ECLI:NL:RBOVE:2023:2420

• Datum uitspraak: 27 juni 2023
• Publicatiedatum: 28 juni 2023
• Zaaknummer: 10506539 \ CV EXPL 23-1903
• Instantie: Rechtbank Overijssel
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: J.N. Bartels
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 4 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Afwijzing ontruimingsvordering wegens onvoldoende bewijs illegale prostitutie en hoofdverblijf

DeltaWonen vorderde ontruiming van een woning die zij verhuurt aan [naam 1], omdat deze zijn hoofdverblijf niet in de woning zou hebben gehad en de woning zonder toestemming ter beschikking zou zijn gesteld aan derden voor illegale prostitutie. De huurder is verdachte in een strafrechtelijk onderzoek en heeft een periode in voorarrest gezeten.

De voorzieningenrechter oordeelde dat ontruiming een ingrijpende maatregel is die alleen kan worden toegewezen als aannemelijk is dat de huurovereenkomst zal worden ontbonden. Hoewel vaststond dat de huurder gedurende acht maanden niet zijn hoofdverblijf in de woning had, was onvoldoende aannemelijk dat hij de woning gebruikte voor illegale prostitutie. Het bewijs daarvoor, waaronder een logboek en meldingen van buurtbewoners, was onvoldoende concreet en overtuigend.

De rechter hield rekening met het feit dat de huurder inmiddels zijn hoofdverblijf weer in de woning heeft, dat hij al twintig jaar huurt zonder eerdere problemen, en dat zijn kinderen regelmatig bij hem verblijven. Ook was er geen sprake van huurachterstand. Gelet op deze omstandigheden vond de rechter de tekortkoming niet ernstig genoeg om ontbinding en ontruiming te rechtvaardigen. De vordering van DeltaWonen werd daarom afgewezen en zij werd veroordeeld in de proceskosten.

Uitkomst: De rechtbank wijst de vordering tot ontruiming af wegens onvoldoende aannemelijkheid van ontbinding van de huurovereenkomst.

Uitspraak

RECHTBANK OVERIJSSEL

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Zwolle

Zaaknummer: 10506539 \ CV EXPL 23-1903

Vonnis in kort geding van 27 juni 2023

in de zaak van

de stichting DELTAWONEN ,

te Zwolle,

eisende partij,

hierna te noemen: DeltaWonen,

gemachtigde: mr. B.J. van den Berg,

tegen

[gedaagde] ,

handelend onder de naam
[bedrijf 1] ,

in zijn hoedanigheid van bewindvoerder van
[naam 1] ,

te [vestigingsplaats] ,

gedaagde partij,

hierna te noemen: de bewindvoerder,

gemachtigde: mr. T.M. Spoler,

(toevoeging onder nummer 2GQ1537).

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met producties,

- de producties van de bewindvoerder,
- de producties van DeltaWonen,
- de mondelinge behandeling van 13 juni 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt, en waar mr. Van den Berg en mr. Spoler het woord gevoerd hebben aan de hand van schriftelijke aantekeningen, die zij overgelegd hebben.

1.2.

Het vonnis is bepaald op vandaag.

2. Waar gaat deze zaak over?

2.1.

DeltaWonen verhuurt een woning aan [naam 1] . Tegen [naam 1] loopt een strafzaak wegens de verdenking dat hij betrokken is geweest bij illegale prostitutie. In dat kader heeft [naam 1] acht maanden in voorarrest gezeten. DeltaWonen vordert in deze procedure ontruiming van het gehuurde, omdat [naam 1] zijn hoofdverblijf niet in de woning heeft gehad en de woning aan derden in gebruik zou hebben gegeven ten behoeve van illegale prostitutie.

2.2.

De voorzieningenrechter wijst de vordering van DeltaWonen af. Zij zal hierna uitleggen hoe zij tot dit oordeel is gekomen.

3. De feiten

3.1.

Op 31 juli 2017 heeft de rechtbank Overijssel het vermogen van [naam 1] onder bewind gesteld. De heer [gedaagde] is benoemd tot bewindvoerder en vertegenwoordigt [naam 1] in deze procedure.

3.2.

DeltaWonen verhuurt sinds 25 oktober 2021 de woning aan de [adres] aan [naam 1] .

