Uitspraak
RECHTBANKOVERIJSSEL
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Zwolle
Zaaknummer: 10327604 \ CV EXPL 23-555
Vonnis van 17 oktober 2023
in de zaak van
WONINGSTICHTING SALLANDWONEN,
te Raalte,
eisende partij,
hierna te noemen: SallandWonen,
gemachtigde: BJK Gerechtsdeurwaarders Incassospecialisten,
tegen
[gedaagde],
te [woonplaats],
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde],
gemachtigde: mr. E. Baldan.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 2 mei 2023;
- de akte van SallandWonen van 12 juni 2023 met producties 8 tot en met 99;
- de mondelinge behandeling van 23 juni 2023, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt;
- de akte van SallandWonen van 25 juli 2023 met een vermindering van eis met producties 100 tot en met 109;
- de akte van 5 september 2023 [gedaagde] met producties 4 tot en met 7.
- de akte van SallandWonen van 25 juli 2023 met een vermindering van eis met producties 100 tot en met 109;
- de akte van 5 september 2023 [gedaagde] met producties 4 tot en met 7.
1.2.
De behandeling is op de zitting van 23 juni 2023 twee weken aangehouden om [gedaagde] in de gelegenheid te stellen contact op te nemen met dhr. [naam] van het bijzonder zorgteam van Deventer voor hulp en begeleiding bij haar financiële situatie, zodat partijen daarna de mogelijkheden konden onderzoeken voor een betalingsregeling. Er is geen betalingsregeling tot stand gekomen en partijen hebben verzocht om vonnis te wijzen.
1.3.
Daarna heeft de kantonrechter bepaald dat vandaag vonnis wordt gewezen.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde] huurt van SallandWonen een woning aan de [adres].
2.2.
De maandelijkse huurprijs is € 597,26. Dit bedrag moet [gedaagde] telkens uiterlijk betalen op de eerste dag van de maand waarop de huurprijs betrekking heeft. De huur is met ingang van juli 2022 verhoogd naar € 608,74.
2.3.
[gedaagde] heeft vanaf oktober 2017 niet elke maand de volledige huur betaald. Op 31 januari 2023 was een huurachterstand ontstaan van in totaal € 3.001,99.
3.Het geschil
Wat wil SallandWonen?
3.1.
SallandWonen vordert – samengevat – ontbinding van de huurovereenkomst tussen partijen en ontruiming van het gehuurde. Ook vordert zij betaling van de nog openstaande huurachterstand met rente en buitengerechtelijke incassokosten. Dat is in totaal een bedrag van € 1.695,11. Daarnaast vordert SallandWonen dat [gedaagde] wordt veroordeeld om vanaf 31 januari 2023 tot aan de dag van de ontruiming een bedrag te betalen gelijk aan de geldende huur.
3.2.
SallandWonen legt daaraan ten grondslag dat [gedaagde] haar verplichtingen op grond van de huurovereenkomst niet nakomt, omdat zij een huurachterstand heeft laten ontstaan (wanprestatie). Volgens SallandWonen heeft [gedaagde] steeds kleine bedragen afgelost op de lopende schuld bij SallandWonen, in totaal een bedrag van € 1.042,93. Dat betekent dat nog steeds sprake is van een huurachterstand van ten minste drie maanden. SallandWonen lijdt daardoor schade en daarom kan van SallandWonen niet langer worden gevergd dat zij [gedaagde] nog langer in de woning laten wonen.
Wat vindt [gedaagde] daarvan?
3.3.
[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot ontvankelijkheid en toewijzing van de vordering voor zover deze het bedrag van € 1.301,99 niet te boven gaat, en de overige vorderingen af te wijzen en wat betreft de ontbinding en ontruiming subsidiair een terme de grâce toe te kennen.
3.4.
