Uitspraak
RECHTBANKOVERIJSSEL
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Zwolle
Zaaknummer: 10337355 \ CV EXPL 23-645
Vonnis van 18 juli 2023
in de zaak van
WONINGSTICHTING RENTREE,
te Deventer,
eiseres,
gedaagde partij in het verzet,
hierna te noemen: Rentree,
gemachtigde: mr. R. Bressers.
tegen
[gedaagde],
te [woonplaats] ,
gedaagde,
eisende partij in het verzet,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. E. Baldan Kaya,
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 7 maart 2023;
- de mondelinge behandeling van 30 mei 2023, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt.
1.2.
Ten slotte is bepaald dat de kantonrechter vandaag uitspraak zal doen.
2.Waar gaat deze zaak over?
[gedaagde] huurt een woning van Rentree en bewoont deze samen met haar drie minderjarige kinderen. Buren van [gedaagde] hadden stankoverlast en hebben daarom de politie gebeld. Bij een controle vond de politie een hennepkwekerij op de zolder van de woning. Rentree vindt dat heel ernstig en wil de woning niet langer aan [gedaagde] verhuren. De kantonrechter wijst de vordering van Rentree toe en dat betekent dat [gedaagde] de woning moet verlaten. De kantonrechter legt dit oordeel hierna uit.
3.De feiten
3.1.
Rentree verhuurt vanaf 31 mei 2022 een woning aan de [adres] te [woonplaats] (hierna noemt de kantonrechter dit de woning) aan [gedaagde] . De woning is een eengezinswoning en staat in een rij van meerdere woningen. [gedaagde] heeft drie minderjarige kinderen die bij haar inwonen.
3.2.
De algemene huurvoorwaarden Rentree van november 2021 (hierna noemt de kantonrechter dit: de algemene huurvoorwaarden) maken deel uit van de huurovereenkomst. In artikel 7.12 van de algemene huurvoorwaarden is onder meer bepaald dat de huurder in de woning, tuin en buitenruimten geen hennep mag (doen) kweken.
3.3.
Op 27 oktober 2022 heeft de politie een hennepkwekerij met circa 60 in bloei staande hennepplanten aangetroffen op de zolder van de woning. Daarbij was de stroomvoorziening gemanipuleerd, zodat buiten de meter om stroom werd afgenomen. De politie was naar de woning gekomen, omdat meerdere omwonenden klachten hadden ingediend over ernstige stankoverlast.
4.Het geschil
Wat wil Rentree?
4.1.
Rentree heeft in de verstekprocedure ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning gevorderd, met rente en kosten. Rentree legt daaraan ten grondslag dat het aantreffen van een hennepkwekerij in de woning een ernstige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst oplevert, die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. De vorderingen van Rentree zijn in het verstekvonnis van 20 december 2022 toegewezen.
Wat vindt [gedaagde] daarvan?
4.2.
[gedaagde] vordert dat zij van deze veroordeling zal worden ontheven. Zij stelt – samengevat – dat geen sprake is van een tekortkoming en dat, voor zover wel een tekortkoming wordt aangenomen, deze niet van voldoende gewicht is om de ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. Gelet op haar persoonlijke omstandigheden weegt het belang van [gedaagde] om in de woning te kunnen blijven daarvoor te zwaar. [gedaagde] vordert daarom dat Rentree niet-ontvankelijk wordt verklaard in haar vorderingen of dat deze vorderingen worden afgewezen, met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van de verstekprocedure en met veroordeling van Rentree in de kosten van dit verzet.
5.De beoordeling
5.1.
[gedaagde] is volgens de wet verplicht om zich ten aanzien van het gebruik van de gehuurde zaak als een goed huurder te gedragen (artikel 7:213 BW Pro). In de wet is verder bepaald dat zij jegens Rentree aansprakelijk is voor haar eigen gedragingen en ook voor gedragingen van anderen die met haar goedvinden de woning gebruiken of zich in de woning bevinden (artikel 7:219 BW Pro).
5.2.
In artikel 6:265 BW Pro is bepaald dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van één van haar verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden. Hierop bestaat een uitzondering als de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
Is er sprake van een tekortkoming?
5.3.
De eerste vraag die dus moet worden beantwoord is de vraag of er sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst. Het gaat daarbij om de vraag of [gedaagde] zich als een goed huurder heeft gedragen en of zij zich heeft gehouden aan de bepalingen van de huurovereenkomst en de algemene huurvoorwaarden.
5.4.
