Uitspraak
RECHTBANKOVERIJSSEL
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Zwolle
Zaaknummer: 10444362 \ CV EXPL 23-1405
Vonnis van 7 november 2023
in de zaak van
STICHTING WOONBEDRIJF IEDER1,
te Deventer,
eisende partij,
hierna te noemen: Woonbedrijf ,
gemachtigde: mr. M. van Heeringen, BJK Gerechtsdeurwaarders Incassospecialisten,
tegen
[gedaagde],
te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. J.J. Douwes, advocaat.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 27 juni 2023,
- het bericht van 31 augustus 2023 met producties van Woonbedrijf,
- de mondelinge behandeling van 11 oktober 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,
- de mondelinge behandeling van 11 oktober 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,
- de nadere stukken van de kant van [gedaagde] ,
- de uitlating van Woonbedrijf.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.Inleiding
Deze procedure heeft betrekking op een huurovereenkomst voor woonruimte. De huurder moet elke maand bij vooruitbetaling de overeengekomen huurtermijnen betalen. Daarin heeft hij een betalingsachterstand laten ontstaan. De vorderingen van de verhuurder tot betaling van de achterstand en tot ontbinding van de huurovereenkomst met ontruiming van de woning, worden toegewezen. De huurder heeft in zijn verweer bijzondere omstandigheden naar voren gebracht en heeft aangevoerd dat ontbinding van de huurovereenkomst niet gerechtvaardigd is. Dat heeft echter niet tot een ander oordeel geleid. De kantonrechter legt in het vonnis uit waarom dat zo is.
3.De feiten
3.1.
[gedaagde] huurt van Woonbedrijf de woning aan het adres [adres]. De schriftelijke huurovereenkomst is opgemaakt en door partijen ondertekend op 2 januari 2019. Op de huurovereenkomst zijn van toepassing verklaard de Algemene Huurvoorwaarden zelfstandige woonruimte d.d. 1 november 2018.
3.2.
In de huurovereenkomst is bepaald dat de huurder elke maand, vóór de eerste van die maand, de huurprijs met het voorschot voor nutsvoorzieningen met een individuele meter en servicekosten betaalt aan de verhuurder.
3.3.
De dagvaarding in deze procedure is uitgebracht op 3 april 2023. Op dat moment bedroeg de maandelijks huurprijs inclusief genoemd voorschot een bedrag van € 586,99. Met ingang van 1 augustus 2023 is dit een bedrag van € 590,49.
3.4.
Er is een achterstand ontstaan in de betalingen van de huur met bijbehorend voorschot. Op het moment van dagvaarden bedroeg de betalingsachterstand een bedrag van € 2.347,96. Dat zijn vier maandtermijnen (4 maal € 586,99). Na dagvaarding zijn de huurtermijnen van maart, april en mei van 2023 onbetaald gebleven, zodat de betalingsachterstand verder is opgelopen.
3.5.
Op 2 februari 2023 heeft Woonbedrijf aan [gedaagde] een brief gestuurd. In die brief wordt de verschuldigdheid van incassokosten aangezegd (een bedrag van € 426,15 inclusief BTW). Aan [gedaagde] wordt de gelegenheid geboden om de betalingsachterstand alsnog zonder bijkomende kosten te voldoen, binnen 15 dagen nadat de brief bij hem is bezorgd.
4.Het geschil
4.1.
Woonbedrijf wil dat de kantonrechter de tussen partijen bestaande huurovereenkomst zal ontbinden en dat [gedaagde] zal worden veroordeeld om de woning aan de [adres] te ontruimen en te verlaten. Daarnaast wil Woonbedrijf dat [gedaagde] wordt veroordeeld om de huurachterstand met bijkomende rente en kosten en de kosten van deze procedure aan haar te betalen.
4.2.
[gedaagde] heeft verweer gevoerd. [gedaagde] erkent dat er een huurachterstand bestaat. Toch meent hij dat er geen ontbinding van de huurovereenkomst mag volgen. Hij voert aan dat er aan zijn kant bijzondere omstandigheden zijn die maken dat het niet gerechtvaardigd is om nu de huurovereenkomst te ontbinden en hem op straat te zetten.
4.3.
Hierna zal de kantonrechter de vorderingen van Woonbedrijf en het verweer van [gedaagde] verder bespreken en beoordelen.
5.De beoordeling
De huurachterstand is een ernstige tekortkoming
5.1.
