Uitspraak
RECHTBANKOVERIJSSEL
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Almelo
Zaaknummer: 10298792 \ CV EXPL 23-175
Vonnis van 15 augustus 2023
in de zaak van
STICHTING MIJANDE WONEN,
te Weerselo,
eisende partij,
hierna te noemen: Mijande,
gemachtigde: mr. R.F.A. Rorink,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
te [woonplaats 1] ,
2.
[gedaagde 2],
2.
[gedaagde 2],
te [woonplaats 2] ,
gedaagde partijen,
hierna samen te noemen: [gedaagden] ,
gemachtigde: mr. A. Hoekman.
1.Samenvatting
1.1.
[gedaagden] huren een woning van Mijande en wonen daar samen met hun vier minderjarige kinderen. In de huurwoning is een grote hoeveelheid hennep aangetroffen. Dit is in strijd met de algemene huurvoorwaarden. Mijande vordert ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. [gedaagden] voeren verweer.
1.2.
De kantonrechter oordeelt dat de tekortkoming ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning rechtvaardigt. In verband met de aanwezigheid van minderjarige kinderen, wijst de kantonrechter de vorderingen toe met een ontruimingstermijn van ruim zes maanden.
2.De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 11 april 2023,
- de mondelinge behandeling van 9 juni 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,
- de spreekaantekeningen namens Mijande,
- de spreekaantekeningen namens [gedaagden] .
2.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
3.De feiten
3.1.
[gedaagde 1] huurt al 22 jaar de woning aan de [adres] van Mijande. Sinds 1 september 2007 huren [gedaagden] deze woning gezamenlijk.
3.2.
Op 17 augustus 2007 hebben partijen hiervoor een huurovereenkomst gesloten waarop algemene huurvoorwaarden van toepassing zijn verklaard. In artikel 6.3 van de algemene huurvoorwaarden staat:
“Huurder zal het gehuurde gebruiken en onderhouden zoals het een goed huurder betaamt.”
In artikel 6.11 van de algemene huurvoorwaarden staat:
“Het is huurder niet toegestaan in het gehuurde hennep te kweken, dan wel andere activiteiten te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld.”
3.3.
[gedaagden] hebben vier minderjarige kinderen (van 2, 7, 14 en 17 jaar) die bij hun in wonen.
3.4.
Op 12 april 2022 heeft de politie een inval in de huurwoning gedaan vanwege het vermoeden van de aanwezigheid van vuurwapens. Er zijn geen vuurwapens aangetroffen. Wel is er in totaal 5.080 gram hennep aangetroffen.
4.Het geschil
4.1.
Mijande vordert – samengevat – ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning, met veroordeling van [gedaagden] in de proceskosten en nakosten.
4.2.
Mijande legt aan haar vordering ten grondslag dat er ruim vijf kilo hennep in de door [gedaagden] gehuurde woning is aangetroffen. [gedaagden] hebben hiermee in strijd gehandeld met hun verplichtingen op grond van artikel 7:213 van het Burgerlijk Wetboek (BW) en artikel 6.3 en 6.11 van de algemene huurvoorwaarden. Volgens Mijande rechtvaardigt deze tekortkoming van [gedaagden] ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning en heeft zij daar ook een zwaarwegend belang bij. Mijande heeft zich namelijk verbonden aan het Hennepconvenant en voert een zero tolerance beleid tegen de aanwezigheid van hennep in haar huurwoningen. Zij is het tegenover andere huurders verplicht om een veilig woon- en leefklimaat te scheppen en wil niet van haar beleid afwijken om precedentwerking te voorkomen.
4.3.
