ECLI:NL:RBOVE:2023:4807

• Datum uitspraak: 28 november 2023
• Publicatiedatum: 28 november 2023
• Zaaknummer: 10746387 CV EXPL 23-3965
• Instantie: Rechtbank Overijssel
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Kort geding
• Rechters: R.F. van Aalst
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Afwijzing vordering tot ontruiming bij onderverhuur slaapkamer wegens onvoldoende bewijs overlast en nietige opzegging

De zaak betreft een kort geding waarin eiser vordert dat de bewindvoerder wordt veroordeeld tot ontruiming van een door gedaagde gehuurde slaapkamer. Eiser stelt dat gedaagde zich niet als goed huurder gedraagt door overlast te veroorzaken, waaronder geluidsoverlast, wateroverlast en andere gedragingen, en dat de huurovereenkomst rechtsgeldig is opgezegd.

De rechtbank overweegt dat de vordering tot ontruiming een ingrijpende maatregel is die terughoudend moet worden toegewezen. De stelplicht en bewijslast voor de tekortkoming liggen bij eiser. De meeste beschuldigingen zijn onvoldoende onderbouwd en berusten op het woord van eiser tegen dat van gedaagde. De geluidsoverlast is wel onderbouwd met geluidsfragmenten, maar het is niet aannemelijk dat deze overlast zodanig ernstig is dat ontbinding gerechtvaardigd is, mede gezien de kleine huurruimte en het feit dat enige overlast maatschappelijk aanvaardbaar is.

Daarnaast is de opzegging van de huurovereenkomst nietig omdat eiser geen wettelijke opzegtermijn van drie maanden in acht heeft genomen. Omdat er geen geldige opzegging is gevolgd, kan ontruiming niet op die grond worden toegewezen.

De rechtbank concludeert dat eiser onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de huurovereenkomst zal worden ontbonden en wijst de vordering tot ontruiming af. Eiser wordt veroordeeld in de proceskosten van de bewindvoerder.

Uitkomst: De vordering tot ontruiming wordt afgewezen wegens onvoldoende bewijs van tekortkoming en nietige opzegging.

Uitspraak

RECHTBANK OVERIJSSEL

Civiel recht

Voorzieningenrechter

Zittingsplaats Zwolle

Zaaknummer: 10746387 \ CV EXPL 23-3965

Vonnis in kort geding van 28 november 2023

in de zaak van

[eiser] ,

te [woonplaats 1],

eisende partij,

hierna te noemen: [eiser],

gemachtigde: mr. J.J.M. Pinners,

tegen

de besloten vennootschap
Aktiva B.V.

in haar hoedanigheid als bewindvoerder van
[gedaagde] ,

te [woonplaats 2],

gedaagde partij,

hierna te noemen: de bewindvoerder,

gemachtigde: mr. E.J.H. van Lith.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding,
- de producties van [eiser],
- de producties van de bewindvoerder,
- de mondelinge behandeling van 14 november 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,
- de pleitnota van mr. Van Lith.

2. De feiten

2.1.

[eiser] huurt van SWZ een flatwoning aan de [adres].

2.2.

[eiser] heeft een slaapkamer ter beschikking gesteld aan [gedaagde] (op verzoek van zijn moeder, die destijds een goede vriendin van haar was). De vriendin van [gedaagde], genaamd [naam], verblijft regelmatig bij hem.

2.3.

Het vermogen van [gedaagde] is onder bewind gesteld. De bewindvoerder vertegenwoordigt hem daarom in deze procedure.

2.4.

Met ingang van 7 juli 2022 hebben [eiser] en [gedaagde] een schriftelijk kamerhuurcontract gesloten.

2.5.

Per aangetekende brief van 7 juli 2023 heeft [eiser] het volgende aan [gedaagde] geschreven:

“Middels deze brief zeg ik per de datum van vandaag, 7 juli 2023 de huurovereenkomst die we hadden voor de [adres] op. Reden van opzegging is dat ik meerdere klachten heb ontvangen van ernstige overlast door jou veroorzaakt in mijn woning. De klachten komen via de woningbouwvereniging SWZ en de firma [bedrijf].”

2.6.

Op het moment van het versturen van deze brief, zat [gedaagde] in detentie. [gedaagde] heeft [eiser] via een advocaat laten weten niet met die opzegging akkoord te gaan, omdat zij niet de wettelijke opzegtermijn van drie maanden heeft gehanteerd. Na zijn vrijlating is [gedaagde] daarom weer in de kamer van [eiser] getrokken.

2.7.

[gedaagde] heeft vervolgens ook niet voldaan aan het verzoek van [eiser] om de woning per 1 oktober 2023 te verlaten. Daarom is [eiser] deze kort gedingprocedure gestart.

