ECLI:NL:RBOVE:2023:4770

Uitspraak

RECHTBANK Overijssel

Civiel recht

Zittingsplaats Zwolle

Zaaknummer: C/08/295243 / HA ZA 23-154

Vonnis van 22 november 2023

in de zaak van

1.[eiser] ,

2.
[eiseres],

beiden wonend te [woonplaats] ,

eisende partijen,

hierna samen te noemen: [eiser] en [eiseres] ,

advocaten: mrs. G.T. Poot en T. Heijnsbroek te Rotterdam,

tegen

De besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[gedaagde] B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

advocaat: mr. N. Bouwman te Staphorst.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding;

- de conclusie van antwoord in conventie ook conclusie van eis in reconventie van [gedaagde] ;

- de brief van 15 juni 2023 waarin een mondelinge behandeling is bepaald;

- de conclusie van antwoord in reconventie ook vermeerdering van eis in conventie van [eiser] en [eiseres] ;

- de akte overlegging producties 69, 71 tot en met 78, ook vermeerdering van eis in conventie van [eiser] en [eiseres] ;

- de akte inbreng producties 28 tot en met 42 van [gedaagde] ;

- de akte inbreng productie 43 van [gedaagde] ;

- de akte inbreng producties 44 en 45 van [gedaagde] ;

- de mondelinge behandeling van 16 augustus 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De zaak in het kort

2.1.

[eiser] en [eiseres] en [gedaagde] zijn het niet met elkaar eens over de bouw en oplevering van een nieuwbouwwoning in [plaats] . [eiser] en [eiseres] menen dat [gedaagde] de woning te laat en met gebreken heeft opgeleverd. Daarnaast heeft [gedaagde] volgens hen in strijd gehandeld met een vonnis van 9 februari 2023 door de aansluiting voor de riolering in de woning niet (op tijd) voor hen aan te vragen. [eiser] en [eiseres] willen dat [gedaagde] hun schade vergoedt, en de verschuldigde dwangsommen betaalt. Omdat [gedaagde] hen geld schuldig is, hebben [eiser] en [eiseres] de betaling van de laatste factuur van [gedaagde] opgeschort.
[gedaagde] is het niet met [eiser] en [eiseres] eens. Hij is van mening dat hij de woning op tijd heeft opgeleverd en dat er geen gebreken zijn. Het aanvragen van de aansluiting voor riolering was bovendien niet zijn verplichting. [gedaagde] wil dat [eiser] en [eiseres] alsnog de openstaande factuur betalen.

De rechtbank is van oordeel dat [gedaagde] de woning niet te laat heeft opgeleverd. Ook heeft [gedaagde] niet te laat toegang verschaft tot de woning voor de aanleg van de riolering. Wel zijn er verschillende gebreken aan de woning waarvoor [gedaagde] aan [eiser] en [eiseres] een vervangende schadevergoeding moet betalen. Deze vergoeding bedraagt € 33.692,00. Deze vergoeding mogen [eiser] en [eiseres] verrekenen met de laatste termijn van de aanneemsom. Zij moeten het resterende openstaande deel van de aanneemsom nog wel betalen, te vermeerderen met de contractuele rente.

3.De feiten

3.1.

[eiser] en [eiseres] en [gedaagde] sluiten op 18 augustus 2021 een aannemingsovereenkomst voor de bouw van een woning aan de [adres] . Op 22 september 2021 maken zij nadere afspraken over de verschillende betaaltermijnen. In de overeenkomst staat dat de aanneemsom € 365.500,00 is. De betaling van dit bedrag zou plaatsvinden in zeven termijnen, waarvan de laatste € 63.962,50 is. Dit bedrag was te declareren bij oplevering van de woning, en moest voldaan worden vóór oplevering van de woning. De woning moest binnen 175 werkbare dagen na aanvang van de bouw worden opgeleverd. In de aannemingsovereenkomst staat verder onder andere:

“Termijnen en betalingsregeling

Artikel 4

[…]

3. Indien en voor zover de Verkrijger een reeds opeisbaar gedeelte van de aanneemsom of enige andere uit hoofde van de op deze overeenkomst van toepassing zijnde Algemene Voorwaarden opeisbare betaling niet op de daarvoor gestelde vervaldag heeft voldaan, is de Verkrijger daarover aan de Ondernemer een rente van 8% per jaar verschuldigd vanaf de dag van opeisbaarheid tot die van de voldoening, zulks onverminderd de verdere rechten en verplichtingen van partijen uit deze overeenkomst en /of tussen partijen nader te maken afspraken.

[…]

Op de overeenkomst zijn Algemene Voorwaarden van toepassing, vastgesteld door Woningborg N.V. op 01 januari 2020. In deze voorwaarden staat onder andere:

“Artikel 11

1. Werkdagen worden als onwerkbaar beschouwd wanneer daarop door omstandigheden buiten de aansprakelijkheid van de Ondernemer gedurende ten minste vijf (5) uren door het grootste deel van de werknemers of machines niet kan worden gewerkt. Niet als werkdagen worden beschouwd de algemeen, […], erkende rust- en feestdagen, vakantiedagen en andere vrije dagen alsmede de door de directie van de Ondernemer in overleg met de ondernemingsraad of de personeelsvertegenwoordiging vastgestelde collectieve vakantiedagen en andere roostervrije dagen.

[…]

4. Onder datum van oplevering van de woning wordt in de aannemingsovereenkomst verstaan de datum, waarop de Verkrijger, nadat rapport van eventuele tekortkomingen is opgemaakt en door of namens beide partijen is getekend, de sleutels van de woning in ontvangst heeft genomen. […]

5. Bij overschrijding van het overeengekomen aantal werkbare werkdagen […] zal de Ondernemer zonder ingebrekestelling tot aan de feitelijke dag van oplevering aan de Verkrijger een gefixeerde schadevergoeding verschuldigd zijn van een kwart promille (0,25 ‰) van de aanneemsom per kalenderdag.

6. Indien en zodra aanspraak wordt gemaakt op de in de leden 2. en/of 5. van dit artikel bedoelde gefixeerde schadevergoeding, geldt nog het volgende:

- […]

- Op verlangen van de Ondernemer kan de geschillenbeslechtende instantie, indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist, de gefixeerde schadevergoeding matigen, met dien verstande dat hij de Verkrijger ter zake van de bedoelde tekortkoming niet minder kan toekennen dan de schadevergoeding op grond van de wet.

De schadevergoeding kan worden verrekend met de nog verschuldigde termijn(en).

Artikel 12

1. De Verkrijger kan, zonder een beroep te doen op 6:262 BW en onder behoud van zijn recht op oplevering, maximaal 5% van de aanneemsom inhouden op de laatste termijn of laatste termijnen en dit bedrag, in plaats van aan de Ondernemer te betalen, in depot storten bij de Notaris.

[…]

Artikel 14

1. De ondernemer verbindt zich de eventuele tekortkomingen, zoals opgenomen in het rapport als vermeld in artikel 11 lid 4 van deze Algemene Voorwaarden onverwijld, maar uiterlijk binnen drie (3) maanden na de datum van oplevering te herstellen. […]

2. In geval van uiterlijke onvolkomenheden welke het gevolg zijn van aard en hoedanigheid van gebruikte materialen (bijvoorbeeld krimpscheuren) ontleent de Verkrijger daarvan geen grond voor verhaal, tenzij die onvolkomenheden het gevolg zijn van het gebruik van materiaal van minderwaardige kwaliteit of van ondeskundig gebruik of ondeskundige toepassing van materialen door de Ondernemer.

Artikel 15

1. Onverminderd zijn verplichtingen als bedoeld in artikel 14 lid 1 van deze Algemene Voorwaarden garandeert de Ondernemer rechtstreeks ingevolge deze Algemene Voorwaarden de woning gedurende zes (6) maanden na de datum van oplevering tegen de daarin aan de dag getreden tekortkomingen. Klachten dient de Verkrijger binnen genoemde garantieperiode en binnen een redelijke periode na ontdekking van de tekortkoming schriftelijk aan de Ondernemer kenbaar te maken, in welk geval de Ondernemer onverwijld zal overgaan tot het nodige herstel. Het in artikel 14 lid 2 van deze Algemene Voorwaarden bepaalde is alsdan van overeenkomstige toepassing.

[…]”

3.2.

Het ontwerp voor de woning is in opdracht van [eiser] en [eiseres] gemaakt door architectenbureau Woonsubliem B.V. te Vorden. De constructietekeningen zijn gemaakt door [bedrijf 1] B.V. [eiser] en [eiseres] werden bijgestaan door een bouwadviseur, [naam 1] .
Op 26 november 2020 heeft [gedaagde] , na overleg met Woonsubliem, [bedrijf 1] gevraagd om een offerte voor het maken van constructieberekeningen voor de woning van [eiser] en [eiseres] . Op 1 december 2020 stuurt [bedrijf 1] de offerte toe aan [gedaagde] . In de offerte staat onder andere:

“
Uitgangspunten:

[…]

2e verdiepingsvloer: Houten balklaag

1e verdiepingsvloer: Breedplaatvloer

[…]

Werkzaamheden door ons aangeboden, Fase A:

Overleg met architect en/of aannemer over de toe te passen constructie.”

[gedaagde] stuurt de offerte vervolgens op 4 december 2020 ter goedkeuring door naar [eiser] en [eiseres] . [eiser] en [eiseres] geven aan geen verstand te hebben van de termen in de offerte en sturen de offerte diezelfde dag ter beoordeling door naar bouwbegeleider [naam 1] . [naam 1] antwoordt op 5 december 2020 dat de prijsopgave van [bedrijf 1] akkoord is, maar dat hij wil dat de architect er nog naar kijkt. Hij schrijft:

“
Onderstaande prijsopgave van de constructeur, is wat mijn betreft akkoord (iets hoger dan verwacht), maar ik wil graag dat de architect hier ook even naar kijkt tav de samenstelling van de vloeren. Ik heb namelijk nog geen detailtekeningen gezien.”

Op 14 december 2020 sturen [eiser] en [eiseres] het definitieve ontwerp van de architect naar [gedaagde] en [naam 1] .^[1]Ook vermelden [eiser] en [eiseres] dat zij akkoord gaan met de offerte van [bedrijf 1] . Wel willen zij dat de constructeur contact opneemt met de architect om het een en ander te bespreken. Op 1 februari 2021 mailt Woonsubliem aan [eiser] en [eiseres] : ‘
Constructeur krijgt vandaag extra info om haar werk te kunnen doen’. [eiser] en [eiseres] bedanken Woonsubliem op 3 februari 2021 voor de informatie en stellen voor een gesprek samen met Woonsubliem en [bedrijf 1] te hebben “
om enig ruis te kunnen voorkomen en een duidelijk plaatje te kunnen schetsen als vertaling van jouw ontwerp met onze visie”.Het is handig om naast Woonsubliem ook [gedaagde] of [naam 1] bij het gesprek aanwezig te laten zijn volgens [eiser] en [eiseres] . Op 8 maart 2021 vraagt Woonsubliem vervolgens aan [bedrijf 1] wat de status is van de berekeningen. [bedrijf 1] stuurt de berekeningen en tekeningen op 10 maart 2021 toe aan Woonsubliem. Woonsubliem stuurt de tekeningen en berekeningen vervolgens op 10 maart 2021 door aan [gedaagde] . Op die tekeningen en berekeningen is te zien dat voor het dak van de aanbouw een breedplaatvloer is ingetekend.

3.3.

[gedaagde] heeft verschillende offertes toegestuurd aan [eiser] en [eiseres] . De laatste (en ook geaccepteerde) offerte is van 13 juli 2021. In die offerte staat onder andere:

“[…]

231 BREEDPLAATVLOEREN

[…]

Breedplaatvloer 83,25 m2

[…]

242 RUWBOUWTIMMERW. (platte daken)

Balklaag vuren C geschaafd 58x170mm serre dak 39,00 m1

[…]”

Ook hebben partijen voorafgaand aan de aannemingsovereenkomst per e-mail op 18 januari 2021 afspraken gemaakt in aanvulling op de uiteindelijk gesloten aannemingsovereenkomst. In de e-mail van [eiseres] aan [gedaagde] staat:

“Zou je zoals telefonisch overeengekomen voor de volgende punten een bijlage / e-mail willen sturen dat wij volgende afspraken overeengekomen zijn naast de aannemingsovereenkomst:

-
[…]

-
Als wij een eigen elektricien kiezen als onderaannemer, betalen wij jou 10% commissie over het bedrag geleverde diensten van de elektricien.

[gedaagde] beantwoordt deze e-mail op 18 januari 2021 met: “
Onderstaande is akkoord.”[eiser] en [eiseres] kiezen uiteindelijk een eigen elektricien, namelijk JAC Installatietechniek.

3.4.

Op 11 februari 2022 wijzigen de afspraken tussen partijen over de afwerking van het gevelmetselwerk. [gedaagde] stuurt daarom een nieuwe offerte voor deze afwerking toe die door [eiser] en [eiseres] op 14 februari 2022 wordt geaccepteerd. In de offerte staat onder andere:

“Gevelmetselwerk schoonwerk (voor keimwerk)

[…]

Metselwerk pointeren (doorstrijken) gevel keimwerk”

3.5.

