ECLI:NL:RBOVE:2023:503

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK OVERIJSSEL

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Almelo

zaaknummer / rolnummer: C/08/287957 / KG ZA 22-236

Vonnis in kort geding van 9 februari 2023

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[X] ONROEREND GOED B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

eiseres,

advocaat mr. J.G.H. Meijerink te Drachten,

tegen

[gedaagde],

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde,

advocaat mr. A.W. Tieman te Enschede.

Partijen zullen hierna [eiseres] en [gedaagde] genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding,
de mondelinge behandeling, waar naast onderhavig geschil ook is behandeld het geschil in kort geding tussen partijen met zaaknummer 288076/ KG ZA 22-241 (door [gedaagde] aangespannen),
de pleitnota van [eiseres] ,
de pleitnota van [gedaagde] ,
de aanhouding van beide procedures op gezamenlijk verzoek van partijen,
de akte van [eiseres] ,

1.2.

Vervolgens is vonnis bepaald.

2.Inleiding

2.1.

Deze zaak gaat over de vraag of [gedaagde] moet worden veroordeeld tot ontruiming van de boerderij en 32 hectare grond, welke [gedaagde] eerder heeft verkocht aan [eiseres] . Bij de (ver)koop heeft [gedaagde] (onder voorwaarden) een terugkooprecht bedongen. Partijen twisten er over of [gedaagde] heeft voldaan aan de overeengekomen voorwaarden voor de uitoefening van het terugkooprecht.

2.2.

De rechtbank komt tot het oordeel dat [gedaagde] daar aan heeft voldaan. [gedaagde] hoeft de bepaling tot terugkoop niet zo beperkt uit te leggen als [eiseres] heeft gedaan. [gedaagde] is dan ook gerechtigd de onroerende zaken terug te kopen tegen de overeengekomen prijs. De vorderingen van [eiseres] tot ontruiming en nevenvorderingen worden afgewezen.

3.De feiten

3.1.

[gedaagde] runt op de boerderij aan [het adres] in [woonplaats] een melkveehouderij met ongeveer vijftig melkkoeien. De boerderij is vanouds familiebezit.

3.2.

[eiseres] is een bedrijf dat zich bezighoudt met de aan- en verkoop van onroerend goed. [A] volledig aandeelhouder en bestuurder van [eiseres] . Ook is [A] aandeelhouder en bestuurder van [Y B.V.] .

3.3.

Op 17 juli 2021 hebben [gedaagde] en [Y B.V.] . een koopovereenkomst gesloten, waarbij [gedaagde] de boerderij en ongeveer 32 hectare grond heeft verkocht voor een prijs van € 1.000.000,00. De boerderij en de grond is aan [gedaagde] in gebruik gegeven.

3.4.

Eveneens op 17 juli 2021 zijn [gedaagde] en [Y B.V.] . een terugkooprecht overeengekomen. In de “Overeenkomst ten aanzien van de verlening van een terugkooprecht” is onder meer het volgende opgenomen:

“(…) Artikel 1. Recht van terugkoop1.1. [A] verleent hierdoor aan [gedaagde] , die dit aanvaardt, het recht tot terugkoop van het Verkochte, hierna: het “Terugkooprecht”. Op dit Terugkooprecht zijn de volgende voorwaarden van toepassing:

Het Terugkooprecht kan door [gedaagde] uitsluitend worden ingeroepen middels een schriftelijke verklaring per aangetekend post of per deurwaardersexploot aan [A] waarin [gedaagde] verklaart dat hij van het Terugkooprecht gebruik wenst te maken.

Bij deze verklaring voegt [gedaagde] een verklaring van een in Nederland ingeschreven bankinstelling van goede naam en faam bij waaruit blijkt dat hij in staat is om al hetgeen hij aan [A] bij de (terug)levering van het Verkochte verschuldigd is aan [A] te betalen.

Indien [gedaagde] gebruik maakt van het Terugkooprecht bedraagt de (terug)koopsom van het Verkochte, welke koopsom [gedaagde] aan [A] verschuldigd is: € 1.275.000,00 (zegge: een miljoen tweehonderdvijfenzeventigduizend euro) (o.b.v. kosten koper).

De notariële (terug)levering van het Verkochte dient binnen één maand na het inroepen van het Terugkooprecht plaats te vinden.

