ECLI:NL:RBOVE:2023:4495

• Datum uitspraak: 8 november 2023
• Publicatiedatum: 9 november 2023
• Zaaknummer: C/08/295032 / HA ZA 23-147
• Instantie: Rechtbank Overijssel
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: C.A. de Beaufort
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Aansprakelijkheid voor gebreken aan een VRF-systeem in appartementencomplex

In deze zaak heeft gedaagde, Akor Rijssen B.V., een appartementencomplex gebouwd en aannemingsovereenkomsten gesloten met eiser 1, eiser 3, eiser 5 en 42 andere appartementseigenaren. De eisers stellen dat het door Akor geïnstalleerde VRF-systeem gebreken vertoont, waaronder condensvorming, bleeding en onvoldoende koeling. De rechtbank heeft vastgesteld dat de gebreken aan het VRF-systeem bestaan en dat Akor niet in staat is om deze te herstellen. De rechtbank heeft Akor veroordeeld tot vervanging van het systeem binnen zestien weken, met een dwangsom van € 200,- per dag bij niet-naleving, tot een maximum van € 30.000,-. Daarnaast is Akor veroordeeld in de proceskosten van de eisers, die zijn begroot op € 3.953,14. De rechtbank heeft geoordeeld dat de vorderingen van de eisers niet zijn verjaard, omdat zij tijdig hebben geklaagd en de verjaringstermijn hebben gestuit. De rechtbank heeft de argumenten van Akor over onvoldoende onderhoud en het ontbreken van gebreken verworpen, en heeft geconcludeerd dat de gebreken aan het VRF-systeem Akor aansprakelijk maken voor de schade.

Uitspraak

RECHTBANK Overijssel

Civiel recht

Zittingsplaats Almelo

Zaaknummer: C/08/295032 / HA ZA 23-147

Vonnis van 8 november 2023

in de zaak van

1. [eiser 1],

wonende te [woonplaats],
2.
[eiser 2] ,

wonende te [woonplaats],
3.
[eiser 3] ,

wonende te [woonplaats],
4.
[eiser 4] ,

wonende te [woonplaats],
5.
[eiser 5] ,

wonende te [woonplaats],
6.
[eiser 6] ,

wonende te [woonplaats],

eisende partijen,

eisers sub 1 en 2 hierna samen te noemen: [eiser 1],

eisers sub 3 en 4 hierna samen te noemen: [eiser 3],

eisers sub 5 en 6 hierna samen te noemen: [eiser 5],

hierna alle eisende partijen samen te noemen: eisers,

advocaat: mr. I.C.A. Franken te ‘s-Hertogenbosch,

tegen

AKOR RIJSSEN B.V. ,

gevestigd te Rijssen,

gedaagde partij,

hierna te noemen: Akor,

advocaat: mr. J.J. Spronk te Almelo.

1. De samenvatting

1.1.

Akor heeft een appartementencomplex gebouwd. Voorafgaand daaraan heeft zij met [eiser 1], [eiser 3], [eiser 5] en 42 andere appartementseigenaren aannemingsovereenkomsten gesloten. Daarbij is – kort gezegd – afgesproken dat Akor voor hen appartementen zou opleveren met in (een deel van de appartementen van) het appartementencomplex een klimaatsysteem. Eisers stellen dat het klimaatsysteem gebreken vertoont. Zij vorderen onder meer herstel van de gebreken, dan wel vervanging van het systeem.

1.2.

De rechtbank oordeelt dat het klimaatsysteem gebreken vertoont, nu sprake is van condensvorming en bleeding (het uitblazen van lucht terwijl in het desbetreffende appartement de unit niet aan staat). De overige gestelde gebreken zijn niet vast komen te staan. Nu Akor verklaart dat er geen mogelijkheden zijn om door herstelwerkzaamheden de gebreken te verhelpen, zal Akor het systeem in de drie appartementen van eisers moeten vervangen. De vastgestelde gebreken zijn voldoende om dit van Akor te mogen verlangen. Van verjaring van de vordering(en) is geen sprake, nu de verjaring tijdig is gestuit.

2. De procedure

2.1.

De rechtbank heeft voor de mondelinge behandeling kennisgenomen van de volgende stukken:

• de dagvaarding met producties 1 tot en met 26;
• de conclusie van antwoord met producties 27 tot en met 31;
• de akte inbrenging nadere producties tevens houdende wijziging van eis van mr. Van Pelt (advocaat van eisers) met producties 27 tot en met 31;
• de e-mail van 12 september 2023 van mr. Franken met producties 32 en 33;
• de e-mail van 18 september 2023 van mr. Spronk met producties 32 en 33.

2.2.

Op 25 september 2023 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. Daarbij waren eisers aanwezig, vertegenwoordigd door de heer [eiser 1], de heer [eiser 3] en de heer [eiser 5] en bijgestaan door mr. I.C.A. Franken en mr. A. van Pelt. Namens Akor waren de heer [naam 1] (directeur) en de heer [naam 2] (coördinator nazorg en garantie) aanwezig. Akor werd bijgestaan door mr. J.J. Spronk.

Mr. Van Pelt en mr. Spronk hebben pleitaantekeningen overgelegd.