[gedaagde] stuurt [eiser] en [eiseres] op 9 september 2022 de laatste factuur voor de aanneemsom toe. Omdat betaling uitblijft, stuurt [gedaagde] op 26 september 2022 en 4 oktober 2022 aanmaningen naar [eiser] en [eiseres] .

3.6.

Op 17 november 2022 inspecteert Keurhuis Nederland B.V. de woning in opdracht van [eiser] en [eiseres] in het bijzijn van zowel [eiser] en [eiseres] als [gedaagde] . Naar aanleiding van deze inspectie stelt Keurhuis een rapport op d.d. 11 januari 2023.

3.7.

[eiser] en [eiseres] sommeren [gedaagde] op 20 januari 2023 om de gebreken zoals genoemd in het rapport van Keurhuis te herstellen en geven hem daar zeven dagen de tijd voor. Op 11 februari 2023 laten eisers aan [gedaagde] weten dat zij de gebreken door een derde zullen laten herstellen, en vragen zij van [gedaagde] niet langer herstel maar vervangende schadevergoeding.

3.8.

Ondertussen zijn [eiser] en [eiseres] een kort geding gestart tegen [gedaagde] , omdat zij nutsvoorzieningen wilden (laten) aanleggen in een bijgebouw bij de woning. Op 9 februari 2023 heeft de voorzieningenrechter uitspraak gedaan. In het vonnis staat onder andere:

“In artikel 18 van de algemene voorwaarden wordt een verband gelegd tussen enerzijds de oplevering en de betaling door de opdrachtgever en de ingebruikneming anderzijds. Artikel 7:758 BW bepaalt dat na de oplevering de opdrachtgever het risico voor het verrichtte werk draagt. Partijen zijn het erover eens dat de oplevering nog niet plaatsgevonden heeft, dat de betaling van de laatste termijn van de aanneemsom evenmin geschied is en dat [gedaagde] nog het risico door de gebouwde woning draagt. Dat laatste heeft [gedaagde] nog eens onderschreven door – niet ten onrechte – zijn aansprakelijkheid voor schade die zou kunnen ontstaan bij het aanleggen van de nutsvoorzieningen ten behoeve van het bijgebouw te willen uitsluiten. Het voorgaande duidt er ook op dat met het aanleggen van de nutsvoorzieningen vanuit de woning naar het bijgebouw van ingebruikneming in de zin van artikel 18 van de algemene voorwaarden geen sprake is. Welke andere contractuele verplichting [gedaagde] op zou mogen schorten ten gevolge waarvan [eiser] en [eiseres] de nutsvoorzieningen niet zouden kunnen (laten) aanleggen heeft [gedaagde] niet uitgelegd. Het door hem gestelde retentierecht heeft hij evenmin handen en voeten kunnen geven. Daarmee vervalt de grondslag van het beroep van [gedaagde] op het recht van retentie dan wel opschorting. […] De voorzieningenrechter komt tot de slotsom dat [gedaagde] vooralsnog geen legitieme reden heeft om [eiser] en [eiseres] de toegang tot hun eigen woning in verband met de aanleg van de nutsvoorzieningen te ontzeggen of om door het ontzeggen van die toegang zijn medewerking aan de aanleg van de nutsvoorzieningen te onthouden.

[…]

De voorzieningenrechter:

6.1.

gebiedt [gedaagde] toestemming te geven en medewerking te verlenen aan [eiser] en [eiseres] of door [eiser] en [eiseres] ingeschakelde derde(n) door toegang te verschaffen tot de woning […] plaatselijk bekend als [adres] om vanuit deze woning nutsvoorzieningen aan te leggen dan wel te realiseren voor het bijgebouw, althans het bijgebouw te (doen) realiseren”

Aan de verplichting als geformuleerd onder 6.1 heeft de voorzieningenrechter een dwangsom verbonden van € 200,00 per dag met een maximum van € 10.000,00, als [gedaagde] niet binnen 14 dagen na dagtekening van het vonnis zou voldoen aan de verplichting.

3.9.

Op 20 februari 2023 keurt Vastgoedkeur B.V. de woning in opdracht van [eiser] en [eiseres] . De woning is uiteindelijk op 24 februari 2023 opgeleverd. Partijen hebben een proces-verbaal opgesteld waarin is opgenomen over welke punten zij nog van mening verschillen. Dit proces-verbaal hebben partijen bij het rapport van 20 februari 2023 gevoegd. In het proces-verbaal staat onder andere:

“[…]

12. Vlekken op de muur en verdiepte voeg (metselwerk buitenzijde).

13. Hoogte aanbouw met betonnen i.p.v. houten dakvloer.

14. De gevel van de aanbouw uitgevoerd in hsb met houten gevelbekleding (in plaats van metselwerk).

15. Aluminium gevelbekleding (afwerking hoeken van beplating, onjuiste montage en coating niet in dezelfde kleur als kozijnen).

16. Het ontbreken van een spotbox (t.p.v. de keuken).

De ondernemer heeft de onvolkomenheden onder de punten 12 tot en met 16 op verzoek van verkrijger opgenomen. De ondernemer is niet akkoord met deze onvolkomenheden.”

3.10.

Op 7 maart 2023 verzoekt [gedaagde] de gemeente [gemeente] de woning van [eiser] en [eiseres] aan te sluiten op het riool. De gemeente antwoordt op 13 maart 2023 als volgt:

“Wij hebben de aanvraag voor de rioolaansluiting voor bovengenoemd ontvangen. Echter heb ik deze aanvraag ook van de bewoner op 6 maart jl. ontvangen. De gewenste aansluiting is inmiddels ter uitvoering doorgezet en deze aanvraag is administratief afgehandeld. Indien er geen bijzonderheden zijn wilt u mij bevestigen dat ik bijgaande aanvraag als niet verzonden kan beschouwen?”

3.11.

Op 17 mei 2023, dus na oplevering, inspecteert Keurhuis de woning opnieuw voor [eiser] en [eiseres] . Keurhuis stelt een rapport op d.d. 1 juni 2023. In dit rapport worden gebreken geconstateerd die niet in het proces-verbaal van de oplevering zijn opgenomen.

3.12.

Op 8 juni 2023 sommeren [eiser] en [eiseres] [gedaagde] de gebreken zoals geconstateerd in het rapport van 1 juni 2023 te herstellen.

3.13.

[gedaagde] heeft het rapport van Keurhuis van 11 januari 2023 toegezonden aan Kettlitz Gevel- en Dakadvies B.V. Kettlitz heeft op 3 augustus 2023 een contra-expertise rapport opgesteld.

4.Wat willen partijen?

Wat willen [eiser] en [eiseres] (conventie)?

4.1.

[eiser] en [eiseres] willen dat [gedaagde] verschillende bedragen aan hen betaalt, namelijk:

€ 16.082,00 aan gefixeerde schadevergoeding voor de te late oplevering;
€ 149.698,60 aan vervangende schadevergoeding voor het herstel van de gebreken aan de woning;
€ 2.200,00 aan verbeurde dwangsommen voor het niet voldoen aan het vonnis van 9 februari 2023.

Daarnaast willen [eiser] en [eiseres] een verklaring voor recht dat de afspraak tussen partijen over de 10% commissie over het werk van de elektricien is ontbonden, of dat deze alsnog gerechtelijk wordt ontbonden. Daarnaast willen [eiser] en [eiseres] dat [gedaagde] de kosten van deze procedure en de nakosten aan hen vergoedt. Alle bedragen moeten worden vermeerderd met de wettelijke rente.

Wat vindt [gedaagde] daarvan, en wat wil [gedaagde] zelf (reconventie)?

4.2.

[gedaagde] is het niet met [eiser] en [eiseres] eens. Op zijn beurt vordert [gedaagde] dat [eiser] en [eiseres] alsnog de laatste termijn van de aanneemsom voldoen. Hij vordert dus betaling van € 63.962,50. Daarnaast vordert [gedaagde] betaling van de 10% commissie over de kosten van de elektricien. Hij schat deze 10% op € 5.263,38. Over deze twee bedragen vordert [gedaagde] de contractuele rente van 8% per jaar. Daarnaast vordert [gedaagde] betaling van de buitengerechtelijke kosten van € 1.414,63, te vermeerderen met wettelijke rente. [gedaagde] wil ook dat [eiser] en [eiseres] zijn kosten voor deze procedure en de nakosten vergoeden.

4.3.

Op de stellingen en verweren van partijen wordt hierna, voor zover dat van belang is voor de beoordeling van het geschil, nader ingegaan.

5.De beoordeling in conventie en reconventie

5.1.

Het conflict tussen partijen bestaat uit meerdere onderdelen. In dit vonnis zullen die als volgt worden besproken. Eerst zullen de vorderingen en stellingen van [eiser] en [eiseres] worden beoordeeld.

- Vertraging van de oplevering…………...……………………………... 5.2

- Gebreken geconstateerd bij oplevering...……........................................ 5.5

 Metselwerk……………………………………..………………………….. 5.7

 Aluminium gevelbeplating……………………………….……………….. 5.11

 Hoogte aanbouw…………………………………………………….…….. 5.15

 Houten muur aanbouw……………………………………………..……… 5.18

 Inbouwbox spotverlichting keuken………………………………..………. 5.21

- Gebreken geconstateerd ná oplevering………………………………… 5.25

 Watervlekken op eiken gebinten……………………………………........... 5.28

 Drainage rond de woning……………………………………………..…… 5.32

 Kozijnen………………………………………………………………..….. 5.35

 Scheurvorming traptreden………………………………………………..... 5.39

 Voordeur……………………………………………………………………5.42

- Niet aangevraagde rioolaansluiting……………………………………. 5.45

- Overeengekomen betaling platen inbouwtoiletten…………………….. 5.48

- Bijkomende vorderingen………………………………………………. 5.49

- Tussenconclusie……………………………………………………….. 5.50

Vervolgens zullen de vorderingen en stellingen van [gedaagde] worden beoordeeld.

- Betaling van de laatste termijn van de aanneemsom………………….. 5.51

- Betaling van 10% commissie………………………….......................... 5.53

- Bijkomende vorderingen………………………………………………. 5.56

Ten slotte zal worden besproken wat de gevolgen van de beoordeling is voor de vorderingen van zowel [eiser] en [eiseres] als [gedaagde] .

De vorderingen van [eiser] en [eiseres]

Vertraging van de oplevering

5.2.

[eiser] en [eiseres] stellen dat [gedaagde] de woning 176 dagen te laat heeft opgeleverd en dat hij daarom een gefixeerde schadevergoeding van € 16.082,00 aan hen moet betalen. De bouw is gestart op 19 november 2021. [gedaagde] had in ieder geval uiterlijk vóór 1 september 2022 moeten opleveren, maar de oplevering heeft pas op 24 februari 2023 plaatsgevonden. Dat is 176 dagen te laat.

5.3.

[gedaagde] betwist de stellingen van [eiser] en [eiseres] . De bouw is gestart op 22 november 2021, en de bouwtijd was 175 werkbare dagen. Van de kalenderdagen tussen 22 november 2021 en de oplevering op 24 februari 2023 moeten niet-werkbare dagen worden afgetrokken. Dit zijn weekenddagen, feestdagen, dagen die door weersomstandigheden niet werkbaar waren (16 dagen), dagen dat eisers te laat stukken hebben aangeleverd (21 dagen), en dagen dat eisers te laat facturen betaalden (119 dagen). [gedaagde] had daarom pas op 13 februari 2023 hoeven op te leveren. Bovendien wilde [gedaagde] eerder opleveren, maar [eiser] en [eiseres] wilden dat niet en betaalden de laatste factuur niet. Voor zover [eiser] en [eiseres] al aanspraak kunnen maken op enige vergoeding dan moet die gematigd worden, want de werkelijke schade die [eiser] en [eiseres] hebben geleden is veel lager dan de gefixeerde schadevergoeding.

5.4.

De rechtbank is van oordeel dat [gedaagde] geen schadevergoeding voor vertraagde oplevering verschuldigd is aan [eiser] en [eiseres] .

5.4.1.

Op grond van de aannemingsovereenkomst bedraagt de overeengekomen bouwtijd 175 werkbare dagen vanaf de start van de bouw.^[2][gedaagde] is verplicht de start van de bouw te melden aan [eiser] en [eiseres] . Op 19 november 2021 heeft [gedaagde] aan [eiseres] geappt dat op maandag (22 november 2021) gestart zou worden met het uitgraven van de bouwput voor de woning. Op grond van artikel 5 van de algemene voorwaarden is het uitgraven van de bouwput aan te merken als de start van de bouw als dat voor het heien gebeurt. Dat is hier het geval. De rechtbank stelt daarom vast dat de start van de bouw was op 22 november 2021 en dat [gedaagde] vanaf die datum 175 werkbare dagen de tijd had om de woning op te leveren.

5.4.2.

Werkbare dagen bestaan op grond van artikel 11 van de algemene bepalingen uit doordeweekse dagen in ieder geval verminderd met dagen waarop niet gewerkt kon worden door weersomstandigheden. [gedaagde] heeft gemotiveerd en onderbouwd dat door weersomstandigheden 16 dagen van de weekdagen moet worden afgetrokken, omdat dat geen werkbare dagen waren. [eiser] en [eiseres] hebben hier onvoldoende tegenover gesteld. Het enkele feit dat [gedaagde] op een dag een mail heeft gestuurd of hen over de bouwplaats heeft rondgeleid maakt immers niet dat daadwerkelijk werk verricht kon worden. Volgens het door [gedaagde] overgelegde overzicht had de woning, met inachtneming van de onwerkbare dagen door weersomstandigheden, opgeleverd moeten worden op 26 september 2022.^[3]

5.4.3.

