Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Zwolle
Zaaknummer : 10416822 \ CV EXPL 23-1208
Vonnis van 10 oktober 2023
in de zaak van
de stichting
STICHTING WOONBEDRIJF IEDER1,
gevestigd in Deventer,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
gemachtigde: BJK Gerechtsdeurwaarders Incassospecialisten,
tegen
[partij],
wonend in [woonplaats] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
verschenen in persoon.
Partijen worden hierna Ieder1 en [partij] genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 21 maart 2023 met 9 bijlagen
- de conclusie van antwoord (de brief van [partij] ) van 30 mei 2023 met 9 bijlagen
- het tussenvonnis van de kantonrechter van 13 juni 2023, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald
- de later ingediende bijlagen van [partij] van 17 en 18 augustus, te weten:
o bijlage 10 (prognose verhuiskosten)
o een brief van [partij] aan Ieder1 van 15 juni 2023 (verzoek verhuurders-verklaring)
o 9 foto’s van de woning van [partij]
o het woning aanvaarding rapport
- de akte vermindering van eis, akte vermeerdering van eis, akte ter rolle en conclusie van antwoord in reconventie van Ieder1 van 18 augustus 2023 met bijlagen 1 tot en met 26.
1.2.
Op 28 augustus 2023 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Beide partijen hebben hun standpunten toegelicht. De griffier heeft aantekeningen gemaakt.
1.3.
Ten slotte is een datum vastgesteld voor het vonnis.
1.4.
Na afloop van de mondelinge behandeling heeft [partij] nog een e-mail toegestuurd aan de kantonrechter. De kantonrechter heeft deze e-mail niet bij de stukken gevoegd, omdat de mondelinge behandeling al was afgelopen en de zaak voor vonnis was komen te staan. Het is partijen dan niet meer toegestaan om stukken in te dienen.
2.Samenvatting
2.1.
[partij] heeft een huurachterstand laten ontstaan. Hij wil de huur niet volledig betalen, omdat hij vindt dat de woning die hij van Ieder1 huurt niet volledig huurgenot geeft.
2.2.
De kantonrechter wijst de vordering af. Hierna zal worden toegelicht hoe de kantonrechter tot dit oordeel is gekomen.
3.De feiten: wat is er voorafgegaan aan deze zaak?
3.1.
Ieder1 verhuurt sinds 11 september 2019 aan [partij] de woning aan de [adres] . [partij] moet – na een huurverhoging en een huurverlaging – € 591,03 aan huur en servicekosten betalen per maand, steeds bij vooruitbetaling te voldoen.
3.2.
[partij] heeft de huur niet volledig voldaan, maar heeft maandelijks een kleine achterstand laten ontstaan.
3.3.
[partij] heeft op 25 januari 2021 bij de Huurcommissie twee verzoeken ingediend. Ten eerste heeft [partij] de Huurcommissie gevraagd om de huurverhoging te beoordelen en ten tweede heeft hij gevraagd om een huurprijsverlaging toe te passen wegens gebreken aan de gehuurde woning. Beide verzoeken zijn door de Huurcommissie afgewezen.
4.Het geschil
In conventie en in reconventie:
4.1.
Ieder1 wil – na vermindering en vermeerdering van haar eis – dat [partij] wordt veroordeeld tot betaling van:
€ 444,60, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 28 augustus 2023;
de proceskosten.
4.2.
[partij] is het niet eens met de vordering en wil juist dat de huurprijs vanaf 1 juli 2023 wordt vastgesteld op € 557,03 per maand.
4.3.
Ieder1 is het niet eens met de tegenvordering van [partij] .
4.4.
De kantonrechter zal hierna bespreken wat partijen naar voren hebben gebracht om hun vorderingen te onderbouwen.
5.De beoordeling
In conventie:
5.1.
In deze zaak staat vast dat [partij] gedurende een aantal jaren niet de volledige huur heeft betaald. [partij] heeft maandelijks een bedrag van € 11,50 en vanaf augustus 2022 een bedrag van € 12,50 ingehouden op de huur. Inclusief incassokosten en rente is dit bedrag opgelopen tot € 444,60. Ieder1 wil dat [partij] wordt veroordeeld tot betaling van dit bedrag.
5.2.
De brief van [partij] , de stukken die hij heeft ingediend en zijn verhaal tijdens de mondelinge behandeling maken aan de kantonrechter duidelijk dat [partij] niet de volledige huur wil betalen, omdat de woning volgens hem niet voldoet aan wat hij daarvan mag verwachten. [partij] heeft aangevoerd dat hij op papier een zelfstandige woning huurt, maar dat het erop lijkt dat hij in een openbare ruimte woont, omdat hij erg veel overlast ervaart van de onderburen, een gezin met drie kinderen. [partij] ervaart zoveel geluids- en geuroverlast dat hij een deel van zijn woning niet kan gebruiken en daarom ook niet als woonruimte heeft ingericht. De etensgeuren die de onderburen verspreiden, dringen zodanig de woning van [partij] binnen dat hij hier dagen later nog last van heeft. Verder heeft [partij] last van tikgeluiden in de waterleiding. Als de onderburen de kraan gebruiken, dan hoort [partij] bonkende geluiden. [partij] wil graag de medewerking van Ieder1 bij een verhuizing, bestaande uit een vergoeding van de verhuiskosten.