2.3.

Na de mondelinge behandeling hebben eisers bij akte houdende wijziging van eis van 28 september 2023 hun subsidiaire eis gewijzigd. Akor heeft bij antwoordakte van 10 oktober 2023 op deze eiswijziging gereageerd.

2.4.

De beslissing wordt vandaag meegedeeld en toegelicht in dit vonnis.

3. De feiten

3.1.

[eiser 1], [eiser 3] en [eiser 5] hebben (net als 42 anderen) elk een appartementsrecht gekocht. Vervolgens hebben zij elk afzonderlijk een aannemingsovereenkomst met Akor gesloten, waarbij is afgesproken dat Akor de appartementen zou bouwen. Deze overeenkomsten zijn in 2018 ondertekend.

3.2.

In het kader van de aannemingsovereenkomst heeft Akor alle 45 appartementseigenaren van het te bouwen appartementencomplex de optie gegeven om een Variable Refrigerant Systeem (hierna: VRF-systeem) in het appartementencomplex te laten installeren. Dit betreft een collectief klimaatsysteem, waarmee de appartementen kunnen worden verwarmd of gekoeld. In de aangeboden offerte staat onder meer dat het systeem een koelcapaciteit van 6 tot 8 graden heeft. Eisers zijn – met twintig andere appartementseigenaren – akkoord gegaan met de offerte.

3.3.

[eiser 1] heeft voor het VRF-systeem € 22.423,80 aan Akor betaald, [eiser 3] € 23.394,00 en [eiser 5] € 29.016,75.

3.4.

Akor heeft vervolgens een appartementencomplex aan de Handelsweg 39 in [woonplaats] gerealiseerd.

3.5.

Het VRF-systeem is door Alklima B.V. geleverd en door Cevesin B.V. (hierna: Cevesin), een door Akor ingeschakelde onderaannemer, geïnstalleerd.

3.6.

Eisers zijn in de periode september-december 2020 in de appartementen gaan wonen. Het VRF-systeem is eind 2020 opgeleverd.

3.7.

Op 15 januari 2021 stuurden [eiser 1] en [eiser 3] een e-mail aan Akor, waarin onder meer het volgende staat:

“
Wij vertegenwoordigen in dit geval alle eigenaren van de appartementen in het complex [plaats] die als meerwerk een door jullie aangeboden VRF systeem hebben aangeschaft (..).

Bij de ingebruikname van het VRF systeem in de appartementen zijn wij geconfronteerd met een aantal consequenties van het door AKOR verkozen VRF systeem van Mitsubishi, waarover wij niet van te voren zijn geïnformeerd, te weten:

o
niet individueel per appartement en per unit kunnen kiezen voor de gepresenteerde opties koelen en verwarmen (…). In de praktijk is gebleken dat wij het systeem óf op koelen moeten instellen óf op verwarmen. En dit kan uitsluitend op basis van gezamenlijkheid.

o
Ontstaan van spontane bleeding en condensatie bij verwarming. Wij hebben ons door Mitsubishi laten informeren en die gaven aan dat dit nu eenmaal een van de karakteristieken is van de geïnstalleerde aangekocht centrale units. Je zult je hopelijk wel kunnen voorstellen hoe zeer ongewenst dit bleeden van het systeem kan zijn wanneer je, zonder dat je de units in de appartement zelf hebt aanstaan, die verhit raken en een hoogst irritant hard gesuis produceren, waardoor keer op keer je nachtrust wordt onderbroken of je aanwezigheid in een ruimte waar de units zich bevinden wordt verstoord.

(…)

o
19 appartementen vinden het bleeden onacceptabel en zijn eventueel bereid conditioneel akkoord te gaan met het permanent aanzetten van de koelfunctie van het VRF systeem indien dit bleeden daarmee volledig voorkomen kan worden. (…)”

3.8.

In maart/april 2021 hebben eisers en Akor een overeenkomst ondertekend, waarbij is afgesproken dat eisers een deel van hun aankoopbedrag (ongeveer de helft) terug kregen en de warmtefunctie vervolgens zou worden uitgezet. In de overeenkomst staat onder meer:

“In de gebruiksfase is gebleken dat verschillende gebruikers soms een hinderlijk sissend geluid ervaren. Nader onderzoek heeft uitgewezen dat dit het gevolg is van de wijze van gebruik van de installatie. Door individueel verschillend gebruik: deels verwarmen, deels koelen en deels niet ingeschakeld zijn, ontstaat een geluid ook in delen die niet zijn ingeschakeld.

Hoewel het systeem is aangeboden als een collectief koelingssysteem, biedt het in zich wel de mogelijkheid om ook als (bij)verwarming te dienen. Dat kan echter alleen op juiste wijze als dat verwarmen ook collectief geschiedt. Ten tijde van de aanbieding in 2019 is dit blijkbaar niet duidelijk naar voren gekomen en vloeit de thans ontstane situatie voort uit dit kennelijke misverstand. Wij vinden dit uiteraard bijzonder vervelend, maar kunnen dit in het systeem zelf niet oplossen.