[gedaagde] heeft gesteld dat de bouwtijd na 26 september 2022 op grond van de redelijkheid en billijkheid nog verlengd moet worden met de dagen dat [eiser] en [eiseres] te laat hebben betaald en te laat stukken hebben aangeleverd. Dit zou een uitbreiding van de afspraken tussen partijen inhouden op grond van de redelijkheid en billijkheid. De rechtbank is van oordeel dat met deze uitbreidende werking van de redelijkheid en billijkheid terughoudend moet worden omgegaan, en alleen van toepassing kan zijn als [gedaagde] in de uitvoering van het werk daadwerkelijk is belemmerd door het gedrag van [eiser] en [eiseres] .
Ten aanzien van de gestelde te late betalingen van de facturen heeft [gedaagde] niet gesteld dat dit de uitvoering van het werk daadwerkelijk in de weg heeft gestaan. Verlenging van de bouwtijd met deze dagen acht de rechtbank daarom niet redelijk.
Verder heeft [gedaagde] gesteld dat de bouwtijd verlengd moet worden met de dagen dat [eiser] en [eiseres] de tekeningen voor de inbouwspotboxen in de woning te laat hebben aangeleverd. De rechtbank is echter van oordeel dat niet is gebleken dat [eiser] en [eiseres] deze tekeningen zodanig laat hebben aangeleverd dat verlenging van de termijn redelijk is. Weliswaar heeft [gedaagde] voor het eerst op 19 oktober 2021 gemaild dat hij de informatie nodig heeft en moet hij hier op 11 november 2021 een reminder voor sturen, maar vervolgens reageren [eiser] en [eiseres] op 15 november 2021 op de e-mail. Dat [eiser] en [eiseres] niet op de e-mail van 19 oktober 2021 hebben gereageerd is niet netjes, maar na de reminder hebben zij dat wel op korte termijn gedaan. Van enige vertraging die van invloed is geweest op de bouw is daarom niet gebleken.
Verlenging van de bouwtijd met de (in totaal) 140 dagen dat [eiser] en [eiseres] te laat zouden hebben gereageerd en betaald is naar het oordeel van de rechtbank dus niet redelijk.

5.4.4.

Ten slotte heeft [gedaagde] gesteld dat hij eerder wilde en kon opleveren, maar dat [eiser] en [eiseres] de oplevering hebben tegengehouden. Zij stemden niet in met oplevering en betaalden de laatste factuur niet, terwijl zij daartoe wel verplicht waren. Feitelijk beroepen [eiser] en [eiseres] en [gedaagde] zich over en weer op opschorting. [eiser] en [eiseres] menen dat zij gerechtigd waren de betaling van de laatste factuur op te schorten in verband met de gebreken en [gedaagde] meent dat hij gerechtigd was de oplevering op te schorten tot de factuur was betaald.
Op grond van de wet kan een schuldenaar zich op opschorting van een verplichting beroepen als zijn wederpartij een verplichting niet nakomt.^[4]Voor aannemingsovereenkomsten geldt een meer specifieke bepaling, namelijk dat de opdrachtgevers ( [eiser] en [eiseres] ) gerechtigd zijn om maximaal 5% van de aanneemsom in te houden en in depot te storten bij de notaris.^[5]Als zij dat doen behouden zij het recht op oplevering. Deze meer specifieke bepaling is ook vastgelegd in de algemene voorwaarden die horen bij de aannemingsovereenkomst tussen [eiser] en [eiseres] en [gedaagde] .^[6]In dit geval hebben [eiser] en [eiseres] zich niet gehouden aan de regels over opschorting die zij met [gedaagde] zijn overeengekomen. Zij mochten op grond van de overeenkomst 5% van de aanneemsom (dus € 18.275,00) achterhouden en in depot storten. Dan zouden zij hun recht op oplevering behouden. [eiser] en [eiseres] hebben echter bijna € 70.000,00 niet betaald. De rechtbank begrijpt dat zij dit gedaan hebben omdat de verwachte herstelkosten van de gestelde gebreken hoger waren dan dat bedrag, maar dat doet niet af aan de afspraken die partijen over opschorting in relatie tot de oplevering hebben gemaakt. Deze afspraken zijn ook redelijk, omdat een opdrachtgever anders aan hemzelf toekomende vertragingsboetes kan creëren door de oplevering telkens maar uit te stellen. Aangezien de laatste termijn van de aanneemsom vóór oplevering betaald moest worden (eventueel na aftrek van de op te schorten 5%), hebben [eiser] en [eiseres] dus een te groot bedrag van de laatste factuur niet op tijd betaald. Het gevolg is dat zij vanaf dat moment niet meer van een ongestoorde oplevering uit mochten gaan.

5.4.5.

Gelet op het voorgaande had de woning dus op basis van de werkbare dagen uiterlijk op 26 september 2022 opgeleverd moeten worden. Maar doordat [eiser] en [eiseres] een te groot deel van de laatste factuur onbetaald hebben gelaten, had [gedaagde] het recht de oplevering van de woning op te schorten tot de laatste factuur (verminderd met 5% van de aanneemsom) zou zijn betaald. Uiteindelijk is de laatste factuur tot op heden niet betaald, maar is de woning wel opgeleverd. Er is daarom geen vertraging van de oplevering waarvoor [gedaagde] enige schadevergoeding is verschuldigd.

Gebreken geconstateerd bij oplevering

5.5.

[eiser] en [eiseres] zijn van mening dat de woning met gebreken is opgeleverd. Bij de oplevering zijn de geconstateerde gebreken vastgelegd in een proces-verbaal. Over vijf van deze gebreken waren [eiser] en [eiseres] en [gedaagde] het niet met elkaar eens. Deze vijf gebreken zijn onderdeel van deze procedure.

5.6.

De stelling dat een woning gebreken vertoont, is in feite de stelling dat de aannemer is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de overeenkomst. Hij heeft immers de woning niet opgeleverd in overeenstemming met wat partijen hadden afgesproken, of het werk dat hij heeft gedaan is van onvoldoende kwaliteit. Om te kunnen beoordelen of de woning gebreken heeft, moet dus eerst worden vastgesteld wat partijen hebben afgesproken. Daarna kan worden beoordeeld of de opgeleverde woning voldoet aan de afspraken.

Metselwerk

5.7.

[eiser] en [eiseres] voeren aan dat het metselwerk aan de buitenzijde van de woning niet goed is uitgevoerd. Het metselwerk bestaat uit rode en zwarte stenen. De delen van de gevel met rode bakstenen zouden worden gekeimd. De delen van de gevel met de zwarte bakstenen niet. [gedaagde] heeft het metselwerk uitgevoerd met een verdiepte voeg, omdat de voegen zijn gepointeerd. Door het pointeren is het niet meer mogelijk om de muur te keimen, terwijl dat wel de afspraak was. Bovendien zitten er vlekken op de zwarte stenen.

5.8.

[gedaagde] erkent dat het de bedoeling was om de rode stenen te keimen, en dat de voeg is gepointeerd. Desondanks is het nog steeds mogelijk om te keimen. Er zijn nooit afspraken gemaakt over de diepte van de voeg, zolang maar kan worden gekeimd. De vlekken op de zwarte stenen zijn op de als productie 30 en 31 overgelegde foto’s en op de foto’s bij het rapport van Keurhuis niet zichtbaar. Voor zover er vlekken zitten, zijn deze het gevolg van een natuurlijk proces en kunnen die er eenvoudig worden afgeborsteld. Dit is daarom geen gebrek.

5.9.

De rechtbank is van oordeel dat het metselwerk met verdiepte voeg in overeenstemming is met wat partijen hebben afgesproken, maar dat [gedaagde] wel is tekortgeschoten door niet nader met [eiser] en [eiseres] te bespreken wat hun wensen voor het eindresultaat waren. Om deze reden is hij een vergoeding voor de extra te maken kosten verschuldigd. De vlek op de zwarte stenen kan naar het oordeel van de rechtbank niet worden aangemerkt als een gebrek.

5.9.1.

Uit de tekst van de aangepaste offerte van 11 februari 2022 blijkt dat de afspraak tussen partijen in ieder geval was dat er zou gaan worden gekeimd. Dat zijn partijen ook met elkaar eens. De vraag is of partijen ook specifiek afspraken hebben gemaakt over de diepte van de voeg. De rechtbank is van oordeel dat dit niet het geval is. Uit de e-mailwisseling tussen partijen over het vervallen van het stucwerk aan de buitenzijde en het in plaats daarvan laten keimen van de stenen blijkt dat partijen hebben gemaild over de soort stenen en de kleur stenen.^[7]Ook de kleur van de voeg wordt door [gedaagde] in een van de mails genoemd. De diepte van de voeg is nergens genoemd. De rechtbank gaat er daarom vanuit dat partijen hebben afgesproken dat de muur zodanig gemetseld en gevoegd zou worden dat die geschikt was voor keimwerk zonder dat specifieke eisen zijn gesteld aan de diepte van de voeg.

5.9.2.

De vraag die daardoor overblijft is: is de verdiepte voeg, die door het pointeren is ontstaan, geschikt voor keimwerk?
Keurhuis schrijft in haar rapport van 11 januari 2023 dat over de verdiepte voeg niet goed en deugdelijk kan worden gekeimd. Keurhuis schrijft:

“
Bij het spuiten is het vrijwel onmogelijk de terugliggende randen goed te raken en bestaat er risico van besmetting van omringende constructies en objecten door de spuitnevel. Dit moet daarom onmogelijk worden geacht. Bij aanbrengen door middel van verven zal bij een terugliggende voeg het materiaalverbruik bijna verdubbelen. En dat geldt ook voor de benodigde arbeid omdat elk hoekje apart moet worden geraakt. Tenslotte zal door de terugliggende voegen een zwaar esthetisch effect van zwarte schaduwranden ter plaatse van de voegen ontstaan op de gekeimde gevels. Ook zullen vervuilingen en lekstrepen eerder en vaker voorkomen. Om genoemde redenen moet het keimen van een gepointerde gevel als onmogelijk, dan wel zeer onwenselijk worden geacht.”

Kettlitz komt in haar rapport tot de conclusie dat het voeg- en metselwerk technisch aan de daaraan te stellen eisen voldoet. Over de geschiktheid voor keimen schrijft Kettlitz:

“
Keurhuis stelt dat de toegepaste voeg niet geschikt is voor het keimen van de gevel. Er wordt niet aangegeven op welke gronden dit is bepaald. Wij concluderen dat het metselwerk technisch voldoet aan BRL 1007. Als we het technisch informatieblad van Keim Soldalan (als voorbeeld en referentie) raadplegen worden daar geen restricties gegeven aan de vorm van de voeg. Ook daaruit concluderen wij dat het metselwerk inclusief de voeg voldoet en geschikt is om als ondergrond te dienen voor het aanbrengen van een Keim laag. De bezwaren voor het niet kunnen aanbrengen van de Keim laag en het risico op vervuiling kunnen wij niet plaatsten. De Keimlaag kan met een kwast worden aangebracht. Het risico op vervuiling zal juist door aanwezigheid van de Keim laag niet of nauwelijks aanwezig zijn. Het ontstaan van schaduwen door de verdiepte voegen is een esthetisch aspect wat geen onderdeel uitmaakt van onze beoordeling.”

Hoewel Keurhuis de conclusie trekt dat keimen bij een verdiepte voeg onmogelijk is, geven de bevindingen die in het rapport genoemd zijn onvoldoende aanknopingspunten voor die conclusie. Uit het rapport blijkt namelijk dat keimen wel kan, maar dat het meer werk is. Dit is ook de conclusie van Kettlitz. Voegen over de verdiepte voeg is dus niet onmogelijk, maar niet optimaal.

Dat de gevel op enig moment schoongemaakt moet worden, is geen reden het metselwerk gebrekkig te achten. Iedere gevel moet immers onderhouden worden. Als [eiser] en [eiseres] specifieke wensen hadden over de diepte van de voeg (in verband met eventuele schaduwen), hadden zij die kenbaar moeten maken. [eiser] en [eiseres] zijn zelf weliswaar geen deskundigen op dit gebied, maar aangezien zij bijgestaan werden door hun bouwbegeleider mocht [gedaagde] erop vertrouwen dat zij door hem voldoende werden geïnformeerd. [gedaagde] heeft naar het oordeel van de rechtbank echter ook een taak op dit gebied. De afspraken over de afwerking van de buitengevel zijn gaandeweg het project in overleg met hem gewijzigd. Het had ook op zijn weg gelegen om [eiser] en [eiseres] erop te wijzen dat het keimen van een muur met verdiepte voeg extra kosten met zich mee zou brengen. Kortom, het metsel- en voegwerk waarover een keimlaag aangebracht kan worden, voldoet naar het oordeel van de rechtbank in beginsel aan de overeenkomst. Maar omdat [gedaagde] heeft nagelaten [eiser] en [eiseres] te waarschuwen voor de extra kosten die met het keimen van een verdiepte voeg gepaard gaan, is de rechtbank van oordeel dat [gedaagde] de extra kosten voor zijn rekening moet nemen.