[gedaagde] heeft aangevoerd dat zij niet lichtzinnig is omgegaan met haar verplichtingen uit de huurovereenkomst, omdat zij niets van de hennepkwekerij afwist en daar geen toestemming voor heeft gegeven. Zij stelt daarover het volgende. Zij heeft op aandringen van haar dochters toestemming gegeven aan haar ex-partner om de zolder te verbouwen, maar zij heeft hem nooit de sleutel van de woning gegeven. Zij wist niet dat hij een hennepkwekerij had aangelegd op de zolder, omdat haar ex-partner had aangegeven dat hij elektra aan moest leggen en dat het daarom voor [gedaagde] gevaarlijk was om boven te komen. Toen ze de hennepkwekerij ontdekte, heeft ze aangegeven dat haar ex-partner die direct moest verwijderen. Haar ex-partner heeft haar toen bedreigd met een vuurwapen en daarom durfde ze niet naar de politie te gaan. Toen de politie kwam, heeft ze haar volledige medewerking verleend. Uit het politierapport blijkt dat er geen sprake was van brandgevaar of bouwtechnisch gevaar.
5.5.
De kantonrechter overweegt als volgt. [gedaagde] heeft niet betwist dat er een in werking zijnde hennepkwekerij met circa 60 in bloei staande hennepplanten in de woning aanwezig was en dat daarbij de stroom illegaal werd afgenomen. In artikel 7.12 van de algemene huurvoorwaarden is uitdrukkelijk een verbod op het kweken van hennep opgenomen, ook als iemand dit door een ander laat doen. Vast staat dat [gedaagde] haar ex-partner toegang heeft gegeven tot de woning en heeft toegestaan dat hij werkzaamheden verrichtte op de zolder. Ook als zij geen wetenschap zou hebben van de hennepkwekerij, zoals zij stelt, is [gedaagde] als huurster verantwoordelijk voor het gebruik van de woning. Overtreding van dit verbod in de algemene huurvoorwaarden, zoals in dit geval aan de orde, betekent een ernstige tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst. [gedaagde] heeft zich daarmee niet als goed huurder gedragen in de zin van artikel 7:213 BW Pro.
5.6.
Dat [gedaagde] niet wist dat haar ex-partner op de zolder een hennepplantage heeft aangelegd, acht de kantonrechter bovendien ongeloofwaardig. De kantonrechter legt hier uit waarom. [gedaagde] heeft aangevoerd dat zij in 2017 de relatie met haar ex-partner heeft beëindigd en dat hij haar en haar kinderen daarna niet met rust liet. Dat is de reden dat [gedaagde] vaak moest verhuizen en uiteindelijk met haar kinderen dakloos werd in februari 2022, aldus [gedaagde] . Zij heeft verklaard dat zij haar ex-partner niet kon vertrouwen, maar hem vanwege haar kinderen toch in haar woning heeft toegelaten. In deze situatie zou het heel vreemd zijn dat [gedaagde] in de drie maanden dat haar ex-partner op de zolder heeft geklust, daar niet één keer heeft gekeken. De verklaring dat haar ex-partner bezig zou zijn met een inloopkast voor haar dochters roept ook vragen op, omdat de zolder alleen via een vlizotrap te bereiken is. Bovendien is op de foto’s van de politie van de situatie ter plaatse te zien dat er gaten in de vloeren van de zolder en de plafonds en de vloeren van de zich daaronder bevindende slaapkamers waren gemaakt waardoor dikke kabels van boven naar beneden waren aangelegd. Uit deze duidelijk zichtbare en ongebruikelijke aanpassingen blijkt dat er duidelijk meer gaande was dan alleen het aanleggen van licht en verwarming voor het opknappen van een zolderkamer. Tot slot weegt de kantonrechter mee dat Rentree onweersproken heeft gesteld dat omwonenden klachten hebben ingediend wegens stankoverlast. Dat [gedaagde] en ook anderen die in haar woning kwamen allemaal niets hebben geroken is, mede gelet op de gaten in de plafonds waardoor de zolder niet goed was afgesloten, volstrekt ongeloofwaardig. De kantonrechter houdt het er daarom voor dat [gedaagde] wetenschap heeft gehad van de aanleg van de hennepplantage en daar bewust de gelegenheid voor heeft gegeven.
Is de tekortkoming van voldoende gewicht om ontbinding te rechtvaardigen?
5.7.
