Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Almelo
Zaaknummer : 10707260 \ CV EXPL 23-2102
Vonnis in kort geding van 24 oktober 2023
in de zaak van
de stichting
ALMELOSE WONINGSTICHTING "BETER WONEN",
gevestigd en kantoorhoudende te Almelo,
ALMELOSE WONINGSTICHTING "BETER WONEN",
gevestigd en kantoorhoudende te Almelo,
eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: Beter Wonen,
gemachtigde: mr. M. Douwenga,
tegen
[partij A],
wonende te [woonplaats],
wonende te [woonplaats],
gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: [partij A],
gemachtigde: mr. F. Hoff.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties,
- de akte houdende eis in reconventie met producties,
- de aanvullende producties van Beter Wonen,
- de aanvullende productie van [partij A],
- de mondelinge behandeling van 10 oktober 2023,
- de pleitnota van de gemachtigde van Beter Wonen,
- de pleitnota van de gemachtigde van [partij A].
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Beter Wonen verhuurt met ingang van 14 juni 2022 aan [partij A] de woning aan de [adres 1]. Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden van Beter Wonen van toepassing. Bij het ondertekenen van de huurovereenkomst heeft [partij A] onder meer verklaard op de hoogte te zijn van de aankomende renovatie van de woning. De renovatie betreft een verduurzamingsproject voor een complex van in totaal 104 woningen.
2.2.
Bij brief van 22 december 2022 heeft Beter Wonen [partij A] informatie toegezonden over de renovatie met daarbij een akkoordverklaring. In de brief staat onder meer:
Beste bewoner(s) van [adres 1],
Enige tijd geleden heeft u bericht van ons gehad dat er plannen zijn om werkzaamheden uit te voeren in uw woning. Destijds wisten wij nog niet wat de precieze plannen waren. Nu weten we dat wel en kunnen wij u verder informeren. U ontvangt hierbij de bewonersbrochure met de plannen voor het verduurzamingsproject. Hierin vindt u alle informatie over de werkzaamheden, voorbereidingen, vergoedingen, contactpersonen enzovoort.
Bezichtiging modelwoning
Om u een goed beeld te kunnen geven van en uitleg te kunnen geven over onze plannen willen wij u graag uitnodigen in de modelwoning aan de:
[adres 2]
U bent van harte welkom op: Donderdag 12 januari om 9:00 uur
2.3.
[partij A] heeft de akkoordverklaring ondertekend op 12 januari 2023, toen hij de modelwoning bezocht. Hij heeft daarbij onderstaande optie aangevinkt:
0 Ik gaWELakkoord met de voorgestelde werkzaamheden en de bijbehorende huurverhoging voor de
6 zonnepanelen.
2.4.
In de bewonersbrochure staat ten aanzien van de CV-ketel onder meer vermeld:
CV-ketel
U krijgt een nieuwe energiezuinige HR-ketel (indien de huidige ouder is dan 6 Jaar). De ketel zal bij de benedenwoning in de keuken komen te hangen. Bij de bovenwoning zal deze op zolder worden geplaatst.
2.5.
Beter Wonen heeft [partij A] bij brief van 25 januari 2023 laten weten dat meer dan 70% van de huurders met de werkzaamheden had ingestemd en dat de werkzaamheden dus zouden doorgaan (mede gelet op artikel 7:220 lid 3 Burgerlijk Pro Wetboek).
2.6.
Beter Wonen heeft in juni 2023 werkzaamheden aan het dak uitgevoerd.
De werkzaamheden aan de binnenzijde van het gehuurde moeten op dit moment worden uitgevoerd. De aannemer is al gestart met de uitvoering van de werkzaamheden.
2.7.
In het gehuurde was de CV-ketel voorheen geplaatst in een kast op de slaapkamer. Bij het vernieuwen van het dak is de schoorsteen op deze plaats verwijderd. In de nieuwe situatie dient de HR-ketel volgens Beter Wonen te worden geplaatst in de keuken, zoals ook staat vermeld in de bewonersbrochure over de renovatie.
2.8.