3.3.

Op de huurovereenkomst zijn algemene huurvoorwaarden van toepassing. Artikel 6 van de algemene huurvoorwaarden gaat over de algemene verplichtingen van de huurder. Hierin staat, voor zover relevant, het volgende:

“6.4

Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd zelf als woonruimte voor hem en leden van zijn huishouden bewonen en er zijn hoofdverblijf hebben. (…)”

“6.5

Het is huurder uitsluitend met voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk onder te verhuren of aan derden in gebruik te geven. (…)”

“6.7

Het is huurder verboden om in of vanuit het gehuurde (strafbare) feiten te plegen die afbreuk doen of kunnen doen aan het gehuurde en/of de woonomgeving. (…)”

3.4.

[naam 1] is verdachte in een strafrechtelijk onderzoek naar illegale prostitutie. De rechtbank Noord-Nederland heeft op 5 oktober 2022 de gevangenhouding van [naam 1] bevolen.

3.5.

Op 7 juni 2023 heeft de rechtbank Noord-Nederland de voorlopige hechtenis van [naam 1] met ingang van 9 juni 2023 voor onbepaalde tijd geschorst.

4. Het geschil

4.1.

DeltaWonen vordert ontruiming van de woning aan [adres] met een veroordeling van de bewindvoerder in de proceskosten.

4.2.

DeltaWonen legt aan haar vordering ten grondslag dat [naam 1] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst en in strijd heeft gehandeld met de wettelijke verplichting om zich als een goed huurder te gedragen. Deze tekortkoming bestaat er volgens DeltaWonen uit dat hij, vanwege de detentie, niet zijn hoofdverblijf in de woning heeft gehad en de woning zonder toestemming van DeltaWonen ter beschikking heeft gesteld aan derden ten behoeve van illegale prostitutie.

4.3.

De bewindvoerder voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vordering.

4.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

5. De beoordeling

Spoedeisend belang

5.1.

DeltaWonen vordert een voorlopige voorziening in kort geding. Daarvoor is vereist dat zij een spoedeisend belang heeft. DeltaWonen onderbouwt de aanwezigheid van dat belang door te stellen dat van haar niet verwacht kan worden dat zij de huurovereenkomst met [naam 1] voortzet, vooral niet omdat er voor dit soort sociale huurwoningen lange wachtlijsten zijn. De voorzieningenrechter is van oordeel dat de bewindvoerder onvoldoende gemotiveerd heeft betwist dat het spoedeisend belang ontbreekt. De voorzieningenrechter zal daarom verder gaan met de inhoudelijke beoordeling van de vorderingen.

Ontruiming

5.2.

Vooropgesteld moet worden dat ontruiming een ingrijpende maatregel is. Een vordering tot ontruiming in kort geding kan dan ook alleen worden toegewezen als het voldoende aannemelijk is dat de huurovereenkomst in een bodemprocedure zal worden ontbonden, met als gevolg dat het gehuurde zal moeten worden ontruimd. De voorzieningenrechter zal op grond van artikel 6:265 BW moeten beoordelen of [naam 1] is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst en, zo ja, of die tekortkoming zo ernstig is dat ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd zal zijn.

5.3.

Tussen partijen staat vast dat de algemene huurvoorwaarden van toepassing zijn op de overeenkomst. Ook staat niet ter discussie dat [naam 1] op grond daarvan verplicht is zijn hoofdverblijf in de woning te hebben, niet zonder toestemming van DeltaWonen de woning aan derden in gebruik mag geven en in of vanuit de woning geen strafbare feiten mag plegen. Partijen zijn verdeeld over de vraag of [naam 1] zich aan die voorwaarden heeft gehouden, of niet.

Illegale prostitutie vanuit de woning

5.4.

DeltaWonen stelt dat [naam 1] onder andere is tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst door zijn woning aan derden in gebruik te geven ten behoeve van illegale prostitutie. [naam 1] heeft voor het in gebruik geven van zijn woning geen toestemming van DeltaWonen gevraagd en handelt daarom in strijd met artikel 6.5 van de algemene huurvoorwaarden. Aangezien [naam 1] het strafbare feit vanuit de woning heeft gepleegd, kan volgens DeltaWonen ook worden vastgesteld dat hij zich niet heeft gehouden aan artikel 6.7 van de algemene huurvoorwaarden. Daar staat tegenover dat [naam 1] betwist dat hij betrokken is geweest bij illegale prostitutie en dat hij zijn woning ten behoeve daarvan aan derden in gebruik heeft gegeven.