5.9.3.

Ten aanzien van de vlekken op de zwarte stenen constateert Keurhuis dat die vlekken deels afzetting zijn van stof en fijn zand die met water kan worden afgeborsteld. Incidenteel komt ook witte uitslag voor die het gevolg is van een fysisch proces en door weerinvloed doorgaans vanzelf verdwijnt. Het rapport van Keurhuis is opgesteld na inspectie in november 2022. Op 20 februari 2023 is een opleveringsrapport opgesteld. In dit rapport staan de door Keurhuis genoemde vlekken niet vermeld. De rechtbank concludeert daarom dat die vlekken ten tijde van de oplevering niet meer aanwezig waren en daarom geen gebrek opleveren. Wel is in het opleveringsrapport vermeld dat er een vochtvlek op de gevel zichtbaar is, zowel op de rode als op de zwarte stenen. Deze vlek is volgens partijen het gevolg van een lekkage, die inmiddels (voor oplevering) is verholpen. [eiser] en [eiseres] hebben onweersproken gesteld dat de foto’s van de vochtplek zijn gemaakt in juli 2023^[8], maar zij hebben niet gesteld of onderbouwd dat deze vochtplek niet vanzelf zal verdwijnen als de stenen eenmaal goed droog zijn. Het is de verantwoordelijkheid van [gedaagde] om de lekkage te verhelpen (wat zij ook heeft gedaan) en schade die als gevolg daarvan is ontstaan te vergoeden. In dit geval is echter niet komen vast te staan dat de vochtplek niet zal verdwijnen, zodat niet vaststaat dat de vochtplek op de zwarte stenen aan te merken is als schade. De rechtbank is daarom van oordeel dat de vochtplek op de zwarte stenen niet aan te merken is als een gebrek.

5.9.4.

In de conclusie van antwoord in reconventie stellen [eiser] en [eiseres] dat de vlekken op de rode stenen en het gebruik van de verkeerde kleur stenen ook gebreken zijn. Ter zitting hebben zij erkend dat zij geen gevolg verbinden aan deze stelling en hun vordering dus ook niet op deze stellingen is gebaseerd. De rechtbank laat deze stellingen daarom verder buiten beschouwing.

5.10.

Gelet op het voorgaande is het niet waarschuwen voor de extra te maken kosten een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst door [gedaagde] . Een vergoeding voor de extra te maken kosten voor het grotere verbruik van keim is op zijn plaats en de extra tijd voor het keimen is op zijn plaats. Keurhuis begroot de herstelkosten voor het voegen op € 4.000,00. [eiser] en [eiseres] hebben een offerte van Bouw2000 overgelegd waarin voor ‘renovatie’ van het metselwerk ruim € 11.000,00 wordt gerekend. [gedaagde] begroot de herstelkosten voor het voegen op € 1.875,00. Bouw2000 begroot de renovatie van het metselwerk, maar dat is niet waar [gedaagde] voor aansprakelijk is. Keurhuis begroot herstel van de voeg door aanvulling van de voeg en dan daarover keimen. Aangezien de verdiepte voeg in beginsel aan de overeenkomst beantwoord, is [gedaagde] ook niet aansprakelijk voor het alsnog aanvullen van de voeg. Geen van de bevraagde partijen, ook [gedaagde] niet, heeft begroot wat de kosten zijn voor het extra verbruik van keim of de meer arbeidsintensieve methode van het keimen. Aangezien geen van de begrotingen een op een voor dit doel gevolgd kan worden, zal de rechtbank de vergoeding schatten. Aangezien renovatie iets wezenlijk anders is dan een vergoeding voor extra werk laat de rechtbank de offerte van Bouw2000 ook voor deze schatting buiten beschouwing en zal de vergoeding daarom schatten op basis van de begrotingen van Keurhuis en van [gedaagde] . De rechtbank begroot de vergoeding op het gemiddelde van de genoemde bedragen en dus op een bedrag van € 2.937,50.

Aluminium gevelbeplating

5.11.

[eiser] en [eiseres] zijn van mening dat de aluminiumgevelbeplating gebrekkig is. Volgens [eiser] en [eiseres] is het onjuiste materiaal gebruikt. Zij hebben gevraagd om aluminiumgevelbeplating, maar [gedaagde] heeft Alucopal (composiet met een aluminiumcoating) gebruikt. Ook zijn de randen van de platen niet omgebogen, terwijl dat wel de bedoeling was. Bovendien zijn de platen niet volgens de installatievoorschriften gemonteerd. Een deel van de platen is verlijmd, en de voegen tussen de platen zijn te smal waardoor er onvoldoende ventilatiemogelijkheden zijn en de garantie op de platen vervalt.

5.12.

[gedaagde] meent dat de platen wel op de juiste manier zijn gemonteerd. [eiser] en [eiseres] hebben steeds aangegeven hetzelfde materiaal te willen als gebruikt was bij de woning van de familie [naam 2] in [plaats] . Bij deze woning is Alucopal gebruikt, dus dat is bij de woning van [eiser] en [eiseres] ook gebruikt. Het ombuigen van de hoeken is geen noodzakelijke handeling bij het installeren van de platen. Het is een keuze. Die keuze zijn partijen niet overeengekomen. De installatie van de platen is ook in overeenstemming met de voorschriften. De voorschriften schrijven weliswaar een grotere afstand tussen de platen voor, maar dat is alleen noodzakelijk als er hele platen worden gemonteerd. Bij delen van platen, zoals in dit geval zijn gemonteerd, kan een kleinere afstand worden aangehouden. Er is ook voldoende ventilatie aanwezig. Grotere afstanden zouden ertoe hebben geleid dat er ongedierte achter de platen kan kruipen, en dat er extra maatregelen moeten worden genomen om dat te voorkomen.

5.13.

De rechtbank is van oordeel dat het voor de gevelbeplating gebruikte materiaal en de afwerking daarvan voldoet aan de afspraken die partijen hebben gemaakt, maar de te kleine afstand tussen de gemonteerde gevelbeplating wel een gebrek oplevert. De vervangende schadevergoeding voor dit gebrek begroot de rechtbank op € 14.000,00 inclusief BTW.

5.13.1.

Uit de geaccepteerde offerte van 13 juli 2021 blijkt dat partijen aluminium gevelbekleding zijn overeengekomen. Uit de correspondentie tussen partijen uit juli 2022 blijkt dat er onduidelijkheid was tussen partijen welk soort materiaal zou worden gebruikt.^[9]In de e-mail van 18 juli 2022 van [eiser] aan [gedaagde] staat: “
Ik heb samen met [eiseres] overlegd en het maakt ons niet uit of jij voor volledige aluminium gevelbeplating kiest of voor het materiaal alucopanel, net zoals je bij van [naam 2] hebt gebruikt. Voor ons is het belangrijkste dat het dezelfde kleur is als de kozijnen, RAL 9005 met een matte coating”. De stelling van [eiser] en [eiseres] dat het verkeerde materiaal van mindere kwaliteit is gebruikt in plaats van aluminium is dus niet juist, want zij hebben zelf ingestemd met het uiteindelijk gebruikte materiaal.
Uit de offertes en de e-mails die tussen partijen zijn uitgewisseld blijkt niet dat partijen zijn overeengekomen dat de hoeken van de platen zouden worden omgebogen. Dat de randen uiteindelijk anders zijn afgewerkt dan [eiser] en [eiseres] zich hadden voorgesteld, is dus geen gebrek aangezien daar geen afspraken over waren gemaakt en [gedaagde] op dit punt geen speciale wensen hoefde te vermoeden. Dat door de manier van afwerking van dichtbij de tussenlaag van de platen zichtbaar is, is ook geen gebrek. [eiser] & [eiseres] hebben de Technische documentatie van Alucopal behorend bij de gemonteerde beplating overgelegd. De juistheid van deze documentatie is door [gedaagde] niet betwist. Uit deze documentatie blijkt dat de esthetische kwaliteit van de montage aan de buitenkant van een pand moet worden beoordeeld vanaf het maaiveld en op een afstand van vijf meter.^[10]Van die afstand is de tussenlaag volgens de andere foto’s in het dossier niet of nauwelijks zichtbaar en [eiser] en [eiseres] hebben niet voldoende onderbouwd gesteld dat dat wèl zo is.

5.13.2.

Met betrekking tot de installatie zouden er volgens [eiser] en [eiseres] dingen fout zijn gegaan, namelijk een deel van de platen zou zijn verlijmd, en de voegen tussen de platen zouden te smal zijn. Het enkele feit dat een aantal van de platen verlijmd is, is echter onvoldoende om te kunnen vaststellen dat sprake is van een gebrek door onjuiste montage. De eigen partij-deskundige van [eiser] Keurhuis benoemt in haar rapport het verlijmen van de gevelbeplating in het geheel niet. Een medewerker van Alucopal B.V. benoemt het verlijmen als onjuiste montage.^[11]Onduidelijk is alleen wat de functie van de medewerker is, en waarom de verlijming onjuist zou zijn. Een nadere uitleg hierover is wel nodig, omdat verlijming als montage wel een van de mogelijkheden is die wordt genoemd in de technische documentatie van Alucopal.^[12]De enkele stelling dat verlijming niet is toegestaan, is daarom onvoldoende om te kunnen vaststellen dat dit een gebrek oplevert.
De te kleine afstand tussen de gevelbeplating is wel een gebrek. Partijen zijn het erover eens dat tussen de platen een kleinere afstand is aangehouden dan is voorgeschreven. [gedaagde] meent dat dit geen probleem is, omdat slechts delen van platen zijn gemonteerd en geen hele platen. Dat bij montage van een deel van een plaat een kleinere afstand kan worden aangehouden blijkt echter nergens uit; [gedaagde] heeft die stelling onvoldoende onderbouwd. Keurhuis concludeert dat de te kleine afstand een gebrek oplevert. Weliswaar is niet direct schade aan de platen door uitzetting te verwachten, maar de afstand moet ook de ventilatie achter de platen waarborgen om te voorkomen dat het te warm wordt en platen buigen of loslaten. Ook de brochure van de gevelbeplating biedt geen ruimte voor een kleinere afstand. Een afstand kleiner dan 8 mm (zoals hier het geval) is niet toegestaan.^[13]Dat bij afstanden van 10 mm of meer extra maatregelen tegen ongedierte zouden moeten worden genomen is niet relevant. Een afstand van 8 mm is volgens de brochure namelijk al voldoende, en dan zijn die maatregelen niet nodig. Kortom, de te kleine afstand tussen de gevelbeplating is wel een gebrek.

5.14.

[eiser] en [eiseres] vorderen voor het herstel van de gevelbeplating een bedrag van € 55.520,44. Dit bedrag is door hen gebaseerd op de mededeling van Alucopal B.V. dat de gehele beplating moet worden vervangen en op een offerte van Bouw2000 van 6 april 2023. [gedaagde] betwist gemotiveerd dat dit bedrag redelijk is, omdat het herstel van de werkzaamheden niet zo omvangrijk is als [eiser] en [eiseres] beweren.
[eiser] en [eiseres] hebben onvoldoende onderbouwd dat gehele vervanging van alle beplating noodzakelijk is. Een deel van de gestelde problemen zijn immers geen gebreken, zodat [gedaagde] niet gehouden is daar enige vervangende vergoeding voor te betalen. De offerte van Bouw2000 ziet wel op gehele vervanging van de beplating én algemene kosten en is daarom niet bruikbaar voor vaststelling van de vervangende schadevergoeding. Bovendien lijkt de offerte van Bouw2000 te zien op plaatsing van alsnog volledig aluminium beplating in plaats van composiet. Voor deze meerprijs mag [gedaagde] ook niet opdraaien, aangezien composiet uiteindelijk voor [eiser] en [eiseres] was goedgekeurd.
[gedaagde] heeft een offerte van Mubo Metaal overgelegd voor herstel van de gevelbeplating.^[14]Deze offerte is echter ook niet bruikbaar voor begroting van de schade, omdat uit de offerte onvoldoende blijkt dat rekening is gehouden met het daadwerkelijk uitvoeren van de werkzaamheden en dus niet alleen ziet op materiaalkosten. Dan resteren de begrotingen van Keurhuis van begin 2023 (van € 12.500,00) en de offerte van [gedaagde] uit 2021 (van € 9.039,02). Aangezien Keurhuis een onafhankelijke deskundige is en diens begroting bovendien recenter acht de rechtbank de begroting van Keurhuis het meest betrouwbaar. De rechtbank overweegt dat algemeen bekend is dat kosten voor materialen en mankracht in de bouw zijn gestegen en blijven stijgen. De rechtbank begroot de vervangende schadevergoeding voor het gebrek in de montage van de gevelbeplating op basis van de begroting van Keurhuis en rekening houdend met de constant stijgende prijzen op € 14.000,00 inclusief BTW.

Hoogte aanbouw

5.15.

[eiser] en [eiseres] voeren aan dat de uitvoering van het dak van de aanbouw gebrekkig is, omdat [gedaagde] een betonnen breedplaatvloer heeft aangebracht in plaats van een houten dak. Hierdoor zijn de hoogte van de ramen in de badkamer, de mogelijkheden voor raambekleding in de badkamer, en de esthetiek van (onder andere) de badkamer veranderd. Door deze veranderingen is de verbinding met de natuur vanuit de badkamer minder, terwijl dat voor [eiser] en [eiseres] een van de kernpunten voor de bouw van deze woning was.