[gedaagden] voeren verweer. Zij voeren aan dat de tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst en haar gevolgen in dit geval niet rechtvaardigt. De hennep was namelijk bedoeld voor eigen gebruik. Mijande was op de hoogte van hun hennepplanten en de hennep bevatte een verwaarloosbaar THC-gehalte, waardoor het ongeschikt was voor geestverruimende doeleinden en dus ook voor handel. Daarnaast wonen [gedaagden] al lange tijd in de huurwoning, hebben zij nooit betalingsachterstanden gehad en hebben zij nooit voor overlast gezorgd. Dit laatste hebben zij onderbouwd met een verklaring van twaalf van hun buren. Ook hebben [gedaagden] aangevoerd dat zij in verband met hun inkomen op sociale huurwoningen zijn aangewezen en dat daar lange wachtlijsten voor zijn. Zij en hun minderjarige kinderen kunnen dus waarschijnlijk niet direct een andere woning vinden. Bovendien biedt alleen Mijande sociale huurwoningen in Twenterand aan. De kans is volgens [gedaagden] dus groot dat als de huurovereenkomst wordt ontbonden, zij verder weg zullen moeten verhuizen. Hierdoor zullen de kinderen van school moeten wisselen. [gedaagden] hebben verklaard dat met name hun zoon bij wie ADHD is gediagnosticeerd, slecht tegen veranderingen kan en erg bang en onzeker is. Volgens [gedaagden] moeten de vorderingen dan ook worden afgewezen. Indien de kantonrechter de vorderingen wel toewijsbaar acht, verzoeken zij om de vorderingen slechts voorwaardelijk toe te wijzen, dan wel om de ontruimingstermijn te verlengen tot zes maanden.
4.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
5.De beoordeling
Tekortkoming
5.1.
In de huurwoning van [gedaagden] is ruim vijf kilo hennep aangetroffen. Volgens [gedaagden] bestaat een deel van dit gewicht uit hennepafval, zoals stelen en bladeren. In het hennepbericht van de politie staat echter dat het om 5.080 gram aan henneptoppen gaat en dat er slechts in één ton met henneptoppen ook wat gruis is aangetroffen. [gedaagden] hebben hun verweer dat een deel van het gewicht uit afval bestaat niet nader onderbouwd, zodat daaraan als onvoldoende onderbouwd voorbij zal worden gegaan. Dit geldt eveneens voor hun betwiste en niet nader onderbouwde stelling dat de hennep nauwelijks THC bevatte.
5.2.
Op grond van artikel 6.11 van de algemene huurvoorwaarden is het [gedaagden] niet toegestaan om hennep in de huurwoning te kweken en om activiteiten te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld. Op grond van de Opiumwet is het bezit en het telen van hennep verboden. In de Aanwijzing Opiumwet is echter bepaald dat de aanwezigheid van maximaal vijf gram hennep -de geringe hoeveelheid voor eigen gebruik- wordt gedoogd. Hetzelfde geldt voor de aanwezigheid van maximaal vijf hennepplanten.
5.3.
Volgens [gedaagden] was de hennep die zij in hun huurwoning aanwezig hadden voor eigen (medicinaal) gebruik en was de hennep afkomstig van vijf planten uit hun achtertuin die al jaren door Mijande gedoogd werden. Ongeacht of Mijande op de hoogte was van de hennepplanten -wat door Mijande wordt betwist- staat echter vast dat de aangetroffen hoeveelheid hennep veel meer is dan de hoeveelheid die duidt op eigen gebruik en die wordt gedoogd op grond van de Aanwijzing Opiumwet. Namelijk 5.080 gram in plaats van 30 gram (rekening houdende met het feit dat het gezin van [gedaagden] uit 6 personen bestaat). Bovendien blijkt uit de berekeningen van de gemachtigde van Mijande, zoals uiteengezet in de spreekaantekeningen, dat het zeer onwaarschijnlijk is dat de vijf kilo hennep afkomstig is van vijf planten. [gedaagden] hebben onvoldoende onderbouwd dat dit wel het geval is.
5.4.
Naar het oordeel van de kantonrechter is de aanwezigheid van ruim vijf kilo hennep dan ook aan te merken als een tekortkoming door [gedaagden] in de nakoming van hun verplichtingen op grond van de huurovereenkomst en bijbehorende algemene huurvoorwaarden.
Ontbinding en ontruiming
5.5.
Iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen geeft aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Dit staat in artikel 6:265 BW.
5.6.
[gedaagden] beroepen zich op de tenzij-bepaling van artikel 6:265 BW. Volgens hen rechtvaardigt de tekortkoming in dit geval de ontbinding en haar gevolgen niet. De kantonrechter volgt hen hier niet in en legt hierna uit waarom.
