ECLI:NL:RBOVE:2023:4905

Uitspraak

RECHTBANKOVERIJSSEL

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Zwolle

Zaaknummers: 10067532 \ EJ VERZ 22-277 en 10067874 EJ VERZ 22-278

Beschikking van 16 november 2023

in de zaken van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

TDM BEHEER B.V.,

statutair gevestigd in Alkmaar,

verzoekende partij,

verwerende partij in het tegenverzoek,

hierna te noemen: TDM,

gemachtigde: mr. S.J. van Susante,

tegen

de vereniging van eigenaars

VERENIGING VAN EIGENAARS TUSKEN DE MARREN I,

gevestigd in Akkrum,

verwerende partij,

verzoekende partij in het tegenverzoek,

hierna te noemen: VvE,

gemachtigde: mr. K. Kroon.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het eerste verzoekschrift met bijlagen van TDM van 7 januari 2022,

- de aanvulling op het verzoekschrift van TDM,

- het tweede verzoekschrift met bijlagen van TDM van 8 juli 2022,
- de beschikking van de rechtbank Noord-Nederland, waarbij de zaken naar de rechtbank Overijssel zijn verwezen,

- het verweerschrift met tegenverzoek en bijlagen van de VvE,

- aanvullende producties van TDM bij brief van 14 november 2022 en 21 november 2022,

- de mondelinge behandeling van 24 november 2022, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,

- de spreekaantekeningen van TDM en de VvE,
- de akte houdende uitlating stand van zaken van TDM,

- de nadere akte van de VvE,

- de voortgezette mondelinge behandeling van 19 oktober 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

1.2.

Ten slotte is bepaald dat de kantonrechter een beschikking zal wijzen.

2.Inleiding

2.1.

Deze zaak gaat, kort gezegd, over de vraag of besluiten die genomen zijn door de Algemene Vergadering van de VvE op 10 december 2021 en 10 juni 2022 nietig of vernietigbaar zijn, of niet. TDM meent onder meer dat daarvan sprake is omdat de VvE in deze besluiten buiten haar bevoegdheid is getreden en omdat haar mogelijkheden voor goed beheer en verhuurbemiddeling op het park erdoor worden belemmerd. De VvE meent dat de leden van de vergadering op goede grond de bestreden besluiten konden nemen en wil voor recht verklaard hebben dat zij de samenwerking met TDM kan beëindigen.

3.De feiten

3.1.

Aan de [adres] bevindt zich recreatiepark “Tusken de Marren I” (hierna ook: het park).

3.2.

Het park is bij akte van 14 juni 2010 (hierna: splitsingsakte 2010) gesplitst in appartementsrechten. Bij deze splitsingsakte is ook de “Vereniging van eigenaars Tusken de Marren I” opgericht.

3.3.

In de splitsingsakte is het “Modelreglement bij splitsing in appartementsrechten 2006” (hierna: het modelreglement) van toepassing verklaard. Ook is een huishoudelijk reglement (hierna ook: HHR of parkreglement) vastgesteld.

3.4.

TDM is de ontwikkelaar van het park. Zij heeft de appartementsrechten verkocht en is op dit moment nog eigenaar van drie appartementsrechten, te weten: [appartementsrecht 1] , [appartementsrecht 2] en [appartementsrecht 3] . Appartementsrecht [appartementsrecht 3] betreft een regulier appartementsrecht (een recreatieverblijf). Appartementsrechten [appartementsrecht 1] en [appartementsrecht 2] geven recht op het uitsluitend gebruik van gemeenschappelijke (nuts)voorzieningen. Verder is TDM eigenaar van nutsvoorzieningen en energieleverancier van de individuele eigenaren.

3.5.

De splitsingsakte is meerdere keren gewijzigd. Bij de wijziging op 12 maart 2019 (hierna: splitsingsakte 2019) is het huishoudelijk reglement uit de splitsingsakte verwijderd. Daarnaast is in de splitsingsakte 2019 bepaald dat de eigenaren van de appartementsrechten [appartementsrecht 1] en [appartementsrecht 2] (van TDM) geen stemrecht in de vergadering kunnen uitoefenen. Verder is aan artikel 8 een lid 8 toegevoegd waarin staat:

“In afwijking van lid 2 van dit artikel bevestigen partijen dat de vereniging van eigenaars en TDM Beheer B.V., een overeenkomst hebben gesloten inzake het toezicht en het onderhoud van het park, waarbij zij zijn overeengekomen dat de kosten die voortvloeien uit deze overeenkomst door TDM Beheer B.V. rechtstreeks aan de eigenaren zullen worden berekend, ieder voor een gelijk deel.”

De hierin genoemde overeenkomst is niet uitgewerkt of op schrift gesteld.

3.6.

