ECLI:NL:RBOVE:2023:4697

• Datum uitspraak: 15 november 2023
• Publicatiedatum: 21 november 2023
• Zaaknummer: C/08/296460 / HA ZA 23-187
• Instantie: Rechtbank Overijssel
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: M.A.M. Essed
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vordering tot betaling van bouwkosten en hypotheeklasten na relatiebreuk

In deze civiele zaak, behandeld door de Rechtbank Overijssel op 15 november 2023, vorderen eiser 1 en eiser 2 betaling van kosten die zijn gemaakt voor de afbouw van een woning, die zij samen met gedaagde hebben gebouwd. De relatie tussen eiser 1 en gedaagde eindigde in juni 2020, terwijl de bouw van de woning nog niet was afgerond. Eiser 2, de vader van eiser 1, heeft de kosten van de bouw voorgeschoten, maar gedaagde heeft haar deel van de kosten niet betaald. De rechtbank heeft vastgesteld dat er onvoldoende informatie is om een eindbeslissing te nemen en heeft beide eisers opgedragen om aanvullende stukken aan te leveren ter onderbouwing van hun vorderingen. De rechtbank heeft bepaald dat eiser 2 een akte mag nemen om de hoogte van de inkoopprijzen van de gebruikte materialen te onderbouwen, en dat eiser 1 een akte mag nemen om de hoogte van de nettolasten van de hypotheek- en verzekeringskosten te onderbouwen. De zaak zal opnieuw op de rol komen op 29 november 2023, waarna gedaagde twee weken de tijd heeft om te reageren op de ingediende aktes. De rechtbank heeft de verdere beslissing aangehouden.

Uitspraak

RECHTBANK Overijssel

Civiel recht

Zittingsplaats Zwolle

Zaaknummer: C/08/296460 / HA ZA 23-187

Vonnis van 15 november 2023

in de zaak van

1. [eiser 1] ,

te [woonplaats 1] ,

hierna: te noemen: [eiser 1] ,
2.
[eiser 2] ,

handelend onder de naam
[bedrijf] ,

te [vestigingsplaats] ,

hierna te noemen: [eiser 2] ,

eisende partijen, gezamenlijk te noemen: [eisers] ,

advocaat: mr. J. de Ruiter uit Kampen,

tegen

[gedaagde] ,

te [woonplaats 2] ,

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

advocaat: mr. E.R. van Schaik uit Lelystad,

(toevoeging onder nummer [nummer] ).

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding,
- de conclusie van antwoord,
- de e-mail van 29 juni 2023 waarin een mondelinge behandeling is bepaald,

- de mondelinge behandeling van 4 oktober 2023, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt en waar mr. Van Schaik spreekaantekeningen heeft voorgedragen en overgelegd.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. Waar gaat deze zaak over?

2.1.

[eiser 1] en [gedaagde] hebben tot juni 2020 een relatie met elkaar gehad. Tijdens deze relatie hebben zij een kavel gekocht in [plaats 2] waarop zij een woning wilden bouwen. Om geld te besparen deden zij zoveel mogelijk zelf. [eiser 2] , de vader van [eiser 1] , die aannemer van beroep is, hielp hen bij de bouw van het huis. Nadat de relatie tussen [eiser 1] en [gedaagde] was verbroken, hebben [eiser 2] en [eiser 1] het huis samen afgebouwd. [eiser 2] heeft de kosten daarvan uit het bouwdepot ter hoogte van € 87.611,80 gehaald en het meerdere zelf voorgeschoten. Volgens [eiser 2] bedragen de materialen en uren bij elkaar

€ 209.474,36. De helft daarvan is door [eiser 1] betaald, maar [gedaagde] heeft haar deel niet willen betalen.

2.2.

De rechtbank heeft op dit moment onvoldoende informatie om een eindbeslissing te nemen. [eisers] worden daarom opgedragen stukken aan te leveren.

3. De feiten

3.1.

[eiser 1] en [gedaagde] hebben een relatie gehad. Zij hebben op

17 oktober 2019, tijdens die relatie, een kavel gekocht aan de [adres] in [plaats 1] voor een bedrag van € 181.500,00, inclusief btw.

3.2.

[eiser 1] en [gedaagde] hadden een hypothecaire geldlening afgesloten van € 262.184,00. Zij hielden daarmee een bedrag van € 80.684,00 over voor de bouw van de woning. Het was de insteek van [eiser 1] en [gedaagde] om de bouw zoveel mogelijk zelf te doen dan wel met (kosteloze) hulp van familie en kennissen.

3.3.