Hoewel daartoe niet verplicht, zijn wij bereid om een deel van de kosten van de installatie aan iedere gebruiker te restitueren door middel van een creditnota (…) Dit ter finale kwijting. Uiteraard blijven de overige mogelijke garantieaanspraken in stand. ”

3.9.

Vervolgens is de warmtefunctie van het VRF-systeem uitgezet.

3.10.

In een WhatsAppbericht van 17 mei 2021, met als bijlage een geluidsopname, schrijft [eiser 3] aan Akor:

“Dit is een opname van [eiser 1]. Bij ons is het echt een nog harder geluid waar zelfs [naam 3] die een diepe slaper is wakker van wordt.”

3.11.

In een WhatsAppbericht van 4 juni 2021 stuurt [eiser 1] aan Akor een foto van een unit in zijn woning met als onderschrift:

“Om je een idee te geven. Een vd vrf units in de kamer van onze dochter spirit spontaan vloeistof eruit momenteel”

3.12.

Door Akor is in het appartement van [eiser 1] een testopstelling gemaakt door middel van een houten koofconstructie met een isolerende laag om te onderzoeken of het geluid van het VRF-systeem in zijn appartement zou kunnen worden gedempt. Per e-mail van 28 juni 2021 schrijft [eiser 1] hierover aan Akor:

“Afgelopen weekend was ideaal weer (erg benauwd) om het VRF systeem en units weer te testen met de aangebrachte test opstelling om het geluid van de vlotter te isoleren.


Geluid van de vlotter wordt iets gedempt door het kistje met isolatiemateriaal dat bevestigd is, maar niet volledig


Nu werd wel heel duidelijk dat het niet alleen de vlotter is welke geluid produceert. Er is een harder geluid dat van de units afkomt welke nog irritanter is hoorbaar


Het geluid van de units doet zich voor bij zowel situatie waar een appartement zelf een eigen unit aan heeft, maar helaas ook wanneer iemand anders op het zelfde circuit aan het koelen is (toch bleeding bij koeling zoals Alklima eigenlijk ook eerder heeft aangegeven??)”

3.13.

Per e-mail van 12 juli 2021 schrijft [eiser 5] aan Akor:

“Zie bijgaand filmpje. [eiser 1] [[eiser 1], toevoeging rechtbank] had het al verteld, maar had het niet zelf meegemaakt tot vanavond. Sinds enige tijd schakelde ik het VRF systeem op de slaapkamer in, en er kwam een hele bak water uit over het kunstwerk wat daar hangt en over de vloer.”

3.14.

[eiser 1] heeft op 23 juni 2021 een opleverdocument ondertekend. In dit document staat:

“Restitutie conform afspraak dd. 11-06-2021, ter finale kwijting inzake plafond afwerking (…)

Klant verklaart hiermee dat er nog 3 openstaande punten zijn inzake de oplevering en zullen de 2e handtekening plaatsen op het ‘Gereedmeldingsformulier voor herstel’

(…)

Punt 2: correcte werking van het VRF systeem.

(…)

- Klant verklaart dat zijn reclamatierecht (inzake afwerking plafond) hiermee komt te vervallen

- Klant behoudt alle geldende standaard garantie regelingen omtrent opgeleverde appartement en onderdelen”

3.15.

Op 2 juli 2021 heeft [eiser 5] ook een opleverdocument ondertekend. In dit document staat:

“Restitutie conform afspraak dd. 11-06-2021, ter finale kwijting (…)

Met ondertekening van deze aanbieding gelden de volgende voorwaarden

Klant verklaart hiermee dat er geen opstaande punten meer zijn inzake de oplevering en zullen de 2e handtekening plaatsen op het Gereedmeldingsformulier voor herstel’

(…)

Klant verklaart dat zijn reclamatierecht inzake bovengenoemde punten hiermee komt te vervallen

Klant draagt zelf de kosten en zorg voor de uitvoering van de diverse herstelwerkzaamheden inzake bovengenoemde punten

5. De bekende zaken waaraan nog gewerkt wordt zoals het brommen van de VRF units (..) worden niet beschouwd als openstaande punten benoemd onder regel 1 en vallen dus buiten de beperkingen gesteld onder regel 3 en 4 en zullen nog door AKOR naar tevredenheid verholpen worden.”

3.16.

Op 18 augustus 2021 heeft [eiser 3] eenzelfde soort opleverdocument ondertekend. In dit document staat:

“Restitutie conform afspraak dd. 11-06-2021, ter finale kwijting (…)

Betreft de totaalverrekening van alle punten door u genoemd in de mail d.d. 18 mei 2021 gericht aan dhr. [naam 1]. Akor zal de navolgende punten wel oplossen (deze vallen buiten dit restitutievoorstel):

(…)

geluiden VRF systeem

(…)

Met ondertekening van deze aanbieding gelden de volgende voorwaarden

• Klant verklaart hiermee dat er geen openstaande punten meer zijn inzake de oplevering en zullen de 2e handtekening plaatsen op het ‘Gereedmeldingsformulier voor herstel
• (…)
• Klant verklaart dat zijn reclamatierecht (inzake bovengenoemde punten) hiermee komt te vervallen
• Klant daagt zelf de kosten en zorg voor de uitvoering van de diverse herstelwerkzaamheden’”

3.17.