In artikel 52 van het modelreglement is bepaald:

“1. De vergadering beslist over het beheer van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken, voor zover de beslissing hierover niet aan het bestuur toekomt. (…)”

Verder staat in artikel 59:

“1. De vergadering kan een huishoudelijk reglement vaststellen ter regeling van de volgende onderwerpen:

a. het gebruik, het beheer en het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken;

b. het gebruik, het beheer en het onderhoud van privé gedeelten;

(…)

i. al hetgeen overigens naar het oordeel van de vergadering regeling behoeft, alles voor zover dit niet reeds in het reglement is geregeld.(…)

6. Het bestuur is verplicht het huishoudelijk reglement en de wijzigingen daarvan te publiceren in de openbare registers.”

4.Het geschil

4.1.

TDM heeft de kantonrechter verzocht de hierna te melden besluiten van de vergaderingen van de VvE van 10 december 2021 en 10 juni 2022 nietig te verklaren en/of te vernietigen.

4.2.

De VvE heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Zij concludeert tot niet-ontvankelijkheid van TDM, dan wel tot afwijzing van het verzoek van TDM. Daarnaast heeft de VvE de kantonrechter, bij wijze van tegenverzoek, verzocht om voor recht te verklaren dat het de VvE vrij staat om de samenwerking met TDM, in haar hoedanigheid van parkuitvoerder, op te zeggen. Tot slot wil de VvE dat TDM wordt veroordeeld in de kosten van de procedure.

4.3.

TDM heeft verweer gevoerd tegen het tegenverzoek.

4.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

5.De beoordeling

5.1.

De kantonrechter zal hierna op de verzoeken en het tegenverzoek ingaan. Daarbij wordt allereerst het toetsingskader gegeven voor de beoordeling van besluiten van een VvE. Daarna wordt het tegenverzoek van de VvE behandeld over de rol van TDM als beheerder van het park, omdat dat een terugkerend onderwerp is dat partijen verdeeld houdt. Vervolgens worden de door TDM bestreden besluiten beoordeeld en volgt een conclusie met proceskostenveroordeling.

Het toetsingskader

5.2.

Een besluit van de Algemene Vergadering van de VvE is
nietigals het is genomen in strijd met de wet, statuten, akte van splitsing of het modelreglement, voor zover dat modelreglement onderdeel uitmaakt van de splitsingsakte (artikel 2:14 en 5:129 BW). Daarnaast kan een besluit van rechtswege nietig zijn als de inhoud daarvan in strijd is met een dwingende wetsbepaling, de openbare orde of de goede zeden.

5.3.

De kantonrechter kan een besluit van de Algemene Vergadering van de VvE op grond van artikel 5:130 lid 1 BW in samenhang met artikel 2:15 BW
vernietigenals het (a) in strijd is met de wettelijke of statutaire bepalingen die het tot stand komen van besluiten regelen, (b) in strijd is met de redelijkheid en billijkheid als bedoeld in artikel 2:8 BW, of (c) in strijd is met een reglement. Of een besluit in strijd is met de redelijkheid en billijkheid ten aanzien van de totstandkoming daarvan, kan door de rechter volledig worden getoetst (HR 30 oktober 1964, NJ 1965/107). De toetsingsmaatstaf met betrekking tot de inhoud van een besluit is de vraag of het orgaan bij afweging van alle betrokken belangen in redelijkheid en billijkheid tot het besluit heeft kunnen komen.

Het tegenverzoek van de VvE

5.4.

De VvE verzoekt de kantonrechter om voor recht te verklaren dat het de VvE vrij staat om de samenwerking met TDM, in haar hoedanigheid van parkuitvoerder, op te zeggen. De VvE onderbouwt dit verzoek als volgt.

De VvE heeft TDM ingeschakeld voor de uitvoering van bepaalde werkzaamheden op het park, zoals het schoonhouden van de containers. De VvE duidt deze rol van TDM als ‘parkuitvoerder’. Partijen hebben een overeenkomst gesloten, waarbij de VvE handelt als opdrachtgever van TDM. TDM is op haar beurt de opdrachtnemer. Deze rol van TDM vloeit voort uit de ‘packagedeal’ die de VvE met TDM heeft gesloten. Het staat de VvE als opdrachtgever in beginsel vrij om, indien zij dat zou wensen, de samenwerking met TDM als parkuitvoerder te beëindigen, aldus de VvE.

Verder wijst de VvE erop dat de rol van TDM als parkuitvoerder is opgenomen in het HHR. Het HHR kan worden gewijzigd met een gekwalificeerde meerderheid van stemmen. Dit betekent dat de VvE met een gekwalificeerde meerderheid van stemmen kan besluiten om TDM niet langer als parkuitvoerder aan te stellen.

5.5.

