt veroordeeld in de proceskosten.

De uitspraak benadrukt dat het monteren van een illegaal verdeelstation brandgevaar oplevert en dat het afsluiten van stroom bij een andere huurder niet gerechtvaardigd is, ook niet als drukmiddel. De koopoptie in de huurovereenkomst staat ontbinding en ontruiming niet in de weg. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad.

Uitkomst: De huurder wordt veroordeeld tot ontruiming van het pand binnen zes weken en betaling van een schadevergoeding van €8.687,20 met rente; de huurachterstandsvordering wordt afgewezen.

Uitspraak

RECHTBANK OVERIJSSEL

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Zwolle

Zaaknummer : 10210497 \ CV EXPL 22-4253

Vonnis in kort geding van 23 januari 2023

in de zaak van

de besloten vennootschap
WESTERKWARTIER BEHEER B.V. ,
gevestigd in Nuis,

eisende partij, hierna te noemen Westerkwartier,

gemachtigde: mr. J.A.M. Janssen,

tegen

1. de vennootschap onder firma [gedaagde 1] ,gevestigd en kantoorhoudende in [vestigingsplaats] ,

2.
[gedaagde 2] ,
wonende in [woonplaats] ,

verschenen in persoon,

3.
[gedaagde 3] ,
wonende in [woonplaats] ,

niet verschenen,

gedaagde partijen, hierna te noemen [gedaagde 1] (gedaagde sub 1 en sub 2 samen), respectievelijk gedaagden (alle gedaagden samen).

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met 8 producties van 30 november 2022;

- de akte met de vervangende productie 5 en aanvullende producties 9, 11 en 12 van de zijde van Westerkwartier;

- de akte vermeerdering van eis en overlegging aanvullende productie 10 van de zijde van Westerkwartier;

- de akte met aanvullende producties 13 t/m 18 van de zijde van Westerkwartier;

- de mondelinge behandeling op 9 januari 2023, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt;

- de twee pleitnota’s van de zijde van Westerkwartier.

1.2.

Ten slotte heeft de kantonrechter bepaald dat vandaag vonnis zal worden gewezen.

2. Inleiding

2.1.

De vraag is dit geschil is of [gedaagde 1] het bedrijfspand dat zij huurt van Westerkwartier moet ontruimen en of [gedaagde 1] veroordeeld moet worden om de door Westerkwartier gestelde huurachterstand en de gestelde geleden schade te betalen.

2.2.

De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde 1] is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst en dat zij het gehuurde bedrijfspand moet ontruimen. De vordering tot betaling van de huurachterstand zal worden afgewezen. De gevorderde schadevergoeding wordt wel toegewezen. [gedaagde 1] zal worden veroordeeld in de proceskosten. Deze beslissingen zullen in dit vonnis worden toegelicht.

3. De feiten

3.1.

Westerkwartier is eigenaar van een bedrijfspand aan de [adres 1 en 2] . [gedaagde 1] huurt sinds 1 januari 2016 een kantoor/werkruimte op het perceel dat ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst [adres 3] had, en sinds een kadastrale splitsing [adres 1] heeft (hierna: het gehuurde). De huurovereenkomst is aangegaan voor vijf jaar. Per 1 oktober 2021 werd de huurovereenkomst met vijf jaar verlengd, dus tot

1 oktober 2026. De huurprijs bedraagt recentelijk € 2.374,03 (excl. btw) per maand. Het voorschot voor servicekosten bedraagt € 500,00 (excl. btw) per maand.

3.2.

Op grond van de huurovereenkomst moet [gedaagde 1] het gehuurde gebruiken als stallings-/showroomruimte en was-/poetsplaats ten behoeve van personenauto’s. Ook staat in de huurovereenkomst dat het uitdrukkelijk verboden is om hennep te telen of een hennepkwekerij te exploiteren.

3.3.

In de huurovereenkomst is opgenomen dat [gedaagde 1] gedurende de looptijd van de huurovereenkomst een optie tot koop van het gehuurde heeft.

3.4.

Op 11 oktober 2022 heeft de politie een inval gedaan in het gehuurde. Er werd een in werking zijnde hennepkwekerij aangetroffen. Er werd geconstateerd dat er stroom werd afgetapt en dat er een illegaal verdeelstation in het gehuurde was gemonteerd.

3.5.

Begin november 2022 heeft [gedaagde 1] drie dagen haar buren van [adres 2] , [X] B.V., ook een huurder van Westerkwartier, afgesloten van de elektriciteitsvoorziening. Op 23 november 2022 heeft [gedaagde 1] [X] helemaal afgesloten van elektriciteit. Westerkwartier heeft [A] een aggregaat laten plaatsen en andere werkzaamheden uit laten voeren om [X] van stroom te kunnen voorzien. De factuur daarvoor bedraagt € 8.687,20.