[gedaagde] voert daarvoor het volgende aan. Zij erkent de huurachterstand van € 3.001,99, maar stelt dat er een hoger bedrag is afgelost dan waar SallandWonen vanuit gaat. De huurachterstand was op het moment van dagvaarden daarom minder dan drie maanden. SallandWonen was bovendien verplicht de huurschuld bij de gemeente te melden. Als zij dat had gedaan, had [gedaagde] de mogelijkheden kunnen onderzoeken om de huurschuld niet verder op te laten lopen. De huurachterstand rechtvaardigt geen ontbinding en ontruiming, gelet op de gevolgen voor [gedaagde]. [gedaagde] heeft geen waarschuwingen gekregen over de kosten en de mogelijke gerechtelijke procedure. De procedure had daarom voorkomen kunnen worden en de buitengerechtelijke kosten zijn niet toewijsbaar.
3.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
[gedaagde] moet de huurachterstand (met rente en kosten) tot aan de dagvaarding betalen
4.1.
Partijen zijn het erover eens dat [gedaagde] in de periode van oktober 2017 tot en met 31 januari 2023 een huurachterstand heeft laten ontstaan van in totaal € 3.001,99. Partijen zijn het er ook over eens dat [gedaagde] in dezelfde periode steeds bedragen op de openstaande schuld heeft afgelost. [gedaagde] is het niet eens met de hoogte van de vordering en stelt dat zij meer heeft betaald, dan waar SallandWonen rekening mee houdt.
4.2.
Dat [gedaagde] tot en met januari 2023 al een bedrag van € 1.225,00 heeft afgelost op de openstaande schuld, komt niet vast te staan. Deze stelling van [gedaagde] is onvoldoende onderbouwd met alleen een screenshot van een “eindstand van de bankierapp” en is door SallandWonen betwist. Voor zover hieruit zou kunnen worden afgeleid wat [gedaagde] aan de deurwaarder heeft betaald, heeft SallandWonen gesteld dat een deel van de aflossingen op een andere openstaande schuld bij de zorgverzekeraar is afgelost. [gedaagde] heeft niet inzichtelijk gemaakt dat, en zo ja welke, bedragen ten onrechte op de andere openstaande schuld zouden zijn afgelost.
4.3.
Over de betalingen in 2023 overweegt de kantonrechter als volgt. Naar aanleiding van betalingsbewijzen die [gedaagde] op de mondelinge behandeling heeft overgelegd, heeft SallandWonen van de betaling op 3 januari 2023 een bedrag van € 100,00 op de vordering in mindering gebracht. Partijen zijn het erover eens dat [gedaagde] reeds voor de dagvaarding een bedrag van € 1.142,93 (€ 1.042,93 + € 100,00) heeft afgelost.
4.4.
Verder zijn partijen het erover eens dat [gedaagde] ná de dagvaarding een bedrag van € 825,00 heeft afgelost. [gedaagde] stelt dat er daarbovenop nog € 150,00 extra is afgelost op de schuld bij SallandWonen, omdat zij op 1 mei 2023 en op 31 mei 2023 nog een bedrag van € 100,00 heeft betaald, waarvan volgens afspraak telkens € 75,00 zou worden afgeboekt op de schuld bij SallandWonen. SallandWonen betwist gemotiveerd dat deze betalingen op haar vordering in mindering moet worden gebracht, omdat de betalingen zijn gedaan door gebruik te maken van een betaallink die volgens de bijgaande e-mail expliciet zag op een andere schuld (met dossiernummer [nummer]). Dat is door [gedaagde] niet weersproken en daarom komen deze betalingen niet op de vordering in mindering.
4.5.
SallandWonen vordert een bedrag van € 137,29 aan wettelijke rente over de huurschuld van € 3.001,99 tot en met 30 januari 2023. De gevorderde wettelijke rente is niet weersproken en toewijsbaar.
4.6.