Op 28 augustus 2019 heeft [eiser 2] , de vader van [eiser 1] , die aannemer van beroep is, een offerte uitgebracht voor het zelfbouwproject van zijn zoon en [gedaagde] . Het betreft een prijsopgave van de te leveren materialen en uren aannemer, met de volgende inhoud:

• Heipalen, iso fundering, beton en staal
• Iso vloer, staalmatten, druklaag
• Binnenwanden, houtskelet, houten verdiepingsvloer
• Isolatie plafond, gips, underlayment op de vloer
• Houten binnenwanden, bekleed met underlayment en gips
• Buitengeval, gevelsteen, na verdieping houten gevel
• Kozijnen zie tekening, iso glas, ventilatieroosters ducaton 10
• Specie afwerkvloer
• Iso klapkap met dakpannen
• Elektrische boiler, elektrische CV ketel, vloerverwarming
• Nuts voorzieningen
• Keuken / sanitair
• Leges

Niet gerekend schilderwerk

Deze materialen kan ik voor U leveren voor € 69.213,32

Btw. 21% € 18.398,48

Incl btw € 87,611,80

3.4.

Vervolgens is door [eiser 1] en [gedaagde] een bouwdepot verkregen ter hoogte van het geoffreerde bedrag van € 87.611,80. Gaandeweg de bouw kwamen [eiser 1] en [gedaagde] er achter dat het bouwdepot niet toereikend was om de woning volledig te kunnen bouwen.

3.5.

In juni 2020 is de relatie tussen [eiser 1] en [gedaagde] verbroken. Op dat moment was de bouw van de woning net begonnen. Daarna zijn er gesprekken geweest over wat er met de woning zou moeten gaan gebeuren. Uiteindelijk is in onderling overleg besloten dat [eiser 1] en [eiser 2] de woning zouden afbouwen, zodat deze daarna aan een derde verkocht zou kunnen worden. [eiser 2] heeft alle kosten van de bouw voorgeschoten. [eiser 1] heeft [gedaagde] meegedeeld dat zijn vader facturen voor de werkzaamheden zou opmaken, maar een concreet bedrag dan wel een inschatting van deze bouwkosten is daarbij niet genoemd.

3.6.

Na de relatiebreuk heeft [eiser 1] de vaste lasten van de woning betaald. Deze kosten bedragen € 36.142,50. Daarvan heeft een deel van € 34.881,66 betrekking op de hypotheek en een deel van € 1.260,84 op verzekeringen.

3.7.

Op 28 november 2022 is de woning van [eiser 1] en [gedaagde] verkocht voor € 502.500,00. Een deel van de kavel is afzonderlijk verkocht voor € 10.350,00. Aan zowel [eiser 1] als [gedaagde] is een bedrag uitgekeerd van € 129.944,38.

3.8.

Na de verkoop van de woning heeft [eiser 2] facturen ingediend bij zijn zoon en [gedaagde] van in totaal € 209.474,36. [eiser 1] heeft zijn vader € 104.737,18, de helft daarvan, betaald, maar [gedaagde] wil haar deel, de andere helft, niet betalen.

4. Het geschil

4.1.

[eisers] vorderen betaling van € 104.737,18 (helft kosten afbouw woning) met kosten. Daarnaast vordert [eiser 1] betaling van € 18.071,25 (helft kosten hypotheek en verzekeringen) met kosten.

4.2.

Volgens [eiser 2] moet [gedaagde] de helft van de kosten voor de afbouw van de woning betalen op grond van (primair) het feit dat er tussen hen een overeenkomst van aanneming van werk bestaat en (subsidiair) ongerechtvaardigde verrijking. De grondslagen die [eiser 1] voor die betalingsverplichting en die van de vaste lasten aandraagt zijn (primair) verrekening van een door hem gestelde eenvoudige gemeenschap tussen hemzelf en [gedaagde] en (subsidiair) ongerechtvaardigde verrijking.

4.3.

[gedaagde] betwist dat zij [eisers] € 104.737,18 moet betalen. Zij wil betalen voor de daadwerkelijk gemaakte materiaalkosten, maar weerspreekt dat die zo hoog zijn als gevorderd. Volgens [gedaagde] is er door [eiser 2] gesjoemeld met de facturen. [gedaagde] is bereid de helft van de door [eiser 1] betaalde kosten van de hypotheek en verzekeringen te vergoeden, zij het dat dit bedrag wat haar betreft beperkt dient te worden tot de nettolasten en niet de brutolasten zoals gevorderd.

4.4.

Op de stellingen en verweren van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

5. De beoordeling

De aannemingsovereenkomst

5.1.

