ECLI:NL:RBOVE:2023:4538

Uitspraak

RECHTBANK Overijssel

Civiel recht

Zittingsplaats Zwolle

Zaaknummer: C/08/303765 / KG ZA 23-219

Vonnis in kort geding van 13 november 2023

in de zaak van

MONOMA NEDERLAND B.V.,

gevestigd te Eindhoven,

eisende partij in conventie, verweerder in (voorwaardelijke) reconventie,

hierna te noemen: Monoma,

advocaat: mr. M.W.R. Hoogstraten te 's-Gravenhage,

tegen

1.[bewoner 1] ,

wonende te Zwolle,
2.
[bewoner 2],

wonende te Zwolle,
3.
[bewoner 3],

wonende te Zwolle,
4.
[bewoner 4],

wonende te Zwolle,
5.
[bewoner 5],

wonende te Zwolle,
6.
[bewoner 6],

wonende te Zwolle,
7.
[bewoner 7],

wonende te Zwolle,
8.
[bewoner 8],

wonende te Zwolle,
9.
[bewoner 9],

wonende te Zwolle,

gedaagden in conventie, tevens eisers in (voorwaardelijke) reconventie,

hierna samen te noemen: [bewoners] of de bewoners,
advocaat: mr. M.A.R. Schuckink-Kool (voor gedaagden/eiser in reconventie sub 1,2,6,9),

en mr. E.M. Prins (voor gedaagden/eisers in reconventie sub 3,4,5,7,8)

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 18 oktober 2023, met producties genummerd 1 t/m 6
- de akte indiening producties en instellen eis in reconventie van mr. Schuckink-Kool, met producties genummerd 1 t/m 15

- de akte indiening producties en instellen eis in reconventie van mr. Prins, met producties genummerd 1 t/m 21,

- de producties 22 en 23 van mr. Prins,

- de producties 22 t/m 25 van mr. Schuckink-Kool,
- de aanvullende weerlegging verweer, met producties 6 t/m 15 van mr. Hoogstraten,
- de mondelinge behandeling van 30 oktober 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,
- de door mr. Schuckink-Kool en mede namens mr. Prins voorgedragen en overgelegde pleitnota.

1.2.

Ten slotte is de datum voor het vonnis bepaald op vandaag.

2.Inleiding

Monoma heeft in het kader van leegstandbeheer de gelegenheid tot bewoning verschaft aan diverse bewoners in een voormalig kantoorpand in Zwolle. Met deze bewoners heeft Monoma bruikleenovereenkomsten gesloten. Monoma heeft de bewoners van het pand op 15 augustus 2023 aangeschreven dat zij het pand uiterlijk 9 oktober 2023 ontruimd moeten hebben. Het pand moet op die datum worden opgeleverd aan de eigenaar. Negen bewoners hebben daaraan geen gehoor gegeven en zijn nu in dit kort geding voor de rechter gedaagd. Monoma wil komen tot ontruiming van het pand. De bewoners menen echter dat zij recht hebben op huurbescherming en vinden dat zij daarom niet hoeven te vertrekken. Zij hebben een tegenvordering ingesteld en zij vorderen daarbij (onder meer) dat de voorzieningen in en rondom het pand worden hersteld op straffe van een dwangsom.

De voorzieningenrechter wijst de vordering tot ontruiming af en wijst de tegenvordering gedeeltelijk toe. In het vonnis wordt uitgelegd waarop die beslissing is gebaseerd.

3.De feiten

Het geschil heeft de volgende feiten als achtergrond.

3.1.

[bedrijf] B.V. is eigenaar van het pand aan de [adres] (hierna: het pand). Het pand is in het verleden in gebruik geweest als kantoorpand. [bedrijf] heeft het beheer van het pand uitbesteed aan Monoma Nederland B.V. (voorheen Camelot Beheer B.V.). Monoma is een onderneming die zich bezig houdt met leegstandbeheer.

3.2.

