Uitspraak
RECHTBANKOVERIJSSEL
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Zwolle
Zaaknummer: 10253927 \ CV EXPL 22-4651
Vonnis van 18 juli 2023
in de zaak van
De besloten vennootschap
WONEN BOVEN WINKELS VASTGOEDFONDS STEDENDRIEHOEK B.V.,
te Deventer,
eisende partij,
hierna te noemen: WBW,
gemachtigde: mr. M. van Heeringen, BJK Gerechtsdeurwaarders & Incassospecialisten,
tegen
De besloten vennootschap KAPPR B.V.,
te Deventer,
gedaagde partij,
hierna te noemen: Kappr,
gemachtigde: mr. S.S.G. Post, DAS Nederlandse Rechtsbijstand Verzekeringmaatschappij N.V..
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 7 maart 2023
- de akte van WBW met producties genummerd 88 t/m 103
- de akte van Kappr met productie 86
- de mondelinge behandeling van 25 mei 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.Inleiding
Tussen eiseres als verhuurder en gedaagde als huurder bestaat sinds 1 februari 2018 een huurovereenkomst bedrijfsruimte. Het gaat om de huur van winkelruimte gelegen in Deventer. Gedaagde heeft een kapsalon in het gehuurde. Omdat de huurovereenkomst niet is opgezegd tegen het einde van de eerste huurperiode van vijf jaar, is de huurovereenkomst begin dit jaar verlengd voor een aansluitende periode van vijf jaar, namelijk tot en met 31 januari 2028. Er is een achterstand ontstaan in de betalingen van de maandelijkse huurtermijnen. Ondanks tussentijdse betalingsafspraken is de huurachterstand niet ingelopen en ook de betaling van de lopende huurtermijnen lukt niet. Verhuurder vordert onder meer de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde. Daarnaast wil zij betaling ontvangen van het bedrag van de huurachterstand. De kantonrechter wijst die vorderingen toe. De verhuurder wil ook dat gedaagde de huurtermijnen blijft betalen tot 31 januari 2028. Die vordering wordt gedeeltelijk afgewezen omdat WBW haar toekomstige schade op dit punt niet heeft onderbouwd. In dit vonnis wordt nader toegelicht hoe de kantonrechter tot deze beslissingen is gekomen.
3.De feiten
Het geschil heeft de volgende feiten als achtergrond.
3.1.
WBW verhuurt met ingang van 1 februari 2018 aan Kappr de bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW gelegen aan het adres Bokkingshang 3 te Deventer. Er is een schriftelijke huurovereenkomst, ondertekend door beide partijen, en er zijn algemene voorwaarden van toepassing verklaard (Algemene Bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW).
3.2.
Kappr heeft de bedrijfsruimte in gebruik als kapsalon. Mevrouw [naam] is eigenaar en bestuurder van de vennootschap. De vennootschap is opgericht op 29 januari 2018.
3.3.
De huurovereenkomst is aangegaan voor de bepaalde tijd van vijf jaar, namelijk van 1 februari 2018 t/m 31 januari 2023. De huurovereenkomst kan worden opgezegd tegen het einde van de looptijd met inachtneming van een opzegtermijn van 1 jaar. Partijen hebben de huurovereenkomst niet opgezegd, waardoor deze voor een aansluitende periode van vijf jaar is verlengd tot en met 31 januari 2028.
3.4.
De huurprijs is op grond van de overeenkomst elke maand bij vooruitbetaling verschuldigd. Met ingang van februari 2022 bedraagt de huurprijs € 1.719,29 per maand.
3.5.
Er is een achterstand ontstaan in de betalingen van de huurtermijnen. In verband daarmee heeft WBW haar vordering op 3 februari 2022 uit handen gegeven aan een incassogemachtigde (BJK gerechtsdeurwaarders). Er zijn tussentijds betaalafspraken tussen partijen gemaakt. De incassogemachtigde heeft in verband daarmee incassokosten aan Kappr in rekening gebracht.
3.6.
Kappr heeft na het uit handen geven van de vordering diverse betalingen gedaan aan de incassogemachtigde en aan WBW zelf. Op de datum van de dagvaarding, 16 december 2022, stond er een door Kappr te betalen bedrag open van € 11.481,04. Dat bedrag bestaat uit de som van de huurachterstand (€ 26.901,32), de verschenen rente (€ 2.199,86) en de incassokosten (€ 1.263,25) minus de betalingen aan BJK (€ 8.400,=) en aan WBW (€ 10.483,39).
