ECLI:NL:RBOVE:2023:3233

• Datum uitspraak: 8 augustus 2023
• Publicatiedatum: 9 augustus 2023
• Zaaknummer: 10370352 \ CV EXPL 23-840
• Instantie: Rechtbank Overijssel
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: R.F. van Aalst
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 3 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Afwijzing vordering huurachterstand wegens niet tijdige huurverhogingsaanzegging

In deze zaak vordert woningstichting SWZ betaling van een huurachterstand van €301,65 wegens een huurverhoging die zij stelt per 1 juli 2022 te hebben aangezegd. De gedaagden betwisten ontvangst van het oorspronkelijke voorstel tot huurverhoging van 25 april 2022 en stellen dat zij pas op 27 september 2022 kennis hebben genomen van het voorstel.

De rechtbank beoordeelt dat SWZ niet voldoende heeft bewezen dat de brief van 25 april 2022 daadwerkelijk door de gedaagden is ontvangen. SWZ kon geen verzendbewijs overleggen en getuigenverklaringen ontbraken, waardoor de brief niet als tijdig aangezegd kan worden beschouwd. De huurverhoging kan daarom niet met terugwerkende kracht per 1 juli 2022 ingaan.

Wel staat vast dat de gedaagden op 27 september 2022 een aangetekende brief ontvingen met het voorstel tot huurverhoging, waardoor de huurverhoging pas per 1 december 2022 ingaat. Omdat de gedaagden vanaf die datum de verhoogde huur hebben betaald, is er geen sprake van een betalingsachterstand. De vordering van SWZ wordt daarom afgewezen en SWZ wordt veroordeeld in de proceskosten.

Uitkomst: De vordering tot betaling van huurachterstand wordt afgewezen omdat de huurverhoging niet tijdig schriftelijk is aangezegd.

Uitspraak

RECHTBANK OVERIJSSEL

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Zwolle

Zaaknummer: 10370352 \ CV EXPL 23-840

Vonnis van 8 augustus 2023

in de zaak van

WONINGSTICHTING SWZ ,

te Zwolle,

eisende partij,

hierna te noemen: SWZ,

gemachtigde: Smit en Legebeke,

tegen

1. [gedaagde 1],

te [woonplaats 1],
2.
[gedaagde 2] ,

te [woonplaats 2],

gedaagde partijen,

hierna samen te noemen: [gedaagden],

procederend in persoon.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding;
- de conclusie van antwoord;
- de conclusie van repliek;
- de conclusie van dupliek.

1.2.

Ten slotte heeft de kantonrechter bepaald dat vandaag vonnis wordt gewezen.

2. Korte samenvatting van de zaak

In deze procedure is niet komen vast te staan dat [gedaagden] op 25 april 2022 een brief van SWZ met een voorstel voor een huurverhoging hebben ontvangen. Wel staat vast dat [gedaagden] dat voorstel op 27 september 2022 hebben ontvangen. Daarom wordt de huur vanaf 1 december 2022 verhoogd.

3. De feiten

3.1.

[gedaagden] huren van SWZ een woning aan de Eerste Baan 13 in Zwolle.

3.2.

Op 27 september 2022 hebben [gedaagden] een aangetekende brief ontvangen van SWZ. In deze brief staat, voor zover van belang, het volgende vermeld:

“Op 25 april 2022 stuurden wij u een voorstel tot verhoging van de huur per 1 juli 2022. Uit onze administratie blijkt dat u (…) de huurverhoging nog niet heeft betaald. (…)

Met deze brief stellen wij u nogmaals in kennis van ons huurverhogingsvoorstel. Bijgaande ontvangt u een kopie van de brief en eventuele bijlage van 25 april 2022.”

3.3.

In de brief van 25 april 2022 heeft SWZ meegedeeld dat de huur wordt verhoogd tot een bedrag van € 783,37. Met ingang van 1 december 2022 betalen [gedaagden] dit verhoogde bedrag.

4. Het geschil

Wat wil SWZ?

4.1.

SWZ vordert – samengevat – veroordeling van [gedaagden] tot betaling van € 301,65, vermeerderd met rente en kosten. Zij stelt dat [gedaagden] met ingang van 1 juli 2022 gehouden waren de verhoogde huurprijs van € 873,37 te betalen. Nu zij dat over de maanden juli tot en met november niet hebben gedaan, is er een huurachterstand ontstaan.

Wat vinden [gedaagden] daarvan?

4.2.

[gedaagden] voeren verweer. [gedaagden] concluderen tot afwijzing van de vorderingen van SWZ. [gedaagden] stellen dat zij het oorspronkelijke huurverhogingsvoorstel van 25 april 2022 niet hebben ontvangen en dat zij pas op 27 september 2022 van het voorstel kennis hebben genomen. Daarom vinden zij dat zij pas vanaf twee maanden daarna gehouden zijn de hogere huurprijs te betalen.

4.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

5. De beoordeling door de kantonrechter

5.1.

In artikel 7:252 van het Burgerlijk Wetboek (hierna noemt de kantonrechter dit: BW) is bepaald dat een voorstel tot wijziging van de huurprijs tenminste twee maanden voor de voorgestelde dag van ingang van de wijziging schriftelijk moet worden gedaan.

5.2.

