Uitspraak
RECHTBANKOVERIJSSEL
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Almelo
Zaaknummer: 10751561 \ CV EXPL 23-2332
Vonnis in kort geding van 10 november 2023
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats 1],
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser],
gemachtigde: A.H. Öksüz,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats 2],
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde],
procederend in persoon.
1.Waar gaat deze zaak over?
1.1.
[gedaagde] huurt een woning van [eiser], maar heeft de huur vanaf juni 2023 niet meer betaald. [eiser] vordert daarom dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot ontruiming van de woning en betaling van de huurachterstand tot en met september 2023 van € 3.120,00, tezamen met een aantal overige vorderingen. Volgens [gedaagde] heeft hij betaling van de huur opgeschort, omdat de woning gebreken vertoont.
1.2.
De kantonrechter oordeelt dat het beroep van [gedaagde] op opschorting niet slaagt. [gedaagde] moet wegens wanbetaling de woning binnen één maand na de betekening van dit vonnis ontruimen en alsnog de achterstallige huur betalen. Dit oordeel wordt hierna uitgelegd.
2.De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding,
- de mondelinge behandeling van 6 november 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
- de mondelinge behandeling van 6 november 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
3.De feiten
3.1.
[gedaagde] huurt van [eiser] de woning gelegen aan de [adres] (hierna: de woning) tegen een huurprijs van op dit moment € 780,00 per maand.
3.2.
Er is een huurachterstand ontstaan, die op het moment van dagvaarding € 3.120,00 bedroeg, bestaande uit de huur van juni 2023 tot en met september 2023.
4.Het geschil
4.1.
[eiser] vordert - samengevat - dat de kantonrechter, bij wijze van voorlopige voorziening, [gedaagde]:
- veroordeelt tot ontruiming van de woning;
- veroordeelt tot betaling van een bedrag van € 3.120,00 aan huurachterstand, vermeerderd met de wettelijke rente;
- veroordeelt tot betaling van € 780,00 voor elke maand dat [gedaagde] de woning in bezit houdt tot de datum waarop [eiser] weer de beschikking over de woning krijgt;
- veroordeelt in de volledige proceskosten in de zin van artikel 1019h Rv en de nakosten van dit geding.
4.2.
Aan deze vordering legt [eiser] ten grondslag dat [gedaagde] zijn betalingsverplichting volgend uit de tussen partijen bestaande huurovereenkomst niet is nagekomen. Volgens [eiser] heeft [gedaagde] een huurachterstand laten ontstaan van € 3.120,00, bestaande uit de huur van juni tot en met september 2023. Ook de huur van oktober en november 2023 heeft hij niet betaald, waardoor er inmiddels een huurachterstand van 6 maanden is.
4.3.
[gedaagde] heeft verweer gevoerd tegen de vorderingen. Hij voert - samengevat - aan dat de woning diverse gebreken vertoont (waaronder lekkages), die [eiser] niet heeft hersteld. Hij heeft daarom de betaling van de huur volledig opgeschort.
5.De beoordeling
Spoedeisend belang
5.1.
De vordering in kort geding kan alleen worden toegewezen als [eiser] daarbij een spoedeisend belang heeft. Dat is het geval, nu volgens de stellingen van [eiser] sprake is van een aanzienlijke huurachterstand die bovendien steeds verder oploopt. [eiser] heeft nu [gedaagde] geen huur betaald geen inkomsten meer uit de woning en moet zelf de kosten van de woning betalen. Hierdoor dreigt [eiser] financieel in de problemen te raken. Van [eiser] kan daarom niet worden verwacht dat hij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht.
Betaling van de huur
5.2.
[gedaagde] heeft de hoogte van de gevorderde huurachterstand als zodanig niet betwist. De vordering kan daarom in beginsel worden toegewezen. Dit is slechts anders als voldoende aannemelijk is dat [gedaagde] goede gronden heeft om de betaling van de huur op te schorten.
5.3.