Het Terugkooprecht kan door [gedaagde] worden ingeroepen gedurende een periode van één jaar na het passeren van de notariële leveringsakte. Het Terugkooprecht vervalt in alle gevallen op 1 september 2022.

[gedaagde] dient de Vordering, voor de (terug)levering, volledig (inclusief rente en kosten) aan [A] te voldoen.

[gedaagde] dient alle kosten die [A] heeft gemaakt ten aanzien van de koop van het verkochte aan [A] te vergoeden. (…)

1.3.

Indien niet aan alle bovenstaande voorwaarden is voldaan, is [A] niet verplicht om mee te werken aan de (terug)levering van het Verkochte.

1.4.

Het Terugkooprecht vervalt indien:

het Verkochte niet uiterlijk 17 augustus 2021 is geleverd aan [A] ;

de koopovereenkomst van het Verkochte wordt ontbonden of niet binnen 8 dagen na ondertekening van deze Overeenkomst door alle contractspartijen is getekend;

de in artikel 1.1. onder e genoemde termijn is verstreken;

[gedaagde] in staat van faillissement wordt verklaard;

op [gedaagde] surseance van betaling van toepassing wordt verklaard;

[gedaagde] wordt toegelaten tot de Wettelijke Schuldsaneringsregeling Natuurlijke Personen;

[gedaagde] schriftelijk verklaart afstand te doen van zijn terugkooprecht;

[gedaagde] enige betaling die hij uit hoofde van deze Overeenkomst aan [A] verschuldigd is of betalingen die hij uit hoofde van de geldleningsovereenkomsten die ten grondslag liggen aan de Vordering niet of niet-tijdig betaalt nadat [gedaagde] hiertoe door [A] is aangemaand en een termijn van minimaal 8 dagen heeft gekregen om alsnog aan zijn betalingsverplichting te voldoen. (…)

Artikel 2. Gebruik door [gedaagde] en ontruiming (…)

2.14.

[gedaagde] is verplicht de onroerende zaak bij het eindigen van het gebruik geheel ontruimd en vrij van rechten (van derden) ter vrije beschikking aan [A] op te leveren onder afgifte van de sleutels. [gedaagde] zal de onroerende zaak daarbij veegschoon, de stallen spuitschoon en de mestkelders zuigleeg opleveren. Bij gebreke van een deugdelijke dan wel tijdige ontruiming verbeurt [gedaagde] aan [A] een direct opeisbare boete van € 50.000,00 (zegge: vijftigduizend euro), onverminderd het recht van [A] onverkort nakoming en/of schadevergoeding te vorderen (…)

Artikel 4. Overige afspraken (…)

4.3

Alle correspondentie van [gedaagde] aan [A] dient te worden verstuurd per e-mail naar [e-mailadres] en per post naar [het adres] ). (…)”

3.5.

[Y B.V.] . heeft, ook op 17 juli 2022, de onroerende zaken onder dezelfde voorwaarden doorverkocht en rechtstreeks geleverd aan [eiseres] .

3.6.

[gedaagde] heeft op 27 juni 2022 een handgeschreven brief aangetekend verstuurd naar [B] Advies in [plaats] , gericht aan de heer [C] . In de brief staat onder meer:

“(…) Uit voorgaande is duidelijk dat ondergetekende, met nadruk, zijn recht op terugkoop van het bij u in beheer zijnde onroerend goed, afkomstig van [gedaagde] , bij deze, heeft geclaimd. (…)”

3.7.

[gedaagde] heeft op 31 augustus 2022 aan [C] een schriftelijke verklaring van [de notaris] van notariskantoor Taxperience verstrekt, met de volgende inhoud:

“(...) Geachte [gedaagde] en de heer [D]

Hierbij bericht ik u dat ik een bedrag groot 1.411.418,50 euro heb ontvangen op mijn kwaliteitsrekening, welke gelden door de [gedaagde] worden aangewend om het terugkooprecht dat de [gedaagde] met [A] is overeengekomen in de maand september te kunnen uitvoeren. Het terugkooprecht blijkt uit de aan deze brief gehechte stukken. (…)”

4.Het geschil

4.1.