5.16.

[gedaagde] meent dat de uitvoering van het platte dak van de serre als breedplaatvloer geen gebrek is. In de constructietekening is een breedplaatvloer opgenomen op die plek, en die tekening is leidend.

5.17.

De rechtbank is van oordeel dat de constructietekening op basis waarvan is gebouwd door [gedaagde] niet overeenkomt met het ontwerp van de architect Woonsubliem, maar dat dit geen tekortschieten aan de kant van [gedaagde] oplevert.

5.17.1.

Partijen zijn het erover eens dat de breedplaatvloer die is aangebracht technisch in orde is, maar het probleem is dat [eiser] en [eiseres] menen met [gedaagde] te zijn overeengekomen dat de vloer op de aanbouw van hout zou zijn. De vraag is waar en wanneer in de overleggen tussen [eiser] en [eiseres] , Woonsubliem, de constructeur [bedrijf 1] en [gedaagde] de breedplaatvloer in plaats van de houten vloer is gekomen, wiens verantwoordelijkheid dit is, en voor wiens rekening dit hoort te komen. [eiser] en [eiseres] onderbouwen hun standpunt met het rapport van Keurhuis. De rechtbank hecht voor de beantwoording van deze vraag minder waarde aan de rapporten van Keurhuis en Kettlitz, omdat de vraag naar wat is overeengekomen en wiens verantwoordelijkheid dat is een juridische vraag is en geen bouwkundige vraag. Voor de uitleg van de tekeningen die onderdeel zijn van de overeenkomst houdt de rechtbank wel rekening met de genoemde rapporten.

5.17.2.

Woonsubliem is ingeschakeld door [eiser] en [eiseres] . [bedrijf 1] is door [gedaagde] gevraagd om een offerte uit te brengen voor opstellen van de constructietekeningen. De offerte is voorgelegd aan [eiser] en [eiseres] , die de offerte hebben goedgekeurd. Tijdens het begin van het ontwerp- en bouwproces werden [eiser] en [eiseres] bijgestaan door een bouwbegeleider, [naam 1] . Uit de feiten zoals vastgesteld in randnummer 3.2 blijkt het volgende. Woonsubliem heeft verschillende ontwerpen gemaakt voor de bouw van de woning. Op de tekeningen die onderdeel zijn geworden van de overeenkomst is volgens Keurhuis op principedetail 09 te zien dat het de bedoeling is geweest het dak van de aanbouw uit te voeren in hout. [gedaagde] heeft onvoldoende weersproken dat deze bedoeling uit het genoemde principedetail volgt. De tekeningen van de architect zijn wel opgesteld ‘Onder voorbehoud constructieve wijzigingen’. In de constructietekeningen van [bedrijf 1] is de gehele vloer van de eerste verdieping (inclusief het dak van de uitbouw) een betonnen breedplaatvloer geworden. In de periode voordat de constructietekeningen werden opgesteld, hebben [eiser] en [eiseres] , [naam 1] , Woonsubliem en [bedrijf 1] regelmatig contact gehad. Uit de mailcorrespondentie blijkt dat dit contact juist bedoeld was om de visie van [eiser] en [eiseres] goed over te brengen bij de constructeur. [gedaagde] was hier volgens de e-mails niet (steeds) bij. Ook blijkt uit de mails dat [eiser] en [eiseres] en [naam 1] Woonsubliem juist bij dit voortraject ook hebben betrokken en haar hebben gevraagd onder andere naar de offerte te kijken en contact te hebben met [bedrijf 1] .

Het is uiteindelijk Woonsubliem die bij [bedrijf 1] om de constructietekeningen vraagt. Woonsubliem stuurt deze constructietekeningen (waar dus in afwijking van het ontwerp van Woonsubliem een breedplaatvloer op staat) vervolgens zonder opmerkingen door naar [gedaagde] . [gedaagde] heeft het werk vervolgens in overeenstemming met deze tekeningen uitgevoerd.

5.17.3.

Van [gedaagde] , die als aannemer hoofdzakelijk uitvoerder is, kan na de hiervoor geschetste gang van zaken (in het bijzonder het regelmatige contact tussen Woonsubliem, [eiser] en [eiseres] , en [bedrijf 1] ) niet verwacht worden dat hij de constructietekeningen controleert op verschillen met het ontwerp van Woonsubliem. Dat [gedaagde] vervolgens in zijn offerte nog zowel de kosten voor een houten dak als de breedplaatvloer heeft opgenomen doet aan het voorgaande niet af, omdat de wijze van bouwen immers wordt bepaald door de tekeningen en niet door de offerte. Kortom, de constructietekening op basis waarvan is gebouwd door [gedaagde] komt niet overeen met het ontwerp van Woonsubliem, maar dit is naar het oordeel van de rechtbank geen fout van [gedaagde] . Hij is daarom ook niet aansprakelijk voor de daardoor door [eiser] en [eiseres] gestelde geleden schade.

Houten muur aanbouw

5.18.

[eiser] en [eiseres] zijn van mening dat een muur van de aanbouw ten onrechte in hout is uitgevoerd. Volgens hen had deze muur moeten worden voorzien van metselwerk dat geschikt is voor keimen. [eiser] en [eiseres] verwijzen wederom naar het rapport van Keurhuis.

5.19.

[gedaagde] is het niet met [eiser] en [eiseres] eens en meent dat het juist de bedoeling was om de muur in hout uit te voeren.

5.20.

De rechtbank is van oordeel dat de in hout uitgevoerde muur van de aanbouw overeenkomt met de afspraken die partijen hebben gemaakt en dus geen gebrek oplevert.

5.20.1.

Partijen zijn het erover eens dat in eerste instantie de bedoeling is geweest om de zijkant van de aanbouw geschikt te maken voor stucwerk. De verwarring is ontstaan toen het stucwerk verviel in februari 2022. [eiser] en [eiseres] zijn er toen vanuit gegaan dat de muur zou worden gemetseld. [gedaagde] heeft op 28 april 2022 aan [eiser] en [eiseres] gemaild:

“
Ik begreep laatst van [eiser] dat jullie er van uit gingen dat de muur in de uitbouw gemetseld zou worden. Maar volgens tekening, zie onderstaande wordt dat met hout gemaakt net als de topgevel van die linker zijgevel. Dit kan echter ook niet anders, want dan zou de buitenmuur voor het eiken gebint komen of de binnenwand voor het kozijn, wat een gemetselde muuropbouw is totaal veel dikker dan een houten geïsoleerde muur.”^[15]

[eiser] en [eiseres] antwoorden diezelfde dag met: “
Bedankt voor je bericht. Duidelijk. Een fijne avond gewenst!”.Ter zitting hebben [eiser] en [eiseres] gesteld dat zij [gedaagde] op de bouwplaats hebben aangesproken over de houten muur. [gedaagde] zou toen hebben gezegd dat er niets meer aan te doen is, en dat [eiser] en [eiseres] maar naar de Raad van Arbitrage moeten stappen als ze het anders willen. [eiser] en [eiseres] zouden zichzelf toen zodanig in de hoek gedrukt hebben gevoeld dat zij hebben ingestemd met de houten muur. [eiser] en [eiseres] erkennen dus ingestemd te hebben met de muur, maar stellen dit niet vrijwillig te hebben gedaan. Zij hebben hun stelling dat [gedaagde] druk heeft uitgeoefend echter onvoldoende onderbouwd. Uit de hiervoor genoemde mailwisseling blijkt niet dat druk is gezet of dat [eiser] en [eiseres] zich onder druk gezet voelden. Ook uit een latere e-mail van [eiser] en [eiseres] aan [gedaagde] van 24 mei 2022 blijkt niet dat zij druk voelden. Deze mail is van na het bezoek van [eiser] en [eiseres] aan de bouwplaats en in die mail staat:

“
Ik heb met [naam 3] overlegd en om de zijwand van de uitbouw fraaier te krijgen, kiezen wij er toch voor om de eiken houten liggende gebint te verwijderen en het rabat hout door te trekken naar boven. Zodat de wand uit één soort materiaal bestaat, zoals besproken gisteren op de bouwplaats.

Bij deze mail zijn twee foto’s gevoegd waarop op één foto te zien is dat de zijkant van de aanbouw hout moet zijn. De rechtbank is gelet op het voorgaande van oordeel dat [eiser] en [eiseres] gedurende de bouw hebben ingestemd met de houten afwerking van de zijkant van de aanbouw. Deze muur voldoet daarom aan de overeenkomst en is niet gebrekkig.

Inbouwbox spotverlichting keuken

5.21.

[eiser] en [eiseres] voeren aan dat het de fout van [gedaagde] is dat in de keuken een van de inbouwboxen voor spotverlichting niet past in verband met ander leidingwerk. Op 18 november 2021 hebben [eiser] en [eiseres] de informatie van hun elektricien over de omvang van de in te bouwen inbouwboxen doorgegeven aan [gedaagde] . Vervolgens horen [eiser] en [eiseres] niets meer tot zij op 11 februari 2022 door [gedaagde] voor het voldongen feit worden gesteld dat een van de boxen niet past. Doordat de box hier niet kan worden geplaatst verandert het lichtplan van de woning. Bovendien had de box boven het aanrechtblad van de keuken moeten komen. Het gemis is daardoor niet alleen esthetisch, maar ook functioneel.

5.22.

[gedaagde] is van mening dat het niet zijn fout is dat de inbouwbox niet past. [eiser] en [eiseres] hebben er zelf voor gekozen de elektra door een zelf te kiezen elektricien te laten regelen. Zij zijn daarom ook verantwoordelijk voor de communicatie met de elektricien. Op de informatie die [gedaagde] op 18 november 2021 van [eiser] en [eiseres] kreeg was niet duidelijk hoe diep de beoogde inbouwboxen zouden worden. Pas in februari 2022 vertelde de elektricien dat de diepte 10 centimeter zou zijn. Toen kwam [gedaagde] er dus ook pas achter dat de box niet zou passen en heeft hij dat meteen tegen [eiser] en [eiseres] gezegd.

5.23.

De rechtbank is van oordeel dat het ontbreken van een passende inbouwbox in de keuken voor de beoogde spotverlichting een gebrek is, en dat [gedaagde] de schade van [eiser] en [eiseres] hierdoor moet vergoeden. De rechtbank begroot de vervangende schadevergoeding op € 2.250,00 inclusief BTW.

5.23.1.

[eiser] en [eiseres] hebben gekozen voor een eigen elektricien. In zoverre zijn zij verantwoordelijk voor het werk van de elektricien en de communicatie met hem. Vaststaat echter dat [gedaagde] bij de elektricien informatie heeft opgevraagd over de sparingen die nodig waren in de breedplaatvloer. Die informatie heeft hij ook via [eiser] en [eiseres] gekregen op 15 november 2021.^[16]De stelling van [gedaagde] dat de sparingen in de vloer standaardafmetingen zijn, komt niet overeen met de geschetste gang van zaken. [gedaagde] had immers informatie van de elektricien nodig voor de sparingen en wilde kennelijk maatwerk leveren. Dat de informatie van de elektricien onjuist of onvolledig zou zijn is niet gesteld en niet gebleken. Na verzending van de informatie op 15 november 2021 hebben [gedaagde] en [eiser] en [eiseres] nog een paar e-mails gewisseld over de kosten voor het laten mee storten van de ruimtes voor de inbouwboxen in de breedplaatvloer.^[17]Op geen enkel moment heeft [gedaagde] in die contacten aangegeven nog informatie te missen voor het correct laten storten van de breedplaatvloer met sparingen. Zonder nadere toelichting kan niet anders worden geconcludeerd dan dat het feit dat de boxen niet in de sparingen passen het gevolg is van onjuist handelen van [gedaagde] . Dat [eiser] en [eiseres] een offerte hebben geaccordeerd waarin is vermeld dat de box niet past, maakt het voorgaande niet anders. De offerte is van 11 februari 2022. [eiser] en [eiseres] hadden toen al aangegeven dat [gedaagde] een oplossing moest zoeken. Het niet passen van de beoogde inbouwbox is een gebrek.

5.24.

[eiser] en [eiseres] stellen dat de schade die zij lijden door de niet passende inbouwbox € 5.000,00 is. Dit bedrag achten [eiser] en [eiseres] zelf passend. Keurhuis concludeert namelijk dat volledig herstel onmogelijk moet worden geacht, omdat de kans groot is dat bij het creëren van nieuwe of diepere sparingen in de breedplaatvloer leidingen of elektra worden geraakt. Keurhuis adviseert daarom in overleg te gaan over een (vervangende) schadevergoeding. Een alternatieve oplossing zou zijn een verlaagd plafond creëren waar de box vervolgens in wordt geplaatst. De kosten van deze oplossing worden door Keurhuis geschat op € 2.250,00 inclusief BTW. [gedaagde] betwist de kosten voor de alternatieve oplossing en stelt dat dit slechts een paar honderd euro hoeft te kosten. [eiser] en [eiseres] hoeven geen genoegen te nemen met de alternatieve oplossing. Een verlaagd plafond is niet wat zij voor ogen hadden. Zij vragen bovendien vervangende schadevergoeding voor het niet correct uitgevoerde werk. [eiser] en [eiseres] leggen echter niet uit waar zij de hun gevraagde schadevergoeding op baseren. Het enige aanknopingspunt voor een vergoeding is het door Keurhuis genoemde bedrag van € 2.250,00. [gedaagde] stelt weliswaar dat dit bedrag niet juist is en dat het goedkoper kan, maar dit is onvoldoende onderbouwd gelet op het onafhankelijke advies van Keurhuis. De rechtbank begroot de schadevergoeding voor [eiser] en [eiseres] daarom op € 2.250,00 inclusief BTW.

