Uitspraak
RECHTBANKOVERIJSSEL
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Zwolle
Zaaknummer: 10353325 \ CV EXPL 23-778
Vonnis van 22 augustus 2023, bij vervroeging
in de zaak van
BOUWINVEST DUTCH INSTITUTIONAL RESIDENTIAL FUND N.V.,
te Amsterdam,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: Bouwinvest ,
gemachtigde: mr. J.A. van Emden, Janssen en Janssen Gerechtsdeurwaarders,
tegen
[partij A],
te [woonplaats],
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: [partij A],
procederend in persoon.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 16 mei 2023
- de conclusie van antwoord in reconventie (met twee producties) en een vermindering van de eis in conventie, van Bouwinvest
- de mondelinge behandeling van 8 augustus 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
Op de mondelinge behandeling is partij Bouwinvest verschenen. Partij [partij A] is met een brief aan zijn adres uitgenodigd voor de mondelinge behandeling, maar hij is niet verschenen en van hem is, ook na de mondelinge behandeling, geen bericht daarover ontvangen.
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.Waar het geschil over gaat
Tussen partijen bestaat een huurovereenkomst voor woonruimte. Volgens de verhuurder is er een achterstand in de huurbetalingen. Zij vordert daarom betaling van die achterstand met rente en incassokosten. De huurder beroept zich in zijn verweer op opschorting in verband met een lekkage in de woning en hij stelt een tegenvordering in. Daarin stelt de huurder dat hij aanspraak kan maken op terugbetaling van de eerder betaalde waarborgsom.
De kantonrechter komt tot een toewijzing van de vordering van de verhuurder en een afwijzing van de vordering van de huurder. In dit vonnis wordt uitgelegd hoe de kantonrechter tot dat oordeel is gekomen.
3.De feiten
Het geschil heeft de volgende feiten als achtergrond.
3.1.
[partij A] huurt met ingang van 1 december 2021 van Bouwinvest de woning aan het adres [adres]. De huur moet elke maand bij vooruitbetaling worden betaald. De maandelijks te betalen huurprijs bedroeg op het moment van dagvaarden een bedrag van € 1.115,00. De huurprijs is met ingang van 1 juli 2023 verhoogd naar een bedrag van € 1.160,72 per maand.
3.2.
De huurovereenkomst is schriftelijk vastgelegd en ondertekend op 19 november 2021. Een aparte bijlage over de waarborgsom (bijlage 5) maakt onderdeel uit van de overeenkomst. Op de overeenkomst zijn de Algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte van toepassing.
3.3.
Er is een huurachterstand ontstaan, waarna Bouwinvest [partij A] tot betaling heeft aangemaand. Bouwinvest heeft [partij A] bij brief van 5 december 2022 in de gelegenheid gesteld om de achterstand binnen een termijn van 15 dagen na ontvangst van de brief zonder bij komende kosten alsnog te betalen. Bouwinvest heeft daarna geen volledige betaling van [partij A] ontvangen.
4.Het geschil
in conventie
4.1.
Bouwinvest vordert na wijziging van eis, veroordeling van [partij A] tot betaling van € 1.470,34, vermeerderd met rente en kosten.
4.2.
[partij A] voert verweer. Hij betwist de hoogte van de gevorderde huurachterstand. Hij voert aan dat hij alleen de huurbetaling van de maand januari 2023 nog verschuldigd is, maar dat hij deze betaling heeft opgeschort in verband met een lekkage in de woning. Verder voert [partij A] aan dat hij nog recht heeft op een betaling van Bouwinvest. In verband daarmee stelt hij een tegenvordering in (een zogenaamde vordering in reconventie) zoals hierna zal worden omschreven. [partij A] wil dat de vordering van Bouwinvest wordt afgewezen.
4.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
in reconventie
4.4.
[partij A] vordert veroordeling van Bouwinvest tot betaling van € 2.800,00. Volgens [partij A] is hij al geruime tijd huurder van Bouwinvest. Hij heeft namelijk voorafgaand aan deze huurovereenkomst al een andere huurovereenkomst met Bouwinvest gehad, voor een andere woning. Hij meent dat hij daarom in aanmerking komt voor tussentijdse terugbetaling van de eerder door hem betaalde borgsom en stelt dat het gaat om een bedrag van € 2.800,00.
