Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Zittingsplaats Zwolle
Bestuursrecht
zaaknummer: ZWO 22/1940
uitspraak van de enkelvoudige kamer in de zaak tussen
[eiser], uit [woonplaats], eiser,
(gemachtigde: W.S. Consenheim),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Hardenberg,
(gemachtigde: H. Zwiep).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van verweerder van 17 oktober 2022.
1.1.
Verweerder heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 515.000,- (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan eiser ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Hardenberg voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag).
1.2.
Verweerder heeft het bezwaar van eiser ongegrond verklaard. Verweerder heeft daarbij de waarde van de woning gehandhaafd.
1.3.
Verweerder heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 13 juni 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiser, de gemachtigde van verweerder en K.G. Troost, taxateur van verweerder.
Feiten
2. Eiser is eigenaar van de woning aan de [adres 1]. Dit is een vrijstaande bedrijfswoning, bouwjaar 2008, met een gebruiksoppervlakte van 245 m² en een grondoppervlakte van 785 m².
3. Van de woning is geen op of rond de peildatum gerealiseerde verkoopprijs bekend.
Beoordeling door de rechtbank
4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
5. De waarde wordt ingevolge artikel 4, eerste lid onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (de Uitvoeringsregeling) bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn (vergelijkbare objecten).
6. De rechtbank merkt op dat het verweerder vrij staat om in elke fase van het geding de vastgestelde waarde met nieuwe gegevens te onderbouwen. In dit geval heeft verweerder in het taxatierapport gedeeltelijk andere vergelijkingsobjecten genoemd dan in bezwaar. Gronden die zien op de vergelijkingsobjecten die in bezwaar zijn gehanteerd behoeven daarom geen bespreking meer.
7. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Verweerder heeft daartoe verwezen naar de in beroep overgelegde taxatiematrix, opgesteld door K.G. Troost, gediplomeerd WOZ-taxateur. In dit rapport wordt geconcludeerd tot een waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum van € 515.000,-. Bij de waardebepaling is rekening gehouden met de verkoopprijs van:
- [adres 2], op 23 november 2020 verkocht voor € 445.500,-;
- [adres 3], op 1 maart 2019 verkocht voor € 360.000,-;
- [adres 4], op 1 oktober 2019 verkocht voor € 530.000,-;
- [adres 5], op 1 december 2022 verkocht voor € 700.000,-.
8.1.
Namens eiser is ter zitting aangevoerd dat verweerder de kwaliteit en het onderhoud van het onderhavige object in de in beroep overgelegde taxatiematrix ten onrechte heeft aangemerkt als bovengemiddeld (4) en dat verweerder dit standpunt ook niet heeft onderbouwd.
8.2.
De taxateur van verweerder heeft ter zitting verklaard dat hij de woning voor het belastingjaar 2021 inpandig heeft opgenomen en daarbij heeft geconstateerd dat de kwaliteit en het onderhoud van de woning bovengemiddeld is.
8.3.
De rechtbank stelt vast dat in de op 1 juni 2023 overgelegde taxatiematrix door verweerder voor het eerst het standpunt wordt ingenomen dat zowel het onderhoud als de kwaliteit van de onroerende zaak bovengemiddeld is. Zoals hiervoor overwogen ligt de bewijslast dat de beschikte waarde niet te hoog is in eerste instantie op verweerder. In het verlengde hiervan ligt het ook op de weg van verweerder om deugdelijk te motiveren dat de kwaliteit en onderhoud afwijken van het gemiddelde. De verwijzing door de taxateur van verweerder naar een inpandige opname ten behoeve van een eerder belastingjaar is daarvoor onvoldoende. De rechtbank en de wederpartij hebben immers niet de beschikking over het taxatierapport dat is opgesteld naar aanleiding van de eerdere inpandige opname en kunnen deze gegevens daarom niet controleren. Ook overigens ziet de rechtbank geen onderbouwing voor deze hoger dan gemiddelde waardering van de kwaliteit en het onderhoud. Nu, naar de rechtbank aanneemt, de hogere waardering van deze factoren in de overgelegde taxatiematrix een opwaartse correctie in de m2-prijs van de onroerende zaak tot gevolg heeft gehad en de waarde in de matrix van de onroerende zaak precies gelijk is aan de beschikte waarde, is de rechtbank reeds hierom van oordeel dat verweerder de beschikte waarde met de matrix niet aannemelijk heeft gemaakt.
9. Omdat verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiser de door hem gestelde waarde van € 459.000,- aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank beantwoordt deze vraag ontkennend. Het door eiser overgelegde taxatierapport onderbouwt de door hem voorgestane waarde niet, omdat drie van de vier genoemde vergelijkingsobjecten gelegen zijn in een woonwijk, terwijl het onderhavige object op een bedrijventerrein ligt. Hiervoor is blijkens het beroepschrift weliswaar een correctie van 20% toegepast, maar onduidelijk is waar dit op is gebaseerd. Ook overigens ziet de rechtbank geen onderbouwing voor de door eiser voorgestane waarde.
10. Omdat geen van beide partijen naar het oordeel van de rechtbank er in is geslaagd het van haar gevraagde bewijs te leveren, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum in goede justitie op € 490.000,-.
Conclusie en gevolgen
11. Het beroep is gegrond. Dit betekent dat eiser gelijk krijgt. De rechtbank zal daarom de uitspraak op bezwaar vernietigen en zelf in de zaak voorzien door de waarde van de onroerende zaak van eiser vast te stellen op € 490.000,- en de aanslag OZB overeenkomstig te verlagen.
12. Omdat het beroep gegrond is moet verweerder het griffierecht aan eiser vergoeden en krijgt eiser ook een vergoeding van zijn proceskosten. Verweerder moet deze vergoeding betalen. De vergoeding is met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt eiser een vast bedrag per proceshandeling. In bezwaar heeft elke proceshandeling een waarde van € 296,-. In beroep heeft elke proceshandeling een waarde van € 837,-. Eiser heeft in bezwaar gevraagd om vergoeding van de proceskosten. De gemachtigde heeft een bezwaarschrift ingediend, de hoorzitting bijgewoond, een beroepschrift ingediend en heeft aan de zitting van de rechtbank deelgenomen. De vergoeding voor het door de deskundige uitgebrachte taxatierapport zal de rechtbank conform de urenspecificatie van de deskundige vaststellen op € 128,26 (2 uur x € 53,-, vermeerderd met 21% BTW). De vergoeding bedraagt dan in totaal € 2.394,26.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de woning tot een bedrag van € 490.000,-;
- vermindert de voor de woning opgelegde aanslag onroerendezaakbelastingen tot een aanslag berekend naar een waarde van € 490.000,-;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van de bestreden uitspraak op bezwaar;
- bepaalt dat verweerder het griffierecht van € 50,- aan eiser moet vergoeden;
- veroordeelt verweerder tot betaling van € 2.394,26 aan proceskosten aan eiser.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.M. den Dulk, rechter, in aanwezigheid van H. Blekkenhorst, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. U kunt digitaal beroep instellen via www.rechtspraak.nl. Daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.