3.7.
Met ingang van februari 2023 bedraagt de maandelijkse huur een bedrag van € 1.891,22. Na dagvaarding zijn de huurtermijnen van de maanden februari, maart, april en mei van 2023 niet betaald.
4.Het geschil
4.1.
WBW vordert in deze procedure:
(A) ontbinding van de tussen partijen bestaande huurovereenkomst,
(B.1) ontruiming van het gehuurde binnen drie dagen na betekening van het te wijzen vonnis, en
(B.2) veroordeling van Kappr tot betaling van de huurachterstand met rente en incassokosten plus zoveel maal een bedrag van € 1.719,29 per maand (te vermeerderen of te verlagen met een bedrag gelijk aan de jaarlijkse huurverhoging/verlaging) als er maanden verlopen vanaf 1 januari 2023 tot aan de overeengekomen einddatum van de overeenkomst – dat is 31 januari 2028 – dan wel zoveel later als het moment dat het gehuurde ontruimd wordt en naar behoren aan WBW wordt opgeleverd, waarbij een gedeelte van een maand als een volle maandtermijn wordt gerekend, en
(B.3) veroordeling van Kappr tot betaling van de wettelijke handelsrente over een bedrag van € 11.481,04 vanaf 14 december 2022 tot aan de dag van volledige betaling en veroordeling van Kappr tot betaling van de kosten en de nakosten van de procedure, en
(C) uitvoerbaar bij voorraad verklaring van het vonnis (dat wil zeggen dat de veroordelingen in het te wijzen vonnis ook ten uitvoer kunnen worden gelegd als een van partijen de beslissing van de kantonrechter in hoger beroep voorlegt aan het hof ).
(A) ontbinding van de tussen partijen bestaande huurovereenkomst,
(B.1) ontruiming van het gehuurde binnen drie dagen na betekening van het te wijzen vonnis, en
(B.2) veroordeling van Kappr tot betaling van de huurachterstand met rente en incassokosten plus zoveel maal een bedrag van € 1.719,29 per maand (te vermeerderen of te verlagen met een bedrag gelijk aan de jaarlijkse huurverhoging/verlaging) als er maanden verlopen vanaf 1 januari 2023 tot aan de overeengekomen einddatum van de overeenkomst – dat is 31 januari 2028 – dan wel zoveel later als het moment dat het gehuurde ontruimd wordt en naar behoren aan WBW wordt opgeleverd, waarbij een gedeelte van een maand als een volle maandtermijn wordt gerekend, en
(B.3) veroordeling van Kappr tot betaling van de wettelijke handelsrente over een bedrag van € 11.481,04 vanaf 14 december 2022 tot aan de dag van volledige betaling en veroordeling van Kappr tot betaling van de kosten en de nakosten van de procedure, en
(C) uitvoerbaar bij voorraad verklaring van het vonnis (dat wil zeggen dat de veroordelingen in het te wijzen vonnis ook ten uitvoer kunnen worden gelegd als een van partijen de beslissing van de kantonrechter in hoger beroep voorlegt aan het hof ).
4.2.
Kappr voert verweer. Kappr wil dat de vorderingen van WBW worden afgewezen en dat WBW (bij een uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis) zal worden veroordeeld in de kosten van deze procedure.
4.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
5.De beoordeling
Ontbinding huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde
5.1.
De kantonrechter zal de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde toewijzen. Ten aanzien van de ontruiming zal de termijn daarvoor worden gesteld op 14 dagen na de betekening van het vonnis. Deze beslissing is gebaseerd op de hiernavolgende overwegingen.
5.2.
Kappr heeft tijdens de looptijd van de huurovereenkomst een huurachterstand laten ontstaan. Die achterstand was op het moment van dagvaarden al aanzienlijk, maar is tijdens de duur van deze procedure nog verder opgelopen. Dat betekent dat het Kappr niet lukt om, nog afgezien van het inlopen van de achterstand, de lopende huurtermijnen tijdig te voldoen. Er is daarom sprake van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst die de ontbinding van die overeenkomst rechtvaardigt. Het verweer van Kappr maakt dat niet anders. Dat wordt hierna toegelicht.
