ECLI:NL:RBOVE:2023:3949

• Datum uitspraak: 10 oktober 2023
• Publicatiedatum: 10 oktober 2023
• Zaaknummer: C/08/300370 / KG ZA 23-153
• Instantie: Rechtbank Overijssel
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: A. Smedes
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 4 uitgaand · 1 inkomend

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Nakoming intentieovereenkomst grondruil en aanwijzing taxateur

In deze civiele zaak vordert eiser nakoming van een intentieovereenkomst met gedaagde over een grondruil in Haaksbergen, specifiek medewerking aan de aanwijzing van een taxateur om de waarde van de te ruilen percelen vast te stellen. Gedaagde betwist de rechtsgeldigheid van de overeenkomst vanwege vermeende onbevoegdheid van haar vertegenwoordiger, en voert verjaring en rechtsverwerking aan.

De rechtbank oordeelt dat de vertegenwoordiger van gedaagde wel bevoegd was, gezien de expliciete verklaring in de intentieovereenkomst en het vertrouwen dat eiser daarop mocht stellen. Het beroep op verjaring wordt verworpen omdat eiser sinds 2016 actief plannen heeft ontwikkeld en procedures heeft gevoerd die verband houden met de uitvoering van de overeenkomst, waardoor sprake is van voortdurende nakoming.

Ook het beroep op rechtsverwerking faalt, omdat er geen bijzondere omstandigheden zijn die het gerechtvaardigd vertrouwen bij gedaagde wekken dat eiser zijn aanspraak niet meer zou doen gelden. De intentieovereenkomst wordt aangemerkt als een rompovereenkomst, waarbij partijen gebonden zijn aan de overeengekomen essentialia, ondanks het ontbreken van een leverdatum en een tekening.

De rechtbank veroordeelt gedaagde tot medewerking aan de aanwijzing van een taxateur binnen vijf dagen, onder oplegging van een dwangsom, en veroordeelt haar in de proceskosten. Het meer of anders gevorderde wordt afgewezen.

Uitkomst: Gedaagde wordt veroordeeld tot medewerking aan aanwijzing taxateur voor waardebepaling van te ruilen percelen onder dwangsom.

Uitspraak

RECHTBANK Overijssel

Civiel recht

Zittingsplaats Almelo

Zaaknummer: C/08/300370 / KG ZA 23-153

Vonnis in kort geding van 10 oktober 2023

in de zaak van

[eiser] ,

te [woonplaats 1],

eisende partij,

hierna te noemen: [eiser],

advocaat: mr. T.E.P.A. Lam te Nijmegen,

tegen

[gedaagde] ,

te [vestigingsplaats],

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde],

advocaat: mr. H.J. Koop te Almelo.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met producties van 9 augustus 2023,
- de producties van [gedaagde],
- de mondelinge behandeling op 26 september 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,
- de pleitaantekeningen van [gedaagde].

2. De inleiding

2.1.

In dit kort geding ligt primair de vraag voor of [gedaagde] moet worden veroordeeld tot nakoming van een intentieovereenkomst, meer specifiek door haar medewerking te verlenen aan de aanwijzing van een taxateur om de waarde te bepalen van de te ruilen percelen.

2.2.

De voorzieningenrechter wijst de primaire vordering van [eiser] tot nakoming van de intentieovereenkomst toe, onder oplegging van een dwangsom. Het verweer van [gedaagde] dat zij bij het aangaan van de intentieovereenkomst niet rechtsgeldig vertegenwoordigd was, wordt gepasseerd. Ook het beroep van [gedaagde] op verjaring en rechtsverwerking wordt niet gevolgd.

3. De feiten

3.1.

In het centrum van Haaksbergen ligt een groot braakliggend terrein, ook wel “[locatie]” genoemd. De Gemeente Haaksbergen wilde “[locatie]” invullen en bood ontwikkelaars daartoe de mogelijkheid.

3.2.