[eiseres] vordert dat de dat de voorzieningenrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

I. [gedaagde] veroordeelt om binnen één week na betekening van het te wijzen vonnis de onroerende zaken staande en gelegen aan [het adres] , kadastraal geduid als [Gemeente] , Sectie R, [nummers] , alsmede geduid [Gemeente] , sectie T, [nummers] , alsmede geduid als [Gemeente] , Sectie AD, [nummers] , geheel te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken en geheel ontruimd te houden en de Onroerende zaken veegschoon, spuitschoon en zuigleeg op te leveren, als bedoeld in artikel 2.14 van de Terugkoopovereenkomst;

II. bepaalt dat voor zover [gedaagde] niet binnen de onder I genoemde termijn tot ontruiming over gaat, hij een dwangsom verbeurt van € 100.000,00 ineens, te vermeerderen met € 15.000,00 per dag, waarbij een gedeelte van een dag als hele dag gerekend wordt, dat [gedaagde] nalaat tot ontruiming over te gaan;

III. bepaalt dat voor zover [gedaagde] niet tijdig aan het onder I gevorderde voldoet, [gedaagde] wordt veroordeeld tot betaling aan [eiseres] van de door [eiseres] te maken kosten om de Onroerende zaken geheel ontruimd, veegschoon, spuitschoon en zuigleeg te (laten) maken, als bedoeld in artikel 2.14 van de Terugkoopovereenkomst;

IV. [gedaagde] veroordeelt tot betaling van (de boete van) € 50.000,00;

V. opheft het door [gedaagde] op 2 november 2022 onder [eiseres] gelegde beslag;

VI. [gedaagde] verbiedt (opnieuw) beslag te leggen onder [eiseres] op de Onroerende zaken, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 250.000,00 ineens, te vermeerderen met € 25.000,00 per dag, waarbij een gedeelte van een dag als een hele dag gerekend wordt, voor zover en voor zolang in strijd met dit verbod gehandeld wordt;

VII. [gedaagde] veroordeelt tot betaling van de proceskosten en nakosten.

4.2.

[eiseres] heeft ter onderbouwing van haar vordering het volgende aangevoerd. [eiseres] stelt dat [gedaagde] niet aan de voorwaarden voor terugkoop heeft voldaan. Hij heeft de brief niet aangetekend en niet naar het juiste adres gestuurd. Ook heeft hij niet aan de voorwaarde genoemd in artikel 1.1. onder b van de terugkoopovereenkomst voldaan. Bij die bepaling moet worden uitgegaan van de letterlijke tekst. Omdat er geen sprake is van een leemte in de tekst van de bepaling is er geen ruimte voor het uitleggen van de bepaling. De reden dat deze tekst is opgenomen, is dat een bank de levensvatbaarheid van een bedrijf toetst. Dat was voor [Y B.V.] . belangrijk, omdat teruglevering alleen dan toegevoegde waarde zou hebben. Bovendien wilde [Y B.V.] . niet dat een particuliere financier na terugkoop de onroerende zaken zou kunnen uitwinnen en dat de handel dan zou verdampen. Dit is voorafgaande aan de terugkoopovereenkomst met [gedaagde] besproken. [eiseres] wil zo snel mogelijk over de onroerende zaken kunnen beschikken. [eiseres] heeft spoedeisend belang: in verband met overtredingen op het terrein hangt [eiseres] een boete van € 30.000,00 boven het hoofd. [eiseres] heeft haar vordering ter zitting vermeerderd. Mochten de vorderingen van [gedaagde] in het kort geding met zaaknummer 288076/ KG ZA 22-241worden toegewezen, dan verzoekt [eiseres] om met ingang van 1 september 2022 een vergoeding van 10% van de terugkoopsom van € 1.275.000,00 toe te kennen als vergoeding voor het gebruik van de [gedaagde] van de eigendommen van [eiseres] .

4.3.