TDM stelt zich op het standpunt dat de rol van TDM als beheerder niet opzegbaar is. Hiertoe voert zij allereerst aan dat de beheerstaak van TDM volgt uit de splitsingsakte 2010. Het parkreglement maakt onderdeel uit van die akte en in het parkreglement wordt TDM als beheerder aangewezen. Die rol kan niet zomaar door de VvE beëindigd worden. TDM geeft aan dat het klopt dat later is besloten om het parkreglement uit de splitsingsakte te verwijderen en dat het parkreglement daarna zo is aangepast dat niet langer TDM maar de VvE als beheerder wordt aangewezen, maar die wijziging kan volgens TDM niet in stand blijven. Uit de notulen van de vergadering waarop het besluit tot het verwijderen van het parkreglement uit de splitsingsakte is genomen (16 november 2018), volgt namelijk dat de stukken niet tijdig voorafgaand aan de vergadering aan de leden zijn toegestuurd. Er is dus sprake van formele gebreken in de besluitvorming. Bovendien is het gewijzigde reglement niet ingeschreven in de openbare registers. Daarom is niet voldaan aan de constitutieve voorwaarden voor de wijziging.

Verder wijst TDM op de akte wijziging splitsing 2019. In die akte staat dat tussen de VvE en TDM een overeenkomst is gesloten over het toezicht en onderhoud op het park. Uit die akte volgt volgens TDM dan ook dat TDM beheerder moet zijn.

Tot slot voert TDM aan dat de beheersactiviteiten samenhangen met de taak van TDM als exclusieve verhuurbemiddelaar. Bovendien is TDM ontwikkelaar van het park en is zij op dit moment nog eigenaar van een aantal appartementsrechten en van de op het park aanwezige infrastructuur. TDM blijft op het park een rol en belang houden en daarom moeten de beheerstaken ook door haar gedaan worden, aldus TDM.

5.6.

De kantonrechter overweegt als volgt. Vaststaat dat TDM als ontwikkelaar van het park een grote rol heeft gespeeld in het opzetten en beheren van de gemeenschappelijke voorzieningen. In het parkreglement dat in de oorspronkelijke splitsingsakte was opgenomen, werd TDM benoemd tot beheerder van het park en diende zij als zodanig zorg te dragen voor onder meer het parkbeheer, verwijderen van huisvuil, levering van gas, water en elektra en het verrichten van andere noodzakelijke werkzaamheden. Tussen partijen is niet in geschil dat op de vergadering in november 2018 is besloten dat het parkreglement uit de splitsingsakte zou worden gehaald en dat dit met de wijziging splitsingsakte 2019 ook is gebeurd. Ook is niet in geschil dat het parkreglement vervolgens is gewijzigd in de zin dat niet langer TDM maar het bestuur van de VvE als beheerder werd aangewezen.

TDM vindt de besluitvoering om het parkreglement uit de splitsingsakte te halen gebrekkig, omdat de vergaderstukken destijds te laat zijn toegezonden. Dit betreft evenwel de totstandkoming van het besluit. Op grond van artikel 2:15 lid 1 onder a BW, kan een besluit wegens strijd met de bepalingen die het tot stand komen van besluiten regelen, slechts leiden tot vernietigbaarheid van dat besluit; niet tot nietigheid. Dat betekent dat - om het besluit te vernietigen - op grond van 2:15 lid 1 sub a BW een beroep op vernietiging moet worden gedaan. En op grond van artikel 2:15 lid 5 BW dient een dergelijk beroep binnen een jaar te gebeuren. TDM heeft het besluit om het parkreglement uit de splitsingsakte te halen pas begin 2022 aangevochten. Dat is te laat. Het besluit tot verwijdering van het parkreglement uit de splitsingsakte kan daarom niet meer vernietigd worden.

Het parkreglement is vervolgens gewijzigd. Tegen het besluit tot wijziging heeft TDM alleen aangevoerd dat het gewijzigde reglement niet is ingeschreven in de openbare registers en dat daarom niet aan de constitutieve vereisten is voldaan. De kantonrechter volgt TDM hierin niet. Op grond van artikel 59 lid 6 van het modelreglement is het bestuur weliswaar verplicht om het huishoudelijk reglement en wijzigingen daarvan in te schrijven in de openbare registers, maar dat publicatievoorschrift is bedoeld om derden te informeren over de aard en inhoud van het huishoudelijk reglement. Het betreft geen constitutioneel vereiste. Nu TDM lid was van de VvE, was zij op de hoogte van de wijziging. Zij heeft, zoals de VvE onweersproken heeft aangevoerd, zelfs voor de wijziging gestemd. Dit alles leidt ertoe dat naar het oordeel van de kantonrechter de wijziging van het parkreglement in stand blijft en dat daarom niet langer TDM maar het bestuur van de VvE beheerder is van het park.

5.7.