4. Het geschil

4.1.

Westerkwartier vordert dat de kantonrechter:

1. gedaagden zal veroordelen om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis de door [gedaagde 1] gehuurde bedrijfsruimte te verlaten en te ontruimen met al de zijnen en het zijne en ontruimd te houden alsmede alle sleutels van het pand aan Westerkwartier te doen toekomen, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,00 per dag of gedeelte van een dag waarop gedaagden in gebreke blijven aan dit vonnis te voldoen;

2. gedaagden hoofdelijk, in die zin dat indien de één betaalt, de ander zal zijn bevrijd, te veroordelen tot betaling aan Westerkwartier van een bedrag van € 30.906,23, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf de datum van dagvaarding tot de dag van volledige betaling;

3. gedaagden hoofdelijk, in die zin dat indien de één betaalt, de ander zal zijn bevrijd, bij wijze van voorschot op de door Westerkwartier geleden schade, te veroordelen tot betaling aan Westerkwartier van een bedrag van € 8.687,20, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 9 januari 2023 tot de dag van volledige betaling;

4. gedaagden hoofdelijk, in die zin dat indien de één betaalt, de ander zal zijn bevrijd, te veroordelen in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;

5. te bepalen dat, mochten gedaagden in gebreke blijven te voldoen aan de veroordeling sub 1, Westerkwartier gerechtigd zal zijn de door [gedaagde 1] gehuurde bedrijfsruimte te laten ontruimen, met in dat laatste geval veroordeling van gedaagden, hoofdelijk, in die zin dat indien de één betaalt, de ander zal zijn bevrijd, in de kosten van de ontruiming.

4.2.

[gedaagde 1] heeft verweer gevoerd.

5. De beoordeling

Spoedeisend belang

5.1.

Naar het oordeel van de kantonrechter heeft Westerkwartier voldoende spoedeisend belang bij haar vordering tot ontruiming. Westerkwartier heeft gesteld dat [gedaagde 1] ernstig tekortschiet in de nakoming van de huurovereenkomst, nu een hennepkwekerij is aangetroffen, stroom werd afgetapt en [gedaagde 1] volgens Westerkwartier de stroom bij [X] heeft afgesloten. Daarmee heeft Westerkwartier een voldoende spoedeisend belang om bij wijze van voorlopige voorziening de ontruiming te vorderen. De stelling van Westerkwartier dat met de spoedeisendheid van de hoofdvordering ook aan de daarmee nauw verwante nevenvorderingen (de huurachterstand en schadevergoeding) een spoedeisend belang wordt toegekend, wordt door [gedaagde 1] niet betwist. De kantonrechter neemt daarom en gelet op de relatie tussen partijen, ook voor die vorderingen het spoedeisend belang aan.

Het toetsingskader

5.2.

Westerkwartier vraagt in dit kort geding aan de kantonrechter om met spoed een beslissing te nemen over de gevraagde ontruiming. Ontruiming is een ingrijpende maatregel. Een vordering tot ontruiming in kort geding kan alleen worden toegewezen als met een grote mate van waarschijnlijkheid valt te verwachten dat in een bodemprocedure de huurovereenkomst zal worden ontbonden met als gevolg dat het gehuurde zal moeten worden ontruimd. Daarom zal de kantonrechter op grond van artikel 6:265 BW moeten beoordelen of [gedaagde 1] is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst en of die tekortkoming zodanig ernstig is dat ontbinding van de huurovereenkomst, gelet op de gevolgen voor [gedaagde 1] , gerechtvaardigd zal zijn.

Tekortkomingen in de nakoming van de huurovereenkomst

5.3.

Westerkwartier heeft aan haar vordering tot ontruiming van het gehuurde ten grondslag gelegd dat [gedaagde 1] is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. De politie heeft in het pand een hennepkwekerij aangetroffen. Ook heeft [gedaagde 1] de buren van [adres 2] , [X] , bewust afgesloten van stroom. Daarnaast is er volgens Westerkwartier sprake van een huurachterstand.

5.4.

Naar het oordeel van de kantonrechter zijn deze drie tekortkomingen in de nakoming van de huurovereenkomst voldoende vast komen te staan. [gedaagde 1] heeft erkend dat er een hennepkwekerij in het gehuurde is gevonden. De hennepkwekerij bevond zich bij een onderhuurder van [gedaagde 1] . Dat neemt naar het oordeel van de kantonrechter niet weg dat [gedaagde 1] als huurder verantwoordelijk is voor wat er zich in het gehuurde afspeelt. De hennepkwekerij komt dan ook voor risico van [gedaagde 1] . De aanwezigheid van de hennepkwekerij is in strijd met de huurovereenkomst en [gedaagde 1] schiet dan ook tekort in de nakoming van de huurovereenkomst.