Gebreken geconstateerd ná oplevering

5.25.

Naast de hiervoor behandelde gebreken stellen [eiser] en [eiseres] dat de woning nog andere gebreken vertoont. Deze gebreken hebben [eiser] en [eiseres] bij [gedaagde] gemeld na de oplevering van de woning in februari 2023. Een aantal van de gebreken is door Keurhuis ook genoemd in het rapport van 11 januari 2023, maar [eiser] en [eiseres] dachten dat deze gebreken bij oplevering waren opgelost. Later bleken deze gebreken toch nog of weer aanwezig.

5.26.

[eiser] en [eiseres] hebben gesteld dat artikel 15, eerste lid, van de Algemene Voorwaarden inhoudt dat [gedaagde] in de eerste zes maanden na oplevering verplicht is alle gebreken aan de woning te herstellen, ook als die na de oplevering pas worden opgemerkt en ongeacht of [eiser] en [eiseres] die bij de oplevering hadden kunnen opmerken. [gedaagde] betwist deze stelling van [eiser] en [eiseres] , omdat deze uitleg van het artikel ervoor zou zorgen dat oplevering met keuringsrapport geen functie meer zou hebben. Na oplevering is [gedaagde] volgens hem niet meer aansprakelijk voor gebreken die [eiser] en [eiseres] bij de oplevering redelijkerwijs hadden moeten ontdekken.
De rechtbank is van oordeel dat artikel 15 van Algemene Bepalingen zo moet worden uitgelegd dat [gedaagde] verplicht is de tekortkomingen/gebreken te verhelpen die door [eiser] en [eiseres] in de eerste zes maanden na de oplevering zijn geconstateerd. Uit de algemene toelichting die bij de Algemene Voorwaarden hoort blijkt dat artikel 15, eerste lid, van de Algemene Voorwaarden met opzet ruim is geformuleerd en ziet op alle tekortkomingen die door de Opdrachtgever in de onderhoudsperiode van zes maanden na oplevering worden geconstateerd.^[18]Dit artikel is voor de onderhoudsperiode dus een bewuste afwijking van de wet.^[19]Vaststaat dat de gestelde gebreken die hierna worden behandeld binnen zes maanden na de oplevering door [eiser] en [eiseres] zijn geconstateerd en aan [gedaagde] gemeld.

5.27.

Het voorgaande brengt mee dat voor de beantwoording van de vraag of de na oplevering geconstateerde problemen ook daadwerkelijk gebreken zijn, zal moeten worden beoordeeld wat tussen partijen is overeengekomen, of het werk aan de overeenkomst voldoet, en of [eiser] en [eiseres] de problemen binnen redelijke termijn na ontdekking hebben gemeld bij [gedaagde] .
[gedaagde] weerspreekt niet dat [eiser] en [eiseres] de gebreken binnen redelijke termijn na ontdekking hebben gemeld, daarom gaat de rechtbank ervan uit dat de hierna te bespreken gestelde gebreken in ieder geval binnen een redelijke termijn aan hem zijn gemeld.

Watervlekken op eiken gebinten

5.28.

[eiser] en [eiseres] voeren aan dat de eiken gebinten die [gedaagde] in de woning heeft aangebracht gebrekkig zijn, omdat er watervlekken in zitten die er niet uit gaan. Keurhuis heeft in haar rapport van 11 januari 2023 geconstateerd dat de gebinten vlekken hadden die het gevolg zijn van het te lang onbeschermd buiten laten liggen van de gebinten. [gedaagde] heeft geprobeerd de gebinten schoon te maken, dus bij de oplevering leek het beter. Maar na de oplevering kwamen de vlekken terug. [eiser] en [eiseres] hebben de gebinten schoongemaakt met ontweringswater en geschuurd zoals geadviseerd door Keurhuis, maar de vlekken gaan niet geheel weg.

5.29.

[gedaagde] betwist dat de vlekken die nu zouden zijn ontstaan het gevolg zijn van het gedurende de bouw buiten liggen van de gebinten. Nadat hij de gebinten had schoongemaakt zagen ze er goed uit. Bij de oplevering zijn ze ook in die staat geaccepteerd. De vlekken moeten volgens [gedaagde] daarom het gevolg zijn van verkeerd behandelen door [eiser] en [eiseres] zelf.

5.30.

De rechtbank is van oordeel dat de vlekken op de eiken gebinten een gebrek zijn, en dat [gedaagde] aan [eiser] en [eiseres] vervangende schadevergoeding daarvoor moet betalen. De rechtbank begroot de schadevergoeding op € 5.450,00.

5.30.1.

[eiser] en [eiseres] stellen en onderbouwen dat de vlekken op de eiken gebinten het gevolg zijn van het handelen van [gedaagde] . Keurhuis concludeert in haar rapport van 11 januari 2023 dat de vlekken het gevolg zijn van het te lang onbeschermd buiten laten liggen van de gebinten. Keurhuis adviseert de gebinten te behandelen met ontweringswater en te schuren. Dit moet herhaald worden tot een aanvaardbaar resultaat is behaald. Keurhuis vermeldt echter ook dat er rekening mee moet worden gehouden dat de sterke verkleuringen niet meer kunnen worden verwijderd. Uit de foto’s van [gedaagde] en op de foto’s van [eiser] en [eiseres] blijkt dat op de gebinten nog steeds vlekken zichtbaar zijn, ook na het schoonmaken door [gedaagde] en [eiser] en [eiseres] .^[20]Uit de foto’s blijkt dat de vlekken ontsierend zijn en daardoor ook storend. De rechtbank is daarom van oordeel dat deze vlekken een gebrek opleveren. [gedaagde] betwist niet dat de gebinten onbeschermd buiten hebben gelegen en heeft zijn stelling dat dit verkleuringen zijn die horen bij het natuurproduct of die het gevolg zijn van het schoonmaken door [eiser] en [eiseres] op geen enkele manier onderbouwd. Hij heeft de stelling en onderbouwing van [eiser] en [eiseres] daarom onvoldoende gemotiveerd betwist. De rechtbank gaat er daarom vanuit dat Keurhuis terecht heeft geconcludeerd dat [gedaagde] de eiken gebinten te lang onbeschermd buiten heeft laten liggen en dat daardoor het gebrek is ontstaan.

5.31.

[eiser] en [eiseres] vorderen voor de schade aan de gebinten een schadevergoeding van € 4.450,00. Dit bedrag is door Keurhuis genoemd als schatting van de kosten voor vervanging van de gebinten. [gedaagde] bestrijdt dit op zichzelf niet, maar zij vindt dat vordering van de kosten voor vervanging van de gebinten buitensporig is, omdat de gebinten kunnen worden schoongemaakt. Het schoonmaken en schuren van de gebinten is echter niet voldoende gebleken en [gedaagde] stelt ook geen andere methode voor, zodat vervanging een redelijke herstelmogelijkheid is. De rechtbank houdt er, zoals eerder genoemd bovendien rekening mee dat de kosten in de bouw aanhoudend stijgen. De rechtbank begroot de vergoeding voor de gebinten daarom op € 5.450,00 inclusief BTW.

Drainage rond de woning

5.32.

In eerste instantie was de overeengekomen drainage niet aangelegd. Dit heeft Keurhuis geconstateerd in het rapport van 11 januari 2023. Voor oplevering heeft [gedaagde] de drainage alsnog aangelegd, maar [eiser] en [eiseres] stellen dat de drainage niet goed werkt. Bij regenval zou de drainage droog blijven en dus niet goed werken.

5.33.

[gedaagde] betwist dat de drainage niet goed werkt. De drainage is bedoeld voor overtollig water. Dat betekent niet dat bij iedere regenbui water door de drainage wordt afgevoerd, omdat er niet bij iedere regenbui sprake is van overtollig water.

5.34.

De rechtbank is van oordeel dat [eiser] en [eiseres] onvoldoende hebben onderbouwd dat de drainage niet werkt. Zij stellen dat dit het geval is, maar die stelling is gemotiveerd betwist door [gedaagde] . Door de betwisting van [gedaagde] had het op de weg van [eiser] en [eiseres] gelegen om te onderbouwen dat de drainage niet werkt, bijvoorbeeld met controleerbare informatie over de momenten van ‘droog staan’ en de mate waarin dit hinder oplevert of met een rapport van een deskundige (zoals zij bij de andere door hen gesignaleerde gebreken wel deden). Nu [eiser] en [eiseres] dat hebben nagelaten, ziet de rechtbank geen aanleiding om hen tot bewijslevering toe te laten.

Kozijnen

5.35.

[eiser] en [eiseres] stellen dat de kozijnen in de woning niet goed zijn gemonteerd. Keurhuis heeft de kozijnen ter plaatste beoordeeld en in haar rapport van 1 juni 2023 geconcludeerd dat de kozijnen niet goed en niet deugdelijk zijn samengesteld. Hierdoor zal tocht optreden en de waterafvoer niet goed verlopen. De kozijnen voldoen niet aan de brancherichtlijnen en de doorvalveiligheid van de ramen voldoet niet aan het Bouwbesluit. Keurhuis adviseert vervanging van de kozijnen. Daarnaast is het deurkozijn van de achterdeur volgens [eiser] en [eiseres] scheef.

5.36.

[gedaagde] betwist dat de kozijnen en ramen gebreken vertonen. Hij heeft [naam 4] van [bedrijf 2] het rapport van Keurhuis toegestuurd en gevraagd om een reactie. Volgens [gedaagde] blijkt daaruit dat er geen gebreken zijn, en dat die anders eenvoudig kunnen worden verholpen. De achterdeur moet alleen opnieuw gesteld worden. Dat is geen gebrek.

5.37.

De rechtbank is van oordeel dat [gedaagde] onvoldoende gemotiveerd heeft betwist dat de kozijnen gebrekkig zijn. De rechtbank begroot de vervangende schadevergoeding voor de kozijnen op € 5.000,00. Ten aanzien van de achterdeur is de rechtbank van oordeel dat [eiser] en [eiseres] onvoldoende onderbouwd hebben dat de scheve deur een gebrek is.

5.37.1.

Keurhuis heeft ter plaatse de kozijnen geïnspecteerd en in haar rapport gemotiveerd uiteengezet wat de gebreken aan de kozijnen zijn. Het rapport is voorzien van foto’s. [gedaagde] heeft [naam 4] gevraagd om zijn reactie, maar [naam 4] heeft de kozijnen niet zelf gezien. Uit zijn e-mail blijkt ook dat hij de kozijnen in feite niet goed kan beoordelen. Keurhuis schrijft bijvoorbeeld bij het kozijn van foto 2:

“
De linkerstijl van het linker kozijn staat ongeveer 5 mm uit het lood over een hoogte van ongeveer 80 centimeter”.

[naam 4] schrijft daarover in zijn e-mail:

“
Op de foto 2 zie ik inderdaad een kleine afwijking al betwijfel ik dat of dat zoveel is, maar VKG schrijft voor max 5 mm overall in breedte en hoogte, dus daar voldoet het aan, mits het niet ten koste gaat van wind- en waterdichtheid”.

Uit de formulering van [naam 4] blijkt dat hij niet goed kan beoordelen hoe groot de afstand daadwerkelijk is. Dat is ook niet vreemd aangezien hij alleen een foto heeft bekeken, maar dat maakt zijn beoordeling wel minder betrouwbaar. Bovendien concludeert [naam 4] ten aanzien van deze foto dat het werk voldoet aan de eisen mits het niet ten koste gaat van wind- en waterdichtheid, terwijl de conclusie van Keurhuis juist is dat de kozijnen niet winddicht zijn en de waterafvoer ook niet goed zal gaan. De reactie van [naam 4] op de andere foto’s van Keurhuis bestaat voornamelijk uit voorgestelde methodes om de door Keurhuis geconstateerde problemen op te lossen, maar niet uit een betwisting van de geconstateerde gebreken. [gedaagde] heeft de door Keurhuis geconstateerde gebreken ook niet op een andere manier onderbouwd betwist. De rechtbank gaat daarom uit van de juistheid van de constateringen van Keurhuis.

Keurhuis heeft niet geconstateerd dat het deurkozijn van de achterdeur gebrekkig was. Dit is de mening van [eiser] en [eiseres] zelf. Zij hebben een foto gemaakt van de deur die scheef in het kozijn zit.^[21][gedaagde] betwist dat dit een gebrek is, omdat de achterdeur alleen opnieuw moet worden gesteld. Gelet op de gemotiveerde betwisting door [gedaagde] had het op de weg van [eiser] en [eiseres] gelegen om bijvoorbeeld Keurhuis ook naar het deurkozijn te laten kijken. Omdat zij dat niet hebben gedaan, hebben zij hun stelling over het deurkozijn mede gelet op de betwisting onvoldoende onderbouwd, en is de rechtbank van oordeel dat dit gestelde gebrek niet komt vast te staan.