[eiser] heeft het plan opgevat voor de ontwikkeling van “[locatie]” en heeft in april 2016 het perceel [adres 1] gekocht. Op 9 mei 2016 heeft [eiser] een uitgewerkt plan (het Supermarktplan) en een bieding op de gemeentelijke gronden bij het college van burgermeester en wethouders van Haaksbergen ingediend.

3.3.

[gedaagde] had de wens haar parochiecentrum in Haaksbergen te ontwikkelen.

3.4.

[eiser] en de heer [naam] (verder: [naam]) hebben op 18 mei 2016 een intentieovereenkomst getekend waarin het volgende is opgenomen:

“(…) INTENTIE OVEREENKOMST

Ondergetekenden [gedaagde], vertegenwoordigd door de beheerder van gebouwen van het bestuur dhr. [naam] wonende te [woonplaats 2], - ingevolge artikel 51 van het Algemeen Reglement voor het bestuur van een [gedaagde] in de RK Kerkprovincie deze [gedaagde] rechtsgeldig vertegenwoordigd; - handelend ter uitvoering van het besluit van het parochiebestuur hierna te noemen ‘partij 1’;

EN

De heer [eiser] (…) hierna te noemen: ‘partij 2’

De ondergetekenden verklaren overeengekomen te zijn, gezamenlijk te werken aan een grondruil en een grondtransactie van hieronder genoemde onroerende zaken zoals op de bijgevoegde tekening wordt aangegeven:

I. Partij 1 draagt in eigendom over aan partij 2, die in ruil en in eigendom aanvaardt: Een gedeelte van een gebouw met ondergrond aan/nabij [adres 2], kadastraal bekend gemeente Haaksbergen sektie K nummer [nummer 1], en een gedeelte van de grond aan de [adres 2], kadastraal bekend gemeente Haaksbergen sektie K nummer [nummer 2], beide onderdeel uitmakend van de [adres 3];

II. Partij 2 draagt in eigendom over aan partij 1, die in ruil en in eigendom aanvaardt: een gedeelte grond aan/nabij [adres 2] behorende bij de [adres 1], kadastraal bekend gemeente Haaksbergen sektie K nummer [nummer 3].

De waarde van het geruilde onder I en II zal worden getaxeerd waarbij in principe wordt gewerkt aan gelijke grondruil. Echter bij een ruim verschuil en daar waar nodig zal de waarde worden verrekend tussen beide partijen.

De intentie van beide partijen is om ontwikkelingen van beide percelen aan de nieuwe [adres 2] mogelijk te maken. Waarbij partij 1 een nieuw parochiecentrum kan ontwikkelen en partij 2 het pand [adres 1] verder kan ontwikkelen. (…)” 3.5. [eiser] heeft op 16 december 2016 het (geactualiseerde) Supermarktplan aan het college van burgermeester en wethouders en de gemeenteraad voorgelegd. Het plan is op 19 december 2016 gepresenteerd aan overige geïnteresseerden.

3.6.

Bij besluit van 27 september 2017 heeft de raad het bestemmingsplan “Centrum Haaksbergen, partiële herziening Marktplan, deelgebied Midden” vastgesteld. [eiser] heeft, omdat het bestemmingsplan het Supermarktplan van [eiser] niet mogelijk maakte, beroep tegen het bestemmingsplan ingesteld.

3.7.

De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State heeft op 17 oktober 2018 geoordeeld dat het Supermarktplan een “voldoende concreet en tijdig kenbaar gemaakte alternatief planinitiatief is”, met als gevolg dat het besluit van de raad tot vaststelling van het bestemmingsplan van 27 september 2017 is vernietigd.

3.8.

De gemeente Haaksbergen heeft naar aanleiding van voormelde uitspraak van 17 oktober 2018 besloten alsnog planologische medewerking aan het “Supermarktplan 2.0” te verlenen. Als gevolg daarvan heeft [eiser], samen met [bedrijf] B.V., het “Supermarktplan 2.0.” verder uitgewerkt. Op dit moment ligt er een concept ontwerpbestemmingsplan klaar dat op korte termijn ter visie zal worden voorgelegd.