Artikel 3:37 lid 3 BW schrijft voor dat een tot een bepaalde persoon gerichte verklaring, wil deze werking hebben, de persoon tot wie de verklaring is gericht moet hebben bereikt. Met betrekking tot een schriftelijke verklaring geldt als uitgangspunt dat deze de geadresseerde heeft bereikt als zij door hem is ontvangen. Indien de ontvangst van de verklaring wordt betwist, dient de afzender feiten of omstandigheden te stellen en zo nodig te bewijzen waaruit volgt dat de verklaring door haar is verzonden en dat de verklaring door de geadresseerde is ontvangen.

5.3.

Volgens SWZ heeft zij de huurverhoging bij brief van 25 april 2022 per post schriftelijk aan [gedaagden] aangezegd. De brief van 25 april 2022 is bij [gedaagden] in de brievenbus gestopt door een medewerker van SWZ, aldus SWZ. SWZ stelt dat zij er redelijkerwijs vanuit mag gaan dat de brief wel door [gedaagden] is ontvangen, omdat in dezelfde straat 11 andere huurders de brief met een huurverhoging wel hebben ontvangen. Ook blijkt volgens SWZ dat [gedaagden] op de hoogte waren van de huurverhoging. Daarvoor verwijst SWZ naar de afwijkende betalingen vanaf 1 juli 2022, de betalingsherinneringen van 14 juli 2022, 15 augustus 2022, 14 september 2022 en 13 oktober 2022 en de gelijktijdige huurverhoging van de door [gedaagden] gehuurde parkeerplaats. Tot slot stelt SWZ dat het haar onwaarschijnlijk lijkt dat [gedaagden] tot twee keer toe (in 2019 én in 2022) de brief met het voorstel van de huurprijsverhoging niet hebben ontvangen, terwijl SWZ een zorgvuldig proces bij huurprijsverhogingen hanteert.

5.4.

SWZ heeft naar het oordeel van de kantonrechter nagelaten om de door haar gestelde feiten en omstandigheden ten aanzien van de ontvangst door [gedaagden] van de brief van 25 april 2022 voldoende te onderbouwen. Het gevolg van de keuze van SWZ om de brief van 25 april 2022 niet aangetekend te versturen dient voor haar rekening en risico te komen. De stukken die bij conclusie van repliek zijn overgelegd, zijn onvoldoende om aan te nemen dat [gedaagden] de brief van 25 april 2022 moeten hebben ontvangen. Dat [gedaagden] eerder een voorstel tot huurprijsverhoging niet (tijdig) hebben ontvangen, kan evenmin tot de conclusie leiden dat zij de brief van 25 april 2022 hebben ontvangen. Voor zover uit de overige door SWZ gestelde feiten en omstandigheden zou blijken dat [gedaagden] op de hoogte waren van een mogelijke huurverhoging, doet dat niet af aan de verplichting die op SWZ als verhuurder rust om de huurder tijdig schriftelijk op de hoogte te stellen van het voorstel tot huurprijsverhoging in een brief die voldoet aan de daaraan door de wet gestelde eisen. Gelet op de betwisting door [gedaagden] is het aan SWZ om bewijs te leveren dat de brief door [gedaagden] is ontvangen. SWZ heeft aangegeven dat zij niet over een verzendbewijs beschikt en de bezorging van de brief niet kan bewijzen door middel van het horen van een getuige, omdat de werknemer zich de bewuste bezorgpoging niet meer kan herinneren. Bij deze stand van zaken kan de kantonrechter er niet van uitgaan dat dat [gedaagden] de brief van 25 april 2022 hebben ontvangen.

5.5.

De kantonrechter concludeert op grond hiervan dat SWZ de huurprijsverhoging per 1 juli 2022 dus niet (juist) aan [gedaagden] heeft aangezegd. De gestelde huurprijsverhoging per 1 juli 2022 heeft dan ook geen werking gehad. Anders dan SWZ stelt, kan in dat geval ook geen sprake zijn van de situatie dat verhoging van de huurprijs per 1 juli 2022 alsnog wordt geacht te zijn overeengekomen, omdat [gedaagden] een herinnering hebben gekregen en vervolgens geen verzoek bij de huurcommissie hebben ingediend (zoals bedoeld in artikel 7:253 lid 2, onder b, en lid 3 BW).

5.6.

Partijen zijn het erover eens dat [gedaagden] op 27 september 2022 per aangetekende brief opnieuw het voorstel tot huurprijsverhoging hebben ontvangen. Dat betekent dat de overeengekomen huurverhoging per 1 december 2022 ingaat.

5.7.

[gedaagden] hebben vanaf 1 december 2022 de verhoogde huurprijs betaald. Er is dus geen sprake van een betalingsachterstand en daarom worden de vorderingen van SWZ afgewezen.

De proceskosten

5.8.

SWZ is de partij die ongelijk krijgt en zij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Deze kosten worden aan de zijde van [gedaagden] vastgesteld op nihil begroot op nihil, omdat [gedaagden] in deze procedure niet zijn bijgestaan door een professionele gemachtigde.

6. De beslissing

De kantonrechter

6.1.

wijst de vorderingen van SWZ af,

6.2.

veroordeelt SWZ in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagden] tot dit vonnis vastgesteld op € 0,00.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.F. van Aalst en in het openbaar uitgesproken op 8 augustus 2023.