In het kader van het beheer heeft (de rechtsvoorganger van) Monoma het pand geschikt gemaakt voor bewoning. Vervolgens zijn er zogenoemde bruikleenovereenkomsten gesloten met bewoners van het pand. Tot voor kort waren er 42 bewoners die op deze manier in het pand woonden.

3.3.

De negen gedaagde bewoners, bewonen de volgende ruimtes:

[bewoner 1] bewoont nummer [nummer] , [bewoner 2] bewoont nummer [nummer] , [bewoner 3] bewoont nummer [nummer] , [bewoner 4] bewoont nummer [nummer] , [bewoner 5] bewoont nummer [nummer] , [bewoner 6] bewoont nummer [nummer] , [bewoner 7] bewoont nummer [nummer] , [bewoner 8] bewoont nummer [nummer] en [bewoner 9] bewoont nummer [nummer] .

3.4.

Van de bewoners die in deze procedure zijn betrokken, hebben [bewoner 1] , [bewoner 2] , [bewoner 3] , [bewoner 4] , [bewoner 8] en [bewoner 9] een bruikleenovereenkomst gesloten met Monoma. De anderen ( [bewoner 5] , [bewoner 6] en [bewoner 7] ) hebben een bruikleenovereenkomst gesloten met de rechtsvoorganger van Monoma. In de bruikleenovereenkomsten van Monoma is de volgende considerans opgenomen, onder het kopje “nemen het volgende in aanmerking”:

Het Pand als omschreven in 1.1, staat leeg omdat dit binnen afzienbare tijd wordt gesloopt, herontwikkeld, verkocht, verhuurd of gerenoveerd;
Bruikleengever is bereid (een gedeelte van) het in 1.1 genoemde Pand, totdat dit zal worden gesloopt, her-ontwikkeld, verkocht, verhuurd of gerenoveerd, tijdelijk om niet in gebruik te geven aan Bruiklener;
Bruiklener is zich uitdrukkelijk bewust van de tijdelijke en bijzondere aard van deze Bruikleenovereenkomst;
Bruiklener stemt er uitdrukkelijk mee in dat het (gedeelte van het) Pand hem slechts tijdelijk en niet exclusieve huisvesting zal bieden;
Bruiklener kan en zal na beëindiging van de onderhavige Bruikleenovereenkomst jegens Bruikleengever geen enkele aanspraak op vervangende huisvesting of anderszins doen gelden;
Het is uitdrukkelijk niet de bedoeling van partijen om een huurovereenkomst met elkaar aan te gaan. Bruiklener komt geen huurbescherming toe en is zich daarvan uitdrukkelijk bewust. Een beroep op huurbescherming is, gelet op de specifieke bedoeling van partijen bij het aangaan van deze Bruikleenovereenkomst, in strijd met de redelijkheid en billijkheid;

Vergelijkbare overwegingen zijn opgenomen in de overeenkomsten die zijn opgesteld door de rechtsvoorganger van Monoma.

3.5.

De bruikleners zijn op grond van de bruikleenovereenkomsten aan Monoma een maandelijkse bruikleenvergoeding verschuldigd. Deze vergoeding bedraagt € 195,40. Daarnaast zijn de bruikleners volgens de overeenkomsten maandelijks kosten verschuldigd die samenhangen met het gebruik van het pand. Dat gaat om de volgende kosten:

Tegemoetkoming nutsvoorzieningen € 75,=

Afvalcontainer € 15,=

Schoonmaak € 15,=

3.6.

Verder zijn de bruikleners bij het begin van de overeenkomst eenmalige kosten en een waarborgsom verschuldigd. Dat zijn de volgende bedragen:

Plaatsingskosten € 85,=

Administratiekosten € 25,=

Brandpreventiepakket € 55,=

Waarborgsom € 375,=

3.7.

[bedrijf] en Monoma hebben op 14 augustus 2023 schriftelijk vastgelegd dat de beheerovereenkomst van Monoma wordt stop gezet op 16 oktober 2023 en dat Monoma het pand op die datum leeg zal opleveren aan [bedrijf] .

3.8.