3.9.

[gedaagde] heeft op 23 april 2023 een omgevingsvergunning aangevraagd voor (kort gezegd) de verbouwing van het bestaande parochiële centrum aan de Markt 20.

3.10.

[eiser] heeft op 21 juni 2023 bezwaar aangetekend tegen voormelde aanvraag omgevingsvergunning van [gedaagde].

3.11.

Gemeente Haaksbergen bericht [gedaagde] op 3 augustus 2023, voor zover van belang, als volgt:

“(…) Belanghebbendheid De heer [eiser] heeft naar aanleiding van de digitale publicatie op 24 april 2023 op 21 juni 2023 een zienswijze over uw aanvraag bij ons ingediend. In deze zienswijze spreekt de heer [eiser] zijn verbazing over de aanvraag uit. Reden hiervoor is dat de aanvraag betrekking heeft op gronden die onderdeel zijn van een intentieovereenkomst tot grondruil, welke overeenkomst tussen u is gesloten in verband met de herontwikkeling van het gebied rondom het “[locatie]”. Wij hebben begrepen dat de heer [eiser] u heeft gesommeerd om verdere uitvoering te geven aan deze overeenkomst.

In de toelichting op de stukken die u op 6 juni 2023 heeft ingediend ter aanvulling op de aanvraag, heeft u aangegeven eigenaar te zijn van de gronden waarop het bouwplan ziet, en dat u gelet daarop belanghebbende bent. Opgemerkt wordt daarbij dat er geen ruilovereenkomst voor een deel van de gronden is gesloten met de heer [eiser].

BESLUIT Wij besluiten uw aanvraag buiten behandeling te stellen omdat ons niet is gebleken dat u belanghebbende bent bij de aanvraag. Uw aanvraag heeft deels betrekking op gronden waarop u het bouwplan vanwege contractuele verplichtingen jegens de heer [eiser] niet zal kunnen realiseren. Onder die omstandigheden kan op grond van vaste jurisprudentie van de afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State worden gesteld dat u geen belanghebbende bent bij een beslissing op de ingediende aanvraag.

Ons is voldoende aannemelijk geworden dat de aanvraag deels betrekking heeft op gronden waarop u het bouwplan vanwege contractuele verplichtingen jegens de heer [eiser] niet zult kunnen realiseren. Dit maakt dat u geen belanghebbende bent bij een beslissing op uw aanvraag. Het enkele feit dat u juridisch gezien op dit moment nog eigenaar bent, maakt deze conclusie gelet op het voorgaande niet anders. (…)”

3.12.

[gedaagde] heeft bezwaar aangetekend tegen voormeld besluit van de
Gemeente Haaksbergen.

4. Het geschil

4.1.

[eiser] vordert dat de voorzieningenrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,
[gedaagde] veroordeelt:

Primair I. om binnen vijf dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis haar medewerking te verlenen aan de aanwijzing van een taxateur om de waarde te bepalen van de te ruilen percelen, op straffe van een dwangsom van € 2.500,00 per dag voor elke dag of gedeelte daarvan dat [gedaagde] met het voorgaande in gebreke blijft, zulks met een maximum van € 250.000,00;

Subsidiair

II. de onderhandelingen met [eiser], voor zover nog niet afgerond, te goeder trouw voort te zetten (en af te ronden), op straffe van een dwangsom van € 2.500,00 per dag voor elke dag of gedeelte daarvan dat [gedaagde] met het voorgaande in gebreke blijft, zulks met een maximum van € 250.000,00;

Zowel primair als subsidiair

III. in de proceskosten en in de nakosten.

4.2.

[gedaagde] voert verweer tegen de vorderingen van [eiser].

