ECLI:NL:RBOVE:2023:4771 - Rechtbank Overijssel - Geen voortijdige beëindiging huurovereenkomst bed and bre...

Uitspraak

RECHTBANKOVERIJSSEL

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Zwolle

Zaaknummer: 10465996 \ CV EXPL 23-1579

Vonnis van 21 november 2023

in de zaak van

[partij A],

wonende te [woonplaats 1], Frankrijk,

eiseres in conventie en verweerster in reconventie,

hierna te noemen: [partij A],

gemachtigde: mr. E.B. van den Ouden,

tegen

[partij B],

wonende te [woonplaats 2],

gedaagde in conventie en eiseres in reconventie,

hierna te noemen: [partij B],

procederend in persoon.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 9 mei 2023;
- de conclusie van antwoord in reconventie, met producties;

- de mondelinge behandeling van 29 augustus 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt;
- de akte van 12 september 2023 van [partij B], met producties;
- de antwoordakte van 26 september 2023 van [partij A], met producties 10 tot en met 16.

1.2.

Vervolgens is [partij B] in de gelegenheid gesteld om op de aanvullende producties 10 tot en met 16 van [partij A] te reageren. Op de rolzitting van 26 september 2023 is [partij B] verschenen en heeft zij wederom inhoudelijk verweer gevoerd tegen de vorderingen van [partij A]. Hiervan is proces-verbaal opgemaakt. Mr. Van den Ouden heeft op 29 september 2023 verzocht dit proces-verbaal buiten beschouwing te laten, omdat toelating daarvan in strijd zou zijn met de procesafspraken ter zitting van 29 augustus 2023 en met het beginsel van hoor en wederhoor. De kantonrechter volgt dit standpunt. De rolzitting van 26 september 2023 was namelijk uitsluitend bedoeld om [partij B] ruimte te geven om nog op de aanvullende producties van haar wederpartij te reageren. Voor nieuwe verweren is in die stand van de procedure geen plaats. De kantonrechter zal daarom het proces-verbaal van de rolzitting van 26 september 2023 buiten beschouwing laten, behoudens voor zover het een reactie betreft op de producties 10 tot en met 16 van [partij A].

1.3.

Hierna is vonnis bepaald.

2.2. Samenvatting

2.1.

Tussen [partij B] als verhuurder en [partij A] als huurder heeft een huurovereenkomst bestaan. [partij A] vordert in conventie onder meer veroordeling van [partij B] tot terugbetaling van huur. Volgens [partij A] heeft [partij B] de huurovereenkomst voortijdig beëindigd. [partij B] is het daar niet mee eens. De kantonrechter is van oordeel dat geen sprake is van een voortijdige huuropzegging. [partij B] vordert in reconventie onder meer dat [partij A] wordt veroordeeld tot betaling van een schadevergoeding. De kantonrechter wijst deze vordering af. Hierna wordt uitgelegd hoe de kantonrechter tot deze beslissing is gekomen.

3.De feiten

3.1.

[partij B] exploiteert een bed and breakfast (B&B) in haar woning aan de [adres] in [woonplaats 2].

3.2.

[partij B] als verhuurder en [partij A] als huurder hebben in maart 2022 met elkaar een schriftelijke huurovereenkomst gesloten op grond waarvan [partij A] een gedeelte van de B&B heeft gehuurd voor de periode van één jaar, ingaande op 1 juni 2022 en lopende tot 1 juni 2023. Daarnaast hebben partijen afgesproken dat [partij A] een stacaravan op het terrein van [partij B] mocht plaatsen. [partij A] heeft de totale huursom van € 16.000,- voor de gehele huurperiode vooruitbetaald.

3.3.

Bij brief van 5 december 2022 heeft [partij A] via haar gemachtigde, voor zover relevant, het volgende aan [partij B] laten weten:

“(…)

Sedert 1 juni van dit jaar heeft cliënte van u gehuurd een strook grond waarop zij een (sta)caravan mocht plaatsen, met inbegrip van (gebruik van) keuken, een klein slaapkamertje en een gedeelde doucheruimte. Dat alles voor een bedrag van € 1.333,33 per maand. Cliënte heeft op uw verzoek de huur voor een periode van één jaar, in totaal groot € 16.000,- vooruit aan u betaald. De stacaravan is eigendom van cliënte.