De kantonrechter stelt vast dat er een grote huurachterstand bestaat. Op het moment van dagvaarden bestond er een huurachterstand van vier maanden, gelijk aan een bedrag van € 2.347,96. Dat betrof de maanden november 2022, december 2022, januari 2023 en februari 2023. Die achterstand is tijdens de duur van deze procedure niet ingelopen, maar is juist groter geworden. De huurtermijnen van de maanden maart 2023, april 2023 en mei 2023 zijn namelijk ook niet betaald. Dat betekent dat de huurachterstand verder is opgelopen met een bedrag van € 1.760,97. Vanaf de maand juni 2023 hebben er weer betalingen plaatsgevonden ten aanzien van de lopende huurtermijnen. De achterstand is daarmee nog niet kleiner geworden. Op 11 oktober 2023 vond de mondelinge behandeling plaats. Ook op dat moment bestond er nog steeds een betalingsachterstand van zeven maanden. De kantonrechter is van oordeel dat er bij deze achterstand sprake is van een ernstige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst. Wat dat betreft bestaat er een grond om de huurovereenkomst te ontbinden, zoals Woonbedrijf heeft gevraagd. Voordat de kantonrechter zal beslissen of het werkelijk zover moet komen, zal hij eerst nader ingaan op het verweer van [gedaagde] .
Bijzondere omstandigheden?
5.2.
[gedaagde] heeft aangevoerd dat er bijzondere omstandigheden zijn die maken dat het niet gerechtvaardigd is om over te gaan tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. [gedaagde] doet daarmee een beroep op een bepaling uit het Burgerlijk Wetboek, namelijk artikel 6:265 BW Pro. De strekking van die bepaling is dat een tekortkoming in de nakoming van een overeenkomst kan leiden tot ontbinding van die overeenkomst. Die ontbinding moet echter niet plaatsvinden als er ten aanzien van die tekortkoming bijzondere omstandigheden zijn die maken dat een ontbinding met alle gevolgen daarbij niet gerechtvaardigd is. Volgens [gedaagde] is dat de afweging die hier moet worden gemaakt en moet dat ertoe leiden dat in dit geval geen ontbinding van de huurovereenkomst plaatsvindt.
5.3.
[gedaagde] heeft – kort samengevat – de volgende omstandigheden naar voren gebracht. [gedaagde] heeft een moeilijke periode achter de rug met een moeizame relatie met een vrouw en aangiftes tegen hem van strafrechtelijke feiten. Dat heeft ertoe geleid dat hij in de afgelopen periode enige tijd gedetineerd is geweest. Daarna is [gedaagde] onder elektronisch toezicht (in de vorm van een enkelband) gesteld. Volgens de advocaat van [gedaagde] kan [gedaagde] onder strikte voorwaarden van het OM (Openbaar Ministerie) weer deelnemen aan de maatschappij. Dat betekent dat [gedaagde] begeleiding krijgt (reclassering en budgetbeheer) en ook werk kan zoeken. Daarbij moet [gedaagde] wel voldoen aan de voorwaarden die aan hem zijn opgelegd. Een van de voorwaarden zou volgens hem zijn dat hij een woning heeft. Het behoud van zijn huurwoning is daarom van cruciaal belang. De advocaat van [gedaagde] heeft daarom bepleit dat de gevorderde ontbinding van huurovereenkomst en de ontruiming van de woning worden afgewezen.
Ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning?
5.4.
De kantonrechter heeft het verweer van [gedaagde] bij de beoordeling van de vorderingen betrokken, maar is van oordeel dat de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en tot ontruiming van de woning toch toewijsbaar zijn. De kantonrechter zal uitleggen waarom dat zo is.
5.5.
Het is enerzijds duidelijk geworden dat [gedaagde] belang heeft bij het behoud van de door hem gehuurde woning. Anderzijds is het voor Woonbedrijf als verhuurder van belang dat de huurovereenkomst wordt nagekomen en dat een huurder de huurtermijnen tijdig voldoet. In het geval van [gedaagde] bestaat er een grote huurachterstand. De kantonrechter begrijpt uit het verweer dat er inmiddels hulpverlening op gang is gebracht rondom [gedaagde] , maar concrete aanknopingspunten voor het inlopen van de huurachterstand zijn er (nog) niet. Bij de mondelinge behandeling in deze zaak, op 11 oktober 2023, is daarvan nog niets concreets naar voren gebracht. In de laatste akte van Woonbedrijf geeft Woonbedrijf wel aan dat zij inmiddels contact heeft met een bewindvoerder die bezig is met een schuldeninventarisatie. Verder is van belang dat in het reclasseringsadvies van 21 april 2023 weliswaar is genoemd dat het onwenselijk is als [gedaagde] zijn woning verliest, maar daar staat bij dat elektronisch toezicht ook dan nog steeds mogelijk is. De kantonrechter leidt daaruit af dat de schorsingsvoorwaarden niet onmiddellijk in gevaar komen als de huurovereenkomst wordt ontbonden. Al met al brengen deze feiten en omstandigheden mee dat de ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is. De vordering daartoe zal worden toegewezen, evenals de vordering tot ontruiming van de woning. De termijn van ontruiming wordt gesteld op 14 dagen na betekening van het vonnis. Los daarvan is nog het volgende van belang voor [gedaagde] .
5.6.