4.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

5. De beoordeling

5.1.

Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. De rechter moet daarom eerst beoordelen of [eiser] ten tijde van dit vonnis bij die voorziening een spoedeisend belang heeft. Daarnaast geldt dat de rechter in dit kort geding moet beoordelen of de vorderingen in de bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de voorlopige voorziening gerechtvaardigd is. Als uitgangspunt geldt bovendien dat in deze procedure geen plaats is voor bewijslevering.

Spoedeisend belang

5.2.

De voorzieningenrechter is van oordeel dat [eiser] een spoedeisend belang heeft. Daarvoor acht zij het volgende redengevend. [gedaagde] heeft een omgevingsvergunning aangevraagd voor haar bouwplannen ter zake de ontwikkeling van haar parochiecentrum, welke door de Gemeente Haaksbergen niet in behandeling is genomen. Daartegen heeft [gedaagde] bezwaar ingediend. Indien dit bezwaar succesvol zal zijn, zal de uitvoering van de voorgenomen bouwplannen van [gedaagde] dichterbij komen. In dat verband heeft [eiser], nu het pand van [gedaagde] op de in de intentieovereenkomst genoemde grond
(sektie K, nummer [nummer 1]) staat, er een spoedeisend belang om bij voorlopige voorziening duidelijkheid te verkrijgen over het antwoord op de vraag of [gedaagde] de intentieovereenkomst dient na te komen.

Was [naam] bevoegd?

5.3.

[gedaagde] stelt allereerst dat [naam] onbevoegd was om haar te vertegenwoordigen. [naam] was in 2016 de architect van [eiser], die nauw betrokken was bij het opstellen van zijn plannen. [naam] was ten tijde van het aangaan van de intentieovereenkomst weliswaar ook bestuurslid van [gedaagde], maar hij was niet zelfstandig bevoegd [gedaagde] rechtsgeldig te vertegenwoordigen.

5.4.

De voorzieningenrechter overweegt als volgt. In de intentieovereenkomst van 18 mei 2016 is expliciet opgenomen dat [naam], als beheerder van gebouwen van het bestuur, [gedaagde] rechtsgeldig vertegenwoordigde, bovendien handelend ter uitvoering van het besluit van het parochiebestuur. Onder die omstandigheden mocht [eiser] er gerechtvaardigd op vertrouwen dat [naam] bevoegd was [gedaagde] te vertegenwoordigen en om namens [gedaagde] een (intentie)overeenkomst aan te gaan.

Verjaring

5.5.

[gedaagde] doet voorts een beroep op verjaring. Er is volgens [gedaagde] meer dan 5 jaar verstreken sinds het aangaan van de intentieovereenkomst en ook meer dan 5 jaar verstreken sinds bekend werd dat [eiser] geen grondruil meer op het oog had. Nu in de intentieovereenkomst geen specifiek tijdstip voor nakoming is bepaald, geldt dat de verbintenis terstond kon worden nagekomen en dat vanaf dat moment door [eiser] nakoming kon worden gevorderd. Dit heeft [eiser] niet gedaan, zodat de vordering tot nakoming van de intentieovereenkomst op grond van artikel 3:307 lid 1 BW verjaard is, aldus [gedaagde].

5.6.

Het beroep op verjaring wordt door de voorzieningenrechter niet gevolgd. Daarvoor is het volgende van belang. Ter zitting heeft [naam] desgevraagd erkend dat bij [gedaagde] bekend was dat voor het realiseren van de (bouw)plannen van beide partijen, die de reden vormden voor het aangaan van de intentieovereenkomst, een wijziging van het bestemmingsplan nodig was. Het voorgaande betekent dat partijen ten tijde van het aangaan van de intentieovereenkomst niet wisten op welk moment de intentieovereenkomst zou kunnen worden uitgevoerd. Verder staat vast dat [eiser] vanaf 2016 meermaals plannen bij de Gemeente Haaksbergen heeft ingediend. Nadat de Gemeente Haaksbergen had besloten niet te kiezen voor het (geactualiseerde) plan van [eiser], heeft [eiser] dit besluit van de Gemeente Haaksbergen succesvol aangevochten bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Na de Afdelingsuitspraak van 17 oktober 2018 heeft [eiser] samengewerkt met [bedrijf] B.V., welke samenwerking uiteindelijk heeft geleid tot het “Supermarktplan 2.0”, dat op korte termijn ter beoordeling voor zal liggen.