4.5.
Bouwinvest voert verweer. Volgens Bouwinvest moet de vordering van [partij A] worden afgewezen omdat hij geen recht heeft op terugbetaling van de borgsom. Verder merkt Bouwinvest daarbij op dat de hoogte van de borgsom een bedrag van € 2180,00 bedraagt. Bouwinvest vindt dat de tegenvordering van [partij A] moet worden afgewezen.
4.6.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
5.De beoordeling
in conventie
5.1.
Bouwinvest heeft bij dagvaarding een overzicht overgelegd van de verschuldigde huurtermijnen vanaf het begin van de huurovereenkomst en de betalingen van [partij A]. Uit dat overzicht volgt dat er in december 2022 een huurachterstand bestond van € 1.160,00. Uit het overzicht dat bij de laatste conclusie van Bouwinvest is gevoegd, volgt dat er weliswaar eind december nog een betaling is gedaan, maar dat daarna de huur voor de maanden januari 2023 en februari 2023 niet is betaald. In de maand mei van 2023 is er een extra betaling gedaan door [partij A] en is de achterstand weer iets ingelopen. Aan het begin van augustus 2023 bedraagt de huurachterstand een bedrag van € 1.256,78. Van dat bedrag wordt nu nog betaling gevorderd samen met een bedrag van € 210,54 voor incassokosten en € 3,02 voor wettelijke rente (als bedoeld in artikel 119 van Pro Boek 6 van het Burgerlijk Wetboek). Dat maakt het totaal van de vordering tot een bedrag van € 1.470,34.
5.2.
De kantonrechter zal dat bedrag toewijzen. Bij zijn beslissing heeft de kantonrechter rekening gehouden met het verweer van [partij A], maar dat verweer staat niet in de weg aan toewijzing van het gevorderde bedrag. Dat wordt hierna verder toegelicht.
5.3.
[partij A] heeft in zijn verweer aangevoerd dat hij niet in verzuim is gekomen met zijn betalingen omdat hij een recht op opschorting heeft ten aanzien van de huurtermijn van januari 2023. Volgens [partij A] was er in die periode sprake van een lekkage in de woning. [partij A] erkent wel dat er na zijn melding bij de verhuurder een bedrijf is langs geweest om de lekkage te verhelpen maar volgens hem is dat niet afdoende gebeurd omdat het plafond niet is hersteld. Dit verweer is door Bouwinvest op de mondelinge behandeling gemotiveerd weersproken.
5.4.
Bouwinvest heeft op de mondelinge behandeling uitgelegd dat er kort na de melding over lekkage (in oktober 2022) een installateur is langs gegaan (in november 2022) om de situatie te bekijken. Het herstel daarna heeft enige tijd geduurd omdat niet alle benodigde materialen op voorraad waren en omdat het niet meteen lukte om een afspraak te maken met [partij A]. Volgens de verklaring van de gemachtigde van Bouwinvest op de mondelinge behandeling is op 16 maart 2023 de lekkage hersteld en is op 29 maart 2023 het plafond weer netjes gemaakt. Toen was het werk klaar. De gemachtigde van Bouwinvest heeft foto’s daarvan getoond. [partij A] is op de mondelinge behandeling niet verschenen. Het is niet duidelijk geworden waarom dat zo is. Er is een brief met uitnodiging gestuurd aan [partij A], maar van [partij A] is verder geen reactie daarop ontvangen, ook niet een bericht van verhindering. De kantonrechter moet daarom uitgaan van de gemotiveerde toelichting van Bouwinvest zoals die op de mondelinge behandeling is gegeven. Dat leidt ertoe dat het beroep op opschorting, zoals dat door [partij A] is ingeroepen, niet slaagt. Want de kantonrechter gaat er door wat Bouwinvest onweersproken heeft gesteld, van uit dat er van een tekortkoming van Bouwinvest die een dergelijke opschorting zou rechtvaardigen, geen sprake is geweest. De kantonrechter stelt namelijk vast dat Bouwinvest de melding over de lekkage serieus heeft genomen en dat de lekkage met de inzet van professionals is verholpen. [partij A] had (en heeft) daarom geen rechtsgeldige reden om de huur op te schorten. Het feit dat de huur niet steeds tijdig is betaald, is daarom aan te merken als een toerekenbare tekortkoming van [partij A]. Dat brengt mee dat de vordering tot betaling van de huurachterstand toewijsbaar is. Dat geldt ook voor de vergoeding van wettelijke rente, die [partij A] verschuldigd is geworden vanwege de vertraging in de betaling.