5.5.

De voorzieningenrechter is van oordeel dat DeltaWonen onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat [naam 1] zijn woning heeft gebruikt ten behoeve van illegale prostitutie.

Ten eerste kan het voorarrest van [naam 1] niet dienen ter ondersteuning van dat standpunt. Over de strafbaarheid van [naam 1] is immers nog geen strafrechtelijk oordeel gegeven. [naam 1] heeft in de strafrechtelijke procedure een ontkennend standpunt ingenomen en heeft ook in deze kort gedingprocedure de verdenkingen betwist.

5.6.

Ter onderbouwing van haar standpunt met betrekking tot het gebruik van de woning heeft DeltaWonen vooral verwezen naar een door DeltaWonen bijgehouden logboek. Dit logboek is een weergave van bevindingen. Daarin wordt een waarneming beschreven van [naam 2] , medewerker van DeltaWonen, op 13 december 2021. Op die dag belde hij bij [adres] aan, waarna een dame (in gewone kleding) hem verzocht naar de achterdeur te komen. De dame sprak slecht Nederlands. Toen de voordeurbel ging sloot zij de achterdeur en zij heeft deze niet meer geopend. [naam 2] heeft de dame in kwestie herkend van een foto (van een website voor prostituees) die de wijkagent hem enige tijd later heeft getoond. Andere bevindingen bestaan uit contacten met het wijkteam van politie, waaruit volgt dat het prostitutieteam onderzoek heeft gedaan naar de activiteiten in de woning aan de [adres] , en uit een summiere weergave van drie meldingen van buurtbewoners in de maand mei van 2022.

5.7.

Het logboek is weinig concreet. Dat komt mede doordat de medewerkers van DeltaWonen de meldingen van buurtbewoners of de politie in eigen woorden hebben ‘vertaald’. Daardoor kan de voorzieningenrechter niet nagaan wat er uit eerste hand is geconstateerd. Dat zou wel mogelijk zijn geweest als DeltaWonen concrete verklaringen van getuigen in het geding had gebracht, maar dat heeft zij niet gedaan. Daarnaast heeft [naam 1] tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat zijn ex-vrouwen en zijn vriendin, allen moeder van één van zijn kinderen, regelmatig in zijn woning komen en dat de meldingen van buurtbewoners mogelijk op hen betrekking hebben. Dit geschetste alternatieve scenario brengt ook mee dat de verklaring van [naam 2] onvoldoende gewicht in de schaal legt. Daargelaten dat deze fotoherkenning niet concreet is onderbouwd en dat daartegen – voor zover mogelijk – verweer is gevoerd, kan daaruit immers niet rechtstreeks worden afgeleid dat de woning is gebruikt voor prostitutie.

5.8.

Dat geldt ook voor het door DeltaWonen ingebrachte krantenartikel. Daaruit volgt immers enkel dat [naam 1] wegens verdenking van betrokkenheid bij illegale prostituees in voorarrest zit. Daarmee staat echter nog niet vast dat [naam 1] ook daadwerkelijk schuldig is aan het strafbare feit waarop die voorlopige hechtenis is gebaseerd, zeker niet omdat hij ontkent daarbij betrokken te zijn geweest.

5.9.

Het voorgaande brengt mee dat DeltaWonen in dit stadium onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat [naam 1] zijn woning ter beschikking heeft gesteld ten behoeve van illegale prostitutie en in strijd heeft gehandeld met de wettelijke verplichting om zich als goed huurder te gedragen.

Hoofdverblijf in de woning

5.10.

DeltaWonen stelt dat [naam 1] voor een periode van acht maanden niet zijn hoofdverblijf in de woning heeft gehad. [naam 1] betwist die stelling niet, zodat de voorzieningenrechter dat feit als vaststaand zal beschouwen. Door niet zijn hoofdverblijf in de woning te houden, heeft [naam 1] niet aan artikel 6.4 van de algemene huurvoorwaarden voldaan en is sprake van een tekortkoming. Op grond van artikel 6:265 BW levert iedere tekortkoming in een van de verbintenissen uit overeenkomst grond voor ontbinding op. Het kan wel zijn dat de tekortkoming vanwege haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Het is aan de huurder om de omstandigheden te stellen en zo nodig te bewijzen die zien op toepassing van de uitzonderingsregel.