5.38.

[eiser] en [eiseres] vorderen een bedrag van € 5.000,00 inclusief BTW voor de gebrekkige kozijnen (niet zijnde het deurkozijn). Dit bedrag is door Keurhuis geadviseerd. [gedaagde] heeft dit bedrag in feite niet, en in ieder geval niet gemotiveerd, weersproken. Daarom begroot de rechtbank de schadevergoeding voor de kozijnen ook op dit bedrag.

Scheurvorming traptreden

5.39.

[eiser] en [eiseres] vinden dat de trap gebreken vertoont, omdat er scheurvorming zichtbaar is in de treden. Door de basisverflaag heen zijn op verschillende treden lijnen van ongeveer een millimeter breed te zien. Dit is het gevolg van het lange leegstaan van de woning voor de oplevering en daarom volgens [eiser] en [eiseres] een fout van [gedaagde] .

5.40.

[gedaagde] is het niet met [eiser] en [eiseres] eens. De spleten die nu te zien zijn, zullen na het schilderen van de trap niet meer zichtbaar zijn. Bovendien zijn dit scheuren die vanzelf ontstaan in natuurlijk materiaal. [eiser] en [eiseres] hebben voor een goedkopere houtsoort gekozen en daarin zie je dit soort scheuren nou eenmaal eerder. De scheuren kunnen daarnaast ook zijn ontstaan na oplevering doordat [eiser] en [eiseres] het huis nog hebben laten stuccen. Voor krimpscheuren is [gedaagde] bovendien op grond van de overeenkomst niet aansprakelijk.

5.41.

De rechtbank is van oordeel dat [eiser] en [eiseres] onvoldoende hebben onderbouwd dat de scheuren in de trap het gevolg zijn van een fout van [gedaagde] en ook dat de scheuren een gebrek opleveren.

5.41.1.

Op grond van artikel 14, tweede lid, van de Algemene Voorwaarden is [gedaagde] in beginsel niet aansprakelijk voor krimpscheuren. Dit is anders als de scheuren het gevolg zijn van het gebruik van materiaal van minderwaardige kwaliteit, ondeskundig gebruik, of ondeskundige toepassing van materialen door de ondernemer. [eiser] en [eiseres] hebben onvoldoende onderbouwd dat hiervan sprake is. Weliswaar heeft Keurhuis geconcludeerd dat de scheuren het gevolg zijn van een langdurige periode van leegstand voor de oplevering, maar dat is niet haar eigen conclusie, dat tekent zij op uit de mond van [eiser] en [eiseres] . Vaststaat echter ook dat de woning na de oplevering nog geruime tijd leeg heeft gestaan, omdat [eiser] en [eiseres] pas vlak voor de zitting de woning hebben betrokken. Ook hebben [eiser] en [eiseres] niet weersproken dat zij na oplevering de woning hebben laten stuccen wat ook voor een vochtig binnenklimaat zorgt en invloed heeft op het hout. Deze omstandigheden hebben [eiser] en [eiseres] kennelijk niet meegedeeld aan Keurhuis, terwijl dat voor een goede beoordeling van de scheuren wel noodzakelijk is. [eiser] en [eiseres] hebben hun stelling dat de scheuren het gevolg zijn van ondeskundig gebruik of ondeskundige toepassing van het materiaal door [gedaagde] niet voldoende onderbouwd.

5.41.2.

Bovendien is niet zeker dat de scheuren ook na het schilderen van de trap nog zullen bestaan. [gedaagde] stelt dat de scheuren dan niet meer zichtbaar zijn en ook [eiser] en [eiseres] eigen deskundige Keurhuis rapporteert dat het aannemelijk is dat de scheuren na het schilderen met een vullende verf niet meer zichtbaar zullen zijn. [eiser] en [eiseres] hebben niet onderbouwd dat het schilderen van de trap niet voldoende zal zijn. Het is volgens het rapport ook mogelijk dat de scheuren weer terugkeren na enige tijd omdat de gebruikte houtsoort gevoelig is voor wisselingen in temperatuur en luchtvochtigheid. In dat geval is dat inherent aan het door [eiser] en [eiseres] zelf (in samenspraak met hun adviseurs) gekozen hout en dan levert het geen gebrek op.

Voordeur

5.42.

[eiser] en [eiseres] voeren aan dat de voordeur gebrekkig is, omdat de houten panelen loslaten, die daarop gemonteerd zijn. Voor de oplevering waren de onderste panelen helemaal losgelaten. [gedaagde] heeft die toen weer vastgezet, maar na oplevering is er opnieuw ruimte ontstaan tussen de panelen.

5.43.

[gedaagde] betwist niet dat er ruimte ontstaat tussen de panelen, maar dit is volgens hem geen gebrek. [eiser] en [eiseres] hebben gekozen voor rustiek eikenhout. Dit hout ‘werkt’ als gevolg van de weersinvloeden, dus de panelen krimpen en zetten uit. Dat hoort zo. [eiser] en [eiseres] stellen niet dat de panelen nu (weer) loslaten.

5.44.

De rechtbank is van oordeel dat [eiser] en [eiseres] onvoldoende hebben onderbouwd dat de ruimte tussen de eiken panelen op de voordeur een gebrek oplevert. De rechtbank is het met [eiser] en [eiseres] eens dat de panelen niet van de deur af horen te komen, maar het enkele feit dat er ruimte tussen de panelen zit is zonder nadere onderbouwing niet aan te merken als een gebrek. Het is mogelijk dat de ruimte het gevolg is van het ‘werken’ van het hout en dat de ruimte dus ook weer kleiner wordt afhankelijk van de weersomstandigheden. [eiser] en [eiseres] hebben deze mogelijkheid onvoldoende weersproken. Zij hebben weliswaar een e-mail overgelegd van DecoDeur waarin staat: ‘
Zoals besproken met onze monteur voldoet de huidige deur niet.’, maar hieruit blijkt niet dat de monteur dit zelf heeft geconstateerd of dat dit een herhaling van een mededeling van [eiser] en [eiseres] is.^[22]

Niet aangevraagde rioolaansluiting

5.45.

[eiser] en [eiseres] stellen dat [gedaagde] te laat heeft voldaan aan zijn verplichtingen op grond van het kort geding vonnis van 9 februari 2023. [gedaagde] had binnen 14 dagen na het vonnis voor [eiser] en [eiseres] de rioolaansluiting moeten aanvragen (of hen de nodige papieren moeten geven voor die aanvraag). Uiteindelijk heeft [gedaagde] pas op 7 maart 2023 de aansluiting aangevraagd. Dat is 11 dagen te laat. Daarom is [gedaagde] de dwangsom van € 200,00 per dag voor 11 dagen verschuldigd aan [eiser] en [eiseres] .

5.46.

[gedaagde] leest zijn verplichtingen op grond van het vonnis anders. Volgens hem was hij alleen verplicht [eiser] en [eiseres] (of door hen aangewezen derden) toegang te verschaffen tot de nog niet opgeleverde woning voor de aanleg van de nutsvoorzieningen, waaronder het riool. Het daadwerkelijk aanvragen van de aansluiting is altijd een taak van [eiser] en [eiseres] geweest waar zij ook de benodigde informatie voor hadden. [eiser] en [eiseres] hebben zelf ook de aansluiting aangevraagd op 6 maart 2023 waardoor de gemeente de aanvraag van [gedaagde] als niet verzonden heeft beschouwd.

5.47.

De rechtbank is van oordeel dat de uitleg van [gedaagde] van het vonnis van 9 februari 2023 juist is. In het vonnis overweegt de voorzieningenrechter dat de aanleg van nutsvoorzieningen los staat van de ingebruikneming van de woning. [gedaagde] moet [eiser] en [eiseres] daarom toelaten tot het terrein om de voorzieningen aan te leggen. Naar het oordeel van de rechtbank vloeit op geen enkele manier uit het vonnis van de voorzieningenrechter voort dat de verplichting van [gedaagde] meer omvat dan het verlenen van toegang tot de woning. Dit blijkt niet uit de overwegingen en ook niet uit het dictum. [eiser] en [eiseres] moesten zelf zorgen voor het (laten) aanleggen van de voorzieningen en het (laten) aanvragen van de aansluiting. Zij hadden daarvoor kennelijk ook de benodigde informatie aangezien zij zelf op 6 maart 2023 de aansluiting bij de gemeente hebben aangevraagd. [eiser] en [eiseres] stellen dat zij dit pas ná [gedaagde] hebben gedaan, maar uit de e-mail van de gemeente van 13 maart 2023 blijkt dat zij de aanvraag zelf op 6 maart hebben gedaan en [gedaagde] pas daarna.^[23][gedaagde] heeft de woning op 24 februari 2023 opgeleverd en daarmee [eiser] en [eiseres] toegang verschaft tot de woning. Hiermee heeft hij (net op tijd) voldaan aan de verplichtingen uit het vonnis. Hij is dus geen dwangsommen verschuldigd.

Overeengekomen betaling inbouwtoiletten

5.48.

Tussen partijen staat niet ter discussie dat zij hebben afgesproken dat [gedaagde] [eiser] en [eiseres] een bedrag van € 242,00 (inclusief BTW) zou betalen. Dit is afgesproken bij de oplevering.^[24]Ook zijn partijen het erover eens dat [gedaagde] dit bedrag nog niet aan hen heeft betaald. Dit moet hij dus alsnog doen.

Bijkomende vorderingen

5.49.

[eiser] en [eiseres] vorderen de wettelijke rente over de door [gedaagde] verschuldigde bedragen vanaf de dag van verzuim tot aan de dag van volledige betaling. In dit geval hebben [eiser] en [eiseres] de schadevergoeding waar zij recht op hebben verrekend met de openstaande factuur voor de laatste termijn van de aanneemsom. Aangezien zij recht hadden op een bedrag van € 31.629,50 hebben zij voor dat bedrag terecht verrekend. Zij hebben de verschuldigde schadevergoeding daarom al onder zich gehouden en die is dus al volledig voldaan. Er is geen wettelijke rente gaan lopen, omdat verrekening terugwerkt tot de dag waarop de bevoegdheid tot verrekening is ontstaan. [eiser] en [eiseres] hebben de verrekening aangekondigd bij hun brief van 11 februari 2023. Vanaf dat moment is de verrekening (voor zover die terecht is gebleken) dus ingegaan. Er is daarom geen sprake van verzuim aan de kant van [gedaagde] op grond waarvan hij wettelijke rente is verschuldigd.

Tussenconclusie

5.50.

Gelet op het voorgaande is [gedaagde] aan [eiser] en [eiseres] een schadevergoeding verschuldigd van:

- Metselwerk: € 2.937,50

- Aluminium gevelbeplating: € 14.000,00

- Inbouwbox spotverlichting: € 2.250,00

- Eiken gebinten: € 5.450,00

- Kozijnen: € 5.000,00

-
Overeengekomen vergoeding: € 242,00 +

Totaal: € 29.879,50

De vorderingen van [gedaagde]

Betaling van de laatste termijn van de aanneemsom

5.51.

[gedaagde] vordert volledige betaling van de laatste termijn van de aanneemsom van € 63.962,50. [eiser] en [eiseres] stellen zich op het standpunt dat zij de laatste termijn terecht hebben verrekend met de door hen te ontvangen schadevergoeding voor de gebreken aan de opgeleverde woning.

5.52.

Op grond van de aannemingsovereenkomst zijn [eiser] en [eiseres] de laatste termijn van € 63.962,50 aan [gedaagde] verschuldigd. Zoals hiervoor overwogen hebben [eiser] en [eiseres] recht op een schadevergoeding, maar die is lager dan de laatste termijn van de aanneemsom. [eiser] en [eiseres] hebben een bedrag van € 29.879,50 terecht verrekend met de laatste termijn van de aanneemsom. Zij moeten dus nog wel een bedrag van € 34.083,00 aan [gedaagde] betalen.

Betaling van 10% commissie

5.53.

[gedaagde] vordert betaling van € 5.263,38, bestaande uit 10% commissie over de werkzaamheden van de door [eiser] en [eiseres] ingeschakelde elektricien. Volgens [gedaagde] zijn hij en [eiser] en [eiseres] overeengekomen dat zij hem 10% commissie betalen over alle werkzaamheden van de elektricien. Ook als die werkzaamheden na oplevering plaatsvinden. De commissie was namelijk bedoeld als een compensatie voor de inkomsten die [gedaagde] zou mislopen doordat [eiser] en [eiseres] de aanleg van elektra niet door hem zouden laten doen, terwijl dat eerst wel de bedoeling was. [gedaagde] baseert het gevorderde bedrag op een offerte van zijn eigen onderaannemer, omdat [eiser] en [eiseres] weigeren inzichtelijk te maken wat zij aan de elektricien hebben betaald.

5.54.