5.7.

Uit de voorgaande omstandigheden kan niet anders dan worden afgeleid dat [eiser], gedurende de gehele periode na het aangaan van de intentieovereenkomst in 2016, activiteiten heeft ondernomen die verband houden met de uitvoering van die overeenkomst. Dat in de intentieovereenkomst is gesproken over de ontwikkeling van het pand [adres 1], zoals [gedaagde] heeft aangevoerd, dat inmiddels afgebrand en gesloopt is, maakt het voorgaande niet anders. De desbetreffende grond maakt immers nog steeds onderdeel uit van de plannen van [eiser].

5.8.

Dat die activiteiten van [eiser] tussen [eiser] en de gemeente spelen (en niet tussen [eiser] en [gedaagde]) wordt niet gevolgd. Immers, beide partijen wisten dat zij van een bestemmingplanwijziging afhankelijk zijn dat de voorgenomen plannen mogelijk maakt. Het kan niet anders dan dat beide partijen de activiteiten van de ander in de richting van de gemeente nauwlettend hebben gevolgd.

Rechtsverwerking

5.9.

[gedaagde] heeft voorts aangevoerd dat, indien de voorzieningenrechter tot het oordeel zou komen dat het beroep op verjaring niet slaagt, er sprake is van rechtsverwerking.

5.10.

De voorzieningenrechter overweegt als volgt. Van rechtsverwerking is slechts sprake wanneer de gerechtigde zich heeft gedragen op een wijze die naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onverenigbaar is met het vervolgens geldend maken van het betrokken recht (Hoge Raad 7 juni 1991, LJN: ZC0271). Enkel tijdsverloop of stilzitten is daarvoor onvoldoende. Vereist is de aanwezigheid van bijzondere omstandigheden als gevolg waarvan, hetzij bij de wederpartij van de gerechtigde het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat de gerechtigde zijn aanspraak niet (meer) geldend zal maken, hetzij de positie van de wederpartij onredelijk zou worden benadeeld of verzwaard in het geval dat de gerechtigde zijn aanspraak alsnog geldend zou maken (Hoge Raad 29 september 2005, LJN: ZC1827).

5.11.

Van de aanwezigheid van bijzondere omstandigheden is de voorzieningenrechter niet gebleken. Zoals volgt uit wat hiervoor is overwogen ter zake het beroep van [gedaagde] op verjaring, heeft [eiser] vanaf 2016 meermaals activiteiten ondernomen die verband houden met de uitvoering van de intentieovereenkomst. Bij [gedaagde] kan dan ook niet het gerechtvaardigd vertrouwen zijn gewekt dat [eiser] zijn aanspraak niet (meer) geldend zou maken. Evenmin wordt de positie van [gedaagde], in het geval dat [eiser] zijn aanspraak alsnog geldend zou maken, onredelijk benadeeld of verzwaard. Het beroep op rechtsverwerking zal daarom door de voorzieningenrechter worden gepasseerd.

Wat betekent het voorgaande voor de vorderingen?

5.12.

[eiser] vordert in deze procedure primair nakoming van de intentieovereenkomst door [gedaagde] te veroordelen medewerking te verlenen aan de aanwijzing van een taxateur, een en ander op straffe van een dwangsom.

5.13.