[partij A] heeft de aannemer verboden om de HR-ketel in de keuken te plaatsen. Hij wil dat de HR-ketel op de oude plek in de kast op de slaapkamer wordt geplaatst.
2.9.
Onderdeel van de werkzaamheden is ook het plaatsen en aansluiten van het toilet. Dat is nog niet gebeurd.
3.Het geschil in conventie en in reconventie
3.1.
Beter Wonen vordert - samengevat weergegeven - dat [partij A] wordt veroordeeld om Beter Wonen toe te laten in de woning, de plaatsing van de HR-ketel in de keuken en de plaatsing en afwerking van het toilet toe te staan en daaraan alle medewerking te verlenen die noodzakelijk is. Voor het geval [partij A] weigert Beter Wonen toe te laten en zijn medewerking te verlenen aan de uitvoering van de werkzaamheden, vordert Beter Wonen dat [partij A] wordt veroordeeld het gehuurde tijdelijk en gedeeltelijk te ontruimen en verlaten onder afgifte van de sleutels van het gehuurde, voor de duur van de werkzaamheden.
3.2.
Volgens Beter Wonen is [partij A] gehouden zijn medewerking te verlenen aan de renovatie en weigert hij ten onrechte mee te werken aan plaatsing van de HR-ketel in de keuken. Zij heeft in dat verband het volgende naar voren gebracht.
Het betreft een combinatie van dringende werkzaamheden en renovatiewerkzaamheden en Beter Wonen heeft een redelijk renovatievoorstel gedaan als bedoeld in art. 7:220 lid 2 BW Pro. De uit te voeren werkzaamheden zijn expliciet vermeld in de Bewonersbrochure die [partij A] heeft ontvangen. Die zat bij de brief van 22 december 2022, en daarin staat onder meer dat de HR-ketel in de keuken zal worden geplaatst. Beter Wonen heeft [partij A] in de modelwoning ook laten zien waar de HR-ketel in de keuken zou worden geplaatst en hij heeft ter plekke de akkoordverklaring voor de werkzaamheden ondertekend.
Ook als [partij A] de akkoordverklaring niet zou hebben ondertekend, is hij gehouden zijn medewerking te verlenen aan de uitvoering van de werkzaamheden nu meer dan 70% van de bewoners van het complex met het renovatievoorstel heeft ingestemd.
De HR-ketel kan ook niet in de kast in de slaapkamer worden geplaatst. Er gelden nieuwe eisen voor de brandveiligheid. Bij het vernieuwen van de daken zijn de bestaande rookgasafvoeren naar buiten al vervangen en al op de juiste plek op het dak gemonteerd. Tijdens de uitvoering van de werkzaamheden is de CV-ketel met een tijdelijke voorziening (flexibele buis) aangesloten geweest op de nieuwe rookgasafvoer, zodat de huurders tijdens de werkzaamheden warm water hadden. Een definitieve oplossing kan dat echter niet zijn. Het plaatsen van de HR-ketel in de kast waar deze voorheen was geplaatst is technisch niet, dan wel niet zonder aanvullende werkzaamheden en aanzienlijke kosten, mogelijk. De nieuwe afvoeren passen niet in de bestaande schoorsteenbuizen, er moeten dan extra gaten worden gemaakt. Ook heeft dat gevolgen voor de bovenbuurman; die krijgt dan minder woonruimte, omdat er een extra koof in zijn woning geplaatst moet worden.
Doordat de HR-ketel nog niet is geplaatst, kan ook het toilet niet worden geplaatst en aangesloten. De leidingschacht bevindt zich namelijk achter het toilet. Daar moeten eerst de werkzaamheden met betrekking tot de HR-ketel plaatsvinden en pas daarna kan de wand dichtgemaakt en betegeld worden en kan het toilet worden aangebracht.
Gelet op het voorgaande moet de vordering van Beter Wonen worden toegewezen en in reconventie dient de vordering van [partij A] (o.a. om de HR-ketel in de kast in de slaapkamer te plaatsen) te worden afgewezen.
3.3.
[partij A] voert verweer en vordert in reconventie dat Beter Wonen wordt veroordeeld om de HR-ketel in de kast in de slaapkamer te plaatsen en het toilet te plaatsen en af te werken. [partij A] voert het volgende aan.