Daarnaast vordert SallandWonen een bedrag van € 509,79 aan buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) van toepassing is. [gedaagde] betwist dat zij een aanmaning heeft ontvangen die voldoet aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW (hierna: 14-dagenbrief). SallandWonen moet daarom feiten en omstandigheden stellen, en zonodig bewijzen, waaruit volgt dat de verklaring door haar is verzonden naar een adres waarvan zij redelijkerwijs mocht aannemen dat de geadresseerde aldaar door haar kon worden bereikt, en dat de verklaring daar is aangekomen. [1] SallandWonen heeft meerdere brieven, namelijk van 23 oktober 2017, 10 augustus 2018, 7 maart 2019, 10 augustus 2022 en op 6 januari 2023 overgelegd, waarin steeds het woonadres van [gedaagde] is genoemd. [gedaagde] heeft de juistheid van dit adres niet betwist. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft SallandWonen er dan ook in redelijkheid van uit mogen gaan dat het in de brieven genoemde adres het adres is waarop [gedaagde] bereikt kan worden. De kantonrechter acht het niet waarschijnlijk dat geen van de aanmaningsbrieven [gedaagde] hebben bereikt. Nu niet voldoende is gesteld dat [gedaagde] een aanmaningsbrief heeft ontvangen waarin een hoger bedrag dan € 101,28 aan buitengerechtelijke incassokosten is berekend en ook overigens niet inzichtelijk is gemaakt hoe de in de opeenvolgende 14-dagenbrieven steeds verhoogde bedragen aan buitengerechtelijke incassokosten zijn vastgesteld, zal de kantonrechter deze kosten slechts toewijzen tot een bedrag van € 101,28.
4.7.
Omdat [gedaagde] niet heeft betwist dat zij over de huurverhoging per 1 juli 2023 is geïnformeerd en de huur over juli 2023 niet volledig heeft voldaan, is het bedrag van € 13,97 eveneens toewijsbaar.
4.8.
De door [gedaagde] reeds voor dagvaarding verrichte betalingen van € 1.142,93 dienen op de voet van artikel 6:44 BW eerst achtereenvolgens op de buitengerechtelijke kosten en de vervallen rente in mindering gebracht te worden. Dat betekent dat op het moment van de dagvaarding een bedrag van € 2.097,63 aan hoofdsom openstond (3.240,56 minus 1.142,93). Dat bedrag dient vervolgens te worden verminderd met de betalingen die na de dagvaarding zijn verricht, voor in totaal een bedrag van € 825,00, en verhoogd met de achterstallige huur over de maand juli 2023, voor een bedrag van € 13,97.
4.9.
De gevorderde wettelijke rente vanaf 30 januari 2023 over € 2.096,35 is daarom toewijsbaar, met dien verstande dat met toewijzing van de wettelijke rente rekening zal worden gehouden met de tussentijds gedane deelbetalingen.
4.10.
Uit het voorgaande volgt dat in totaal het volgende bedrag zal worden toegewezen:
- hoofdsom
€
3.001,99
- rente tot 30 januari 2023
€
137,29
- buitengerechtelijke incassokosten
€
101,28
- achterstallige huur juli 2023
€
13,97
+
totaal
€
3.254,53
- betalingen
€
1.967,93
-/-
Totaal
€
1.286,60
Geen ontbinding en ontruiming
4.11.
Op grond van artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Deze rechtsregel brengt tot uitdrukking dat slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op (gehele of gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst (HR ECLI:NL:HR:2018:1810). Bij de beantwoording van de vraag of ontbinding van deze huurovereenkomst gerechtvaardigd is kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn.
4.12.
Er was op het moment van de dagvaarding een huurachterstand van meer dan drie maanden. Het niet tijdig en met regelmaat niet volledig betalen van de huur is een ernstige tekortkoming aan de zijde van [gedaagde], maar gebleken is dat zij zich heeft ingespannen om de achterstanden en kosten af te betalen en ook na de dagvaarding nog heeft ingelost op de huurachterstand. Daarbij weegt ook mee dat zij na de mondelinge behandeling hulp heeft geaccepteerd van dhr. [naam] van het bijzonder zorgteam en dat hij mogelijkheden ziet om te werken aan zorgvragen op langere termijn. Daarom oordeelt de kantonrechter in dit geval dat de tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming niet rechtvaardigt, mede vanwege de zwaarwegende belangen van [gedaagde] om haar woonruimte te behouden, die door SallandWonen niet zijn weersproken. Daarbij wordt wel aangetekend dat deze belangenafweging anders zou kunnen uitvallen als opnieuw achterstanden zouden ontstaan. Het is de verantwoordelijkheid van [gedaagde] om te zorgen voor tijdige betaling van de huur, dat wil zeggen uiterlijk op de eerste dag van de maand waarop de huurprijs betrekking heeft, en ook voor het aflossen van de openstaande schuld. Bij betalingsproblemen moet [gedaagde] zelf tijdig contact opnemen met SallandWonen om te zien of partijen afspraken kunnen maken voor een oplossing. Het is de verantwoordelijkheid van [gedaagde] zelf om zonodig de nodige hulp te aanvaarden, ook als dat betekent dat zij zich alsnog aanmeldt voor onderbewindstelling of schuldhulpverlening en de daarbij gemaakte afspraken nakomt.