3. Het geschil

3.1.

[eiser] vordert dat de bewindvoerder wordt veroordeeld om de door [gedaagde] gehuurde kamer aan de [adres] te ontruimen en dat zij wordt veroordeeld in de kosten van deze procedure, met rente.

3.2.

[eiser] legt in de eerste plaats aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagde], door overlast te veroorzaken, in strijd handelt met de in artikel 7:213 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) neergelegde wettelijke verplichting om zich als goed huurder te gedragen. De alternatieve grondslag is dat [eiser] de huurovereenkomst rechtsgeldig heeft opgezegd, zodat [gedaagde] op dit moment zonder recht in haar woning verblijft.

3.3.

De bewindvoerder voert verweer.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

De kort gedingprocedure

4.1.

In een kort gedingprocedure wordt aan de rechter gevraagd om een (spoed)maatregel te nemen. De wet gaat ervan uit dat er na de kort gedingprocedure ook een gewone rechtszaak (bodemprocedure) zal komen. In een kort gedingprocedure moet de voorzieningenrechter beoordelen of het waarschijnlijk is dat in de bodemprocedure een beslissing zal worden genomen die in het voordeel van de eisende partij zal zijn. Als dat voldoende aannemelijk is en als er haast bij is (spoedeisend belang), kan de maatregel die op de beslissing in de bodemprocedure vooruitloopt, in een kort geding procedure worden toegewezen.

Het spoedeisend belang

4.2.

[eiser] vordert een voorlopige voorziening in kort geding. Daarvoor is vereist dat zij een spoedeisend belang heeft. De voorzieningenrechter overweegt, los van de vraag wiens schuld dat is, dat tussen [eiser] en [gedaagde] vast staat dat de gemoederen in de woning inmiddels hoog zijn opgelopen. Gelet op het feit dat het om kamerverhuur gaat en [eiser] en [gedaagde] onder één dak wonen, neemt de voorzieningenrechter het spoedeisend belang aan. De voorzieningenrechter zal daarom verder gaan met de inhoudelijke beoordeling van de vordering tot ontruiming.

De vordering tot ontruiming

4.3.

De voorzieningenrechter stelt voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een ingrijpende maatregel is, die diep ingrijpt in het woonrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Op grond van vaste rechtspraak moet daarom terughoudend worden omgegaan met zulke vorderingen. Beoordeeld moet worden of er voldoende zwaarwegende gronden zijn, die de toepassing van deze maatregel rechtvaardigen.

- Eerste grondslag: bevoegdheid tot ontbinding van de huurovereenkomst wegens een tekortkoming

4.4.

Op grond van artikel 6:265 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van haar verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst te ontbinden. Dit is slechts anders, als de tekortkoming vanwege haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Hierbij moeten alle door partijen aangevoerde omstandigheden van het geval worden meegewogen.

4.5.

De voorzieningenrechter moet dan ook beoordelen of sprake is van een tekortkoming en, zo ja, of het voldoende aannemelijk is dat de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure zal worden toegewezen. De stelplicht en bewijslast dat sprake is van een tekortkoming, ligt bij [eiser]. Volgens [eiser] handelt [gedaagde] in strijd met de wettelijke verplichting om zich als goed huurder te gedragen (artikel 7:213 BW), omdat hij haar chanteert, bedreigt, mishandelt, besteelt en rommel maakt. [gedaagde] drinkt daarnaast fors alcohol en rookt in haar woning, terwijl [eiser] dat niet wil. Verder veroorzaakt [gedaagde] volgens [eiser] wateroverlast door urenlang onder de douche te staan en geluidsoverlast door harde muziek te draaien en te schreeuwen naar haar of naar zijn vriendin [naam]. [eiser] heeft meerdere geluidsopnames ingebracht waaruit die geluidsoverlast zou blijken. Daar staat tegenover dat de bewindvoerder al deze beschuldigingen betwist.

4.6.

De voorzieningenrechter overweegt dat het bij het grootste deel van de beschuldigingen van [eiser] zo is dat sprake is van haar woord tegenover dat van [gedaagde]. Het gaat dan om het chanteren, bedreigen, mishandelen, bestelen (met uitzondering van de bankpas) en het veroorzaken van wateroverlast. Dat betekent dat op die punten nadere bewijslevering nodig is, maar in het kader van dit kort geding bestaat daar geen ruimte voor. Dat brengt de voorzieningenrechter tot het oordeel dat op basis van die beschuldigingen onvoldoende aannemelijk is geworden dat [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de overeenkomst.

4.7.