Uitspraak van de Huurcommissie
5.3.
De kantonrechter stelt voorop dat de vraag of sprake is van gebreken aan het gehuurde al bij de Huurcommissie aan de orde is gekomen. [partij] heeft een verzoek ingediend tot huurprijsvermindering en de Huurcommissie heeft dat verzoek in behandeling genomen. In de woning van [partij] is een onderzoek uitgevoerd. Daarna heeft een hoorzitting bij de Huurcommissie plaatsgevonden. De Huurcommissie heeft vervolgens in haar beslissing van 25 november 2022 geoordeeld dat de woonruimte geen gebreken heeft die ernstig genoeg zijn om de huur tijdelijk te verlagen. In de wet is vastgelegd dat de uitspraak van de Huurcommissie bindend is voor de huurder en verhuurder, tenzij een van hen binnen acht weken nadat aan hen een kopie van de uitspraak is verzonden bij de kantonrechter een beslissing vraagt over hetzelfde punt dat aan de Huurcommissie was voorgelegd. [1] Ieder1 en [partij] hebben allebei niet van die mogelijkheid gebruik gemaakt. Dat betekent dat als bindend moet worden aangenomen dat er geen sprake is van gebreken, zoals [partij] die naar voren heeft gebracht.
5.4.
De kantonrechter overweegt ten overvloede dat tijdens de mondelinge behandeling is gebleken dat geen van de andere omwonenden meldingen heeft gedaan van overlast in het appartementencomplex. Het appartementencomplex waar [partij] woont, dateert uit 1960. In een dergelijk (oud) complex is het vanzelfsprekend dat de bewoners elkaar horen. Normale leefgeluiden moeten dan ook geaccepteerd worden. Dat [partij] geluiden of geuren als hinderlijk ervaart, betekent niet dat die geluiden en geuren ook objectief gezien als overlast moeten worden aangemerkt. Indien de huidige leefgeluiden voor [partij] een te grote inbreuk maken op zijn welzijn, ligt het op zijn eigen weg om te zoeken naar beter passende woonruimte. Ieder1 is daarbij behulpzaam geweest door de puntenregistratie te herstellen, zodat [partij] geen inschrijvingspunten is kwijtgeraakt door de acceptatie van de huidige huurwoning. Verdere hulp, zoals het verstrekken van een vergoeding voor de verhuiskosten, hoeft van Ieder1 niet te worden verwacht.
5.5.
De vordering van Ieder1 wordt, samen met de incassokosten en de gevorderde rente, toegewezen.
5.6.
De kantonrechter heeft de wijziging van eis zo begrepen dat Ieder1 geen veroordeling meer vraagt tot betaling van de toekomstige huurtermijnen. Een dergelijke vordering tot betaling van toekomstige huurtermijnen zou overigens niet voor toewijzing in aanmerking komen, omdat de plicht tot tijdige betaling van de huur voortvloeit uit de huurovereenkomst en er onvoldoende aanleiding bestaat om aan te nemen dat [partij] in de toekomst zijn contractuele verplichting niet zal nakomen.
5.7.
[partij] zal, als de partij die in het ongelijk is gesteld, worden veroordeeld in de kosten van de procedure.
In reconventie:
5.8.
[partij] heeft in zijn conclusie van antwoord aangevoerd dat de huurprijs vanaf 1 juli 2023 verlaagd moet worden tot € 557,03. Door Ieder1 is die stelling opgevat als een vordering in reconventie. Tijdens de mondelinge behandeling heeft de kantonrechter uitdrukkelijk aan [partij] gevraagd of hij een tegenvordering heeft willen instellen. [partij] heeft daarop niet duidelijk en ondubbelzinnig antwoord gegeven. De kantonrechter merkt het verzoek van [partij] daarom aan als een vordering in reconventie.
5.9.
De vordering in reconventie zal worden afgewezen. Net zoals in de procedure in conventie kan niet worden aangenomen dat sprake is van gebreken die een huurprijsvermindering rechtvaardigen.
5.10.
[partij] zal, als de partij die in het ongelijk is gesteld, worden veroordeeld in de kosten van de procedure.
6.De beslissing
De kantonrechter:
in conventie:
6.1.
veroordeelt [partij] om tegen bewijs van kwijting aan Ieder1 een bedrag te betalen van € 444,60, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW, gerekend vanaf 28 augustus 2023 tot de dag van volledige betaling;
6.2.
veroordeelt [partij] in de kosten van de procedure, tot en met vandaag aan de kant van Ieder1 begroot op:
- € 130,48 voor de kosten van de dagvaarding
- € 322,00 voor het griffierecht
- € 264,00voor het salaris gemachtigde (2 punten × tarief € 132,00)
Totaal: € 716,48,
in reconventie:
6.3.
wijst de vordering van [partij] af;
6.4.
veroordeelt [partij] in de kosten van de procedure, tot en met vandaag aan de kant van Ieder1 begroot op € 40,00 (tarief € 80,00 (onbepaalde vordering) × 0,5);
in conventie en in reconventie:
6.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
6.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.M. Koene, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 10 oktober 2023. (SvW)