TDM wijst erop dat in de gewijzigde splitsingsakte staat vermeld dat tussen de VvE en TDM een overeenkomst is gesloten over het toezicht en onderhoud op het park. De VvE zegt dat die overeenkomst er ook is en verwijst hierbij naar een ‘packagedeal’ die zij in een brief aan de eigenaren van mei 2018 noemt. De VvE wil voor recht verklaard hebben dat die overeenkomst opgezegd kan worden. TDM betwist dat de betreffende ‘packagedeal’ is gesloten en stelt zich op het standpunt dat de overeenkomst niet beëindigd kan worden, omdat deze in de splitsingsakte wordt genoemd. Gelet op de uiteenlopende standpunten kan de kantonrechter niet vaststellen of met voornoemde bepaling in de splitsingsakte gedoeld wordt op de packagedeal waar de VvE naar verwijst of een andere overeenkomst. Wel staat vast dat er bepaalde beheerstaken zijn uitgevoerd door TDM en dat daar een vergoeding voor werd betaald. De kantonrechter leidt hieruit af dat overeenstemming bestond tussen partijen op grond waarvan TDM beheerstaken verrichtte, zodat wel degelijk sprake is van een overeenkomst van opdracht, ook al is die tussen partijen niet nader op schrift gesteld. Op grond van artikel 7:408 BW kan een overeenkomst van opdracht te allen tijde worden opgezegd. Dat in de splitsingsakte staat dat er een overeenkomst is, maakt dit naar het oordeel van de kantonrechter niet anders. Uit de splitsingsakte volgt namelijk niet dat er altijd een overeenkomst tussen TDM en VvE moet blijven. TDM stelt nog dat sprake is van samenhang tussen haar rol als verhuurbemiddelaar en de beheerstaken op het park. De kantonrechter zich kan voorstellen dat het zowel voor TDM als voor de VvE wenselijk is om die activiteiten in één hand te houden, maar niet gebleken is dat dit noodzakelijk is.

5.8.

De kantonrechter komt tot de conclusie dat de verweren van TDM tegen het tegenverzoek niet kunnen slagen. Het bestuur van de VvE is op grond van het gewijzigde huishoudelijk regelement beheerder van het park geworden en het staat de VvE vrij om de samenwerking met TDM op grond waarvan TDM op dit moment beheerstaken uitvoert, op te zeggen. Het tegenverzoek van de VvE zal daarom worden toegewezen.

De vergadering van 10 december 2021

5.9.

TDM komt in haar eerste verzoekschrift op tegen een aantal besluiten die op de vergadering van 10 december 2021 zijn genomen. De kantonrechter zal de aangevochten besluiten hierna afzonderlijk bespreken, waarbij de nummering is aangehouden zoals die is vermeld in de besluitenlijst, gehecht aan de notulen van de betreffende vergadering.

Indexatie van de beheervergoeding

5.10.

De VvE heeft het volgende besluit genomen:

“10.2 (…) De Inning van de verhoging van de beheerkosten dient per 10 december 2021 stopgezet te worden voor alle beheercontracten en de over 2021 geïncasseerde verhogingen dienen gerestitueerd te worden aan de eigenaren. TdM beheer dient eerst volgens afspraak met een voorstel naar het bestuur te komen, waarna de ALV daarover een besluit neemt.”

5.11.

TDM stelt zich op het standpunt dat de algemene ledenvergadering een dergelijk besluit alleen kan nemen met goedkeuring van haarzelf. Verder wijst TDM op de splitsingsakte 2019 waarin is bepaald dat tussen de VvE en TDM een overeenkomst is gesloten over het toezicht en het onderhoud op het park waarbij de kosten rechtstreeks aan de eigenaren zullen worden berekend. Een dergelijke overeenkomst is er niet. Van TDM kan, ook in redelijkheid, niet worden verlangd dat zij bij stijgende prijzen dezelfde werkzaamheden voor hetzelfde bedrag blijft verrichten, aldus TDM.

5.12.

De VvE bevestigt dat TDM in opdracht van de VvE bepaalde beheerwerkzaamheden op het park uitvoert en daarvoor een vaste vergoeding ontvangt. De overeenkomst die hier aan ten grondslag ligt (volgens de VvE is dat de hiervoor genoemde ‘package deal’) voorziet niet in indexatie. TDM heeft zonder enige aankondiging of overleg een indexatie toegepast. De VvE heeft laten weten hier niet mee in te stemmen. Verder wijst de VvE erop dat TDM er als eigenaar en lid van de VvE belang bij heeft dat er geen indexatie in rekening wordt gebracht. Het is uitsluitend in haar hoedanigheid van parkuitvoerder dat TDM er belang bij heeft dat er juist wel wordt geïndexeerd. Dit is geen belang waarmee rekening kan worden gehouden in deze procedure, waarin TDM als lid van de VvE het besluit aanvecht, aldus de VvE.

5.13.

