ECLI:NL:RBOVE:2023:3948

Uitspraak

RECHTBANKOVERIJSSEL

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Zwolle

Zaaknummer: 10587638 \ EJ VERZ 23-224

Beschikking van 5 oktober 2023

in de zaak van

VAKMENSEN B.V.,

te Zwolle,

verzoekende partij,

verwerende partij in het (voorwaardelijk) tegenverzoek,

hierna te noemen: Vakmensen,

gemachtigde: mr. W. van der Kolk,

tegen

HODV B.V.,

te Zwolle,

verwerende partij,

verzoekende partij in het (voorwaardelijk) tegenverzoek,

hierna te noemen: HODV,

gemachtigde: mr. A.P. Maes.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het verzoekschrift,
- het verweerschrift, dat ook een (voorwaardelijk) tegenverzoek inhoudt,

- de mondelinge behandeling van 6 september 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt en waar mr. Van der Kolk het woord heeft gevoerd aan de hand van schriftelijke aantekeningen, die hij overgelegd heeft.

1.2.

De uitspraak is bepaald op 4 oktober 2023, maar uitgesteld naar vandaag.

2.Waar gaat deze zaak over?

2.1.

In deze zaak gaat het op de eerste plaats om de vraag of de verhuurder de tussen partijen bestaande huurovereenkomst heeft kunnen opzeggen. Als de kantonrechter van oordeel is dat dat het geval is, dan wil de huurder dat de kantonrechter de termijn verlengt, waarop zij het gehuurde bedrijfspand moet ontruimen. De verhuurder wil daarentegen dat de kantonrechter de ontruimingstermijn niet verlengt of in ieder geval zo weinig mogelijk, maar dat hij in dat geval de huurprijs over die periode verhoogt.

2.2.

De kantonrechter stelt vast dat de huurovereenkomst rechtsgeldig is opgezegd. Hij verlengt vervolgens de ontruimingstermijn met een jaar en wijst het verzoek tot verhoging van de huurprijs af. Hierna wordt uitgelegd hoe de kantonrechter tot die beslissing is gekomen.

3.De feiten

3.1.

Vakmensen biedt arbeidsmatige dagbesteding aan circa 110 cliënten en begeleidt hen naar werk.

3.2.

Sinds 1 mei 2020 huurt Vakmensen de bedrijfsruimte aan de Curieweg 16 in Zwolle, tegen betaling van € 4.250,00, exclusief btw per maand. Aanvankelijk was Telfordstraat B.V. de verhuurder van het pand.

3.3.

Op 30 november 2022 heeft Telfordstraat B.V. het bedrijfspand aan de Curieweg 16 in Zwolle verkocht aan het vastgoedbedrijf HODV. Daardoor is een huurrelatie ontstaan tussen Vakmensen en HODV.

3.4.

Bij brief van 13 december 2022 heeft HODV de huurovereenkomst met Vakmensen opgezegd per 30 april 2023. Ook wordt in de brief verzocht om het pand op 1 mei 2023 ontruimd te hebben.

4.Het geschil

4.1.

Vakmensen stelt zich primair op het standpunt dat de huurovereenkomst niet rechtsgeldig is opgezegd. Als de kantonrechter daar niet in mee gaat, verzoekt Vakmensen de ontruimingstermijn met één jaar te verlengen. Daarnaast verzoekt Vakmensen om HODV te veroordelen in de kosten van de procedure.

4.2.

Vakmensen voert primair aan dat de breakmogelijkheid – waarop HODV haar opzegging baseert – tussen partijen niet is overeengekomen, zodat de huurovereenkomst niet rechtsgeldig is opgezegd. Het voorwaardelijke verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn is gegrond op artikel 7:230a BW.

4.3.

HODV voert als verweer dat de huurovereenkomst tussen partijen wel degelijk is beëindigd. Als de kantonrechter daar in mee gaat, maar het verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn toewijst, verzoekt HODV de termijn te beperken tot enkele maanden, dan wel maximaal een half jaar, en de huurprijs te verhogen naar € 9.225,00 per maand. Daarnaast verzoekt HODV om Vakmensen te veroordelen in de kosten van de procedure.

4.4.

