Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Almelo
Zaaknummer : 10249368 \ CV EXPL 22-4631
Vonnis in kort geding van 3 januari 2023
in de zaak van
de stichting
Woningstichting De Woonplaats,
gevestigd en kantoorhoudende te Enschede,
Woningstichting De Woonplaats,
gevestigd en kantoorhoudende te Enschede,
eisende partij, hierna te noemen De Woonplaats,
gemachtigde: mr. M. Douwenga,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde partij, hierna te noemen [gedaagde] ,
niet verschenen.
1.De beslissing in het kort
1.1.
De Woonplaats vordert in deze procedure dat [gedaagde] de door hem van De Woonplaats gehuurde woning aan [het adres] zal ontruimen en dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot betaling van de huurachterstand.
1.2.
[gedaagde] is niet verschenen. De kantonrechter verleent verstek en wijst de vorderingen van De Woonplaats toe. Naar het oordeel van de kantonrechter is voorshands voldoende aannemelijk dat sprake is van structurele overlast van [gedaagde] en eveneens dat [gedaagde] schade toebrengt aan de woning. Naar het oordeel van de kantonrechter is de gevorderde ontruiming gerechtvaardigd. Daarnaast is voldoende aannemelijk dat [gedaagde] een huurachterstand heeft.
2.De procedure
2.1.
De Woonplaats heeft bij op 22 december 2022 aan [gedaagde] betekende dagvaarding (met producties) een vordering strekkende tot onder meer ontruiming van het gehuurde tegen [gedaagde] ingesteld.
2.2.
Op 27 december 2022 ontving de rechtbank de aanvullende producties 15 tot en met 18 van de zijde van De Woonplaats.
2.3.
Op 27 december 2022 ontving de rechtbank van [gedaagde] een e-mailbericht waarin hij heeft verzocht de zitting uit te stellen naar een ander moment omdat hij in een gesloten afdeling van Mediant verblijft en dat hij om die reden niet in staat is bij de zitting de verschijnen.
In antwoord daarop heeft mr. Douwenga namens De Woonplaats te kennen gegeven dat [gedaagde] op vrijwillige basis bij Mediant verblijft en dat zij daarom niet akkoord gaat met het verplaatsen van de zitting.
De rechtbank heeft [gedaagde] vervolgens bericht dat de zitting doorgang vindt tenzij [gedaagde] een schriftelijke verklaring van Mediant over zou leggen waaruit blijkt dat hij op een gesloten afdeling verblijft, dat hij niet vrij is om naar de zitting te komen en dat personeel van Mediant hem niet naar de zitting kan begeleiden. Daarop heeft de rechtbank niets ontvangen van de zijde van [gedaagde] .
2.4.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 29 december 2022. Namens De Woonplaats waren daarbij aanwezig mevrouw [A] en de heer [B] . Zij werden bijgestaan door mr. M. Douwenga. [gedaagde] is niet verschenen. Voorafgaand aan de zitting heeft [gedaagde] telefonisch contact gehad met de rechtbank en hij heeft daarbij te kennen gegeven dat hij slechts drie uur vrij is op een dag en dat hij die tijd niet wil gebruiken om naar de zitting te komen. Verder heeft [gedaagde] te kennen gegeven dat hij het spoedeisend karakter van de zaak niet inziet. Daarop heeft de kantonrechter verstek tegen [gedaagde] verleend, daartoe onder meer overwegende de kantonrechter vaststelt dat de dagvaarding overeenkomstig de daarvoor geldende voorschriften betekend is en dat [gedaagde] in staat was om naar de zitting te komen, maar dat hij kennelijk heeft besloten dat niet te doen. Vervolgens is de zaak (kort) inhoudelijk besproken. De aantekeningen van de griffier zijn opgenomen in het dossier.
2.5.
De kantonrechter is voldoende ingelicht om een beslissing te nemen. Die beslissing wordt vandaag in dit vonnis opgenomen en toegelicht.