Op 15 augustus 2023 heeft Monoma brieven gestuurd aan de bewoners van het pand. Daarin schrijft Monoma onder meer:

Middels dit schrijven moeten wij je helaas informeren dat Monoma het pand en de door jouw gebruikte woonruimte gelegen aan de [adres] , dient op te leveren aan de eigenaar. Hiermee komt er onverhoopt een einde aan jouw woonperiode en dienen wij per 09-1-2023 de bruikleenovereenkomst (…) te beeindigen. (…)

3.9.

De negen bewoners die in deze procedure zijn betrokken hebben het pand tot op heden niet verlaten.

4.Het geschil

De vordering in conventie

4.1.

Monoma vordert in kort geding om gedaagden in conventie te veroordelen om binnen drie dagen na betekening van het te wijzen vonnis het pand aan de [adres] met al het hunne en de hunnen te verlaten en te ontruimen, onder afgifte van de sleutels aan Monoma op straffe van een dwangsom van € 250,= voor iedere dag dat door één of meerdere gedaagden niet het vonnis wordt voldaan en om gedaagden hoofdelijk te veroordelen in de kosten van deze procedure.

4.2.

Gedaagden in conventie voeren verweer. Zij vinden dat de vordering van Monoma moet worden afgewezen en dat Monoma moet worden veroordeeld in de proceskosten. Verder hebben zij een tegenvordering ingesteld.

De vordering in reconventie (tegenvordering)

4.3.

In reconventie vorderen de negen bewoners van het pand aan de [adres] om bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis en met veroordeling van Monoma in de kosten van de procedure, het volgende:

1. Monoma te gebieden met onmiddellijke ingang de voordeur van het gebouw en de trappenhuizen weer voor eisers in reconventie toegankelijk te maken, op laste van een dwangsom van € 250,= aan elk van eisers per dag dat Monoma daarmee in gebreke blijft met een maximum van € 5.000,= aan elk van eisers

en verder, op voorwaarde dat in conventie de ontruimingsvordering wordt afgewezen, dan wel een ontruimingstermijn daarin wordt vastgesteld van 30 dagen of meer of van een periode waarvan de omvang op voorhand onduidelijk is,

2. Monoma te gebieden binnen drie dagen na betekening van het vonnis de verwarming in het gehuurde te herstellen, op laste van een dwangsom van € 250,= aan elk van eisers per dag dat Monoma daarmee in gebreke blijft, met een maximum van 5000,= aan elk van eisers,

3. Monoma te gebieden binnen drie dagen na betekening van het vonnis tot terugplaatsing van de contractueel overeengekomen afvalcontainers en voortzetting van de contractueel overeengekomen schoonmaak te gebieden aan Monoma, op laste van een dwangsom van € 250,= aan elk van eisers per dag dat Monoma daarmee in gebreke blijft met een maximum van € 5000,= aan elk van eisers,

dan wel indien in conventie de ontruimingsvordering wordt toegewezen

4. Monoma te veroordelen tot betaling van een verhuiskostenvergoeding van € 7.156,= aan elk van hen, behoudens aan [bewoner 3] en [bewoner 9] , aan wie een verhuiskostenvergoeding van € 14.312,= per persoon wordt gevorderd,

5. Monoma te veroordelen tot betaling van een schadevergoeding van (24x (800 – huidige woonlasten) euro aan elk van hen,

4.4.

Monoma heeft geconcludeerd tot afwijzing van deze vorderingen.

4.5.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

5.De beoordeling

Uitgangspunt in kort geding

5.1.

Het gaat hier om een kortgedingprocedure. Daarvoor geldt dat de voorzieningenrechter moet beoordelen of de vorderingen in een te voeren bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de voorlopige voorziening gerechtvaardigd is. Als uitgangspunt geldt bovendien dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor bewijslevering.

De vordering in conventie

Spoedeisend belang

5.2.

Monoma heeft gesteld en met stukken onderbouwd dat zij te maken krijgt met een claim van [bedrijf] , de eigenaar van het pand, als zij niet zorgt voor een tijdige ontruiming en oplevering daarvan. Daaruit blijkt voldoende dat Monoma een spoedeisend belang heeft bij de vordering die zij heeft ingesteld.