De kantonrechter overweegt als volgt. Zoals hiervoor is opgemerkt, bestaat er een (ongeschreven) overeenkomst van opdracht op grond waarvan TDM beheertaken verricht en een vergoeding ontvangt. Dat is een verbintenisrechtelijke overeenkomst. Voor wijziging daarvan is in beginsel instemming van beide partijen vereist. TDM heeft daar in zoverre gelijk in. Als het besluit dan ook zo moet worden gelezen dat de VvE aan TDM een verplichting wil opleggen om de indexatie te stoppen en het verschil in betaalde vergoedingen te restitueren, dan geldt dat de vergadering daarover niet kan beslissen. Het besluit heeft dan geen rechtsgevolg. Als het besluit evenwel zo moet worden gelezen dat de leden ermee instemmen dat het bestuur jegens TDM het standpunt zal innemen om niet akkoord te gaan met een indexering, dan is dat een besluit dat wel door de vergadering genomen kan worden. De indexatie heeft namelijk te maken met de kosten van het beheer van de gemeenschappelijke gedeelten en zaken en op grond van artikel 52 van het modelreglement is de vergadering bevoegd daarover te beslissen. Omdat deze tweede lezing de bedoeling van de vergadering kan zijn geweest, en de eerste lezing geen rechtsgevolg heeft, ziet de kantonrechter geen aanleiding om het besluit te vernietigen.

Kosten slimme meters

5.14.

De VvE heeft het volgende besluit genomen:

“10.3 (…) De voorgenomen inning van de kostendoorrekening door TdM beheer van de slimme meter, is niet in overeenstemming met de splitsingsakte en het Parkreglement en kan derhalve niet plaatsvinden”.

5.15.

TDM stelt zich op het standpunt dat de VvE hier geen besluit over kan nemen, omdat dit geen VvE aangelegenheid is. Dit behoort volgens de VvE namelijk tot het privé bezit van de betreffende eigenaren.

5.16.

De VvE voert het volgende aan. TDM wil de ijkkosten van de elektriciteitsmeters doorbelasten aan hetzij de VvE, hetzij individuele eigenaren. Doorbelasting van deze kosten aan de VvE kan niet, omdat het een individuele aangelegenheid betreft. De VvE voert alleen het beheer over gemeenschappelijke zaken en delen (artikel 5:126 BW) en kan hier dan ook geen besluiten over nemen. Doorbelasting van deze kosten aan de individuele eigenaren kan ook niet, want dat is in strijd met artikel 8 lid 7 van de splitsingsakte 2019, waarin is bepaald welk bedrag TDM als eigenaar van de nutsleidingen in de eerste dertig jaar aan de eigenaren in rekening mag brengen. Het is daarom terecht dat de VvE het verzoek van TDM heeft afgewezen om de kosten voor de digitale meters bij de eigenaren en/of de VvE in rekening te brengen, aldus de VvE.

5.17.

De kantonrechter overweegt als volgt. Partijen zijn het erover eens dat het in rekening brengen van kosten voor slimme meters een individuele aangelegenheid betreft. Voor zover de VvE met het besluit bedoelt dat TDM de kosten niet aan de VvE kan doorbelasten, is dat terecht. Voor zover de VvE evenwel bedoelt dat TDM de kosten niet aan de individuele leden kan doorbelasten, treedt zij buiten haar bevoegdheid. De kantonrechter is van oordeel dat onzekerheid over het doel en de strekking van het besluit niet voor rekening van TDM dient te komen en zal het bestreden besluit daarom vernietigen.

Commerciële activiteiten (bootverhuur)

5.18.

De VvE besloot als volgt:

“10.6 (…) Alle betrokken exploitanten, dienen met onmiddellijke ingang te stoppen met alle bedrijfsmatige commerciële activiteiten waarvoor geen toestemming is verleend door de ALV.”

5.19.

TDM voert aan dat onder andere bootverhuur hieronder valt. De bootverhuur deed TDM al veel langer en dit dient het belang van alle eigenaren. De verhuur vindt bovendien niet plaats op grondgebied van de VvE, maar op grondgebied van de verenging van eigenaars van Tusken de Marren II en vanaf ligplaatsen die in eigendom zijn bij TDM, aldus TDM.

5.20.

De VvE geeft aan dat is gebleken dat de verhuuractiviteiten inderdaad niet plaatsvinden vanaf haar grondgebied en dat zij daar op zichzelf dan ook geen bezwaar tegen heeft. Toegang tot de bootverhuurlocatie is echter alleen mogelijk via de doorgaande weg van de VvE. De eigenaar van de bootverhuur en de bezoekers hebben geen persoonlijk of zakelijk recht van overpad. De VvE wil zich het recht voorbehouden om in verband hiermee maatregelen te treffen.

5.21.

De kantonrechter constateert dat het geschil tussen partijen in feite alleen gaat over het gebruik van de weg. Daar ziet het besluit echter niet op en tegen het besluit zelf (stoppen commerciële activiteiten) is verder niets ingebracht. TDM heeft dan ook geen belang bij nietigverklaring en/of vernietiging van het besluit. Het verzoek van TDM zal daarom worden afgewezen.