5.11.

Er bestaan volgens de Hoge Raad geen bijzondere regels bij ontbinding van een overeenkomst van huur en verhuur van sociale woonruimte. Wel kan rekening worden gehouden zowel met het belang van sociale woningbouwverenigingen of -stichtingen om, in geval van misbruik of een andere tekortkoming aan de zijde van de huurder die van voldoende gewicht is, de woning beschikbaar te krijgen ten behoeve van anderen die aangewezen zijn op een sociale huurwoning, als met het belang van de huurder om het ingrijpende gevolg van ontbinding en ontruiming te vermijden. Het is aan de feitenrechter om te beoordelen of de tekortkoming, gelet op de omstandigheden van het geval, waaronder het concrete belang van de huurder bij het voortduren van de huurovereenkomst, van voldoende gewicht is om de overeenkomst te ontbinden. ^[1]

5.12.

De voorzieningenrechter is van oordeel dat de tekortkoming in dit geval niet ernstig genoeg is om de ontbinding van de huurovereenkomst, en daarop vooruitlopend de ontruiming, te rechtvaardigen. Daarbij weegt de voorzieningenrechter mee dat op dit moment niet vast staat dat [naam 1] zich (vanuit de woning) heeft schuldig gemaakt aan een strafbaar feit. Bovendien is de duur van de voorlopige hechtenis beperkt geweest tot acht maanden en heeft [naam 1] nu tijdens zijn schorsing zijn hoofdverblijf weer in de woning. Daarnaast acht de voorzieningenrechter van belang aan dat de kinderen van [naam 1] elke twee weken bij hem verblijven en [naam 1] voornemens is om een verzoek tot gezag over zijn jongste kind in te dienen. Ook speelt mee dat, ondanks de vrees van DeltaWonen, niet is gebleken dat de woning tijdens de detentie van [naam 1] is verloederd. Verder is van belang dat door [naam 1] onbetwist is gesteld dat hij twintig jaar van DeltaWonen huurt en zich niet eerder problemen hebben voorgedaan op grond waarvan gezegd zou kunnen worden dat hij zich niet als goed huurder heeft gedragen. De door DeltaWonen gestelde belangen, dat er lange wachtlijsten zijn voor sociale huurwoningen, doen naar het oordeel van de voorzieningenrechter onvoldoende aan af aan deze belangen van [naam 1] . Daar komt bij dat de door DeltaWonen genoemde uitspraak van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch geen vergelijkbare zaak is als deze, omdat daar naast het verblijf in detentie ook een huurachterstand speelde. ^[2] Dat is hier niet het geval: ook tijdens het voorarrest heeft [naam 1] zijn huur telkens betaald.

5.13.

De voorzieningenrechter concludeert dat het onder de gegeven omstandigheden en in de huidige situatie onvoldoende aannemelijk geworden is dat de bodemrechter de huurovereenkomst zal ontbinden. Dat betekent dat de ontruiming ook niet gerechtvaardigd is. De vordering van DeltaWonen zal daarom worden afgewezen.

Proceskosten

5.14.

DeltaWonen is de partij die ongelijk krijgt en zij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van de bewindvoerder begroot op € 793,00 aan salaris gemachtigde.

5.15.

Daarnaast is de vordering tot betaling van de wettelijke rente toewijsbaar, omdat deze door DeltaWonen niet is betwist en op de wet is gegrond.

6. De beslissing

De voorzieningenrechter

6.1.

wijst de vorderingen van DeltaWonen af,

6.2.

veroordeelt DeltaWonen in de proceskosten, aan de zijde van de bewindvoerder tot dit vonnis vastgesteld op € 793,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na betekening van deze uitspraak tot de dag van volledige betaling.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.N. Bartels en in het openbaar uitgesproken op 27 juni 2023. (ED)

Voetnoten

1. HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810.

2. Hof ’s-Hertogenbosch 13 maart 2018, ECLI:NL:GHSHE:2018:1111.