Per WhatsAppbericht van 28 augustus 2021 schrijft [eiser 1] aan Akor:

“helemaal niets meer vernomen van jou. Inmiddels lekt een vd de units nog meer dan eerder gemeld (naast het pompje die constant herrie maken). Het lekken is wel een probleem want de muur begint door en door nat te worden. Apparatuur incl laptop schade. (…). [foto’s]”

3.18.

Cevesin is op 6 september 2022 bij [eiser 1] in het appartement geweest om een condenspomp te vervangen. In het bezoekrapport staat onder meer:

“condenspomp pompt water slecht weg waardoor pompje overstroomt.

Afvoerstang gecontroleerd en doorgeblazen deze is vrij- pomp los gemaakt en kon geen vervuiling vinden”

3.19.

Eisers hebben [bedrijf] B.V. ingeschakeld om het systeem te beoordelen. Per e-mail van 17 februari 2022 stuurt dit bedrijf aan [eiser 5] zijn bevindingen met een schatting van de kosten:

“De eerst conclusie die wij getrokken hebben is dat met het huidige gekozen systeem jullie nooit kunnen gaan bereiken wat voor ogen was. De problematiek van blazen en de pompjes kun je gewoon niet opgelost krijgen. Om dit probleem op te lossen zul je een ander systeem moeten gaan kiezen (…)”

3.20.

Nadat eisers aan Akor schreven dat het VRF-systeem nog niet goed functioneerde, de problemen uitvoerig met Akor zijn besproken en zij een terugkoppeling willen na het gesprek van Akor met [bedrijf] (de door eisers ingeschakelde deskundig, schrijf Akor per e-mail van 11 april 2022 aan [eiser 5]:

“Ik heb overleg gehad met [bedrijf] over de mogelijke oplossingen. (…) Vorige week heb ik telefonisch contact gehad met [naam 4]; we hebben afgesproken dat wij (AKOR) een partij benaderen om een voorstel uit te werken; [naam 4] zou ook nog een partij aandragen. (…)”

3.21.

Per e-mail van 30 augustus 2022 schrijft [eiser 3] aan Akor:

“
Een van de nog openstaande punten met AKOR die wij in onze periodieke overleggen diverse malen hebben besproken betreft het disfunctioneren van het geplaatste VRF systeem. De afgelopen periode met het warme weer werd e.e.a. nog duidelijker en is de ervaren overlast alleen maar toegenomen.

(…)

De ervaren klachten die al meerdere keren met jullie zowel schriftelijk als mondeling zijn gedeeld zijn:

1.
Het onverwacht uitblazen van lucht ook al staat de airco niet aan

2.
Harde geluiden op gezette momenten tijdens het draaien van de airco

3.
Airco’s die onvoldoende koelen/functioneren

4.
Vocht wat de airco wordt uitgeblazen op gezette momenten.

(…) vernemen we graag voor vrijdag 9 september van AKOR hoe ze het gaan oplossen en wanneer.

Mochten we niets terug vernemen dan zullen we helaas genoodzaakt zijn om een advocaat in te schakelen die het namens de eigenaren die zich bij ons hebben aangemeld verder zal oppakken.”

3.22.

Bij brief van 14 oktober 2022 schrijft mr. Franken aan Akor:

“Namens cliënten verzoek, en zo nodig sommeer ik, Akor dan ook om binnen 7 dagen dus uiterlijk op 21 oktober 2022 schriftelijk te bevestigen dat zij het VRF-systeem zal herstellen of – indien herstel niet mogelijk is – te vervangen, waarbij ik Akor tevens namens cliënten verzoek en zo nodig sommeer binnen 21 dagen dus uiterlijk op 4 november 2022 een plan van aanpak aan te leveren.

Indien Akor aan bovengenoemde sommatie geen gehoor geeft, zullen cliënten zich genoodzaakt zien zonder nadere aankondiging een juridische procedure te starten, waarin zij herstel dan wel vervanging van het VRF-systeem zullen vorderen en een eventuele schadevergoeding.”

3.23.

Per e-mail van 15 juni 2023 schrijft Cevesin aan Akor:

“Onderstaand vind je de reactie van de specialist van Alklima:

Ik heb de bewuste product specialist die er destijds bij is geweest gevraagd hoe de installatie ervoor stond, en heb hier een positief antwoord op gehad.

Omdat het systeem een VRF systeem is (..) kan er wanneer er elders nog een unit aan het koelen is lichte bleeding (doorlaten van koudemiddel om druk te vereffenen) ontstaan, echter gebeurt dit als de ventilator volledig stilstaat en zonder spanning is, ontstaat er condensvorming (waterdruppels) dit is te voorkomen door de unit niet spanningsloos te maken.

Kort gezegd:

Tijdens ons bezoek destijds werkte de installatie naar behoren, het stand-by zetten van een unit gebeurt vanzelf als er nog spanning op staat.”

4. Het geschil

4.1.