Het gebruik van gas, licht en water was bij de huur inbegrepen. Desalniettemin heeft u, ondanks die overeenkomst, getracht die tussentijds aan te passen in verband met de gestegen energiekosten, waarna cliënte als reactie daarop heeft aangegeven dat zij om u, ondanks het vaste contract, tegemoet te komen door elders te gaan douchen en wassen, en derhalve geen gebruik meer te maken van uw wasvoorziening. Blijkbaar vond u zulks volstrekt onvoldoende en heeft u van het ene op het andere moment cliënte en haar honden letterlijk in de kou gezet, door haar af te sluiten van de nutsvoorzieningen zodat zij zonder water, licht en warming in haar stacaravan moest verblijven. Dat heeft ertoe geleid, dat de huurovereenkomst beëindigd is per 1 november 2022.Ondanks uitdrukkelijk verzoek van de zijde van cliënte, heeft u verzuimd om het vooruitbetaalde deel ter grootte van € 8.000,- aan huur aan haar terug te betalen.Daarnaast heeft cliënte door uw optreden de stacaravan met een waarde van € 2.000,- moeten achterlaten.

Om die reden heeft cliënte mij verzocht om zo nodig rechtsmaatregelen jegens u te treffen.

Alvorens daartoe over te gaan, stel ik u in de gelegenheid om binnen één week na heden het door cliënte nog terug te ontvangen bedrag ter grootte van (€ 8.000,- + € 2.000, =) € 10.000,- via mijn derdenrekening te voldoen, bij gebreke waarvan ik u zonder nadere aankondiging in rechte zal betrekken.

(…)”

3.4.

Bij brief van 11 december 2022 heeft [partij B] gereageerd op de brief van de gemachtigde van [partij A]. De brief van [partij B] luidt, voor zover relevant, als volgt:

“(…)

Ten eerste heb ik met uw cliënt in een wederzijds ondertekend huurcontract afgesproken dat zij de B&B (bestaande uit een woonkamer, slaapkamer, keuken en gedeelde badkamer) met de bijbehorende gronden zou huren voor de periode van 1 juni 2022 tot 1 juni 2023, voor een vooruitbetaald bedrag van €16.000,-, conform het voorstel van mevrouw [partij A] zelf. In tegenstelling tot wat u stelt in uw brief, is de huurprijs van deze overeenkomst nooit inclusief gas, water en licht geweest. Mondeling hebben wij afgesproken de kosten van water, licht en elektriciteit ieder voor de helft te dragen.

De hoogte van dit bedrag is met wederzijds instemming bepaald op basis van mijn inkomstenderving, gezien ik de B&B voor het eerste half jaar al bijna volledig verhuurd had en ik perspectief had op goede verhuur voor de rest van de periode, waarin ik ook al boekingen had. Deze afspraken zijn gemaakt op herhaaldelijk vragen (smeken) van mevrouw [partij A], die door privé omstandigheden, zoals door haar aangegeven, naarstig opzoek was naar een onderkomen voor haar en haar dieren.

Na verzoek van mevrouw [partij A] heb ik toegestaan dat zij een( sta)caravan mocht stallen op het terrein, als tijdelijk onderkomen voor haar 12 honden en 2 katten. De stacaravan diende als noodvoorziening, omdat haar niet-zindelijke en niet-gesocialiseerde honden niet alleen in de B&B konden achterblijven bij haar afwezigheid.

Mijn voorwaarden hiervoor waren dat de caravan geïsoleerd moest zijn en in het bezit van een gaskachel en een dissel (trekstang). Tevens hebben we afgesproken dat de caravan bij vertrek verwijderd dient te worden. De stacaravan is namelijk nooit in mijn bezit geweest, en behoorde dus niet tot de door mij verhuurde objecten (namelijk enkel de B&B met bijbehorende gronden). Ik heb daarnaast nooit ingestemd met de energiekosten van de stacaravan. Ik heb mij billijk opgesteld door de stacaravan tóch toe te staan, uit barmhartigheid naar haar dieren.

Mevrouw [partij A] heeft niet voldaan aan de door mij gestelde voorwaarden. De stacaravan had namelijk geen dissel, waardoor de plaatsing tegen de schuur, zoals was afgesproken, niet mogelijk as en de plaatsing schade heeft veroorzaakt. Daarnaast was de stacaravan niet geïsoleerd en had geen kachel. Ondanks dat mevrouw [partij A] zich niet aan onze afspraak heeft gehouden, heb ik haar een Qlima kachel met beveiliging aangeboden, waar ze logischerwijs zelf de brandstof voor moest kopen. Dit wederom met name uit medelijden met haar – overigens sterk vermagerde – dieren.