[gedaagde] heeft in dat verband nog aangevoerd dat, gezien het tijdsverloop en de gewijzigde omstandigheden sinds het sluiten van de overeenkomst op 18 mei 2016, nakoming van de intentieovereenkomst niet langer opportuun is. Verder voert [gedaagde] aan dat de intentieovereenkomst geen zogenoemde “rompovereenkomst” betreft, nu geen overeenstemming is bereikt over de essentialia. Bij de overeenkomst ontbreekt immers een tekening ter specificatie van het object van de grondruil en ook is in de overeenkomst niks vastgelegd omtrent een (uiterste) leverdatum. Ten slotte is er tussen partijen geen definitieve overeenstemming bereikt over de prijs, aldus [gedaagde].

5.14.

De voorzieningenrechter overweegt als volgt. Met betrekking tot wat tussen partijen reeds is overeengekomen, in relatie tot het gewicht van nog openstaande punten, kan een zogenoemde “rompovereenkomst” bestaan. Daarvoor is noodzakelijk dat aan de bepaalbaarheidseis van artikel 6:277 BW is voldaan. De totstandkoming van een “rompovereenkomst” veronderstelt dat partijen elkaars verklaringen en gedragingen zo mochten begrijpen, dat zij aan het tot dan toe bereikte onderhandelingsresultaat reeds gebonden zouden zijn.

5.15.

Anders dan [gedaagde] heeft aangevoerd, kwalificeert de intentieovereenkomst naar het oordeel van de voorzieningenrechter als “rompovereenkomst”, nu partijen overeenstemming hebben bereikt over de essentialia van de overeenkomst. In de intentieovereenkomst is immers een concreet en duidelijk stappenplan opgenomen:

- het doel van de overeenkomst wordt vermeld;

- de percelen worden met exacte kadastrale gegevens vermeld;

- dat deze percelen worden geruild en in eigendom worden overgedragen wordt vermeld en

- de wijze waarop de waarde van de percelen zal worden bepaald en hoe met een eventueel verschil in waarde zal worden omgegaan.

De stelling van [gedaagde] dat er in de intentieovereenkomst niets is vastgelegd over een (uiterste) leverdatum maakt, gelet op wat hiervoor is overwogen in de rechtsoverwegingen 5.6. en 5.8., niet dat tussen partijen geen overeenstemming is bereikt over de boven bij de gedachtestreepjes weergegeven essentialia. Het ontbreken van een tekening ter specificatie van de (bij partijen genoegzaam bekende) gronden acht de voorzieningenrechter niet doorslaggevend.

5.16.

Uit wat hiervoor is overwogen volgt dat de primaire vordering van [eiser] tot nakoming van de intentieovereenkomst van 18 mei 2016 door medewerking te verlenen aan het aanwijzen van een taxateur, toewijsbaar is. De gevorderde dwangsom zal worden beperkt tot € 1.000,00 per dag, met een maximum van € 100.000,00.

Proces- en nakosten

5.17.

[gedaagde] is de partij die ongelijk krijgt en zij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [eiser] als volgt vastgesteld:

- kosten van de dagvaarding

€

132,42

- griffierecht

€

314,00

- salaris advocaat

€

1.079,00

Totaal

€

1.525,42

5.18.

Een veroordeling tot betaling van de proceskosten omvat een veroordeling tot betaling van de nakosten. De nakosten zullen om die reden niet afzonderlijk in de proceskostenveroordeling worden opgenomen.

6. De beslissing

De voorzieningenrechter:

6.1.

veroordeelt [gedaagde] om binnen vijf dagen na betekening van dit vonnis haar medewerking te verlenen aan de aanwijzing van een taxateur om de waarde te bepalen van de te ruilen percelen, op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 per dag voor elke dag of gedeelte daarvan dat [gedaagde] met het voorgaande in gebreke blijft, zulks met een maximum van € 100.000,00;

6.2.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot dit vonnis vastgesteld op € 1.525,42;

6.3.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

6.4.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. A. Smedes en in het openbaar uitgesproken op 10 oktober 2023. (TD)