4.13.
SallandWonen vordert betaling van (een vergoeding gelijk aan) de huurprijs over de periode gelegen tussen 31 januari 2023 en de ontruiming. Deze vordering wijst de kantonrechter af. De verplichting om de lopende huur (waaronder de volledige huur voor juli 2023) te betalen vloeit reeds voort uit de lopende huurovereenkomst. Nu de huurovereenkomst niet wordt ontbonden en er geen ontruiming plaatsvindt, mist deze vordering feitelijke grondslag.
De proceskosten
4.14.
De kantonrechter is van oordeel dat van rauwelijks dagvaarden geen sprake is, omdat [gedaagde] voldoende in de gelegenheid is gesteld om de vordering te betalen. SallandWonen heeft veel producties ingebracht, waaruit blijkt dat [gedaagde] in een groot aantal brieven en ook per e-mail en sms op de hoogte is gesteld van de vordering. In diverse brieven en per e-mail is aangegeven dat er tot andere maatregelen, waaronder dagvaarden, zal worden overgegaan als betaling uitblijft. [gedaagde] heeft de ontvangst van enkele berichten ook bevestigd (zie bijvoorbeeld productie 39 en 40 van SallandWonen), waarna er telefonisch contact is geweest over de hoogte van de vordering en de mogelijkheden om deze af te lossen. [gedaagde] verkeerde in de veronderstelling dat er nog een betalingsregeling liep en verwachtte daarom geen dagvaarding, maar SallandWonen heeft daarover toegelicht dat zij met [gedaagde] heeft besproken dat zij nog een laatste kans kreeg en de huur voor februari vóór 1 februari moest betalen. Dat is niet gebeurd, waarna [gedaagde] is gedagvaard. Gelet daarop en de vele sommaties, de diverse belacties en het contact wijst de kantonrechter het rauwelijks dagvaarden van de hand. De kantonrechter acht verder niet aannemelijk dat in dit geval het oplopen van de huurachterstand en de onderhavige procedure hadden kunnen worden voorkomen als er een officiële vroegsignalering had plaatsgevonden, omdat de situatie wel met de gemeente is besproken waarna het bijzonder zorgteam is ingeschakeld. Maar de situatie van [gedaagde] is zo zorgwekkend geworden doordat zij zelf alle hulp afhoudt. [gedaagde] heeft op de mondelinge behandeling weliswaar uitgelegd waardoor zij het vertrouwen in hulpverlening is kwijtgeraakt, maar dat heeft niet tot gevolg dat de consequenties van haar keuze om geen hulp toe te laten, nu voor rekening en risico van SallandWonen komen.
4.15.
[gedaagde] is de partij die grotendeels ongelijk krijgt en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van SallandWonen worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
128,30
- griffierecht
€
487,00
- salaris gemachtigde
€
580,00
(2,50 punten × € 232,00)
- nakosten
€
232,00
Totaal
€
1.427,30
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om aan SallandWonen te betalen een bedrag van € 1.286,60, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over een bedrag van € 2.096,35 met ingang van 30 januari 2023, waarbij rekening wordt gehouden met de tussentijds gedane deelbetalingen, tot de dag van volledige betaling,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van SallandWonen tot dit vonnis vastgesteld op € 1.427,30,
5.3.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.F. van Aalst en in het openbaar uitgesproken op 17 oktober 2023.