Afvalkosten

5.22.

De VvE heeft het volgende besloten:

“11.1 (…) 3 artikelen toevoegen aan het Parkreglement t.b.v. afvalkosten. Zie voor originele tekst bijlage 11.2. Samengevat betreft het: a. de ALV stelt jaarlijks het bedrag van de afvalkosten vast, b. de verhuurbemiddelaar geeft maandelijks inzage in de benodigde gegevens, c. de verhuurbemiddelaar geeft jaarlijks inzage in de benodigde gegevens voorzien van een accountantsverklaring.”

5.23.

TDM stelt zich op het standpunt dat de VvE TDM hierbij een verplichting oplegt zonder dat TDM daarin geconsulteerd wordt. Volgens TDM is het besluit daarom nietig.

Verder voert TDM aan dat in de splitsingsakte 2010 en het daar deel van uitmakende parkreglement (artikel 25) is bepaald dat de kosten voor afval voor rekening komen van de eigenaar c.q. de gezamenlijke eigenaren en dat het de beheerder vrijstaat om de wijze van in rekening brengen van die kosten te kiezen.

5.24.

De VvE voert aan dat vaststaat dat huurders die kort in een recreatiewoning verblijven, substantieel veel vuilnis wegbrengen. De VvE heeft het om die reden redelijk gevonden om de vuilniskosten bij huurders in rekening te brengen. Omdat de verhuur van de woningen wordt uitgevoerd door TDM, heeft de VvE het praktisch gevonden om te besluiten om TDM voornoemde kosten in rekening te laten brengen bij de huurders. De VvE merkt daarbij op dat dit TDM per saldo niets kost.

5.25.

De kantonrechter overweegt als volgt. In dit besluit worden aan TDM, als verhuurbemiddelaar, bepaalde verplichtingen opgelegd met betrekking tot het bij huurders in rekening brengen van afvalkosten. Dat is niet iets waar de vergadering van eigenaars van de VvE op grond van de wet, statuten, akte van splitsing of het modelreglement over kan beslissen, maar dient in het kader van de overeengekomen beheerstaken en vergoeding daarvoor samen afgestemd te worden. Het besluit is daarom nietig op grond van artikel 2:14 BW.

De vergadering van 10 juni 2022

5.26.

TDM komt in haar tweede verzoekschrift op tegen een aantal besluiten die op de vergadering van 10 juni 2022 zijn genomen. De kantonrechter overweegt ten aanzien van die besluiten als volgt, waarbij de nummering is aangehouden zoals die is vermeld in de besluitenlijst, gehecht aan de notulen van de betreffende vergadering.

Aanpassing parkreglement

5.27.

De VvE heeft het volgende besloten:

“8.1 (…) Het bestuur verzoekt de ALV de aangepaste versie van het Parkreglement goed te keuren.”

5.28.

TDM stelt zich op het standpunt dat een parkreglement in de basis een huishoudelijk reglement is zoals bedoeld in het modelreglement. Daar horen huishoudelijke zaken in te staan en niet allerlei zaken die financiële consequenties hebben en al helemaal geen zaken die andere partijen (TDM) de verplichting opleggen om dingen door te berekenen zonder dat er overleg met die partij is geweest.

5.29.

De VvE heeft aangevoerd dat het klopt dat het parkreglement een huishoudelijk reglement is. Verder geeft de VvE aan dat TDM niet heeft toegelicht welke zaken niet in het parkreglement thuis zouden horen.

5.30.

De kantonrechter is van oordeel dat TDM haar verzoek onvoldoende duidelijk heeft gemaakt. Niet helder is welke punten van het parkreglement zijn aangepast en op grond waarvan die aanpassing nietig of vernietigbaar zou zijn. Het verzoek van TDM zal daarom worden afgewezen.

Commerciële activiteiten (pizzakraam)

5.31.

De VvE heeft het volgende besloten:

“10.1 (…) Woodness Pizza uit Ned krijgt de gelegenheid om voor het seizoen 2022/2023 de donderdagen in juli en augustus op recreatiepark Tusken de Marren te staan. De VvE gaat er vanuit dat Woodness Pizza zelf de noodzakelijke vergunning verzorgt die nodig is vanuit de gemeente Heerenveen.”

5.32.

TDM heeft aangevoerd dat de VvE hier niet over kan beslissen, omdat het gaat om zaken die niet op haar terrein plaatsvinden, maar op het terrein van de Vereniging van Eigenaars Tusken de Marren II.

5.33.

De VvE heeft geen afzonderlijk verweer gevoerd.

5.34.

De kantonrechter is van oordeel dat TDM geen belang heeft bij haar verzoek. Het besluit ziet namelijk op een periode die al verstreken is en zonder nadere toelichting, die ontbreekt, valt ook niet in te zien waarom TDM het inhoudelijk niet met het besluit eens zou zijn. Het verzoek van TDM zal worden afgewezen.