Bruikleenovereenkomst of huurovereenkomst en de betekenis daarvan voor de vordering

5.3.

Partijen zijn het erover eens dat de negen bewoners die in deze procedure door Monoma zijn gedagvaard, allemaal onder dezelfde voorwaarden in het pand wonen. De vraag die Monoma enerzijds en de bewoners anderzijds verdeeld houdt is of er sprake is van een bruikleenovereenkomst of een huurovereenkomst. Weliswaar gaat het in de bewoordingen van de overeenkomsten met de bewoners om een bruikleenovereenkomst, maar dat neemt niet weg dat een overeenkomst na een juridische beoordeling toch als een huurovereenkomst kan worden aangemerkt. Het kenmerkende verschil tussen een huurovereenkomst en een bruikleenovereenkomst is dat bij huur de gebruiker zich verbindt tot een tegenprestatie voor het gebruik van het object en in het geval van bruikleen niet. Een vergoeding van kosten is niet noodzakelijkerwijs een tegenprestatie voor het gebruik van de ruimte die de bewoners op basis van de overeenkomst bewonen. Het enkele feit dat een vergoeding van kosten is overeengekomen maakt nog niet dat sprake is van huur en niet van bruikleen. Van bruikleen kan sprake zijn als de vergoeding een symbolisch karakter heeft, in die zin dat deze van elke reële betekenis is ontbloot. Ook indien een vergoeding is bedongen die alleen ziet op gebruikskosten of kosten van bemiddeling of beheer hoeft de overeenkomst niet noodzakelijkerwijs als huur te worden aangemerkt. Het volgende is van doorslaggevend belang: indien de te betalen vergoeding in rechtstreeks verband staat met het ter beschikking stellen van de woonruimte en geen symbolisch karakter heeft, dan is sprake van een huurovereenkomst in de zin van de wet.

5.4.

Voor de stelling dat het in dit geval ten aanzien van negen bewoners van het pand aan de [adres] gaat om een bruikleenovereenkomst liggen de stelplicht en de bewijslast bij Monoma. De voorzieningen rechter is van oordeel dat Monoma in deze procedure niet aan haar stelplicht heeft voldaan. Tussen partijen staat vast dat de bewoners maandelijks een vergoeding betalen van € 300,40 en dat daarin (naast een vergoeding voor concreet omschreven kostenposten) een component zit van een bedrag van € 195,40 die wordt aangeduid als bruikleenvergoeding. Zoals hiervoor is overwogen is het voor de beoordeling van belang om inzicht te hebben in de kosten waar de vergoeding betrekking op heeft. Door Monoma is echter niet nader toegelicht waar de bruikleenvergoeding betrekking op heeft. Bij het ontbreken van deze toelichting kan de voorzieningenrechter de vraag of er daadwerkelijk sprake is van een bruikleenovereenkomst niet beantwoorden. Met de feiten die nu in deze procedure bekend zijn, kan de voorzieningenrechter niet uitsluiten dat de bodemrechter de overeenkomst als een huurovereenkomst zal aanmerken. In dat geval bestaat er voor de bewoners mogelijk aanspraak op huurbescherming en is de gevorderde ontruiming niet toewijsbaar. Dat zou alleen anders kunnen zijn als hun bewoning moet worden gekwalificeerd als huur-naar-zijn-aard-van-korte-duur. Daar wordt hierna onder 5.6 nader op ingegaan.

5.5.