3.De feiten
3.1.
Tussen De Woonplaats als verhuurder en [gedaagde] als huurder bestaat sinds 16 november 2020 een huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan [het adres] in [woonplaats] .
3.2.
Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden van De Woonplaats van toepassing. In de algemene voorwaarden is onder meer het volgende opgenomen:
“(…)
6.1.
Huurder voldoet de te betalen prijs voor het gehuurde in zijn geheel, bij vooruitbetaling, vóór de eerste van de maand door betaling van het verschuldigde bedrag op de door de verhuurder aangegeven wijze. Vanaf de eerste dag van de maand is huurder voor de termijn voor die maand in verzuim en is hij wettelijke rente verschuldigd. (…)
6.3.
Huurder zal het gehuurde, waaronder ook eventuele gemeenschappelijke verkeersruimten, gebruiken en onderhouden zoals het een goed huurder betaamt. (…)
6.7.
Huurder dient ervoor zorg te dragen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt door huurder, huisgenoten, huisdieren of door derden die zich vanwege huurder in, rondom of in de directe nabijheid van het gehuurde of in de gemeenschappelijke ruimten bevinden.
(…)
Tevens dient huurder zich als goed huurder te gedragen richting medewerkers van verhuurder en/of door verhuurder ingehuurde derden.
Fysiek of verbaal geweld, agressiviteit, dan wel ander wangedrag leidt tot passende (juridische) maatregelen jegens huurder, die kunnen leiden tot beëindiging van de huurovereenkomst. (…)
6.11.
Het is huurder niet toegestaan om veranderingen of toevoegingen aan te brengen aan de buitenzijde van het gehuurde. Het boren in de buitengevel is niet toegestaan.(…).”.
3.3.
Bij brief van 27 oktober 2022 heeft De Woonplaats het volgende aan [gedaagde] medegedeeld:
“(…)
Door het aanbrengen van een plank met daar aan een dode rat, handelt u in strijd met de verplichting om zich als een goed huurder te gedragen en handelt u in strijd met de huurovereenkomst en de daarbij behorende algemene huurvoorwaarden die u op16 november 2020met ons bent aangegaan. Daarbij hebben wij uit de buurt meerdere klachten ontvangen en is er sprake van aanstootgevend gedrag.
Ook staat in artikel 6.1 van de algemene huurvoorwaarden beschreven dat het huurder niet is toegestaan om veranderingen of toevoegingen aan te brengen aan de buitenzijde van het gehuurde. Ook is het boren in de buitengevel niet toegestaan.
Sommatie
Bij deze sommeren wij u om de plank met daarop de ratper directvan uw voorgevel te verwijderen en de schade die aan het gehuurde is ontstaan te herstellen. Wij zullen maandag 7 november 2022 controleren of u aan ons verzoek gehoor heeft gegeven (…)”.
3.4.
Bij brief van 3 november 2022 heeft de gemachtigde van De Woonplaats [gedaagde] een laatste waarschuwing gegeven en hem gesommeerd om de plank met de rat te verwijderen, geen geluidsoverlast te veroorzaken en geen anderen bij de woning in te laten wonen. In de brief staat verder, voor zover van belang, het volgende:
“(…)
De Woonplaats heeft onlangs klachten ontvangen van omwonenden over de aanwezigheid van een plank aan de voordeur met daaraan bevestigd een dode rat. De omwonenden ervaren dit als schokkend en aanstootgevend. Het is u bovendien niet toegestaan zaken aan de buitenzijde van het gehuurde te bevestigen. Ook zal de rat gaan rotten met de nodige stankoverlast als gevolg. Zowel De Woonplaats als de wijkagent hebben u verzocht de plank met de rat te verwijderen, maar tot op heden bent u daar niet toe overgegaan.
Daarnaast heeft De Woonplaats klachten ontvangen van omwonenden over geluidsoverlast door harde muziek, geschreeuw en getimmer, zowel overdag als in de avond en nacht. De Woonplaats is bij u op huisbezoek geweest en heeft de overlastklachten met u besproken. Ook daarna houdt de overlast echter aan.