Eisers vorderen kort gezegd,

primair:

a. Akor te veroordelen de gebreken zoals genoemd in alinea 22 en 23 van de dagvaarding (bleeding, condensatievorming, geluidsoverlast en het onvoldoende koelen van het VRF-systeem) te herstellen, of als herstel niet mogelijk is tot vervanging van (delen van) het VRF-systeem over te gaan, zulks op straffe van een dwangsom;

subsidiair:

Akor te veroordelen tot het betalen van een schadevergoeding van € 69.993,49, althans het resterende aankoopbedrag van het VRF-systeem, te vermeerderen met de wettelijke rente;

Akor te veroordelen om over te gaan tot het voor eigen rekening en risico uitvoeren van alle werkzaamheden, die noodzakelijk zijn voor het deugdelijk afkoppelen van (onderdelen van) het huidige VRF-systeem van eisers, zulks op straffe van een dwangsom;

zowel primair als subsidiair:

Akor te veroordelen tot het betalen van de buitengerechtelijke incassokosten;

Akor te veroordelen tot het betalen van de volledige proceskosten en nakosten (€ 157,00 plus € 82,00 bij betekening), vermeerderd met de wettelijke rente.

4.2.

Eisers stellen dat bij het VRF-systeem sprake is van bleeding, condensatie en geluidsoverlast. Daarnaast koelt het systeem onvoldoende. Zij stellen dat Akor daardoor is tekortgeschoten in de nakoming van de overeengekomen garantiebepalingen. Daarnaast is volgens hen sprake van (verborgen) gebreken en vinden zij dat het VRF-systeem non-conform is. De herstelkosten bedragen € 69.993,49 inclusief btw. Zij hebben bovendien tijdig over de gebreken geklaagd en zij hebben de verjaring van de rechtsvordering tijdig gestuit.

4.3.

Akor voert verweer.

4.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

5. De beoordeling

5.1.

De rechtbank zal eerst het meest verstrekkende verweer van Akor behandelen, te weten de vraag of de rechtsvorderingen zijn verjaard. Daarna zal de rechtbank beoordelen of sprake is van gebreken aan het VRF-systeem en of Akor het systeem moet herstellen/vervangen.

Zijn de vorderingen terzake bleeding, condensvorming en geluidsoverlast verjaard?

5.2.

Akor beroept zich op artikel 7:761 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW), waarin staat dat een rechtsvordering wegens een gebrek in het opgeleverde werk verjaart door verloop van twee jaren nadat de opdrachtgever daarover heeft geprotesteerd. Akor voert aan dat zij pas op 3 april 2023 is gedagvaard, terwijl eisers al op 15 januari 2021 over de rechtsvorderingen terzake condensvorming, bleeding en geluidsoverlast hebben geklaagd. De verjaringstermijn was ten tijde van het dagvaarden dus al verstreken.

5.3.

De rechtbank is van oordeel dat deze rechtsvorderingen niet zijn verjaard. Voor zover de verjaringstermijn al op 15 januari 2021 is aangevangen, is deze termijn tijdig door eisers gestuit. Dit is onder meer gebeurd bij brief van mr. Franken van 14 oktober 2022, waarbij Akor wordt gesommeerd schriftelijk te bevestigen dat zij de gebreken aan het VRF-systeem zal herstellen dan wel het VRF-systeem zal vervangen. Vervolgens is Akor binnen zes maanden na die brief door eisers gedagvaard. Hiermee is voldaan aan de vereisten van artikel 3:317 lid 2 juncto artikel 3:316 lid 1 BW.

Is sprake van gebreken, waarvoor Akor aansprakelijk is?

5.4.

De wet bepaalt dat de opdrachtgever (hierna: eisers) de opdrachtnemer (hierna: Akor) in beginsel kan aanspreken voor gebreken. Daarover moet tijdig worden geklaagd. Na oplevering is de Akor ontslagen voor de gebreken die eisers op het moment van oplevering redelijkerwijs hadden moeten ontdekken. Als de kosten van herstel in geen verhouding staan tot het belang van eisers bij herstel in plaats van schadevergoeding, kan Akor niet worden verplicht de gebreken weg te nemen.

-
condensvorming

5.5.

Akor voert als verweer tegenover [eiser 5] en [eiser 3] dat zij bij de oplevering geen voorbehoud hebben gemaakt ten aanzien van het vochtprobleem. Dit terwijl dat probleem al voor die tijd speelde en dus ten tijde van de oplevering bekend was. Op 15 januari 2021 is daar immers reeds over geklaagd namens eisers. Nu [eiser 5] en [eiser 3] desondanks akkoord zijn gegaan met de oplevering, kunnen zij Akor niet meer aansprakelijk stellen voor dit gebrek.

Daarnaast voert zij als verweer dat het vochtprobleem wordt veroorzaakt door onvoldoende onderhoud aan de units.

Tot slot zou het vochtprobleem kunnen worden voorkomen door de units niet uit, maar altijd op stand-by te zetten.

5.6.

[eiser 5] en [eiser 3] verklaren tijdens de mondelinge behandeling dat zij pas (vlak) na de oplevering – op 2 juli 2023, respectievelijk 18 augustus 2021 – wateroverlast ervaarden. Zij hoefden dan ook geen voorbehoud te maken bij ondertekening van het opleverdocument en zij zijn van mening dat zij Akor dus voor dit probleem kunnen aanspreken.

5.7.