Op de stellingen van partijen wordt, voor zover dat voor de beoordeling van dit geschil nodig is, nader ingegaan.

5.De beoordeling

De rechtsgeldigheid van de opzegging

5.1.

Partijen twisten over de inhoud van de huurovereenkomst.

5.2.

HODV beroept zich voor haar opzegging op een schriftelijke huurovereenkomst^[1], waarin onder andere is bepaald:

“3.1Deze huurovereenkomst gaat in op1 mei 2020(hierna ‘ingangsdatum’) en is aangegaan vooreen periode van 5 jaar en loopt tot en met 30 april 2025, met jaarlijks een breakmogelijkheid per 30 april.”

“3.3Beëindiging van deze huurovereenkomst vindt plaats door opzegging door Huurder aan Verhuurder of door verhuurder aan Huurder tegen het einde van de lopende huurperiode of, ingeval van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd tegen ieder tijdstip, met inachtneming van een termijn van3 maand. Na verlenging wordt een opzegtermijn afgesproken vanéén maandvoor zowel Huurder als Verhuurder.”

5.3.

Vakmensen betwist dat partijen deze breakmogelijkheid zijn overeengekomen en zij wijst erop dat deze schriftelijke huurovereenkomst door partijen niet is ondertekend. Vakmensen stelt dat de breakmogelijkheid tussen haar en de oorspronkelijke verhuurder wel is besproken, maar nooit als zodanig is overeengekomen. Een eventuele break door de verhuurder zou altijd gepaard gaan met een aanbod van vervangende huisvesting door de verhuurder. Omdat deze afspraak nog niet in de huurovereenkomst was verwerkt, is deze nooit ondertekend, aldus Vakmensen.

5.4.

De kantonrechter volgt echter met betrekking tot deze breakmogelijkheid de lezing van HODV. HODV heeft namelijk navraag gedaan naar de totstandkoming van de huurovereenkomst bij [bedrijf] , die destijds de concepthuurovereenkomst heeft opgemaakt. [bedrijf] heeft aan HODV correspondentie verstuurd tussen haar en [naam] , de directeur van Vakmensen, die HODV als bijlage 1 bij het verweerschrift heeft overgelegd. Daaruit blijkt het volgende. Bij e-mail van 30 april 2020 heeft [naam] een aantal punten uit de huurovereenkomst benoemd die aangepast, aangevuld of bijgevoegd moesten worden. In die e-mail vraagt [naam] niet om de breakmogelijkheid uit het contract te halen. Wel heeft [naam] gevraagd om de opzegtermijn van één jaar te verkorten naar drie maanden, omdat het eerst de verwachting was dat Vakmensen het pand op korte termijn zou verlaten in verband met de herontwikkeling of bestemming daarvan. Daarop heeft een medewerker van [bedrijf] bij e-mail van 1 mei 2020 gereageerd dat een huurovereenkomst voor vijf jaren is afgesproken met elk jaar een breakmogelijkheid per 30 april, met inachtneming van een opzegtermijn van drie maanden. [naam] heeft deze e-mail van 1 mei 2020 nog diezelfde dag beantwoord en daarin rept hij niet over de breakmogelijkheid, maar bevestigt hij de opzegtermijn. Hij heeft daaraan toegevoegd dat hij niet al te vast wil zitten, voor het geval hij een locatie vindt die dichter bij zijn doelgroep zit of het pand wil gebruiken om met andere bedrijven te ontwikkelen.
Vakmensen heeft de door HODV in het geding gebrachte e-mails niet weersproken. De kantonrechter kan daarom uitgaan van de juistheid daarvan. Uit deze e-mailwisseling volgt naar het oordeel van de kantonrechter dat de breakmogelijkheid tussen partijen wel is overeengekomen. Dat betekent dat HODV de huurovereenkomst op grond van bepalingen in de huurovereenkomst onder 3.1 en 3.3. heeft mogen opzeggen. HODV heeft bovendien de opzegtermijn van drie maanden in acht genomen. De kantonrechter concludeert daarom dat HODV de huurovereenkomst rechtsgeldig heeft opgezegd.

De ontruimingstermijn

5.5.