Los daarvan overweegt de voorzieningenrechter met betrekking tot bruikleen het volgende. Voor het geval dat kan worden uitgegaan van een bruikleenovereenkomst is met het oog op de vordering tot ontruiming van belang wat er in de bruikleenovereenkomsten is opgenomen over de periode van bewoning. In de overeenkomsten van de bewoners is opgenomen dat het pand in gebruik wordt gegeven voor de periode
totdat dit zal worden gesloopt, her-ontwikkeld, verkocht, verhuurd of gerenoveerd. Uit de stellingen van Monoma blijkt niet dat één van deze omstandigheden zich nu voordoet. Daaruit blijkt alleen dat het erom gaat dat de eigenaar van het pand de overeenkomst met de beheerder, Monoma, heeft beëindigd. Dat die situatie tot een einde van de bewoning kan leiden, is niet in de overeenkomst opgenomen. Monoma heeft alleen aangevoerd dat het volgens zeggen van [bedrijf] te duur wordt om het pand op deze manier te exploiteren. Dat argument is echter naar voorshands oordeel geen grond om de bruikleenovereenkomst te beëindigen. De bruikleenovereenkomsten zijn immers gesloten in het kader van leegstandbeheer, dat plaatsheeft in afwachting van een andere invulling of bestemming van het pand. Van concrete plannen op dat punt is de voorzieningenrechter vooralsnog onvoldoende gebleken. Het pand wordt mogelijk in 2025 gesloopt, maar meer heeft Monoma daar niet over gezegd. Hoe dan ook, het einde van de bruikleenovereenkomst lijkt, uitgaande van de overwegingen in de overeenkomst, nog niet in zicht. Dat brengt mee dat de vordering tot ontruiming naar voorshands oordeel in kort geding, nog niet toewijsbaar is.

Het feit dat Monoma zich intussen al tot oplevering aan [bedrijf] heeft verplicht maakt dit niet anders. Dat berust namelijk op een onderlinge afspraak tussen de twee laatstgenoemden die de bewoners zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet regardeert.

5.6.

Ten slotte bespreekt de voorzieningenrechter de subsidiaire stelling van Monoma dat het gaat om een huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur. De voorzieningenrechter komt niet toe aan toewijzing van de vordering op die grondslag. Zoals hiervoor onder 5.5 is omschreven doet zich nu (nog) geen situatie voor die meebrengt dat de overeenkomst moet eindigen. Die omstandigheid staat daarom in de weg aan toewijzing van de vordering tot ontruiming.

Proceskosten in conventie

5.7.

Het voorgaande betekent dat Monoma in conventie ongelijk krijgt. Zij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. [bewoners] hebben geprocedeerd op basis van een toevoeging. Partijen met een toevoeging betalen een lager griffierecht. Dat is verwerkt in de hierna omschreven kostenveroordeling.

5.8.

Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [bewoners] als volgt vastgesteld:

- griffierecht

€

172,00

- salaris advocaat

€

1.079,00

Totaal

€

1.251,00

5.9.

De gevorderde veroordeling in de nakosten is toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment kunnen worden begroot. Omdat [bewoners] op basis van een toevoeging procederen, worden de explootkosten voor het betekenen van het vonnis (evt: op basis van artikel 40 Wet op de rechtsbijstand 2000) van Rijkswege vergoed. Die kosten komen dus niet voor rekening van [bewoners] en Monoma zal daarom niet worden veroordeeld tot betaling van die kosten aan [bewoners] De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.

De vorderingen in reconventie

5.10.

De negen bewoners hebben in reconventie vijf vorderingen ingesteld. Hun eerste vordering – gericht op het toegankelijk maken van de voordeur en de trappenhuizen van het gebouw – is onvoorwaardelijk ingesteld. Hun vorderingen onder twee en drie zijn ingesteld onder de voorwaarde dat in conventie de ontruimingsvordering wordt afgewezen. Deze situatie doet zich nu voor, zodat deze vorderingen samen met de vordering onder één hierna bespreking behoeven. De vorderingen onder vier en vijf zijn ingesteld onder de voorwaarde dat de ontruimingsvordering wordt afgewezen. Die situatie is niet aan de orde, zodat deze vorderingen geen verdere bespreking behoeven.

Het gebruik van de voordeur en de toegang tot de trappenhuizen

5.11.