De rechtbank stelt vast dat Akor niet heeft betwist dat sprake is van condensvorming. Voorts overweegt de rechtbank dat Akor tijdens de mondelinge behandeling niet heeft weersproken dat [eiser 5] en [eiser 3] pas na de oplevering vochtproblemen van het VRF-systeem ervaarden in hun appartementen. Dat [eiser 5] pas na de oplevering vochtproblemen ervaarde, wordt ondersteund door de ingebrachte e-mail van 12 juli 2021, waarin ook staat dat hij pas die avond voor het eerst zelf had meegemaakt dat er “
een hele bak water ” uit het VRF-systeem kwam. De rechtbank is dan ook van oordeel dat [eiser 5] en [eiser 3] met het ondertekenen van de betreffende opleverdocumenten niet het recht hebben verloren om Akor aansprakelijk te stellen voor dit punt. Dat al op 15 januari 2021 namens alle appartementseigenaren was geklaagd over condensvorming, maakt dit niet anders. Kennelijk hadden [eiser 5] en [eiser 3] op dat moment zelf nog geen last van dit probleem en hadden zij dus ook geen voorbehoud hoeven maken bij de oplevering.

5.8.

Voorts is de rechtbank van oordeel dat Akor onvoldoende onderbouwd heeft gesteld dat het vochtprobleem is te wijten aan te weinig onderhoud aan het VRF-systeem door eisers. Akor verwijst daarbij naar een bezoekrapport van Cevesin bij het appartement van [eiser 1], waaruit zou blijken dat condensvorming is te wijten aan onvoldoende onderhoud van de appartementseigenaar. Dit zou Akor afleiden uit het feit dat de afvoerslang doorgeblazen had moeten worden, omdat daar kennelijk vervuiling in zat. In het bezoekrapport staat echter letterlijk dat Cevesin geen vervuiling kon vinden. Aan dit verweer gaat de rechtbank dan ook voorbij.

5.9.

Het stand-by zetten van de units in de appartementen acht de rechtbank bovendien geen oplossing voor de condensvorming, nu eisers met die optie hun VRF-systeem in feite altijd aan moeten hebben staan (hetgeen onder meer zorgt voor extra stroomverbruik). Dit kan niet van de appartementseigenaren worden verwacht.

5.10.

De rechtbank komt dan ook tot het oordeel dat sprake is van een vochtprobleem en dit een gebrek betreft aan het VRF-systeem betreft, waarvoor Akor kan worden aangesproken.

-
bleeding

5.11.

Akor voert ook verweer tegen het gestelde bleedingprobleem. Zij voert als verweer dat zij met eisers in maart/april 2021 finale kwijting zijn overeengekomen, zowel ten aanzien van het uitschakelen van de verwarmingsfunctie van het VRF-systeem, alsook ten aanzien van het geluid bij bleeding.
Daarnaast voert Akor aan dat niet is gesteld dat de luchtstroom en het daaraan gekoppelde geluid bij bleeding onacceptabele vormen aanneemt.
Tot slot kan bleeding voorkomen worden door de units op stand-by te zetten.

5.12.

De rechtbank legt de overeenkomsten uit maart/april 2021 uit aan de hand van het Haviltex-criterium. Kort gezegd komt dit neer op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.

5.13.

Op basis daarvan legt de rechtbank de overeenkomsten zo uit dat partijen slechts finale kwijting zijn overeengekomen ten aanzien van het uitschakelen van de verwarmingsfunctie. Dat uit de regeling naar voren lijkt te komen dat met het uitschakelen van de verwarmingsfunctie ook het sissende geluid (kennelijk dat behoorde bij het bleeden) zou worden opgelost, maakt nog niet dat de overeengekomen finale kwijting daar ook op ziet; laat staan – zoals Akor stelt – dat de finale kwijting ziet op het gehele VRF-systeem. Dat leest de rechtbank er niet in en hadden eisers op basis van de overeenkomst niet hoeven verwachten. De rechtbank gaat dan ook aan dit verweer voorbij.

5.14.

Aan de stelling dat het bleeden geen onacceptabele vormen aanneemt, wordt voorbij gegaan. Allereerst is de verwarmingsfunctie uitgeschakeld, mede doordat gedacht werd dat daarmee het bleeden voorkomen kon worden. Eisers hebben voor het uitschakelen van de verwarmingsfunctie een deel van het aankoopbedrag terug ontvangen. Ook daarna is Akor mee blijven denken voor oplossingen voor het probleem dat kennelijk werd ervaren. Akor kan dan niet volhouden dat het bleeden geen onacceptabele vormen aanneemt.

5.15.

Zoals hiervoor onder rechtsoverweging 5.9 reeds overwogen, kan van de appartementseigenaren niet worden verwacht het VRF-systeem altijd op stand-by te zetten.

5.16.

De rechtbank is dan ook van oordeel dat sprake is van een gebrek, waarvoor Akor kan worden aangesproken.

-
geluidsoverlast

5.17.

Ten aanzien van het gestelde geluidsoverlast voert Akord als verweer dat onduidelijk is waaruit de gestelde geluiden exact bestaan en in welke mate en in welke frequentie de geluiden zich voordoen.

5.18.