Naar het oordeel van de voorzieningenrechter zijn de overige beschuldigingen weliswaar beter onderbouwd, maar niet zodanig dat het op grond daarvan aannemelijk is geworden dat de vordering tot ontruiming in de bodemprocedure zal worden toegewezen. [eiser] heeft bijvoorbeeld een aangifte tegen [gedaagde] in het geding gebracht van diefstal van haar bankpas. In zoverre heeft zij haar stelling onderbouwd, maar het blijft nog steeds haar woord tegen dat van [gedaagde], omdat niet is gebleken dat [gedaagde] voor deze vermeende diefstal vervolgd dan wel veroordeeld is. Bovendien zou de diefstal al in 2021 hebben plaatsgevonden, zodat zonder nadere toelichting niet valt in te zien waarom [gedaagde] twee jaar later op die grond zijn kamer zou moeten worden uitgezet. [gedaagde] heeft verder betwist dat hij zich schuldig maakt aan alcohol- en softdrugsgebruik in de woning van [eiser]. Maar zelfs als dit gebruik zou komen vast te staan, maakt dat [gedaagde] nog geen slecht huurder. Het is immers niet verboden om deze middelen thuis te nuttigen en van een andersluidende afspraak tussen [gedaagde] en [eiser] is niet gebleken. Voor de foto waarop rommel te zien is, volgens [eiser] afkomstig van [gedaagde], geldt in wezen hetzelfde: ook dat maakt [gedaagde] nog geen slecht huurder. Tot slot resteert de door [eiser] gestelde geluidsoverlast, die zij heeft onderbouwd met geluidsfragmenten. Daarop is te horen dat er muziek wordt gedraaid en dat er (met stemverheffing) wordt gesproken. Hoewel [gedaagde] niet heeft betwist dat hij/zijn muziek op de geluidsfragmenten te horen is, is de voorzieningenrechter van oordeel dat er meer onderzoek nodig is naar de vraag of deze geluidsoverlast van zodanige aard is dat sprake is van slecht huurderschap. Daarbij weegt mee dat het huren van woonruimte een zeker mate van, in het algemeen maatschappelijk verkeer aanvaardbare, overlast oplevert, die de verhuurder en huurder van elkaar hebben te dulden. Zeker in dit geval, waarbij de door [gedaagde] gehuurde ruimte slechts 8m² is en zich bevindt in de woning van [eiser]. De voorzieningenrechter overweegt dat verder meespeelt dat door [eiser] niet aannemelijk is gemaakt dat sprake is van een structureel probleem. Zij schrijft in haar opzeggingsbrief van 7 juli 2023 enkel over geluidsoverlast die anderen (hebben) ervaren, maar dat zij deze zelf ook ervaart blijkt daar niet uit. Dat betekent dat de door [eiser] ervaren overlast in feite relatief recent is, namelijk na de vrijlating van [gedaagde]. Tot slot hecht de voorzieningenrechter er ook aan dat [eiser] [gedaagde] niet eerst (schriftelijk) een waarschuwing heeft gegeven dat zij een rechtszaak zou starten als hij niet zou stoppen met het veroorzaken van overlast.

4.8.

Gelet op al deze omstandigheden, is de voorzieningenrechter van oordeel dat [eiser] onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de bodemrechter de huurovereenkomst tussen haar en [gedaagde] zal ontbinden. De vordering zal dus niet op deze grondslag kunnen worden toegewezen.

- Tweede grondslag: de huurovereenkomst is beëindigd door opzegging

4.9.

Tijdens de mondelinge behandeling is aan de orde geweest of de bij brief van 7 juli 2023 gedane opzegging grondslag zou kunnen vormen voor de gevorderde ontruiming. De voorzieningenrechter beantwoordt deze vraag ontkennend. De opzegging is namelijk nietig op grond van artikel 7:271 lid 7 BW, omdat er door [eiser] geen opzegtermijn van drie maanden in acht is genomen. Aangezien er daarna niet alsnog een geldige opzegging heeft plaatsgevonden, kan de gevorderde ontruiming in deze kort gedingprocedure niet op die grond worden toegewezen.

De conclusie

4.10.

De vordering van [eiser] zal worden afgewezen. [eiser] is de partij die ongelijk krijgt en zij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. De proceskosten aan de zijde van de bewindvoerder worden tot dit vonnis vastgesteld op € 793,00 aan salaris gemachtigde.

5. De beslissing

De voorzieningenrechter

5.1.

wijst de vordering van [eiser] af,

5.2.

veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van de bewindvoerder tot dit vonnis vastgesteld op € 793,00.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.F. van Aalst en in het openbaar uitgesproken op

28 november 2023. (ED)