Het oordeel van de kantonrechter dat de huurovereenkomst door HODV rechtsgeldig is opgezegd, brengt mee dat hij toekomt aan het voorwaardelijke verzoek van Vakmensen om de ontruimingstermijn te verlengen. Bij de beoordeling van dit verzoek moet op grond van artikel 7:230a lid 4 BW een belangenafweging plaatsvinden. Bij deze belangenafweging moet worden beoordeeld of de belangen van de huurder door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan die van de verhuurder in geval van voortzetting van het gebruik door de huurder. Het verzoek moet worden afgewezen als de verhuurder aannemelijk maakt dat van hem niet kan worden gevergd dat de huurder langer het recht op het gebruik van de bedrijfsruimte houdt wegens onbehoorlijk gebruik, ernstige overlast of wanbetaling.

5.6.

Vakmensen stelt dat de belangenafweging in haar voordeel moet uitvallen, omdat er geen andere geschikte huisvesting beschikbaar is. Zij verwijst daartoe naar het feit dat zij drie panden bezichtigd heeft, maar dat dat op niks is uitgelopen vanwege de te hoge prijs dan wel een gebrek aan ruimte of daglicht, dat niet te verhelpen is. Ook voert Vakmensen aan dat zij haar activiteiten zal moeten staken als de ontruimingstermijn niet wordt verlengd, waardoor 110 kwetsbare personen en haar personeel op straat komen te staan.

HODV brengt als haar belang naar voren dat een derde partij geïnteresseerd is om het bedrijfspand te kopen, terwijl zij nu verlies lijdt vanwege de lage huurprijs.

5.7.

Naar het oordeel van de kantonrechter moeten de louter financiële belangen van HODV het afleggen tegen de belangen van Vakmensen, waarmee ook de belangen gemoeid zijn van een grote kwetsbare doelgroep, die van het bedrijfspand gebruik maken, alsmede van haar werknemers. Bovendien geldt dat HODV bij het kopen van het pand wist tegen welke prijs Vakmensen dat huurde. Daarnaast heeft HODV niet betwist dat het voor Vakmensen lastig is om binnen betrekkelijk kort tijd een geschikte alternatieve ruimte te vinden. Zij heeft ook niet, terwijl dat als vastgoedbedrijf wel in haar domein ligt, een overzicht ingebracht van bedrijfsruimtes die geschikt zouden kunnen zijn voor Vakmensen. Alles afwegende is de kantonrechter van oordeel dat de belangen van Vakmensen ernstiger worden geschaad dan de belangen van HODV bij het voortzetten van het gebruik. Voorgaande betekent dat de belangenafweging uitvalt in het voordeel van Vakmensen.

5.8.

HODV stelt tot slot dat het verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn moet worden afgewezen, omdat niet van haar gevergd kan worden dat Vakmensen langer het recht op het gebruik van het pand behoudt. Daaraan legt HODV ten grondslag dat aan de zijde van Vakmensen sprake is van onbehoorlijk gebruik van het verhuurde, ernstige overlast en wanbetaling. HODV wijst er daarbij op dat Vakmensen zich smadelijk heeft uitgelaten over HODV en haar bestuurder en dat Vakmensen in het verleden drie maanden huurachterstand heeft laten ontstaan en zeven keer de huur te laat heeft betaald.

5.9.

De kantonrechter overweegt dat de vermeende smaad geen grond oplevert waarop de vordering tot verlenging van de ontruimingstermijn volgens artikel 7:230a lid 4 BW zou moeten worden afgewezen. De te late huurbetalingen kunnen dat wel zijn. Vakmensen heeft erkend dat zij in het verleden de huur soms te laat heeft betaald, maar heeft tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat zij op dat moment geheel bij was met de huurbetaling, wat HODV niet heeft betwist. De kantonrechter stelt voorop dat niet iedere, al dan niet in het (verdere) verleden liggende en intussen ingelopen betalingsachterstand aan de toewijzing van het verlengingsverzoek in de weg staat. Er moet, aldus de wettekst, sprake zijn van wanbetaling waardoor van HODV niet kan worden gevergd dat Vakmensen het recht van gebruik van de verhuurde zaak nog langer behoudt. De wet biedt dus ruimte voor de weging van de ernst van de tekortkoming (de wanbetaling) van de huurder. De kantonrechter is van oordeel dat de tekortkoming aan de zijde van Vakmensen niet ernstig genoeg is om het verlengingsverzoek reeds om die reden af te wijzen.