Vervolgens heeft mevrouw [partij A] zelf twee, van mij ontvreemde, kachels zonder toestemming aangesloten op mijn stroomnetwerk, waardoor het energieverbruik is gestegen en mijn zekering voortdurend doorsloeg. Ik heb herhaaldelijk proberen te spreken met mevrouw [partij A] om tot een gezamenlijke oplossing te komen, maar mevrouw [partij A] hield al mijn pogingen tot communicatie af. Toen heb ik uiteindelijk de stroomvoorziening naar de caravan – waar ik überhaupt nooit een plicht tot heb gehad – afgesloten. Al deze tijd is de B&B (uiteraard voorzien van alle nutsvoorzieningen) altijd beschikbaar gebleven voor mevrouw [partij A] en haar dieren

Mevrouw [partij A] heeft zich gedurende de periode van de afgelopen zes maanden niet als behoorlijk huurder opgesteld. Zo maakte ze oa. gebruik van mijn wasmachine voor de was van haar honden, vol urine en ontlasting, in plaats van bij de buitenwasplaats zoals afgesproken. Tevens is de B&B flink beschadigd, het behang in de slaapkamer is er afgekrabd en alle wanden zijn beschadigd. De slaapkamer is ernstig vervuild, inclusief urine n braakselvlekken op het matras. Het stucwerk, de ramen en de deuren in de woonkamer zijn kapot gekrabd, evenals het meubilair. Mevrouw zou zeil plaatsen in de deel om de vloer te beschermen voor ontlasting en urine van haar dieren, maar heeft ook hierin verzuimd. Tevens heeft zij – ook tegen onze afspraken en mijn herhaaldelijke verzoeken in – de ontlasting van haar dieren begraven, waardoor het terrein gesaneerd dient te worden.

De stacaravan is niet mijn eigendom, maar ik heb hem op haar verzoek wel eens betreden om haar honden verzorgen. Deze was volledig uitgewoond.

Wat ik mij echter het meest heb aangetrokken was de situatie waarin zij haar honden katten en schapen bracht. Meerdere bekenden van mij hebben bij mij aangegeven de dierenbescherming te willen bellen door de ernstige vermagering van de honden, van mevrouw [partij A], en de vervuilde omgeving waarin ze moesten verblijven.

Ik heb er toen bij hen op aangedrongen nog even te wachten met het bellen naar de dierenbescherming, zodat ik nog één gesprek met haar kon voeren om haar te wijzen op de erbarmelijke situatie van haar honden. Toen er weer een zieke hond stief, heb ik haar door een ultimatum te stellen nog steviger ertoe proberen te bewegen om hier maatregelen tegen te treffen, omdat ik het vreselijk vindt dat er op deze manier met dieren wordt omgegaan en al helemaal op mijn terrein. Ik heb echter nooit de huur mijnerzijds opgezegd en de huurafspraken over huur van de B&B met de bijbehorende gronden van 1 juni 2022 tot 1 juni 2023, verbroken. Mevrouw [partij A] heeft nooit aangegeven te vertrekken noch om 8000 euro verzocht, dit zou ook tegen alle afspraken ingaan.

Ik verwacht dat mevrouw [partij A] nog steeds, zoals afgesproken, de stellage op de deel voor 1 juni 2023 ( tot die datum betaald) zal verwijderen. Hiervoor dient zij een afspraak met mij te maken. Tevens verwacht ik dat mevrouw [partij A] zoals afgesproken haar stacaravan voor 1 juni 2023 (tot die datum betaald) van het terrein verwijdert.

Ik ben momenteel herstellende van long-COVID en heb derhalve geen belang bij een procedure. Als mevrouw [partij A] dit juridische pad blijft bewandelen zal ik mijn eigen claims indienen ter vergoeding voor de door haar en haar dieren aangerichte schade, en dus inkomstenderving Tevens stel ik uw client aansprakelijk voor de door haar eigen en door mij gemaakte kosten die deze procedure met zich meebrengt

(…)”

4.Het geschil

in conventie

4.1.