Het geconstateerde is voor De Woonplaats voldoende aanleiding om vast te stellen dat u zich niet gedraagt zoals een goed huurder betaamt. U schiet hiermee tekort in de nakoming van uw verplichtingen jegens De Woonplaats, meer specifiek: uw verplichting om u als goed huurder te gedragen op grond van de huurovereenkomst, de Algemene Huurvoorwaarden en de wet. (…)”.
3.5.
Op 17 december 2022 heeft er een incident plaatsgevonden, waarbij [gedaagde] de woning volledig heeft beschadigd. Eén van de omwonenden heeft op dat moment de politie gebeld, waarna [gedaagde] is aangehouden. De Woonplaats heeft naar aanleiding van het incident aangifte gedaan van vernieling. [gedaagde] heeft na zijn aanhouding niet meer in de woning verbleven.
4.Het geschil
4.1.
De Woonplaats vordert - samengevat - dat de kantonrechter, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
I. [gedaagde] veroordeelt om binnen vijf dagen na betekening van dit vonnis de woning te ontruimen;
II. [gedaagde] veroordeelt om binnen vijf dagen na betekening van dit vonnis te betalen een bedrag van € 1.670,24, zijnde de huurachterstand tot en met 31 december 2022;
III. [gedaagde] veroordeelt tot betaling van de huurprijs van € 644,64 per maand vanaf 1 januari 2023 tot de dag van ontruiming;
IV. [gedaagde] veroordeelt in de kosten van het geding, alsmede de nakosten.
4.2.
De Woonplaats baseert haar eis op het volgende. [gedaagde] schiet tekort in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst, de algemene voorwaarden en zijn verplichting om zich als goed huurder te gedragen, doordat [gedaagde] en zijn bezoek structureel ernstige overlast veroorzaken. Verder heeft [gedaagde] zeer veel schade toegebracht aan de woning. De gedragingen van [gedaagde] zorgen voor onrust en een gevoel van onveiligheid bij de buurtbewoners.
De tekortkoming van [gedaagde] in de nakoming van zijn verplichtingen is van voldoende gewicht om in een bodemprocedure ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. Ook heeft [gedaagde] een huurachterstand laten ontstaan. Gelet op de ernst van de situatie heeft De Woonplaats een spoedeisend belang om op korte termijn in te grijpen om er voor te zorgen dat de rust en veiligheid in de straat terugkeert en bij het beschikbaar stellen van de woning aan anderen die aangewezen zijn op een sociale huurwoning.
5.De beoordeling
5.1.
De Woonplaats wenst een einde te maken aan de bewoning van de door [gedaagde] gehuurde woning in verband met de ernstige overlast die [gedaagde] de omwonenden bezorgt en met de schadelijke wijze van bewoning door [gedaagde] . Daarmee is voldoende gebleken dat De Woonplaats een spoedeisend belang heeft bij de door haar gevorderde voorziening, zodat zij in zoverre ontvankelijk is in haar vordering.
Ontruiming
5.2.
De kantonrechter stelt voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een ingrijpende en meestal onomkeerbare maatregel is. Gezien de ernst van de gevolgen voor de betrokken huurder kan daarom een ontruiming bij wijze van voorlopige voorziening slechts worden uitgesproken, indien het voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter (wanneer zijn oordeel wordt gevraagd) de huurder tot ontruiming zal veroordelen. De kantonrechter is van oordeel dat dat het geval is en hij motiveert dat als volgt.
5.3.
Op grond van artikel 7:213 BW Pro is [gedaagde] verplicht om zich ten aanzien van het gebruik van het gehuurde als een goed huurder te gedragen. Dit houdt onder meer in dat [gedaagde] , zoals ook in artikel 6.7 van de algemene voorwaarden is opgenomen, ervoor dient te zorgen dat er voor omwonenden geen overlast ontstaat ten gevolge van zijn eigen gedragingen of van die van derden die zich met zijn goedvinden in het gehuurde bevinden. Ook dient [gedaagde] de woning op een wijze zoals een goed huurder betaamt de woning te gebruiken en te onderhouden (artikel 6.3 van de algemene voorwaarden).