De rechtbank acht het aannemelijk dat eisers geluid ervaren en dat wordt door Akor ook erkend. Dit blijkt onder meer uit alle correspondentie hierover, dat niet is betwist dat partijen er wakker van worden en het feit dat Akor Bij [eiser 1] is langs geweest en een testopstelling heeft neergezet om te kijken of het geluid kon worden verminderd.

5.19.

De rechtbank is het echter met Akor eens dat eisers onvoldoende onderbouwd hebben gesteld waar het geluid precies uit bestaat, of dat gekoppeld is aan het bleeden of daar buiten ook sprake is van geluidsoverlast, in welke mate en in welke frequenties zich geluiden voordoen, en hoeverre dit geluid dus onacceptabel is. De rechtbank kan dan ook niet vaststellen of sprake is van een gebrek.

-
koelvermogen

5.20.

Akor stelt dat eisers niet tijdig hebben geklaagd over het onvoldoende koelvermogen van het VRF-systeem. Pas in augustus 2022 zouden eisers voor het eerst hebben geklaagd, terwijl het VRF-systeem al eind 2020 zou zijn opgeleverd.

Daarnaast voert Akor als verweer dat eisers onvoldoende onderbouwd hebben gesteld dat sprake is van onvoldoende koeling.

5.21.

De rechtbank is van oordeel dat eisers tijdig hebben geklaagd over het onvoldoende koelvermogen van het VRF-systeem. Akor heeft de stellingen van eisers, dat zij de koelfunctie pas in 2022 goed hebben kunnen testen, onvoldoende betwist. Eisers stellen hierover dat de zomer van 2021 niet een hele warme zomer was en in 2021 ook nog aan het VRF-systeem werd gewerkt; zo was net de warmte-functie uitgezet om zo problemen aan het VRF-systeem te verhelpen. Daarnaast was [eiser 1] die zomer zes weken op vakantie. Eisers stellen dan ook dat pas in de zomer van 2022 duidelijk werd dat de koelfunctie niet de overeengekomen 6 tot 8 graden koelde. Nu Akor dit onvoldoende heeft betwist, acht de rechtbank het aannemelijk dat eisers er pas in de zomer van 2022 achter kwamen dat de koelfunctie een probleem was. Dat zij vervolgens in augustus 2022 voor het eerst schriftelijk hierover hebben geklaagd, acht de rechtbank tijdig.

5.22.

De rechtbank is daarnaast van oordeel dat eisers voldoende (onderbouwd) hebben gesteld dat het systeem onvoldoende koelt. Zij hebben daartoe onder meer foto’s overlegd, waarbij de buitentemperatuur is vergeleken met de binnentemperatuur, terwijl de insteltemperatuur op 19 graden was gezet. De rechtbank is echter van oordeel dat met deze foto’s onvoldoende is aangetoond dat het VRF-systeem daadwerkelijk onvoldoende koelt en de overeengekomen 6 tot 8 graden niet haalt. Daarvoor is meer bewijs nodig.

Conclusie: moet Akor het VRF-systeem herstellen/vervangen en zo ja, binnen welke termijn?

5.23.

De rechtbank stelt vast dat sprake is van gebreken aan het VRF-systeem, in ieder geval betreffen de condensvorming en het bleeden gebreken. Akor heeft tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat er geen mogelijkheden zijn om de gestelde gebreken te herstellen. Herstel van het VRF-systeem zal dan ook inhouden dat het VRF-systeem in de betreffende appartementen zal moeten worden vervangen.

5.24.

Het door Akor gevoerde verweer, dat niet van haar kan worden gevraagd eisers af te koppelen van het systeem omdat het VRF-systeem voor de andere appartementseigenaren dan zou worden verstoord, maakt dit niet anders. De rechtbank is van oordeel dat het vochtprobleem van dermate omvang is, dat dit probleem dient te worden opgelost. De stelling dat (Cevesin verklaart dat) het systeem zou worden verstoord als eisers zouden worden afgekoppeld, heeft Akor onvoldoende onderbouwd. Tijdens de mondelinge behandeling verklaarde Akor dat er dan wellicht iets met de leidingen in het pand moet gebeuren. Wat daar precies mee moet gebeuren om het VRF-systeem voor de overige eigenaren werkend te houden en waarom dat onacceptabel zou zijn, is niet toegelicht.

5.25.

Nu het VRF-systeem reeds vanwege de gebreken op het vlak van vochtoverlast en bleeding dient te worden vervangen, blijft een bewijsopdracht ten aanzien van het onvoldoende koelen van het VRF-systeem achterwege. Het maakt immers voor de uitkomst niet uit of het systeem al dan niet onvoldoende koelt.

5.26.

Eisers hebben vervanging van het VRF-systeem binnen acht weken verlangd. Akor heeft geen verweer gevoerd tegen deze termijn, maar de rechtbank zal deze termijn ambtshalve verlengen tot zestien weken nu een termijn van acht weken te kort lijkt voor het vervangen van het VRF-systeem en de voorbereiding daarvan en het onwaarschijnlijk is dat de koelfunctie in de komende (winter)maanden zal worden gebruikt.

5.27.