5.10.

De kantonrechter zal de ontruimingstermijn verlengen met één jaar. Dat betekent dat Vakmensen het gehuurde op 1 mei 2024 moet hebben ontruimd, behoudens in het geval van een nieuw verlengingsverzoek. De kantonrechter kiest ervoor om de ontruimingstermijn deze keer met de maximale termijn van één jaar te verlengen, omdat 1/3e van die termijn op de datum van deze beschikking al is verstreken en over de verplichting tot ontruiming nu pas de gewenste duidelijkheid wordt verkregen, terwijl ten slotte nog geen uitzicht bestaat op de beschikbaarheid van geschikte alternatieve bedrijfsruimte op een kortere termijn.

Het tegenverzoek tot huurprijsverhoging

5.11.

Doordat het voorwaardelijke verzoek van Vakmensen wordt toegewezen, komt de kantonrechter toe aan het tegenverzoek van HODV tot de vaststelling van een redelijke huurprijs over de periode dat de ontruimingstermijn wordt verlengd. HODV stelt daartoe dat Vakmensen op dit moment tegen een niet reële, althans niet-marktconforme, huurprijs huurt. HODV heeft ter onderbouwing van haar stelling een taxatierapport ingebracht van 21 maart 2023. Daarin staat dat de markthuur van het bedrijfspand aan de Curieweg 16 in Zwolle

€ 110.700,00, exclusief btw is. Dat komt neer op een maandbedrag van € 9.225,00, exclusief btw.

5.12.

De kantonrechter zal het tegenverzoek van HODV afwijzen. Hij overweegt daartoe dat het bij een verzoek op grond van artikel 7:230 lid 6 BW gebruikelijk is om de hoogte van de gebruiksvergoeding vast te stellen op die van de tegenprestatie tijdens de huur. De kantonrechter ziet geen aanleiding hiervan af te wijken. Daarbij weegt mee dat HODV bij de aankoop van het pand wist onder welke voorwaarden Vakmensen het pand huurde. Zij heeft, ondanks dat zij op de hoogte was van de overeengekomen huurprijs, toch besloten het pand te kopen. Daarnaast weegt mee dat in het taxatierapport niet is onderbouwd hoe de taxateur tot het marktconforme huurbedrag is gekomen. Vakmensen heeft bijvoorbeeld gesteld dat de staat van het pand slecht is en dat er asbest in het dak zit. Uit de door HODV overgelegde taxatie is onvoldoende duidelijk of en, zo ja, in hoeverre daarmee rekening mee is gehouden. De gebruiksvergoeding zal worden vastgesteld overeenkomstig de laatstelijk betaalde huurprijs van € 5.980,29 per maand inclusief BTW, zoals blijkt uit de door Vakmensen overgelegde facturen van HODV^[2]en waarnaar Vakmensen in dit verband heeft verwezen.

Conclusie

5.13.

De kantonrechter is van oordeel dat de huurovereenkomst rechtsgeldig is opgezegd. Wel zal hij de ontruimingstermijn met één jaar verlengen, omdat de belangenafweging in het voordeel van Vakmensen uitvalt en geen sprake is van een afwijzingsgrond. De door HODV verzochte huurprijsverhoging wordt afgewezen.

De proceskosten

5.14.

Omdat beide partijen over en weer (on)gelijk krijgen, zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

6.De beslissing

De kantonrechter

6.1.

verlengt de termijn waarbinnen ontruiming van het door Vakmensen gehuurde (de Curieweg 16 in Zwolle) moet plaatsvinden tot 1 mei 2024,

6.2.

bepaalt dat de maandelijkse gebruiksvergoeding voor het gehuurde gelijk blijft aan de laatstelijk betaalde huur van € 5.980,29 per maand, inclusief BTW,

6.3.

verklaart deze beschikking tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

6.4.

compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, zodat iedere partij de eigen kosten draagt,

6.5.

wijst af wat meer of anders is verzocht.

Deze beschikking is gewezen door mr. F. Koster en in het openbaar uitgesproken op

5 oktober 2023. (ED)