Handhavings- en boetebesluit afvalkosten

5.35.

De VvE besloot als volgt:

“11.1 (…) TDM Beheer/verhuurbemiddelaar dient zich te houden aan de vastgestelde bepalingen m.b.t. het Parkreglement t.b.v. afvalkosten, zoals dat op de ALV van 10 december 2021 is aangenomen en draagt het bestuur hierbij op tot handhaving over te gaan.”

“11.2 (…) Voor elke maand ná 24 juni 2022 dient TDM Beheer/verhuurbemiddelaar een boete te betalen van € 500,00 per maand voor het niet nakomen van het handhavingsbesluit over de afvalkosten.”

“11.3 (…) De werkelijke rekening van de afvalkosten wordt jaarlijks, per 31 december direct in rekening gebracht bij TDM Beheer/verhuurbemiddelaar, zolang niet wordt voldaan aan het door de ALV genomen besluit van 10 december 2021 over de afvalkosten.”

5.36.

TDM voert aan dat het hierbij gaat om besluiten waarbij de VvE wil handhaven om TDM kosten bij huurders in rekening te laten brengen, zoals is besloten op de vergadering van 10 december 2021. TDM is het daar niet mee eens om de redenen die hiervoor zijn toegelicht ten aanzien van het in rekening brengen van afvalkosten.

5.37.

De VvE heeft tijdens de voortgezette mondelinge behandeling aangegeven dat zij afspraken heeft gemaakt met TDM en dat dit geschilpunt inmiddels is opgelost. Verder verwijst de VvE naar wat zij bij het besluit over de afvalkosten heeft aangevoerd.

5.38.

De kantonrechter overweegt als volgt. Tijdens de voortgezette mondelinge behandeling heeft TDM aangegeven dat er wel een voorstel is gedaan, maar dat er nog geen definitieve oplossing is voor de handhavingsbesluiten. Zij handhaaft daarom haar verzoek tot nietigverklaring/vernietiging. De kantonrechter is van oordeel dat dit verzoek slaagt. De besluiten 11.1, 11.2 en 11.3 zijn namelijk het vervolg op het eerdere besluit op de vergadering van 10 december 2021 over de kosten van afval (besluit 11.1) en dat besluit is nietig verklaard. Daarom zullen ook de handhavings- en boetebesluiten die voortborduren op dit nietige besluit, nietig worden verklaard.

Verhuurbeleid

5.39.

De VvE heeft het volgende besloten:

“15.1 (…) Aanvulling op het Parkreglement: a. De VvE beslist over de verhuurpropositie/het verhuurbeleid van het Park. B. De verhuurbemiddelaar voert het beleid uit binnen de door de VvE bepaalde kaders. C. Verhuur van de recreatiewoningen mag alleen door bemiddeling van een door de VvE aangewezen organisatie, waarmee de VvE een verhuurbemiddelingsovereenkomst heeft.”

“15.2 (…) d. De Verhuurbemiddelaar moet voor de individuele eigenaren de beheer-en verhuurovereenkomst gebruiken, die als bijlage van de verhuurbemiddelingsovereenkomst is opgenomen. E. Verhurende eigenaren zijn gebonden aan de standaard beheer- en verhuurovereenkomst. F. De VvE beslist met meerderheid van stemmen over de beëindiging of de wijziging de overeenkomst met de verhuurbemiddelaar.”

5.40.

TDM stelt zich op het standpunt dat het verhuurbeleid door dit besluit zodanig wordt aangepast dat het verhuurbeleid niet werkbaar is. Bovendien is het discriminerend, omdat recreatiewoningen op grond van het besluit niet aan mensen van buiten Nederland mogen worden verhuurd. TDM doet er wel alles aan om te voorkomen dat arbeidsmigranten een recreatiewoning huren, maar in de praktijk is dat lastig te controleren. In het besluit wordt van TDM verlangd dat dit nooit voorkomt en dat is praktisch niet uitvoerbaar. Er is sprake van een nietig besluit, aldus TDM.

5.41.

De VvE heeft tijdens de voortgezette mondelinge behandeling verklaard dat het gaat om een principe besluit, namelijk dat verhuur aan arbeidsmigranten niet wordt toegestaan. Verhuur aan arbeidsmigranten is namelijk verboden op grond van de gemeentelijke verordening. Met het besluit is niet beoogd om verhuur aan andere mensen uit het buitenland uit te sluiten. Partijen hebben hetzelfde belang bij het besluit en het besluit moet volgens de VvE dan ook in stand blijven.

5.42.