5.5.

Westerkwartier heeft in de dagvaarding gesteld dat er een achterstand van € 30.906,23 in de huur en servicekosten bestaat. Ter zitting heeft Westerkwartier verklaard dat er inmiddels sprake is van een achterstand van ruim € 38.000,00. Dát er sprake is van een huurachterstand wordt door [gedaagde 1] niet betwist. Wel heeft [gedaagde 1] de hoogte van de huurachterstand betwist. Volgens [gedaagde 1] is er slechts sprake van een huurachterstand van drie maanden. Zij heeft de huurbetaling naar eigen zeggen namelijk pas gestaakt toen zij vond dat Westerkwartier haar verplichtingen met betrekking tot de verkoop van het gehuurde aan [gedaagde 1] niet nakwam. Dat heeft Westerkwartier niet weersproken. Weliswaar staat komt de precieze hoogte van de huurachterstand niet vast te staan, maar naar het oordeel van de kantonrechter is wel voldoende aannemelijk geworden dat er sprake is van een huurachterstand van in íeder geval drie maanden. Ook een huurachterstand van drie maanden is een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst. De stelling van [gedaagde 1] dat Westerkwartier haar geen inzicht geeft in de afrekeningen van de servicekosten, heeft [gedaagde 1] onvoldoende onderbouwd en dat maakt het oordeel dus niet anders.

5.6.

[gedaagde 1] heeft voorts niet betwist dat zij de stroom bij [X] heeft afgesloten. Dat deed [gedaagde 1] naar eigen zeggen omdat zij daarmee wilde afdwingen dat Westerkwartier mee zou werken aan de verkoop van het gehuurde aan [gedaagde 1] . Dat de koop al overeengekomen was en dat Westerkwartier haar verplichtingen uit die beweerdelijke overeenkomst niet is nagekomen, is niet aannemelijk geworden en bovendien, ook als dat wel het geval was, is dat nog steeds geen rechtvaardiging voor het afsluiten van de elektriciteit bij een andere huurder. [gedaagde 1] gedraagt zich hiermee, zowel volgens de wet als volgens de huurovereenkomst, niet als een goed huurder. Ook dat is een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst.

5.7.

De kantonrechter concludeert dat [gedaagde 1] dus op drie verschillende manieren toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst.

Rechtvaardigen de tekortkomingen de ontruiming van het gehuurde?

5.8.

Op grond van artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Deze rechtsregel brengt tot uitdrukking dat slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op ontbinding van de overeenkomst en ontruiming van het gehuurde. Bij de beantwoording van de vraag of ontbinding van deze huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde gerechtvaardigd zijn, zijn alle omstandigheden van het geval van belang.

5.9.

Naar het oordeel van de kantonrechter is [gedaagde 1] ernstig tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst en is een ontruiming van het gehuurde gerechtvaardigd. Daarbij speelt mee dat sprake is van drie verschillende tekortkomingen, die allemaal op zichzelf al voldoende zouden zijn voor ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Daarnaast is er sprake van ernstige tekortkomingen. Het is een feit van algemene bekendheid dat het monteren van een illegaal verdeelstation (brand)gevaar voor het pand en voor personen kan opleveren. Ook het bewust afsluiten van de elektriciteit bij een andere huurder van Westerkwartier is een ernstige tekortkoming. Dat geldt des te meer omdat het, zoals door [gedaagde 1] is verklaard, een bewuste actie was, bedoeld om Westerkwartier onder druk te zetten om het gehuurde aan [gedaagde 1] te verkopen.

Het feit dat er in de huurovereenkomst een koopoptie is opgenomen waar [gedaagde 1] graag gebruik van wil maken, staat naar het oordeel van de kantonrechter niet in de weg aan ontbinding van de overeenkomst en ontruiming van het gehuurde.

Voor het overige heeft [gedaagde 1] geen feiten of omstandigheden aangevoerd op grond waarvan ontbinding van de huurovereenkomst niet gerechtvaardigd zou zijn. Het is naar het oordeel van de kantonrechter dan ook zeer waarschijnlijk dat in een bodemprocedure de ontbinding van de huurovereenkomst zal worden uitgesproken. De gevorderde ontruiming van het gehuurde zal dan ook worden toegewezen. De ontruimingstermijn zal worden gesteld op zes weken na de datum van dit vonnis.

5.10.

De gevorderde dwangsom zal worden afgewezen. Westerkwartier heeft niet toegelicht waarom, bovenop de veroordeling tot ontruiming, een dwangsom nodig is.

5.11.