Allereerst zal beoordeeld worden of tussen [eiser 2] en [gedaagde] een overeenkomst van aanneming van werk heeft bestaan. De rechtbank beantwoordt deze vraag bevestigend. Er wordt namelijk voldaan aan de wettelijke definitie van een overeenkomst van aanneming als bedoeld in artikel 7:750 lid 1 BW. Daarin staat dat sprake is van aanneming van werk van de overeenkomst als de ene partij, de aannemer, zich jegens de andere partij, de opdrachtgever, verbindt om buiten dienstbetrekking een werk van stoffelijke aard tot stand te brengen en op te leveren, tegen een door de opdrachtgever te betalen prijs in geld. In dit geval staat vast dat [gedaagde] en [eiser 1] bij de bouw hebben afgesproken dat zij zelf een groot deel van de bouw voor rekening zouden nemen, maar ook gebruik zouden maken van de diensten van [eiser 2] . Zij hebben de afspraak gemaakt dat (ook) [eiser 2] de woning zou (af)bouwen en opleveren, waarbij in elk geval voor de materialen zou worden betaald. Die overeenkomst van aanneming is niet schriftelijk aangegaan. Voor zover [gedaagde] het verweer heeft willen voeren dat dat wettelijk wel had gemoeten, gaat dat niet op, gelet op het bepaalde in artikel 7:766 lid 3 BW. Daarin staat dat de aanneming van werk die strekt tot de bouw van een woning in opdracht van een natuurlijk persoon die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf niet schriftelijk hoeft te worden aangegaan als de woning de opdrachtgever reeds toebehoort en de overeenkomst niet met de koop van deze grond in verband staat. Dat is hier het geval en dus mocht de aannemingsovereenkomst mondeling worden aangegaan. De rechtbank overweegt dat er geen feiten of omstandigheden zijn gesteld waaruit kan worden afgeleid dat [gedaagde] de aannemingsovereenkomst na de relatiebreuk heeft opgezegd. Integendeel; de afspraak is juist gemaakt dat [eiser 2] (mede) de woning zou afbouwen. Dat heeft als gevolg dat vast staat dat de overeenkomst van aanneming is blijven doorlopen.

De te betalen prijs in geld

5.2.

Bij een overeenkomst van aanneming van werk heeft de aannemer recht op een te betalen prijs in geld. De vraag is op welke geldsom [eiser 2] recht heeft. Daarbij is in de eerste plaats van belang of er bij het sluiten van de overeenkomst een prijs of richtprijs is bepaald. Daarover lopen de stellingen van partijen uiteen. Wel staat tussen partijen vast dat [eiser 2] , toen er nog sprake was van een relatie tussen [eiser 1] en [gedaagde] , de gewerkte uren niet in rekening zou brengen vanwege de familierelatie. Het streven was om de opdrachtgevers in staat te stellen om tegen zo laag mogelijke kosten een woning op de kavel te bouwen. De afspraak was ook dat [eiser 2] zich voor de benodigde materialen kon verhalen op het bouwdepot van [eiser 1] en [gedaagde] , wat ook is gebeurd. Volgens [gedaagde] was aanvankelijk de gedachte dat de door [eiser 2] uitgebrachte offerte de kosten van de bouw van de woning zou dekken, maar [eisers] betwisten dat. Zij stellen dat de kosten in de offerte enkel op € 87.611,80 zijn bepaald, omdat dat bedrag bijna gelijk was aan de hypothecaire lening die [eiser 1] en [gedaagde] overhielden na de aankoop van de kavel, te weten € 80.684,00. Wel heeft [gedaagde] tijdens de mondelinge behandeling aangegeven dat gaandeweg het bouwproces bleek dat het bouwdepot (gelijk aan het geoffreerde bedrag) niet toereikend was, maar naar haar idee was de bouw van het huis toen al vergevorderd. Op dat punt hadden partijen eigenlijk nieuwe afspraken moeten maken over de meerkosten, maar dat is niet gebeurd. Wel hadden partijen hetzelfde doel voor ogen, namelijk dat de woning zou worden afgebouwd tegen zo laag mogelijke kosten. Rond diezelfde periode is de relatie tussen [eiser 1] en [gedaagde] verbroken. De stand van zaken was toen dat is besloten dat [eisers] het huis zouden afbouwen en dat het [gedaagde] duidelijk was dat daarvoor meer geld nodig was. Dat blijkt ook uit het feit dat zij heeft voorgesteld om een gezamenlijke lening met [eiser 1] af te sluiten bij de ABN Amro om geheel of gedeeltelijk te kunnen voorzien in de financiële middelen voor de verdere bouw. Dat wilde [eiser 1] echter niet. Vervolgens heeft [gedaagde] niet nader gevraagd hoe de afbouw gefinancierd zou worden. Wel staat het vast dat [eiser 1] en [gedaagde] af en toe telefonisch contact met elkaar hadden, waarbij [eiser 1] heeft aangegeven dat zijn vader nog facturen zou maken voor de gemaakte bouwkosten, maar tegelijkertijd aangaf niet te weten om welke bedragen het ging. Daarnaast is ook niet in discussie dat [gedaagde] op geen enkel moment voordat de woning is verkocht op enige manier op de hoogte is gebracht van keuzes voor de afbouw van de woning of kosten die daarmee gemoeid waren, maar zij heeft daar zelf ook niet naar gevraagd. [gedaagde] heeft verklaard dat zij is overvallen door een veel grotere kostenpost dan zij mocht verwachten. Zij had geïnformeerd willen worden over de uitgaven en de gemaakte keuzes.