5.5.
Bouwinvest heeft ook vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten gevorderd. In verband daarmee heeft zij op 5 december 2022 al een brief gestuurd aan [partij A], want op dat moment bestond er al een achterstand. In die brief is aan [partij A] een termijn gegeven om binnen 15 dagen na de ontvangst van de brief zonder bijkomende kosten de hoofdsom te voldoen. Binnen die termijn heeft geen betaling plaatsgevonden. [partij A] is daarom de incassokosten verschuldigd geworden zoals in die brief omschreven, namelijk een bedrag van € 210,54. Op deze manier zijn de incassokosten aangezegd op de door de wet in artikel 6:96 lid 6 BW Pro voorgeschreven wijze en voor de hoogte van de kosten is uitgegaan van de staffel uit het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. Dat maakt het gevorderde bedrag toewijsbaar.
5.6.
[partij A] is de partij die ongelijk krijgt en hij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Die kosten worden tot aan deze uitspraak aan de kant van Bouwinvest vastgesteld op € 130,66 voor explootkosten, € 487,00 voor griffierecht en € 398,00 (liquidatietarief kanton, 2 punten à € 199,00 per punt) voor salaris gemachtigde. Dat is samen een bedrag van € 1.015,66.
in reconventie
5.7.
[partij A] stelt in het kader van zijn tegenvordering dat hij in het verleden een bedrag van € 2.800,00 aan Bouwinvest heeft betaald voor waarborgsom en dat hij nu recht heeft op terugbetaling daarvan omdat hij al geruime tijd huurder is bij Bouwinvest. Het verweer van Bouwinvest leidt ertoe dat die vordering niet toewijsbaar is en dat wordt hierna verder toegelicht.
5.8.
Bouwinvest heeft de vordering van [partij A] weersproken door te wijzen op bijlage 5 bij de huurovereenkomst. Daaruit volgt dat [partij A] bij aanvang van de huurovereenkomst van zijn huidige woning een waarborgsom van € 2.180,00 – en dus geen bedrag van € 2.800,00 - heeft betaald. Verder volgt daaruit dat hij als huurder na een periode van twee jaar na het sluiten van de huurovereenkomst een verzoek kan doen tot verlaging van de waarborgsom naar een bedrag van maximaal één maandhuur en dat daarvoor bepaalde voorwaarden gelden. Eén van de voorwaarden is dat de huurder altijd tijdig de huurtermijnen heeft betaald en geen achterstanden heeft gekend. Uit hetgeen hiervoor in conventie in dit vonnis is besproken volgt al dat [partij A] niet voldoet aan deze voorwaarde. Bovendien is de huurovereenkomst nog geen twee jaar geleden gesloten. [partij A] kan daarom geen aanspraak maken op terugbetaling van een deel van de eerder betaalde waarborgsom.
5.9.
Dat betekent dat de tegenvordering van [partij A] wordt afgewezen. [partij A] is daarmee de partij die ongelijk krijgt en hij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van Bouwinvest vastgesteld op een bedrag van € 116,00 voor salaris gemachtigde (een half salarispunt tegen het tarief van € 232,= per punt).
6.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
6.1.
veroordeelt [partij A] om aan Bouwinvest te betalen een bedrag van € 1.470,34, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over een bedrag van € 1.256,78, met ingang van 14 februari 2023, tot de dag van volledige betaling,
6.2.
veroordeelt [partij A] in de proceskosten, aan de zijde van Bouwinvest tot dit vonnis vastgesteld op € 1.015,66,
6.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
6.4.
wijst het meer of anders gevorderde af,
in reconventie
6.5.
wijst de vordering van [partij A] af,
6.6.
veroordeelt [partij A] in de proceskosten, aan de zijde van Bouwinvest tot dit vonnis vastgesteld op € 116,00,
6.7.
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.F. van Aalst en in het openbaar uitgesproken op 22 augustus 2023. (ap)