[eiser] en [eiseres] erkennen dat zij op 18 januari 2021 hebben afgesproken 10% commissie te betalen over de werkzaamheden van de elektricien, maar dit ging alleen om werkzaamheden die tijdens de bouwtijd uitgevoerd zouden worden. De commissie was namelijk bedoeld als compensatie, omdat [gedaagde] de elektricien tijdens de bouw toegang zou moeten verschaffen tot de bouwplaats. [gedaagde] is deze afspraak niet nagekomen. De elektricien heeft [eiser] en [eiseres] op 6 februari 2023 meegedeeld dat [gedaagde] hem de toegang tot het pand heeft ontzegd.^[25][eiser] en [eiseres] vinden daarom dat zij de commissie ook niet hoeven te betalen. Bovendien lijden [eiser] en [eiseres] schade doordat [gedaagde] de elektricien de toegang heeft ontzegd. De elektricien moet daardoor sinds de oplevering dingen herstellen die hadden kunnen worden voorkomen als hij wel toegang had gehad. Dit kan [eiser] en [eiseres] extra geld gaan kosten.

5.55.

De rechtbank is van oordeel dat de afspraak tussen partijen inhoudt dat [gedaagde] 10% commissie krijgt over de geleverde diensten die de elektricien tijdens de bouwtijd heeft verricht. [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichting de elektricien toe te laten tot de bouwplaats. Het bedrag waarover de commissie is verschuldigd wordt daarom verminderd. [eiser] en [eiseres] zijn [gedaagde] een commissie van € 635,25 verschuldigd.

5.55.1.

Op 18 januari 2021 zijn partijen overeengekomen dat [eiser] en [eiseres] aan [gedaagde] 10% commissie betalen voor het geleverde werk. In de e-mail staat niet meer dan:

-
Als wij een eigen elektricien kiezen als onderaannemer, betalen wij jou 10% commissie over het bedrag geleverde diensten van de elektricien.

Het gesprek hierover heeft telefonisch plaatsgevonden. Partijen zijn het niets eens over wat toen is besproken. De rechtbank moet daarom uit alle omstandigheden van de zaak afleiden wat de bedoeling van partijen is geweest.

5.55.2.

Uit de offerte van [gedaagde] van 6 november 2020 blijkt dat hij oorspronkelijk de aanleg van elektra had meegenomen in zijn begroting van de kosten.^[26]In de uiteindelijk geaccepteerde offerte van 13 juli 2021 is deze post vervallen.^[27]Deze post bedroeg € 17.985,25. De stelling van [gedaagde] dat de commissie bedoeld was als compensatie voor gemiste inkomsten lijkt door het verschil tussen deze offertes aannemelijk. De (verdere) achtergrond van de afspraak tussen partijen komt door de uiteenlopende stellingen van partijen en de weinige onderbouwing daarvan niet vast te staan. De rechtbank zal de afspraak daarom naar redelijkheid uitleggen.

5.55.3.

De stelling van [gedaagde] dat de afspraak ook inhoudt dat hij 10% krijgt van alle werkzaamheden die na de oplevering plaatsvinden, acht de rechtbank onaannemelijk en onredelijk. Na oplevering gaan de risico’s en aansprakelijkheden voor de woning over op [eiser] en [eiseres] . [gedaagde] heeft na oplevering ook geen last meer van derden die op de bouwplaats lopen. Bovendien is het niet duidelijk wanneer de termijn behorend bij deze afspraak dan zal stoppen. Als [eiser] en [eiseres] na oplevering de opdracht aan de elektricien zouden uitbreiden, zou dat volgens de uitleg van [gedaagde] van de afspraak nog steeds onder zijn commissie vallen. Dat hoefden [eiser] en [eiseres] bij het maken van de afspraak niet te verwachten en te begrijpen. De rechtbank is daarom van oordeel dat de afspraak tussen partijen inhoudt dat [gedaagde] 10% commissie krijgt over de geleverde diensten die de elektricien tijdens de bouwtijd heeft verricht.

5.55.4.

De elektricien van [eiser] en [eiseres] heeft hen binnen de bouwtijd een bedrag van € 8.470,00 gefactureerd. [gedaagde] heeft gesteld dat dit bedrag te laag is en verwijst daarvoor naar een door zijn eigen onderaannemer uitgebrachte offerte. De offerte van zijn onderaannemer is echter nooit door [eiser] en [eiseres] geaccepteerd, dus waarom dat als uitgangspunt zou moeten dienen is niet duidelijk en wordt door [gedaagde] ook niet toegelicht. Bovendien hebben [eiser] en [eiseres] onbetwist gesteld dat zij van een aantal posten hebben afgezien, zoals domotica, in verband met de kosten. De rechtbank is van oordeel dat [gedaagde] onvoldoende heeft onderbouwd dat de facturen van de elektricien van [eiser] en [eiseres] niet volledig zouden zijn. De rechtbank gaat er dan ook vanuit dat [eiser] en [eiseres] tijdens de bouwtijd een bedrag van € 8.470,00 aan de elektricien hebben betaald.

5.55.5.

De vraag die overblijft is of [eiser] en [eiseres] 10% over € 8,470,00 aan [gedaagde] moeten betalen. De afspraak houdt in dat hij commissie krijgt over de geleverde diensten van de elektricien tijdens de bouwtijd. De elektricien heeft echter verklaard dat hij niet alle gefactureerde werkzaamheden heeft kunnen doen, omdat [gedaagde] hem de toegang heeft geweigerd. Bovendien hebben [eiser] en [eiseres] [gedaagde] meerdere keren gesommeerd derden, waaronder de elektricien, toe te laten tot de bouwplaats in verband met de te verrichten werkzaamheden. De rechtbank is van oordeel dat [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van de afspraak met [eiser] en [eiseres] door de elektricien de toegang te ontzeggen. Door deze tekortkoming kan de afspraak gedeeltelijk worden ontbonden in die zin dat het bedrag waarover de commissie is verschuldigd wordt verminderd. De facturen van de elektricien zijn niet gespecificeerd. Daarom kan de rechtbank niet exact vaststellen welke diensten voor welk bedrag niet verricht konden worden. De rechtbank zal dit bedrag daarom schatten. De e-mail van de elektricien is van 6 februari 2023, 18 dagen voor de oplevering. De rechtbank gaat er daarom vanuit dat de elektricien een eind gevorderd was met de werkzaamheden en stelt de vermindering in verband met de tekortkoming vast op 25%. Dat betekent dat [eiser] en [eiseres] aan [gedaagde] 10% commissie zijn verschuldigd over € 6.352,50. Dat is € 635,25.

5.55.6.

[eiser] en [eiseres] stellen dat zij recht hebben op schadevergoeding die verrekend kan worden met de te betalen commissie, omdat zij schade lijden door de tekortkoming in de nakoming van de afspraak door [gedaagde] . Doordat [gedaagde] de elektricien de toegang heeft geweigerd, moest de elektricien na de oplevering extra werk doen en zaken herstellen. Dit had niet gehoeven als de elektricien wel zijn werk had kunnen doen. Ter zitting hebben [eiser] en [eiseres] verteld dat de elektricien nog steeds dingen tegenkomt die niet goed zijn. [eiser] en [eiseres] hebben echter ook verteld dat de elektricien de kosten nog niet bij hen in rekening heeft gebracht en dat misschien ook niet gaat doen. Dat hangt af van hoeveel hij nog tegen zou komen. Het is daardoor niet zeker dat [eiser] en [eiseres] schade gaan lijden. Dit kan daarom ook niet verrekend worden met de te betalen commissie.

Bijkomende vorderingen

5.56.

[gedaagde] vordert betaling van buitengerechtelijke incassokosten en van contractuele rente van 8% per jaar.

5.56.1.

[eiser] en [eiseres] zijn consumenten. Zij zijn buitengerechtelijke kosten verschuldigd als zij in verzuim zijn en als [gedaagde] een aanmaning heeft gestuurd die voldoet aan de wettelijke eisen. [gedaagde] heeft [eiser] en [eiseres] wel aanmaningen gestuurd op 26 september 2022 en 4 oktober 2022, maar deze aanmaningen voldoen niet aan de eisen. De aanmaning moet namelijk de hoogte van de buitengerechtelijke kosten bevatten en [eiser] en [eiseres] nog een betalingstermijn van 15 dagen geven. Beide staan niet in de aanmaningen van [gedaagde] . [gedaagde] heeft gesteld dat zijn advocaat begin februari 2023 nog een aanmaning heeft gestuurd die wel aan de eisen zou voldoen. Deze aanmaning is niet overgelegd als productie. De rechtbank kan de juistheid van de aanmaningen dus niet controleren. Daarom wordt de vordering tot betaling van de buitengerechtelijke kosten afgewezen.

5.56.2.

Op grond van de aannemingsovereenkomst zijn [eiser] en [eiseres] een contractuele rente van 8% per jaar verschuldigd vanaf de dag dat zij in verzuim zijn tot de dag van volledige betaling. Deze rente ziet in het kader van de discussie tussen partijen alleen op de achterstallige aanneemsom, omdat de betaling van de commissie geen opeisbare betaling is waarop de algemene voorwaarden behorend bij de aannemingsovereenkomst van toepassing zijn. [gedaagde] stelt dat [eiser] en [eiseres] sinds 24 september 2022 in verzuim zijn. Op die datum liep de betalingstermijn van 14 dagen van de factuur van 9 september 2022 af.^[28][eiser] en [eiseres] hebben de datum van verzuim betwist, omdat zij menen dat de werkzaamheden waarvoor de factuur werd gestuurd toen nog niet voltooid waren. En dat is wel vereist.^[29]Dit neemt echter niet weg dat [eiser] en [eiseres] ook in verzuim raken als [gedaagde] uit een mededeling van hen mag afleiden dat zij niet gaan betalen. Op 4 oktober 2022 hebben [eiser] en [eiseres] aan [gedaagde] meegedeeld dat zij de betaling van de laatste factuur zouden gaan opschorten en verrekenen met de vergoeding waar zij aanspraak op maakten. Uit de brief van 4 oktober 2022 mocht [gedaagde] daarom afleiden dat [eiser] en [eiseres] niet zouden nakomen waardoor zij sindsdien in verzuim zijn. Overigens waren [eiser] en [eiseres] wel gerechtigd 5% van de aanneemsom op te schorten met behoud van rechten. Rente is bedoeld als gefixeerde schadevergoeding voor het vertraagd ontvangen van een geldsom. [eiser] en [eiseres] moesten deze 5% weliswaar in depot storten bij de notaris, maar dat neemt niet weg dat [gedaagde] dat bedrag niet zelf had gekregen totdat het geschil tussen partijen zou zijn opgelost. De rechtbank is van oordeel dat [eiser] en [eiseres] met de betaling van 5% van de aanneemsom niet in verzuim zijn geraakt. [eiser] en [eiseres] zijn daarom over de achterstallige aanneemsom verminderd met 5% van de totale aanneemsom de contractuele rente verschuldigd per 4 oktober 2022. De rente is dus verschuldigd over een bedrag van (€ 34.083,00 - € 18.275,00 =) € 15.808,00.

6.De gevolgen van het voorgaande voor de vorderingen in conventie en reconventie

6.1.

Uit het voorgaande volgt dat [eiser] en [eiseres] in totaal recht hebben op het volgende bedrag:

Metselwerk: € 2.937,50

Aluminium gevelbeplating: € 14.000,00

Inbouwbox spotverlichting: € 2.250,00

Eiken gebinten: € 5.450,00

Kozijnen: € 5.000,00

Overeengekomen vergoeding: € 242,00 +

Totaal: € 29.879,50

[eiser] en [eiseres] hebben dit bedrag al verrekend met de openstaande termijn van de aanneemsom. Daarom wordt hen in deze procedure geen bedrag toegewezen.

6.2.

[gedaagde] heeft gelet op het voorgaande in reconventie recht op betaling van het volgende bedrag:

Openstaande termijn aanneemsom: € 63.962,50

10% commissie elektricien: € 635,25 +

Subtotaal: € 64.597,75

Verrekende vervangende schadevergoeding: € 29.879,50 -/-

Totaal: € 34.718,25

Te vermeerderen met de contractuele rente van 8% per jaar vanaf 4 oktober 2022 over € 15.808,00.

6.3.

Zowel in conventie als in reconventie zijn partijen over en weer in het ongelijk gesteld. De rechtbank ziet daarin aanleiding om de proceskosten tussen partijen te compenseren in die zin dat beide partijen hun eigen kosten moeten dragen.

7.De beslissing

De rechtbank

In conventie

7.1.

wijst de vorderingen van [eiser] en [eiseres] af;

In reconventie

7.2.

veroordeelt [eiser] en [eiseres] om aan [gedaagde] te betalen een bedrag van € 34.718,25, te vermeerderen met de contractuele rente van 8% per jaar over € 15.808,00 met ingang van 4 oktober 2022 tot de dag van volledige betaling;

In conventie en reconventie

7.3.

compenseert de kosten van deze procedure in conventie en in reconventie, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;

7.4.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

7.5.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. M. Scheeper en in het openbaar uitgesproken op 22 november 2023.

ECLI:NL:RBOVE:2023:4770

Geschil over opleveringsgebreken en betaling in aannemingsovereenkomst nieuwbouwwoning

Uitspraak

RECHTBANK Overijssel

1.[eiser] ,

1.De procedure

2.De zaak in het kort

3.De feiten

4.Wat willen partijen?

5.De beoordeling in conventie en reconventie

6.De gevolgen van het voorgaande voor de vorderingen in conventie en reconventie

7.De beslissing

Voetnoten