De kantonrechter oordeelt dat het beroep van [gedaagde] op opschorting niet slaagt. Het had voor dit verweer op de weg van [gedaagde] gelegen om voldoende aannemelijk te maken dat de woning ernstige gebreken heeft die zijn woongenot schaden. De twee tijdens de mondelinge behandeling door [gedaagde] getoonde foto’s laten echter geen duidelijke (ernstige) gebreken zien. [gedaagde] had daarnaast moeten onderbouwen dat hij [eiser] op de hoogte heeft gebracht van de (gestelde) gebreken. Uit de door [gedaagde] tijdens de mondelinge behandeling getoonde whatsappberichten blijkt dat hij op 27 september 2023 een keer heeft aangeven dat er mogelijk lekkage is, maar dat is pas drie maanden nadat hij al gestopt was met het betalen van de huur. [gedaagde] heeft verder niet aan [eiser] gemeld dat hij de betaling van de huur vanwege de (mogelijke) gebreken opschort. Van een gerechtvaardigd beroep op opschorting is dus geen sprake, nog daargelaten dat het opschorten van de volledige huur in dit geval niet proportioneel wordt geacht.
5.4.
Nu [gedaagde] geen beroep op opschorting toekomt, staat niets aan toewijzing van de vordering van [eiser] in de weg. De vordering tot betaling van € 3.120,00 zal daarom worden toegewezen, vermeerderd met de wettelijke rente zoals vermeld in de beslissing.
Moet [gedaagde] de woning ontruimen?
5.5.
Ontruiming van een huurwoning is een zeer ingrijpende maatregel, die in de praktijk vaak een onomkeerbaar karakter heeft. Voor toewijzing van die vordering is dan ook slechts plaats als het zeer waarschijnlijk is dat de rechter in een bodemprocedure zal overgaan tot ontbinding van de huurovereenkomst.
5.6.
De kantonrechter is van oordeel dat die situatie zich voordoet. [gedaagde] heeft een huurachterstand van (inmiddels) zes maanden. Hij heeft niet te kennen gegeven dat hij in staat en bereid is deze alsnog direct te voldoen. Alleen daarmee is al sprake van een zodanig ernstige tekortkoming dat het zeer aannemelijk is dat de rechter in een bodemprocedure de huurovereenkomst zal ontbinden. Daarop vooruitlopend zal de kantonrechter de gevorderde ontruiming toewijzen. De kantonrechter acht in deze situatie een ontruimingstermijn van een maand redelijk.
5.7.
[gedaagde] is gehouden de huurprijs dan wel gebruiksvergoeding (over de periode na het verstrijken van de ontruimingstermijn) te betalen vanaf 22 oktober 2023 (betaling van de huur over de periode van 1 oktober tot 22 oktober 2023 is niet gevorderd) tot het moment dat hij de woning daadwerkelijk heeft verlaten c.q. heeft ontruimd.
Proceskosten
5.8.
[eiser] vordert vergoeding van de volledig door hem gemaakte proceskosten op grond van artikel 1019h Rv.
5.9.
De werkingssfeer van artikel 1019h Rv is beperkt tot vorderingen die hun grondslag vinden in een inbreuk op intellectuele eigendomsrechten. De vorderingen van [eiser] zijn in deze zaak gegrond op de huurovereenkomst en hebben niets te maken met intellectueel eigendomsrecht. De vordering tot betaling van de volledige proceskosten op grond van artikel 1019h Rv wordt daarom afgewezen.
5.10.
[gedaagde] is de partij die ongelijk krijgt en zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [eiser] als volgt vastgesteld:
- kosten van de dagvaarding € 129,85
- griffierecht € 244,00
- salaris gemachtigde € 529,00
- nakosten
€ 132,00
€ 132,00
totaal € 1.034,85
5.11.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
6.De beslissing
De kantonrechter, rechtdoende in kort geding,
6.1.
veroordeelt [gedaagde] om binnen één maand na betekening van dit vonnis de woning aan de [adres] te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van [eiser] zijn, en de sleutels af te geven aan [eiser],
6.2.
veroordeelt [gedaagde] om te betalen aan [eiser]:
a. a) € 3.120,00 aan achterstallige huur tot en met 30 september 2023, te vermeerderen met de wettelijke rente over de verschuldigde huurtermijnen, telkens te rekenen vanaf de vervaldata van die huurtermijnen tot de dag van voldoening,
b) € 780,00 per maand vanaf 22 oktober 2023 tot en met het einde van de maand waarin de daadwerkelijke ontruiming heeft plaatsgevonden,
6.3.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.034,85, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [gedaagde] ook de kosten van betekening betalen,
6.4.
veroordeelt [gedaagde] in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 Burgerlijk Wetboek over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan,
6.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
6.6.
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. K.J. Haarhuis en in het openbaar uitgesproken op10 november 2023.