Anders dan Beter Wonen stelt, is [partij A] nooit akkoord gegaan met plaatsing van de
HR-ketel in de keuken. [partij A] heeft de Bewonersbrochure niet ontvangen en met ondertekening van de akkoordverklaring dacht hij slechts akkoord te gaan met plaatsing van zonnepanelen, tegen een hogere huurprijs.
Bovendien is tijdens de bezichtiging van de modelwoning met Beter Wonen een van het renovatievoorstel afwijkende afspraak gemaakt, in die zin dat toen is afgesproken dat de
HR-ketel in zijn geval op de oude plek in de kast zou worden geplaatst. Dat hij daar wordt geplaatst, is voor [partij A] ook erg belangrijk; hij heeft de bewuste woning uitgekozen, juist omdat er geen CV-ketel in de keuken was. Dat was voor hem van essentieel belang.
Als de HR-ketel in de keuken wordt geplaatst, dan heeft dat tot gevolg dat [partij A] daar minder ruimte zal hebben en er geen grote koelkast kwijt kan. Volgens [partij A] kan de CV-ketel ook technisch gezien wel geplaatst worden in de kast in de slaapkamer. De locatie van de schoorsteen/het rookgaskanaal hoeft volgens hem niet op een specifieke plek op het dak te zitten. Het moeten ontruimen van de woning vindt [partij A] bovendien een te vergaande maatregel en afgifte van sleutels is niet nodig. Die heeft Beter Wonen al, voor het uitvoeren van de werkzaamheden.
4.De beoordeling door de kantonrechter
4.1.
De kantonrechter stelt voorop dat een vordering in kort geding alleen kan worden toegewezen als de eisende partij daarbij een spoedeisend belang heeft.
De kantonrechter volgt [partij A] niet in zijn stelling dat Beter Wonen geen spoedeisend belang bij haar vordering heeft.
Het gaat in dit geval om al gestarte renovatiewerkzaamheden, die al afgerond hadden moeten zijn, maar nog niet zijn afgerond omdat partijen van mening verschillen over de beantwoording van de vraag waar in de woning de HR-ketel moet worden geplaatst (waarna pas het toilet geplaatst kan worden, in verband met de leidingschacht in de toiletruimte).
In de woning is nu geen warm water, verwarming en toilet aanwezig en om te douchen maakt [partij A] gebruik van een door Beter Wonen ter beschikking gestelde leegstaande (al gerenoveerde) woning, die bestemd is om opnieuw te verhuren. Los van eventuele hogere kosten voor het moeten terugkomen van de aannemer kan in dit geval van beide partijen niet verwacht worden dat zij een bodemprocedure beginnen, mede gelet op de (dalende temperaturen in de) herfst en komende winter.
De betwisting van de spoedeisendheid is overigens ook strijdig met de stellingen die [partij A] ten grondslag legt aan zijn eis in reconventie. Hij stelt immers dat hij als gevolg van de renovatiewerkzaamheden inmiddels al geruime tijd verblijft in een woning zonder verwarming, warm water, deugdelijk toilet en wasmachine en dat het geen betoog hoeft dat aan die omstandigheden op zo kort mogelijke termijn een einde moet worden gemaakt, door plaatsing van de HR-ketel (in de kast in de slaapkamer) en het aanbrengen van het toilet.
4.2.
Naast het spoedeisend belang is voor toewijzing van een vordering in kort geding vereist dat de aan de vordering ten grondslag gelegde feiten en omstandigheden voldoende aannemelijk zijn en dat het ook in voldoende mate waarschijnlijk is dat die vordering in een nog te voeren bodemprocedure zal worden toegewezen. Voor nader onderzoek naar bepaalde feiten en omstandigheden of voor bewijslevering door bijvoorbeeld getuigen is in kort geding in beginsel geen plaats. Dat moet gebeuren in een eventuele bodemprocedure.
De beoordeling in kort geding is dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
4.3.
Beide partijen zijn het erover eens dat het toilet moet worden geplaatst, met dien verstande dat Beter Wonen ter zitting onbestreden heeft gesteld dat dit pas mogelijk is als de HR-ketel is geplaatst.