Gelet op wat de rechtbank hiervoor over gebreken overwogen heeft, kan zij de vragen of Akor door haar gegeven garanties geschonden heeft en of het VRF-systeem beantwoordde aan de overeenkomst onbeantwoord laten.

Welke dwangsom wordt opgelegd?

5.28.

De gevorderde dwangsom wordt toegewezen, in die zin dat die wordt gemaximeerd tot € 30.000,-.

Moet Akor de buitengerechtelijke incassokosten van eisers betalen?

5.29.

Eisers vorderen vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. De rechtbank zal de vraag of buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd zijn toetsen aan de eisen, zoals deze zijn geformuleerd in het Rapport BGK-integraal. Die eisen houden onder meer in dat eisers moeten stellen dat zij buitengerechtelijke incassokosten hebben gemaakt. Bovendien moet het gaan om werkzaamheden die meer omvatten dan een enkele sommatie, het enkel doen van een schikkingsvoorstel of het inwinnen van (verhaals)inlichtingen. Eisers hebben niet gesteld dat dergelijke werkzaamheden hebben plaatsgevonden; deze vordering is niet in de dagvaarding – of anderszins – onderbouwd. De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten zal dan ook worden afgewezen.

Wie wordt veroordeeld in de proceskosten?

5.30.

Aangezien Akor in het ongelijk wordt gesteld, veroordeelt de rechtbank Akor in de proceskosten van eisers.

5.31.

De gevorderde veroordeling van Akor tot betaling van de werkelijke proceskosten zal worden afgewezen. In beginsel worden proceskosten toegewezen volgens het liquidatietarief. Eisers hebben niet onderbouwd waarom daarvan zou moeten worden afgeweken. De proceskosten zullen dan ook conform het liquidatietarief worden toegewezen.

5.32.

De kosten aan de zijde van eisers worden begroot op:

- dagvaarding € 129,14

- griffierecht € 1.301,00

- salaris advocaat € 2.366,00 (2,0 punten × tarief € 1.183,00)

- nakosten
€ 157,00 (plus de gevorderde verhoging zoals vermeld in de

beslissing)

Totaal € 3.953,14

5.33.

De rechtbank past bij het bepalen van het salaris advocaat tarief IV van het liquidatietarief rechtbank en gerechtshoven toe, ondanks het feit dat de veroordeling tot vervanging van het VRF-systeem geen waardering van de daarmee gemoeide werkzaamheden bevat. In de onderbouwing van de subsidiaire vordering ziet de rechtbank een aanwijzing dat de zaak onder een ander tarief valt dan het tarief dat geldt voor zaken van onbepaalde waarde. De rechtbank tekent daarbij nog aan dat Akor de hoogte van het subsidiair gevorderde bedrag niet gemotiveerd betwist heeft.

5.34.

De gevorderde nakosten vallen binnen de door het LOVCK geïndexeerde tarieven en zullen worden toegewezen.

5.35.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen, zoals vermeld in de beslissing.

6. De beslissing

De rechtbank

T.a.v. eisers sub 1 en 2

6.1.

veroordeelt Akor om binnen een termijn van zestien weken na de datum van het vonnis over te gaan tot vervanging van (delen van) het VRF-systeem;

6.2.

veroordeelt Akor om aan eisers sub 1 en 2 een dwangsom te betalen van € 200,- voor iedere dag of gedeelte daarvan dat zij niet aan de hoofdveroordeling onder 6.1 voldoet, tot een maximum van € 30.000,- is bereikt;

T.a.v. eisers sub 3 en 4

6.3.

veroordeelt Akor om binnen een termijn van zestien weken na de datum van het vonnis over te gaan tot vervanging van (delen van) het VRF-systeem;

6.4.

veroordeelt Akor om aan eisers sub 3 en 4 een dwangsom te betalen van € 200,- voor iedere dag of gedeelte daarvan dat zij niet aan de hoofdveroordeling onder 6.3 voldoet, tot een maximum van € 30.000,- is bereikt;

T.a.v. eisers sub 5 en 6

6.5.

veroordeelt Akor om binnen een termijn van zestien weken na de datum van het vonnis over te gaan tot vervanging van (delen van) het VRF-systeem;

6.6.

veroordeelt Akor om aan eisers sub 5 en 6 een dwangsom te betalen van € 200,- voor iedere dag of gedeelte daarvan dat zij niet aan de hoofdveroordeling onder 6.5 voldoet, tot een maximum van € 30.000,- is bereikt;

T.a.v. alle eisers gezamenlijk

6.7.

veroordeelt Akor in de proceskosten van eisers, tot op heden begroot op € 3.953,14, te betalen binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis. Als Akor niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet Akor aan extra nakosten € 82,00 aan eisers betalen, plus de kosten van betekening;

6.8.

veroordeelt Akor tot betaling van de wettelijke rente over de proceskosten met uitzondering van de nakosten als deze niet binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis zijn betaald;

6.9.

veroordeelt Akor tot betaling van de wettelijk rente over de nakosten als deze niet binnen veertien dagen na de datum van de betekening van het vonnis zijn betaald;

6.10.

verklaart het vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

6.11.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. C.A. de Beaufort en in het openbaar uitgesproken op 8 november 2023 (JK).