5.3.

De rechtbank stelt vast dat de inhoud van de aannemingsovereenkomst na de relatiebreuk anders is ingevuld. Waar eerst de regie bij [eiser 1] en [gedaagde] lag, is deze verschoven naar [eisers] . Daarbij was het (onuitgesproken) uitgangspunt dat zij daarbij extra kosten mochten maken. De rechtbank leidt dat af uit het feit dat met [gedaagde] was besproken dat er meer kosten zouden zijn dan het bouwdepot zou dekken, waarvoor een lening moest worden aangegaan en waarvoor facturen zouden worden verzonden. Een precieze prijs of richtprijs is daarbij niet bepaald. Dat betekent dat [gedaagde] op grond van artikel 7:752 lid 1 BW een redelijke prijs verschuldigd is aan [eiser 2] , die de kosten heeft voorgeschoten. Bij de bepaling van de prijs wordt rekening gehouden met de door de aannemer ten tijde van het sluiten van de overeenkomst gewoonlijk bedongen prijzen en met de door hem ter zake van de vermoedelijke prijs gewekte verwachtingen.

5.4.

De rechtbank is van oordeel dat het redelijk is dat [gedaagde] haar deel (de helft) van alle materialen die [eiser 2] ten behoeve van de woning heeft betaald zal vergoeden. Daarbij weegt de rechtbank mee dat de materialen door natrekking eigendom van [gedaagde] zijn geworden. Door de verkoop van de woning is die waarde van de materialen haar toegekomen. Aannemelijk is bovendien dat de materialen, doordat deze in de woning zijn opgenomen, in waarde zijn toegenomen. De rechtbank stelt vast dat [eiser 2] tijdens de mondelinge behandeling heeft verklaard dat hij de materialen tegen inkoopprijs heeft gefactureerd en dat hij de inkoopfacturen in zijn bezit heeft. Omdat de juistheid van de facturen door [gedaagde] wordt betwist, zal de rechtbank [eiser 2] opdragen de inkoopfacturen te overleggen. Indien [eiser 2] daarmee kan aantonen inderdaad materiaalkosten te hebben gemaakt, zal zijn vordering op dat punt kunnen worden toegewezen.

5.5.

Alle door [eiser 2] in rekening gebrachte uren zijn naar het oordeel van de rechtbank niet redelijk tegenover [gedaagde] . Daarbij speelt, zoals eerder aangegeven, mee dat de inhoud van de aannemingsovereenkomst naar aanleiding van de relatiebreuk is verschoven. [gedaagde] raakte daardoor niet alleen de regie over de bouw van de woning kwijt, maar werd ook niet geïnformeerd over – laat staan betrokken in – de te maken keuzes en daar bijbehorende kosten. Dat had wel gemoeten, gezien het feit dat zij één van de opdrachtgevers was. Ook is de rechtbank, gelet op het atypische karakter van deze overeenkomst, van oordeel dat het niet redelijk van [eiser 2] is om achteraf terug te komen op het feit dat de uren in eerste instantie niet in rekening gebracht zouden worden. Daarnaast wordt door [gedaagde] betwist dat [eiser 2] na de relatiebreuk heeft gezegd dat hij deze uren met terugwerkende kracht alsnog zou doorberekenen. Maar zelfs als [eiser 2] dat had meegedeeld, had hij op dat moment naar het oordeel van de rechtbank een uurtarief en kosteninschatting moeten geven. De rechtbank begrijpt dat het voor [eiser 2] mogelijk frustrerend zal zijn om in dit vonnis te lezen dat hij de gemaakte uren niet van beide partijen vergoed zal zien. Maar gelet op het feit dat niet alleen [eiser 1] , maar ook [gedaagde] opdrachtgever was voor het zelfbouwproject, was [eiser 2] als aannemer nou eenmaal verantwoordelijk om [gedaagde] ook in het proces te betrekken. Dat wil zeggen dat [eiser 2] tussentijds steeds (eventueel via [eiser 1] ) had moeten verifiëren of en in hoeverre [gedaagde] zich nog kon vinden in de oplopende kosten – in plaats van haar aan het einde van de rit het prijskaartje te presenteren. Het oordeel van de rechtbank dat [eiser 2] zijn gewerkte uren niet bij [gedaagde] in rekening mag brengen, brengt overigens niet mee dat [eiser 1] dat bedrag ten onrechte heeft betaald. Die rechtsverhouding ligt in de eerste plaats niet in deze procedure voor, maar in tegenstelling tot [gedaagde] is [eiser 1] wel bij het gehele proces betrokken. Het is bovendien ook geen vaststaand gegeven dat tussen [eiser 1] en [gedaagde] sprake is van hoofdelijkheid: gelet op de verschillende relaties tussen hen en de aannemer staat namelijk niet vast dat zij voor dezelfde delen verbonden zijn.