5.3.
Kappr heeft het verweer gevoerd dat de achterstand in de betalingen met name is ontstaan als gevolg van de coronamaatregelen van de overheid in de afgelopen jaren. Kappr is als bedrijf in 2018 gestart en al in het voorjaar van 2020 werd zij geconfronteerd met de coronamaatregelen. Kappr kwam niet aanmerking voor een tegemoetkoming in vaste lasten van de overheid, zodat zij de gevolgen van de coronapandemie zelf moet dragen. Er zijn verschillende periodes geweest waarin de kappers door de overheid tot sluiting werden gedwongen. Als gevolg daarvan is het bedrijf omzet misgelopen, terwijl verplichtingen als betaling van huur en salarissen van werknemers doorliepen. Kappr heeft daarom bepleit dat zij nog een kans krijgt om de achterstand in te lopen en dat een ontbinding van de huurovereenkomst achterwege blijft.
5.4.
De kantonrechter heeft de omstandigheden die door Kappr zijn genoemd in de beslissing tot ontbinding van de huurovereenkomst betrokken, maar komt niet tot een ander oordeel. Dat is gelegen in het volgende. WBW heeft in verband met de gevolgen van de coronapandemie aan Kappr verzocht om jaarverslagen van de onderneming te overleggen. Dat heeft Kappr in 2022 gedaan en daaruit is gebleken dat de jaaromzet van Kappr zowel in 2020 (het jaar waarin de pandemie uitbrak) als in 2021 is gestegen ten opzichte van 2019. Kappr heeft tijdens de mondelinge behandeling ook erkend dat de omzet van het bedrijf tot nu toe stijgend is. Dat betekent dat de omzet van de onderneming ondanks de pandemie is gestegen en dat het desondanks niet lukt om in 2023 de lopende huur tijdig te betalen. Bovendien is bij de mondelinge behandeling gebleken dat er nog andere schulden open staan. Kappr heeft bijvoorbeeld een betalingsregeling moeten treffen ten aanzien van de pensioenafdracht voor de personeelsleden van Kappr en er is nog een schuld aan de belastingdienst. Er is niets aangevoerd wat erop wijst dat de ontstane situatie binnen afzienbare tijd zal verbeteren. Weliswaar zijn de gevolgen van een ontbinding van de overeenkomst voor Kappr ingrijpend, maar de huidige huurachterstand levert een ernstige tekortkoming op en de ontbinding van de huurovereenkomst is daarom in deze omstandigheden gerechtvaardigd.
Ontruimingstermijn
5.5.
WBW heeft bij dagvaarding ontruiming gevorderd op een termijn van drie dagen na betekening van het vonnis. Kappr heeft daartegen aangevoerd dat die termijn te kort is. WBW heeft in haar laatste akte en op de zitting verklaard dat zij kan instemmen met een ontruimingstermijn van twee weken. Laatstgenoemde termijn wordt door de kantonrechter redelijk geacht. De ontruimingstermijn zal daarom worden bepaald op twee weken (14 dagen) na betekening van het vonnis.
Huurachterstand, rente en (incasso)kosten
5.6.
WBW heeft in de dagvaarding betaling gevorderd van het bedrag van € 11.481,04 met de wettelijke handelsrente daarover vanaf 14 december 2022. In de vordering van dit bedrag ligt besloten dat WBW bij Kappr wettelijke handelsrente en incassokosten in rekening heeft gebracht over de huurachterstand die tot aan de dagvaarding is ontstaan. WBW heeft de hoogte van de huurachterstand en de berekening van rente en incassokosten onderbouwd door overlegging van producties. De hoogte van de huurachterstand, en daarmee samenhangend de hoogte van rente en incassokosten, zijn na de toelichting op de zitting niet langer betwist. Verder heeft WBW de betalingen van Kappr in de incassofase eerst in mindering gebracht op rente en incassokosten. Zij heeft dat gedaan op grond van artikel 6:44 BW. Hiertegen zijn geen verweren aangevoerd. Dat heeft geleid tot het bij dagvaarding openstaande bedrag van € 11.481,04. Dit bedrag valt daarom aan te merken als een restant van de hoofdsom. Dit bedrag zal worden toegewezen en de daarover gevorderde wettelijke handelsrente is op grond van de wet eveneens toewijsbaar.