[partij A] vordert, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
- een verklaring voor recht dat [partij B] ultimo november 2022 de tussen partijen gesloten huurovereenkomst voortijdig heeft beëindigd;
- veroordeling van [partij B] tot terugbetaling van de vooruitbetaalde huur tot een bedrag van € 8.000,-, zijnde de huur over de periode december 2022 tot en met mei 2023, te verhogen met de wettelijke rente vanaf 16 december 2022 tot aan de dag der algehele voldoening;
- veroordeling [partij B] tot betaling van een bedrag van € 2.000,-, zijnde de door [partij A] te realiseren verkoopopbrengst voor de stacaravan die door toedoen van [partij B] niet van het terrein gehaald kan worden;
- veroordeling van [partij B] tot betaling van een bedrag van € 875,- aan buitengerechtelijke incassokosten;
- veroordeling van [partij B] tot betaling van de proceskosten.

4.2.

[partij B] voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [partij A], dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [partij A], met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [partij A] in de kosten van deze procedure.

4.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

in reconventie

4.2.

[partij B] vordert, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis, een verklaring voor recht dat de tussen partijen gesloten huurovereenkomst niet voortijdig is beëindigd en pas per 1 juni 2023 is komen te eindigen en veroordeling van [partij A] tot betaling van een schadevergoeding van € 19.590,- en de proceskosten.

4.3.

[partij A] voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [partij A], dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [partij B], met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [partij B] in de proceskosten.

4.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

5.De beoordeling in conventie en reconventie

5.1.

Vanwege de nauwe samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie worden deze gezamenlijk behandeld.

5.2.

[partij A] woont in het buitenland. De kantonrechter stelt vast dat zij bevoegd is om van het geschil kennis te nemen en voorts dat de partij-relatie beheerst wordt door Nederlands recht. Partijen zijn daar klaarblijkelijk ook vanuit gegaan.

[partij A] kan geen aanspraak maken op terugbetaling van de huur

5.3.

[partij A] vordert terugbetaling van een deel van de vooruitbetaalde huur. [partij A] legt aan haar vordering ten grondslag dat [partij B] de huur omstreeks november 2022 voortijdig heeft beëindigd. [partij A] vindt daarom dat zij over de periode tussen de huuropzegging en 1 juni 2023 geen huur is verschuldigd. [partij B] heeft gemotiveerd betwist dat zij de huur tussentijds heeft opgezegd. Ter onderbouwing van haar standpunt heeft [partij A] een WhatsApp-bericht overgelegd dat zij begin november 2022 van [partij B] heeft ontvangen. Dat bericht luidt als volgt:

“(…) Ik mag aannemen dat hij jouw veel te magere honden afgelopen dagen niet in de kou hebt laten zitten. Ik heb twee keer weten te voorkomen dat mensen de dierenbescherming wilden bellen daar heb ik nu spijt van. (Waaronder een paravetinair die echt schrok van de toestand van jouw dieren, ik heb je dat ook al meerdere malen aangegeven en ook jouw dierenarts! Op mijn terrein tolereer ik deze mishandeling niet. Ik hoor graag welke oplossingen jij bedacht hebt om je honden goed te verzorgen . Aangezien jij mij opgezadeld hebt met jouw onkosten en de schade die jouw dieren maken , wil ik graag dat je met een oplossing hiervoor komt en een oplossing voor jouw dieren, zo niet dan vertrek je binnen drie weken.”

5.4.

Naar het oordeel van de kantonrechter kan uit dit tekstbericht in alle redelijkheid niet worden afgeleid dat [partij B] de huurovereenkomst heeft opgezegd. In het bericht valt te lezen dat tussen partijen discussie bestaat over (de gezondheid van) de honden van [partij A] en dat [partij B] verwacht dat [partij A] met een oplossing komt voor de, volgens [partij B], zorgwekkende situatie van de honden. Gelet op die context kan in de zinsnede ‘zo niet dan vertrek je binnen drie weken’ een waarschuwing, maar nog geen huuropzegging worden gelezen. Van belang is dat [partij A], zoals zij ter zitting heeft erkend, na ontvangst van het bericht [partij B] niet heeft gevraagd naar de status van de huuropzegging die zij er naar eigen zeggen in mocht lezen. [partij A] heeft het gehuurde vervolgens eind november 2022 verlaten met achterlating van de stacaravan op het terrein van [partij B]. Bij dit alles is van belang dat de bewuste aanzegging dermate informeel is dat daarin ook in het licht van de voor een opzegging voorgeschreven wettelijke vorm (zie artikel 7:271 en Pro artikel 7:274 BW Pro) niet zonder meer een definitieve opzegging kan worden gelezen. Van een tussentijdse huuropzegging door [partij B] is dus geen sprake.

5.5.