5.6.

De conclusie tot dusver is dat [gedaagde] enkel de helft van alle door [eiser 2] betaalde en gebruikte materialen aan de woning hoeft te vergoeden. Maar eerst zal [eiser 2] inzichtelijk moeten maken wat de precieze kosten daarvan zijn. De rechtbank zal hem daarom opdragen de inkoopfacturen in de procedure te brengen.

5.7.

De rechtbank begrijpt de vorderingen van [eisers] met betrekking tot de bouwkosten aldus, dat bij toewijzing van die vordering aan de één, geen belang meer bestaat bij toewijzing aan de ander. Een andere visie zou betekenen dat [eisers] ieder betaling van een bedrag van € 104.737,18, en daarmee een dubbele veroordeling van [gedaagde] , zouden willen, hetgeen niet aannemelijk is. Gelet op het voorgaande en op het feit dat de rechtbank de vordering op basis van de hiervoor besproken grondslag ten gunste van [eiser 2] (deels) zal toewijzen en de andere grondslagen niet tot een ander rechtsoordeel zullen leiden, hebben [eisers] geen belang meer bij bespreking van de overige aangevoerde grondslagen.

De kosten van de hypotheek en verzekeringen

5.8.

Tegen de vordering van [eiser 1] tot betaling van de helft van de kosten van de hypotheek en verzekeringen is enkel het verweer gevoerd dat de betreffende bedrag wat [gedaagde] betreft beperkt dienen te worden tot de nettolasten en niet de brutolasten zoals gevorderd. [eiser 1] heeft tijdens de mondelinge behandeling erkend dat de vordering op die manier toegewezen zou moeten worden. De rechtbank zal [eiser 1] dan ook opdragen een overzicht in te brengen van de nettobetalingen. Alsdan zal de vordering voor dat deel kunnen worden toegewezen.

Hoe nu verder?

5.9.

Iedere verdere beslissing wordt aangehouden in afwachting van de in te brengen stukken door [eisers] . Daarop kan [gedaagde] vervolgens bij antwoordakte reageren. Tenzij [gedaagde] daarbij producties inbrengt, zal er daarna vonnis worden gewezen.

6. De beslissing

De rechtbank

6.1.

bepaalt dat [eiser 2] een akte mag nemen om de hoogte van de inkoopprijzen van de materialen, die zijn gebruikt ten behoeve van het bouwen van de woning op de kavel aan de [adres] in [plaats 1] , nader met stukken te onderbouwen,

6.2.

bepaalt dat [eiser 1] een akte mag nemen om de hoogte van de nettolasten van de hypotheek- en verzekeringskosten, die in verband staan met de woning aan de [adres] in [plaats 1] , nader met stukken te onderbouwen,

6.3.

bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van
woensdag 29 november 2023 voor het nemen van de in rechtsoverwegingen 6.1. en 6.2. bedoelde aktes door [eiser 2] en [eiser 1] ,

6.4.

bepaalt dat [gedaagde] twee weken nadat de in rechtsoverwegingen 6.1. en 6.2. bedoelde aktes zijn genomen daarop bij (een gezamenlijke of twee afzonderlijke) antwoordakte(s) mag reageren,

6.5.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.A.M. Essed en in het openbaar uitgesproken op 15 november 2023. (ED)