Hoewel de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst wordt toegewezen, betekent dat nog niet dat de ontbinding en de ontruiming daarmee al een voldongen feit zijn. Woonbedrijf heeft namelijk zowel op de mondelinge behandeling als in haar laatste akte verklaard dat zij de ontbinding en de ontruiming niet ten uitvoer zal leggen als er na dit vonnis concreet uitzicht is op het inlopen van de achterstand en op correcte de betaling van de lopende huurtermijnen. [gedaagde] kan de gang van zaken dus zelf positief beïnvloeden door zich te houden aan de voorschriften van de reclassering en door mee te werken met de hulpverleners, waaronder een bewindvoerder. Woonbedrijf ziet een toewijzend vonnis als een stok achter de deur, waarvan zij alleen in het uiterste geval gebruik zal maken. Deze houding van Woonbedrijf levert voor [gedaagde] op dat hij ondanks dit vonnis nog een laatste kans krijgt om in de woning te blijven.
Wat moet [gedaagde] betalen aan Woonbedrijf?
5.7.
Op grond van de huurovereenkomst moet [gedaagde] de overeengekomen huurtermijnen aan Woonbedrijf betalen. In dit vonnis is al aan de orde geweest dat er op de dag van dagvaarding een achterstand bestond van € 2.347,96. In elk geval op de mondelinge behandeling heeft (de advocaat van) [gedaagde] het bestaan van deze achterstand erkend. Woonbedrijf heeft betaling van dit bedrag gevorderd en die vordering wijst de kantonrechter daarom toe. In de dagvaarding is daarbij aanspraak gemaakt op betaling van wettelijke rente (tot aan dagvaarding € 23,88) en buitengerechtelijke incassokosten.
5.8.
De wettelijke rente is op grond van de wet toewijsbaar in verband met de vertraging in de betaling. De buitengerechtelijke incassokosten (een bedrag van € 426,15) zijn eveneens toewijsbaar. Weliswaar heeft [gedaagde] het verweer gevoerd dat hij de zogenaamde veertiendagenbrief van 2 februari 2023 niet heeft ontvangen, maar dat verweer slaagt niet. Woonbedrijf heeft immers gesteld dat zij deze brief naar het adres van het gehuurde heeft verzonden, zoals zij ook eerdere brieven heeft verstuurd. Volgens [gedaagde] heeft hij eerdere brieven wel ontvangen maar deze brief niet. De kantonrechter beoordeelt die situatie als volgt. Het mag zo zijn dat [gedaagde] zelf de brief van 2 februari 2023 niet heeft gezien, maar de kantonrechter gaat ervan uit dat de oorzaak daarvan is gelegen in omstandigheden die voor rekening en risico van [gedaagde] komen (voorlopige hechtenis). [gedaagde] heeft namelijk geen bijzondere feiten of omstandigheden aangevoerd die plausibel maken dat de brief van 2 februari 2023 hem niet heeft bereikt. De kantonrechter gaat er daarom vanuit dat het bedrag van € 426,15 aan incassokosten, zoals opgenomen in die brief, toewijsbaar is.
5.9.
Zoals hiervoor al is omschreven is de huurachterstand na dagvaarding nog verder opgelopen. Ook dat deel van de huurachterstand (€ 1.760,97) is door [gedaagde] erkend en moet door hem worden betaald. [gedaagde] is namelijk op grond van de huurovereenkomst verplicht om alle huurtermijnen tot aan de beëindiging (ontbinding) van de huurovereenkomst aan Woonbedrijf te betalen. Voor zover hij na het einde van de huurovereenkomst nog in de woning blijft wonen, zal hij deze maandelijkse termijnen verschuldigd zijn als vergoeding voor het gebruik van de woning tot aan het moment van ontruiming van de woning.
5.10.
[gedaagde] is de partij die ongelijk krijgt en hij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van Woonbedrijf als volgt vastgesteld:
- kosten van de dagvaarding
€
129,85
- griffierecht
€
487,00
- nakosten
€
116,00
- salaris gemachtigde
€
464,00
(2,00 punten × € 232,00)
Totaal
€
1.196,85
6.De beslissing
De kantonrechter
6.1.
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan het adres [adres];
6.2.
veroordeelt [gedaagde] om de woning binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten en ter algehele en vrije beschikking van Woonbedrijf te stellen;
6.3.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan Woonbedrijf van de volgende bedragen:
- een bedrag van € 2.797,99 te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over een som van € 2.347,96 vanaf 31 maart 2023 tot aan de dag van volledige betaling;
- een bedrag gelijk aan de maandelijkse huurtermijnen, met de geldende huurverhoging of verlaging, voor alle maanden die verlopen na 28 februari 2023 tot aan de dag van ontruiming (waarbij een gedeelte van een maand voor een volle wordt gerekend),
6.4.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van Woonbedrijf tot dit vonnis vastgesteld op € 1.196,85,
6.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
6.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. F. Koster en in het openbaar uitgesproken op 7 november 2023. (ap)