Door de bewoners is aangevoerd dat zij de normale toegang tot het gebouw, namelijk via de voordeur en het trappenhuis, niet kunnen gebruiken. De trappenhuizen zijn met platen dichtgemaakt en de voordeur is niet meer te gebruiken. Zij maken nu gebruik van de toegang via de brandtrappen aan de buitenkant van het gebouw. Tijdens de mondelinge behandeling heeft Monoma daarover verklaard dat de afsluiting van het gebouw haar niet bekend is en dat zij niet betrokken is geweest bij deze afsluiting van de toegang. Wat hier ook van zij, de voorzieningenrechter is van oordeel dat de normale toegang tot het gebouw weer in orde moet worden gemaakt. Dat geldt in elk geval voor de periode dat de bewoners nog in het pand verblijven en nog niet in rechte vaststaat dat zij het pand moeten verlaten en ontruimen.

Verwarming, afvalcontainers en schoonmaak

5.12.

Het voorgaande geldt ook voor de werking van de verwarming, de terugplaatsing van de afvalcontainers en de voortzetting van de schoonmaak. Deze voorzieningen moeten hervat worden voor de periode dat de bewoners nog in het pand verblijven en nog niet in rechte vaststaat dat zij het pand moeten verlaten en ontruimen. De bewoners betalen immers op basis van de overeenkomst met Monoma maandelijks een vergoeding voor nutsvoorzieningen, afvalcontainer en schoonmaak.

Dwangsom?

5.13.

De bewoners hebben een dwangsom gevorderd voor het geval Monoma niet aan de veroordelingen tot herstel en hervatting zou voldoen. De voorzieningenrechter zal een dwangsom toewijzen als volgt. Het herstel van de toegang, de hervatting van de verwarming en de hervatting van de voorzieningen van afvalcontainers en schoonmaak moeten plaatsvinden binnen 10 dagen na betekening van dit vonnis en bij gebreke daarvan (of van een onderdeel daarvan) zal Monoma een dwangsom verschuldigd zijn, te betalen aan eisers in reconventie tezamen van € 450,= per dag tot een maximum van € 9.000,=. Dat betekent dat in afwijking van hetgeen door de eisers in reconventie is gevorderd, de betaling van eventueel verschuldigde dwangsommen niet aan elk van eisers afzonderlijk plaatsheeft maar dat het gaat om een betaling (per keer) aan de eisers tezamen.

Proceskosten

5.14.

Uit het voorgaande volgt dat Monoma in reconventie in het ongelijk is gesteld. Zij wordt veroordeeld in de kosten van de procedure. Deze kosten worden tot aan deze uitspraak begroot en vastgesteld op een bedrag van € 697,= voor salaris gemachtigde. De nakosten worden toegewezen zoals hierna onder de beslissing is vermeld.

6.De beslissing in kort geding

De voorzieningenrechter,

In conventie:

6.1.

wijst de vorderingen van Monoma af,

6.2.

veroordeelt Monoma in de proceskosten, aan de zijde van [bewoners] tot dit vonnis vastgesteld op € 1.251,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na betekening van deze uitspraak tot de dag van volledige betaling,

In reconventie:

6.3.

veroordeelt Monoma om binnen 10 dagen na betekening van dit vonnis zorg te dragen voor:
a) het toegankelijk maken van de voordeur en de trappenhuizen van het pand aan de [adres] ;
b) het herstel van de verwarming in het pand;
c) de terugplaatsing van de afvalcontainers en de voortzetting van de contractueel overeengekomen schoonmaak;
onder de bepaling dat Monoma een dwangsom verschuldigd zal zijn aan [bewoners] ter grootte van € 450,= per dag tot een maximum van € 9.000,=, wanneer Monoma aan (één van) deze veroordelingen niet voldoet;

6.4.

veroordeelt Monoma in de kosten van deze procedure tot aan deze uitspraak begroot op € 697,= voor salaris gemachtigde;

In conventie en in reconventie:

6.5.

veroordeelt Monoma in de na dit vonnis ontstane kosten begroot op

- € 271,= aan salaris advocaat,

- te vermeerderen met € 90,00 aan salaris advocaat als Monoma niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden,

- en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de nakosten met ingang van de vijftiende dag na betekening van deze uitspraak tot de dag van volledige betaling,

6.6.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

6.7.

wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.M. Koene en in het openbaar uitgesproken op 13 november 2023. (ap)