Gelet op deze gang van zaken en het feit dat [gedaagde] hierover geen openheid van zaken heeft gegeven, heeft Rentree naar het oordeel van de kantonrechter terecht vrees voor herhaling. Dat acht de kantonrechter van groot belang bij de vraag of de tekortkoming ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigt. Rentree dient de belangen van omwonenden, die ook een woning huren bij Rentree, te dienen en te voorkomen dat zij (opnieuw) overlast ervaren. Bovendien is het een feit van algemene bekendheid dat, zoals ook Rentree stelt, het hebben van een hennepkwekerij en het aftappen van stroom voor omwonenden risico op (brand)gevaar en schade doet ontstaan. Ook dat moet Rentree voorkomen. Of een en ander zich in feite heeft voorgedaan is niet van belang. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft Rentree er daarom belang bij om streng tegen hennepkwekerijen in het gehuurde op te treden, zodat het signaal wordt afgegeven aan de omgeving en andere huurders van Rentree dat dergelijke activiteiten niet worden getolereerd.
5.8.
In het licht van het voorgaande en met name gelet op de ernst van de tekortkoming, legt onvoldoende gewicht in de schaal dat [gedaagde] met drie minderjarige kinderen in het gehuurde woont en na ontruiming van de woning is aangewezen op crisisopvang of inwoning bij anderen, omdat zij een wachttijd zal moeten doorlopen voordat zij weer voor een andere huurwoning in aanmerking kan komen. [gedaagde] heeft onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld die tot de conclusie leiden dat crisisopvang niet mogelijk is. Dat komt daarom niet vast te staan. Dat voor de kinderen een (medische) noodsituatie zal ontstaan, heeft [gedaagde] ook onvoldoende onderbouwd gesteld. De gevolgen voor [gedaagde] zijn weliswaar erg ingrijpend, maar rechtvaardigen niet de conclusie dat ontbinding en ontruiming achterwege zouden moeten blijven. Daarbij heeft kantonrechter betrokken dat [gedaagde] geen openheid van zaken heeft gegeven en dat niet is gebleken dat zij hulp zoekt of accepteert om uit haar kwetsbare situatie te komen. Wel ziet de kantonrechter, alle belangen en met name die van de minderjarige kinderen afwegend, aanleiding om aan [gedaagde] een aanmerkelijk ruime ontruimingstermijn te gunnen.
5.9.
De gevorderde dwangsom op de ontruiming van het gehuurde wordt afgewezen. Met dit vonnis beschikt Rentree over een titel om het gehuurde zelf, via de weg van de reële executie, gedwongen te laten ontruimen. Zij heeft niet, althans onvoldoende, onderbouwd waarom zij daarnaast nog belang heeft bij een financiële prikkel voor [gedaagde] om tot ontruiming over te gaan.
5.10.
Het verstekvonnis zal op grond van het vorenstaande worden bekrachtigd, met dien verstande dat de ontruimingstermijn op drie maanden zal worden gesteld.
5.11.
[gedaagde] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Rentree worden begroot op:
- salaris gemachtigde € 199,00 (1,00 punt x € 199,00)
- nakosten
€ 99,50
€ 99,50
Totaal € 298,50
5.12.
Rentree vordert wettelijke handelsrente dan wel de wettelijke rente over de proceskosten. Niet gesteld of gebleken is dat sprake is van een handelsovereenkomst in de zin van art. 6:119a BW, zodat de gevorderde handelsrente niet toewijsbaar is. In plaats daarvan zal de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW Pro worden toegewezen.
6.De beslissing
De kantonrechter
6.1.
verklaart het verzet ten dele gegrond en vernietigt het door de kantonrechter op 20 december 2022 onder zaaknummer 10235107 CV EXPL 22-4498 gewezen verstekvonnis, doch uitsluitend voor zover de kantonrechter daarin heeft beslist dat:
- [gedaagde] wordt veroordeeld om het perceel met aanhorigheden, staande en gelegen te [adres] , binnen twee weken na betekening van het vonnis met al de haren en het hare te ontruimen en te verlaten en onder overgifte van de sleutels en met achterlating van hetgeen Rentree toebehoort ter vrije en algehele beschikking van Rentree te stellen en te laten;
en in zoverre opnieuw rechtdoende:
- veroordeelt [gedaagde] om het perceel met aanhorigheden, staande en gelegen te [adres] , binnen drie maanden na betekening van het vonnis met al de haren en het hare te ontruimen en te verlaten en onder overgifte van de sleutels en met achterlating van hetgeen Rentree toebehoort ter vrije en algehele beschikking van Rentree te stellen en te laten;
6.2.
bekrachtigt het verstekvonnis voor het overige;
6.3.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van Rentree tot dit vonnis vastgesteld op € 298,50, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over dit bedrag met ingang van de veertiende dag na betekening van deze uitspraak tot de dag van volledige betaling,
6.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.M. Koene en in het openbaar uitgesproken op 18 juli 2023.