4.4.
Partijen verschillen van mening over de beantwoording van de vraag op welke plek in de woning de HR-ketel zal moeten worden geplaatst. Beter Wonen stelt dat deze in de keuken moet komen en zij verwijst naar haar brief van 22 december 2022, de Bewonersbrochure en de door [partij A] ondertekende akkoordverklaring.
4.5.
De kantonrechter passeert het verweer van [partij A] dat hij de Bewonersbrochure niet heeft ontvangen en dat hij een verkeerde voorstelling van zaken had toen hij de akkoordverklaring ondertekende. Ook al zou [partij A], zoals hij stelt, er bij het ondertekenen van de akkoordverklaring vanuit zijn gegaan dat deze slechts zag op de plaatsing van zonnepanelen en een daarmee gepaard gaande huurverhoging, dan nog is hij aan het door Beter Wonen gedane renovatievoorstel gebonden. Dit gelet op het feit dat meer dan 70% van de bewoners met het voorstel heeft ingestemd, waardoor dit wordt vermoed een redelijk voorstel te zijn, en er geen beslissing van de rechter is gevorderd omtrent de redelijkheid van het voorstel als bedoeld in artikel 7:220 lid 3 BW Pro. [partij A] dient daarom in beginsel zijn medewerking te verlenen aan de uitvoering volgens het renovatieplan van Beter Wonen, met plaatsing van de HR-ketel in de keuken.
4.6.
[partij A] beroept zich erop dat hij een van het renovatievoorstel afwijkende afspraak heeft gemaakt met Beter Wonen. Hij stelt dat hij ten tijde van het bezoeken van de modelwoning, met Beter Wonen in de personen van [naam 1], [naam 2] en
[naam 3] heeft afgesproken dat de HR-ketel in zijn woning op dezelfde plek als de oude, dus in de slaapkamer, zou komen te hangen. Naast de drie medewerkers van Beter Wonen was volgens [partij A] ook zijn moeder bij de bezichtiging aanwezig. [partij A] biedt bewijs aan van deze afspraak door het horen van hemzelf, zijn moeder en de drie medewerkers van Beter Wonen.
4.7.
In zaken in kort geding worden in beginsel geen getuigen gehoord en de kantonrechter ziet in dit geval ook geen aanleiding om dat te doen, gelet op de spoedeisendheid van de over en weer ingestelde vorderingen. Het standpunt van [partij A] wordt ondersteund door zijn verklaring en de schriftelijke verklaring van zijn moeder, maar wordt gemotiveerd betwist door Beter Wonen, met onder meer schriftelijke verklaringen van [naam 3] en [naam 1]. Zij verklaren het tegenovergestelde, namelijk dat [partij A] er tijdens de rondleiding in de modelwoning door hen expliciet op is gewezen dat de
HR-ketel in de keuken zou komen te hangen. Beter Wonen heeft erop gewezen dat de aansluitingen voor de HR-ketel zich toen ook al zichtbaar in de keuken van de modelwoning bevonden (de HR-ketel zelf nog niet).
Beter Wonen heeft bovendien te kennen gegeven dat zij een dergelijke toezegging ook nooit zou doen, gelet op de brandveiligheidsvoorschriften, de technische haalbaarheid, de extra kosten en het ongemak voor de bovenbuurman.
4.8.
Bij deze stand van zaken is de kantonrechter (voorlopig) van oordeel dat [partij A], op wie de bewijslast rust van de gestelde afwijkende afspraak met Beter Wonen, onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat een dergelijke afspraak is gemaakt.
4.9.
De kantonrechter komt tot de slotsom dat het, mede gezien de dalende temperaturen in de herfst en de winter, voor beide partijen van belang is dat er op korte termijn een
HR-ketel in de woning geplaatst wordt, waarna ook het toilet geplaatst moet worden.