5.7.
De grote hoeveelheid hennep die is aangetroffen in de huurwoning van [gedaagden] is aan te merken als een ernstige schending van de algemene huurvoorwaarden en rechtvaardigt in beginsel ontbinding van de huurovereenkomst. Mijande heeft namelijk een zwaarwegend belang bij het voeren en kunnen handhaven van een strikt beleid tegen de aanwezigheid van grote hoeveelheden hennep en hennepkwekerijen in haar huurwoningen. Zij moet haar huurders immers een goed woon- en leefklimaat bieden en het is algemeen bekend dat de aanwezigheid van grote hoeveelheden hennep en/of hennepkwekerijen leiden tot een verhoogd risico op overlast, aan hennep gerelateerde criminaliteit en schade aan het imago en de woonkwaliteit van een wijk. Ook als de risico’s -zoals in dit geval- zich (nog) niet hebben verwezenlijkt, heeft Mijande er belang bij om de leefbaarheid te waarborgen en het risico op gevaar en overlast voor omwonenden te voorkomen. Bovendien geldt dat als een huurder in een woning mag blijven nadat daarin een grote hoeveelheid hennep is aangetroffen, daarvan het signaal kan uitgaan dat andere huurders het ook niet zo nauw hoeven te nemen met het anti-hennep beleid van Mijande.
5.8.
De kantonrechter is zich ervan bewust dat de gevolgen van ontbinding van de huurovereenkomst ingrijpend zijn voor [gedaagden] en in het bijzonder voor hun kinderen. Dit betekent echter niet dat de huurovereenkomst niet ontbonden kan worden. Het is in de eerste plaats de verantwoordelijkheid van [gedaagden] als ouders, om die nadelige gevolgen te beperken. [gedaagden] hebben zelf de keuze gemaakt om een grote hoeveelheid hennep in de huurwoning te houden en zij zijn zelf verantwoordelijk voor het vinden van vervangende woonruimte. [gedaagden] hebben onvoldoende onderbouwd dat zij geen enkele vervangende woonruimte kunnen vinden. Het feit dat zij op sociale huurwoningen zijn aangewezen, is daarvoor onvoldoende. De kantonrechter weegt bovendien mee dat als bij minderjarige kinderen een uitzondering op het strikte beleid gemaakt zou worden, juist mensen met minderjarige kinderen kwetsbaar worden voor personen of criminele organisaties die hennepkwekerijen in woningen willen opzetten dan wel daarin andere met hennepteelt verband houdende illegale activiteiten willen verrichten.
5.9.
Rekening houdend met alle omstandigheden, oordeelt de kantonrechter dat de belangen van [gedaagde 1] , [gedaagde 2] en hun minderjarige kinderen niet zo groot zijn dat ontbinding van de huurovereenkomst niet gerechtvaardigd is. De vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de huurwoning zal dan ook worden toegewezen.
5.10.
Met het oog op de aanwezige minderjarige kinderen van [gedaagden] , zal de kantonrechter de ontbinding en ontruiming uitspreken op een termijn van ruim zes maanden, namelijk per 1 maart 2024.
Proceskosten en nakosten
5.11.
[gedaagden] krijgen ongelijk en zullen daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten van Mijande vastgesteld op:
- kosten van de dagvaarding
€
125,86
- griffierecht
€
128,00
- salaris gemachtigde
€
398,00
(2,00 punten × € 199,00)
Totaal
€
651,86
5.12.
De gevorderde veroordeling in de nakosten is toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen zoals in de beslissing is vermeld.
5.13.
De proceskostenveroordeling wordt hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.
6.De beslissing
De kantonrechter
6.1.
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de woning met onroerende aanhorigheden aan de [adres] per 1 maart 2024,
6.2.
veroordeelt [gedaagden] om vóór 1 maart 2024 de woning te ontruimen, in goede staat op te leveren en deze vervolgens ontruimd te houden,
6.3.
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk in de proceskosten, aan de zijde van Mijande tot dit vonnis vastgesteld op € 651,86,
6.4.
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 99,50 aan salaris gemachtigde,
6.5.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
6.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.J.C.M. Manders en in het openbaar uitgesproken op 15 augustus 2023.