De vordering om het gehuurde, indien [gedaagde 1] het gehuurde niet zelf ontruimt, te laten ontruimen, zal worden afgewezen. Als [gedaagde 1] het gehuurde niet op tijd ontruimt, kan voor de gedwongen ontruiming op grond van artikel 556 ev. Rv de bijstand worden ingeroepen van de deurwaarder. In het licht van die bepalingen heeft Westerkwartier geen belang bij een afzonderlijke veroordeling daartoe.

De huurachterstand

5.12.

Zoals hiervoor is overwogen, heeft [gedaagde 1] betwist dat sprake is van een huurachterstand van € 30.906,23. [gedaagde 1] heeft verklaard dat zij de huurbetalingen pas heeft gestaakt nadat Westerkwartier haar verplichtingen met betrekking tot de verkoop van het gehuurde aan [gedaagde 1] niet nakwam. Er is volgens [gedaagde 1] dus slechts sprake van drie maanden huurachterstand. Dat heeft Westerkwartier niet weersproken. Naar het oordeel van de kantonrechter is niet voldoende aannemelijk geworden dat [gedaagde 1] een huurachterstand van € 30.906,23 heeft. De herkomst van de bedragen die Westerkwartier heeft genoemd in de berekening van de huurachterstand (zoals overgelegd in productie 3) heeft Westerkwartier niet toegelicht. Ook uit de e-mails van [gedaagde 1] , waarin [gedaagde 1] volgens Westerkwartier erkent dat sprake is van een huurachterstand, blijkt niet dat [gedaagde 1] de hoogte van de huurachterstand erkent. En ook naar aanleiding van het verweer door [gedaagde 1] ter zitting heeft Westerkwartier de hoogte van de huurachterstand niet nader toegelicht. Dat de huurachterstand een bedrag van € 30.906,23 betreft, is in dit kort geding daarmee niet voldoende aannemelijk geworden. In een kort geding procedure is er geen ruimte voor nadere bewijslevering. De vordering tot betaling van de huurachterstand zal daarom worden afgewezen.

De schadevergoeding

5.13.

Het door Westerkwartier gevorderde bedrag van € 8.687,20 aan (voorschot op) schadevergoeding zal worden toegewezen. Weliswaar gelden er voor het toewijzen van een geldvordering in kort geding strenge eisen, maar in dit geval heeft [gedaagde 1] niet betwist dat Westerkwartier schade heeft geleden doordat [gedaagde 1] de stroom van [X] heeft afgesloten. Bovendien heeft [gedaagde 1] ter zitting verklaard dat zij alle daardoor geleden schade aan Westerkwartier wil vergoeden. [gedaagde 1] heeft niet betwist dat de schade – tot op heden – € 8.687,20 bedraagt. Van een restitutierisico is niet gebleken. Gelet op de manier waarop [gedaagde 1] de schade – bewust – heeft veroorzaakt en ook omdat [gedaagde 1] heeft erkend dat zij schadevergoeding verschuldigd is, ziet de kantonrechter voldoende aanleiding om de vordering tot betaling van schadevergoeding aan Westerkwartier in het kader van dit kort geding toe te wijzen.

5.14.

De wettelijke rente over de schadevergoeding zal zoals gevorderd worden toegewezen vanaf 9 januari 2023, nu onweersproken is dat Westerkwartier de factuur van [A] van genoemde € 8.687,20 binnen de betaaltermijn van veertien dagen heeft betaald en [gedaagde 1] op grond van artikel 6:83 sub b BW zonder ingebrekestelling in verzuim is geraakt.

De proceskosten

5.15.

[gedaagde 1] wordt in deze procedure grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten van Westerkwartier betalen. Deze worden tot op heden begroot op:

kosten dagvaarding € 108,41

griffierecht € 128,00

salaris
€ 747,00

totaal € 983,41

5.16.

De wettelijke rente over de proceskosten zal worden toegewezen met inachtneming van de hierna te bepalen termijn.

6. De beslissing

De kantonrechter

6.1.

veroordeelt gedaagden om binnen zes weken na betekening van dit vonnis de door [gedaagde 1] gehuurde bedrijfsruimte aan de [adres 1] in [plaats] te verlaten en te ontruimen met al de zijnen en het zijne en ontruimd te houden alsmede alle sleutels van het pand aan Westerkwartier te doen toekomen;

6.2.

veroordeelt gedaagden hoofdelijk, in die zin dat indien de één betaalt, de ander zal zijn bevrijd, om aan Westerkwartier een bedrag van € 8.687,20 te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 9 januari 2023 tot de dag van volledige betaling;

6.3.

veroordeelt gedaagden hoofdelijk, in die zin dat indien de één betaalt, de ander zal zijn bevrijd, in de kosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van Westerkwartier begroot op € 983,41, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;

6.4.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

6.5.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.F. van Aalst, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 23 januari 2023. (SB)