De kantonrechter overweegt dat de bestreden besluiten in de kern inhouden dat de VvE wil bepalen wie de verhuurbemiddelaar op het park is en op welke voorwaarden de verhuur mag plaatsvinden. TDM heeft geen argumenten aangevoerd op grond waarvan dat onterecht zou zijn. De concrete invulling van die verhuurvoorwaarden heeft de kantonrechter niet ontvangen. Voor zover daar inderdaad sprake zou zijn van discriminatie, is sprake van een voorwaarde waar de verhuurbemiddelaar niet aan zal kunnen en mogen voldoen. Daar zien de bestreden besluiten van de VvE evenwel niet op. De kantonrechter ziet daarom geen grond om de bestreden besluiten nietig te verklaren of te vernietigen.

Tot slot: accupakket, wasserette en reservering kosten damwanden

5.43.

Verder heeft de VvE op de vergadering van 10 december 2021 besloten:

“10.4 (…) TDM Beheer/c.q. de eigenaar van de grond, dient vóór 1 februari 2022 het bouwsel van de grond, perceel AKM02 C 642, recent voorlopig gesplitst in de percelen: 643 (opp. 4837 ca) en 644 (opp. 2206 ca) verwijderd te hebben.”

“10.5 (…) Voor elke dag ná 1 februari 2022, dient TDM Beheer c.q. de eigenaar van de genoemde grond, een boete te betalen van € 500,00 per dag indien het bouwsel niet verwijderd is.”

5.44.

En op de vergadering van 10 juni 2022 heeft de VvE besloten:

“13.1 (…)TDM beheer dient de wasserette per 1 juli 2022 verwijderd te hebben van het park.

13.2 (…)

Voor elke maand ná 1 juli 2022 dient TDM Beheer/verhuurbemiddelaar een boete te betalen van € 500,00 per 2 weken voor het niet nakomen van het door de ALV genomen besluit over verwijdering van de wasserette.”

“9.1 (…) De doorbelasting vanaf 1 juli 2022, via de verdeelsleutel, zoals door de technische commissie voorgesteld (strekkende meters damwanden per eigenaar) in de bijlage bij deze vergadering, worden opgenomen in het MJOP en het beheer van de gelden wordt overgedragen aan de ALV.”

5.45.

TDM is in haar verzoekschriften aanvankelijk ook opgekomen tegen besluiten van de VvE over het accupakket, de wasserette en de reservering van de kosten van de damwanden. De bezwaren die TDM tegen deze besluiten had gelden niet langer. Tijdens de voortgezette mondelinge behandeling is namelijk gebleken dat partijen inmiddels een akkoord hebben bereikt over aanwezigheid van het accupakket en de wasserette. Bovendien heeft de VvE aangegeven dat geen aanspraak meer op de boete wordt gemaakt. Verder hebben partijen verklaard dat het besluit over de reservering van de kosten van de damwanden in een latere vergadering in november is gecorrigeerd en dat de begroting is aangepast. TDM heeft dan ook geen belang bij nietigverklaring en/of vernietiging van deze besluiten. Het verzoek van TDM zal daarom worden afgewezen, zodat de besluiten in stand blijven.

Conclusie

5.46.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat het besluit 11.1 van de vergadering van 10 december 2021 en de besluiten 11.1, 11.2 en 11.3 van de vergadering van 10 juni 2022 nietig zijn, dat het besluit 10.3 van de vergadering van 10 december 2021 zal worden vernietigd en dat de verzoeken van TDM voor het overige worden afgewezen. Het tegenverzoek van VvE zal worden toegewezen.

De proceskosten

5.47.

Omdat partijen in deze procedure over en weer in het gelijk en het ongelijk zijn gesteld, ziet de kantonrechter aanleiding om de proceskosten te compenseren in de zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

6.De beslissing

De kantonrechter

ten aanzien van de verzoeken

6.1.

verklaart het besluit 11.1 zoals omschreven op de besluitenlijst gehecht aan de notulen van de vergadering van de vereniging van eigenaars van 10 december 2021 nietig;

6.2.

vernietigt het besluit 10.3 zoals omschreven op de besluitenlijst gehecht aan de notulen van de vergadering van de vereniging van eigenaars van 10 december 2021;

6.3.

verklaart de besluiten 11.1, 11.2 en 11.3 zoals omschreven op de besluitenlijst gehecht aan de notulen van de vergadering van de vereniging van eigenaars van 10 juni 2022 nietig;

ten aanzien van het tegenverzoek

6.4.

verklaart voor recht dat het de VvE vrij staat om de samenwerking met TDM in haar hoedanigheid van parkuitvoerder op te zeggen;

ten aanzien van het verzoek en het tegenverzoek

6.5.

compenseert de proceskosten in de zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;

6.6.

wijst het meer of anders verzochte af.

Deze beschikking is gewezen door mr. E.C. Rozeboom en in het openbaar uitgesproken op 16 november 2023.

Nietigheid en vernietiging van besluiten van de Algemene Vergadering van de VvE met betrekking tot het beheer en de samenwerking met TDM Beheer B.V.

Uitspraak

1.De procedure

2.Inleiding

3.De feiten

4.Het geschil

5.De beoordeling

6.De beslissing