Resterende huurtermijnen tot en met 31 januari 2028
5.7.
WBW heeft daarnaast gevorderd om Kappr te veroordelen tot betaling van het bedrag van € 1.719,29 per maand – te vermeerderen (of te verlagen) met een bedrag gelijk aan de jaarlijkse huurverhoging (dan wel huurverlaging) – als er maanden verlopen vanaf 1 januari 2023 tot aan de overeengekomen einddatum van de overeenkomst van 31 januari 2028. Deze vordering houdt verband met het feit dat partijen in de huurovereenkomst zijn overeengekomen dat de huurovereenkomst bij aanvang is aangegaan voor de duur van vijf jaar en dat deze na afloop van die periode wordt voortgezet voor een aansluitende periode van vijf jaar. De huurovereenkomst kan worden opgezegd. Dat kan alleen gebeuren tegen het einde van een periode van vijf jaar en er geldt in dat geval een opzegtermijn van één jaar. In dit geval heeft geen van partijen de huurovereenkomst opgezegd tegen het einde van de eerste periode van vijf jaar. Dat heeft tot gevolg dat de huurovereenkomst na 31 januari 2023 is voortgezet en dat de verhuurder ervanuit mocht gaan dat de huurovereenkomst zou doorlopen tot en met 31 januari 2028. Zoals volgt uit dit vonnis (onder 5.1) eindigt de huurovereenkomst nu als gevolg van ontbinding daarvan door de kantonrechter. De ontbinding brengt mee dat de overeengekomen tweede huurtermijn van vijf jaar niet wordt uitgediend. Ten aanzien van de vraag in hoeverre zij daardoor schade zal lijden heeft WBW echter onvoldoende gesteld. Hoewel zij haar andere vorderingen zeer uitgebreid heeft onderbouwd heeft zij, ook nadat de kantonrechter dit punt ter zitting aan de orde had gesteld, niet gesteld dat het tijd en moeite zal gaan kosten om een nieuwe huurder te vinden die de bedrijfsruimte onder dezelfde condities wil huren. Strikt genomen is het zelfs niet uitgesloten dat zij van een opvolgend huurder gunstiger condities zal kunnen bedingen. De kantonrechter wijst de vordering als volgt toe. Kappr wordt veroordeeld om maandelijks een bedrag gelijk aan de geldende huurtermijnen te betalen uiterlijk tot en met de dag dat het gehuurde is ontruimd, waarbij een gedeelte van een maand als een volle maandtermijn wordt gerekend.
Proceskosten
5.8.
Kappr is de partij die ongelijk krijgt en zij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van WBW als volgt vastgesteld:
- kosten van de dagvaarding
€
154,62
- griffierecht
€
514,00
- overige explootkosten
€
0,00
- kosten getuigen
€
0,00
- kosten deskundigen
€
0,00
- nakosten
€
132,00
- salaris gemachtigde
€
792,00
(2,00 punten × € 396,00)
Totaal
€
1.592,62
6.De beslissing
De kantonrechter,
6.1.
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de bedrijfsruimte gelegen aan het adres Bokkingshang 3 te Deventer,
6.2.
veroordeelt Kappr om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde met alles wat van haar is te ontruimen en te verlaten en ter algehele vrije beschikking aan WBW te stellen,
6.3.
veroordeelt Kappr tot betaling van een bedrag van € 11.481,04 te vermeerderen met de wettelijke handelsrente daarover vanaf 14 december 2022 tot aan de dag van volledige betaling,
6.4.
veroordeelt Kappr tot betaling van een bedrag van € 1.719,29 per maand (te vermeerderen of te verlagen met de jaarlijkse huurprijs verhoging dan wel verlaging) vanaf 1 januari 2023 uiterlijk tot en met de dag dat het gehuurde is ontruimd, waarbij een gedeelte van een maand als een volle maandtermijn wordt gerekend,
6.5.
veroordeelt Kappr in de proceskosten (inclusief de nakosten), aan de zijde van WBW tot dit vonnis vastgesteld op € 1.592,62,
6.6.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
6.7.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.M. Koene en in het openbaar uitgesproken op 18 juli 2023. (ap)