De kantonrechter ziet overigens ook in de wederzijdse belangen geen aanleiding om af te wijken van de geplande plaatsing van de HR-ketel in de keuken. Beter Wonen heeft, als eigenaresse van het gehuurde, belang bij plaatsing van de HR-ketel in de keuken in verband met o.a. technische haalbaarheid, uniformiteit en kosten. [partij A] stelt wel dat het voor hem van groot belang is dat de CV-ketel in de slaapkamer komt zoals voorheen, maar naar zijn concrete belangen gevraagd komt hij niet verder dan dat hij met plaatsing van de HR-ketel in de keuken een wat andere indeling van zijn woning krijgt en de koelkast (mogelijk) een andere plaats.
4.10.
De vordering van Beter Wonen tot (onder meer) het verlenen van medewerking aan het plaatsen van de HR-ketel in de keuken en het plaatsen van het toilet wordt toegewezen en dat houdt tevens in dat de eis in reconventie, die ziet op plaatsing van de HR-ketel in de kast in de slaapkamer, wordt afgewezen.
4.11.
De kantonrechter zal [partij A] veroordelen om (de aannemers van) Beter Wonen toe te laten tot de woning en zijn medewerking te verlenen aan de uit te voeren werkzaamheden. Gelet op de eerdere weigering van [partij A] om de aannemer zijn werk te laten doen, zal de kantonrechter daarbij bepalen dat, als [partij A] dat niet doet,
Beter Wonen de woning tijdelijk en gedeeltelijk kan laten ontruimen door een deurwaarder.
Aangezien ter zitting door Beter Wonen is erkend dat (de aannemer van) Beter Wonen al (3) sleutels van het gehuurde in bezit heeft, en de woning slechts (gedeeltelijk) mag worden ontruimd, te weten voor zover dat voor uitvoering van de werkzaamheden noodzakelijk is, zal de vordering van Beter Wonen tot afgifte van alle sleutels van het gehuurde worden afgewezen.
4.12.
De vordering in conventie zal als volgt worden toegewezen, waarbij [partij A] als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten zal worden veroordeeld begroot op:
- dagvaarding € 129,86
- griffierecht € 128,00
- salaris gemachtigde € 793,00
- nakosten €
132,00+
132,00+
Totaal € 1.182,86
4.13.
Gelet op de nauwe samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie zullen de proceskosten van Beter Wonen in reconventie op nihil worden gesteld.
5.De beslissing in kort geding
De kantonrechter
In conventie:
5.1.
veroordeelt [partij A] om, binnen één week na betekening van dit vonnis,
Beter Wonen toe te laten in de woning aan de [adres 1] en toe te staan dat Beter Wonen, dan wel degenen die in opdracht van Beter Wonen de betreffende werkzaamheden uitvoeren, de HR-ketel in de keuken plaatst en het toilet plaatst en afwerkt;
5.2.
veroordeelt [partij A] om aan de uitvoering van de hiervoor genoemde werkzaamheden alle medewerking te verlenen die noodzakelijk is, één en ander op eerste verzoek van Beter Wonen dan wel degenen die in opdracht van Beter Wonen de betreffende werkzaamheden uitvoeren;
5.3.
veroordeelt [partij A] om, wanneer hij niet vrijwillig en tijdig aan de hiervoor in 5.1. en 5.2. opgenomen veroordelingen voldoet, de woning aan de [adres 1] vanaf de 8e dag na betekening van dit vonnis tijdelijk en gedeeltelijk te ontruimen en ontruimd te houden, voor de duur van de werkzaamheden en zover de werkzaamheden dat vereisen, een en ander ter uitsluitende beoordeling van Beter Wonen, zo nodig te bewerkstelligen door de deurwaarder overeenkomstig het bepaalde in de artikelen 558 sub b jo. 556 lid 1 jo. 557 Rv.;
5.4.
veroordeelt [partij A] in de kosten van de procedure in conventie, tot op heden aan de zijde van Beter Wonen begroot op € 1.182,86;
5.5.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.6.
wijst af het meer of anders gevorderde,
In reconventie:
5.7.
wijst de vordering in reconventie af,
5.8.
veroordeelt [partij A] in de kosten van de procedure in reconventie, aan de zijde van Beter Wonen begroot op nihil.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.A. Smit, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 24 oktober 2023.