De conclusie is dat de huurovereenkomst pas op 1 juni 2023 is komen te eindigen.
De door [partij A] gevorderde verklaring voor recht en terugbetaling van de huur zijn daarom niet toewijsbaar. De door [partij B] gevorderde spiegelbeeldige verklaring voor recht is wel toewijsbaar.

[partij A] moet haar stacaravan weghalen

5.6.

Er bestaat geen grond om de vordering van [partij A] tot betaling van een vergoeding van € 2.000,- voor de stacaravan toe te wijzen. [partij A] heeft gesteld dat zij haar stacaravan door toedoen van [partij B] niet kan weghalen van het terrein van [partij B]. [partij B] heeft dat betwist en overtuigend toegelicht dat zij graag wil dat [partij A] de stacaravan zo snel mogelijk komt weghalen. [partij B] heeft verder betwist dat zij het hek voor haar terrein heeft voorzien van een slot. [partij A] heeft daar niet meer op gereageerd. [partij A] is eigenaar van de stacaravan en zij is zelf verantwoordelijk voor het weghalen van de stacaravan. Partijen moeten hier in onderling overleg afspraken over maken; een vordering tot afgifte of verwijdering werd in dit geding niet ingesteld.

De door [partij B] gevorderde schade komt niet voor vergoeding in aanmerking

5.7.

[partij B] stelt dat [partij A] schade heeft veroorzaakt aan en in het gehuurde. [partij B] heeft de schade begroot op € 19.590,- en vordert betaling van dit bedrag. [partij A] heeft gemotiveerd betwist dat zij schade heeft veroorzaakt en ook betwist zij de omvang van de gestelde schade.

5.8.

[partij A] moet het gehuurde bij het einde van de huur weer ter beschikking van [partij B] stellen. Als er een beschrijving is opgemaakt van het gehuurde, dan moet [partij A] de woning teruggeven in de staat waarin deze volgens die beschrijving is aanvaard. Is die beschrijving niet opgemaakt, dan wordt [partij B] verondersteld de woning te hebben ontvangen in de staat waarin deze zich bij het einde van de huurovereenkomst bevindt (artikel 7:224 lid 1 en Pro lid 2 BW).

5.9.

Vaststaat dat er bij het aangaan van de huurovereenkomst geen beschrijving van het gehuurde is opgemaakt. Hoe het gehuurde eraan toe was op 1 juni 2022 is dus niet bekend. Dit betekent dat verondersteld wordt dat [partij A] de woning op 1 juni 2022 heeft aanvaard in de staat waarin deze bij het einde van de huurovereenkomst op 1 juni 2023 was.

5.10.

[partij B] mag tegenbewijs leveren tegen de hiervoor genoemde veronderstelling. De foto’s die [partij B] in dit kader als productie 8 heeft overgelegd zijn echter niet voldoende om de veronderstelling dat [partij A] het gehuurde verlaten heeft zoals zij dat heeft aanvaard, los te laten. Op de foto’s is weliswaar rommel te zien, krassen op ramen en kapotte dingen, maar uit de foto’s kan de kantonrechter niet de conclusie trekken dat voor € 19.590,- aan herstelwerkzaamheden uitgevoerd moest worden en inboedel vervangen moest worden om de beginsituatie weer te bereiken.

5.11.

De conclusie van het voorgaande is dat [partij B] er geen recht op heeft € 19.590,- aan schade bij [partij A] in rekening te brengen. De vordering van [partij B] op dit punt zal worden afgewezen.

[partij A] dient de proceskosten van [partij B] te vergoeden5.12. [partij A] krijgt zowel in conventie als in reconventie in overwegende mate ongelijk en zij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. [partij B] procedeert zonder professioneel gemachtigde zodat haar geen gemachtigdensalaris toekomt. Wel komt zij op grond van artikel 238 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering in aanmerking voor vergoeding van noodzakelijke reis- en verblijfkosten alsmede verletkosten, alles voor zover samenhangend met het bijwonen van de mondelinge behandeling. De kantonrechter stelt de reis- en verletkosten naar redelijkheid vast op een bedrag van € 50,00.

6.De beslissing

De kantonrechter

in conventie en in reconventie

6.1.

verklaart voor recht dat de tussen partijen gesloten huurovereenkomst niet voortijdig is beëindigd en dat deze pas per 1 juni 2023 is komen te eindigen,

6.2.

veroordeelt [partij A] in de proceskosten, aan de kant van [partij B] tot vandaag vastgesteld op € 50,- aan reis- en verletkosten,

6.3.

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,

6.4.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.M. Koene en in het openbaar uitgesproken op 21 november 2023. (DG)