5.4.
De Woonplaats verwijst ter onderbouwing van haar stelling dat [gedaagde] overlast veroorzaakt voor omwonenden onder meer naar haar interne notities. Uit de interne notities blijkt dat De Woonplaats sinds september 2022 met regelmaat meldingen heeft ontvangen van buurtbewoners over (geluids)overlast door [gedaagde] . Omdat de stellingen van De Woonplaats niet zijn weersproken, moet in rechte in beginsel van de juistheid daarvan worden uitgegaan. Om de door haar gestelde schade te onderbouwen heeft de Woonplaats onder meer foto’s d.d. 17 december 2022 van de woning in het geding gebracht. Daarop is schade aan de woning waar te nemen. Ook valt daarop te zien dat het interieur van de woning sterk verwaarloosd is.
5.5.
Het voorgaande leidt er toe dat het voorshands voldoende aannemelijk is dat sprake is van structurele overlast van [gedaagde] en van bewoning door [gedaagde] , waarbij deze schade toebrengt aan de gehuurde woning. Gelet op de ernst en de structurele aard van de overlast en de mate waarin [gedaagde] schade toebrengt aan de woning, is het aannemelijk dat de rechter in een bodemprocedure op deze grond de huurovereenkomst zal ontbinden. Vooruitlopend daarop zal de vordering tot ontruiming dan ook worden toegewezen. De termijn voor ontruiming wordt, zoals gevorderd, gesteld op vijf dagen na de betekening van dit vonnis.
De huurachterstand en de verschuldigde huurpenningen vanaf 1 januari 2023
5.6.
De Woonplaats heeft een overzicht in het geding gebracht (productie 14), waarin zowel de huidige maandelijkse huurprijs als de betalingsachterstand vermeld staat. De vordering tot betaling van de huurachterstand tot en met 31 december 2022, ter hoogte van € 1.670,24, komt de kantonrechter niet onrechtmatig of ongegrond voor en is dus toewijsbaar. Datzelfde geldt voor de vordering tot betaling van de huurprijs van € 644,64 per maand vanaf 1 januari 2023 tot aan de dag van ontruiming.
Proceskosten
5.7.
[gedaagde] krijg ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen. De kosten aan de zijde van De Woonplaats worden begroot op:
- dagvaarding € 127,43
- griffierecht € 128,00
- salaris gemachtigde
Totaal € 753,43
5.8.
[gedaagde] zal tevens worden veroordeeld tot betaling van de nakosten. Deze worden begroot op € 124,00 (een half punt van het salaris gemachtigde, met een maximum van € 124,00).
6.De beslissing
De kantonrechter
6.1.
veroordeelt [gedaagde] om binnen vijf dagen na betekening van dit vonnis de woonruimte staande en gelegen aan [het adres] in [woonplaats] met al hetgeen daartoe behoort en met wie of wat daarin of daarop aanwezig is, te ontruimen, in goede staat en onder afgifte van de sleutels aan De Woonplaats op te leveren en vervolgens ontruimd te houden,
6.2.
veroordeelt [gedaagde] om binnen vijf dagen na betekening van dit vonnis een bedrag van € 1.670,24 te betalen aan De Woonplaats ter zake de achterstallige huur,
6.3.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van een bedrag van € 644,64 per maand vanaf 1 januari 2023 tot aan de dag van ontruiming van het gehuurde,
6.4.
veroordeelt [gedaagde] in de kosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van De Woonplaats begroot op € 753,43,
6.5.
veroordeelt [gedaagde] in de nakosten, begroot op € 124,00,
6.6.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
6.7.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. C.A. de Beaufort, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 3 januari 2023. (ms)