[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] stelt dat hij tijdig aan de voorwaarden voor terugkoop van de onroerende zaken heeft voldaan. Hij heeft tijdig een aangetekende brief gestuurd naar de zaakwaarnemer van [eiseres] waarin hij zijn wens tot terugkoop kenbaar heeft gemaakt. Daarnaast heeft hij vóór het verstrijken van de termijn aangetoond dat hij in staat is om de terugkoopsom te voldoen. Dat het geld op een kwaliteitsrekening van een notaris staat en niet bij een in Nederland goed bekend staande bank is niet van belang omdat dat niet zo is overeengekomen. Er moet worden uitgegaan van de strekking van de bepaling en niet zozeer van de letterlijke tekst. [eiseres] wist al dat het geld mogelijk ergens anders vandaan kwam: [gedaagde] heeft al vóór de totstandkoming van de terugkoopovereenkomst laten weten dat het te betalen bedrag mogelijk zou worden voldaan uit eventuele schadevergoeding van de overheid aan [gedaagde] . Nimmer is door [A] of [C] aan de orde geweest dat het geld niet afkomstig mocht zijn van particuliere financiers en waarom niet. [A] of [B] advies heeft de tekst van de overeenkomst bepaald. [gedaagde] werd juridisch niet bijgestaan. [gedaagde] stond met de rug tegen de muur: de voorzetting van het agrarische familiebedrijf stond voor hem op het spel.

Subsidiair is het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar om [gedaagde] aan de beperkte lezing die [eiseres] aan de bepaling geeft te houden. De belangen van [gedaagde] om het bedrijf te mogen voorzetten moeten zwaarder wegen dan het belang van [eiseres] om de onroerende zaken tegen een hogere prijs aan een derde te verkopen.

Het geld op de kwaliteitsrekening van Taxperience is nog steeds beschikbaar.

4.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

5.De beoordeling

5.1.

Het spoedeisend belang volgt naar het oordeel van de voorzieningenrechter voldoende uit de aard van de vordering. Dat geldt te meer nu [eiseres] onweersproken heeft gesteld dat haar een boete van € 30.000,00 boven het hoofd hangt als gevolg van gestelde overtredingen op haar terrein door [gedaagde] .

5.2.

Vooropgesteld wordt dat een vordering in kort geding alleen kan worden toegewezen indien voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter, wanneer zijn oordeel wordt gevraagd, het standpunt van eiser zal volgen.

5.3.

De centrale vraag die in beide procedures tussen partijen voorligt is of [gedaagde] heeft voldaan aan de voorwaarden voor het recht op terugkoop.

5.4.

De voorzieningenrechter overweegt als volgt. De door [gedaagde] gestuurde aangetekende brief voldoet aan de voorwaarden uit de terugkoopovereenkomst. Door [gedaagde] is bewijs bijgevoegd dat deze brief door hem aangetekend is verstuurd. Uit de tekst van de brief kan niet anders worden afgeleid dan dat [gedaagde] het recht op terugkoop heeft ingeroepen. Het klopt dat deze brief naar [B] Advies is verzonden (in afwijking van art. 1.1. onder a. en art. 4.3 van de terugkoopovereenkomst), maar [eiseres] heeft erkend dat de brief haar tijdig heeft bereikt, zodat niet valt in te zien dat zij daardoor is benadeeld.

5.5.

Daarnaast staat vast dat [B] Advies de gesprekken met [gedaagde] voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst heeft gevoerd. Ook heeft [B] Advies de tekst van de overeenkomsten opgesteld en was [B] Advies voor [gedaagde] contactpersoon namens zowel [eiseres] als [Y B.V.] . Onder die omstandigheden kan [gedaagde] naar het oordeel van de voorzieningenrechter niet worden verweten dat hij de aangetekende brief naar [B] Advies heeft gestuurd.

5.6.

Partijen twisten voorts over het antwoord op de vraag of [gedaagde] heeft voldaan aan het bepaalde in artikel 1.1. onder b. van de terugkoopovereenkomst, kort gezegd inhoudende dat [gedaagde] bij zijn schriftelijke verklaring voor het inroepen van het terugkooprecht een verklaring van een in Nederland ingeschreven bankinstelling van goede naam en faam had moeten bijvoegen.

5.7.

De voorzieningenrechter overweegt als volgt. Anders dan [eiseres] stelt kan de betekenis van deze bepaling niet alleen worden begrepen uit de letterlijke tekst. Bij het toekennen van de betekenis is ook van belang wat partijen vooraf met elkaar hebben besproken en wat partijen over en weer uit elkaars verklaringen mochten afleiden.

5.8.

Tussen partijen is niet in geschil dat de koopovereenkomst door of namens [A] is opgesteld en dat [gedaagde] op dat moment niet was voorzien van rechtskundige bijstand. Niet is gesteld dat de bepaling onderwerp van onderhandeling is geweest. Nu de tekst door partijen verschillend wordt uitgelegd, is van belang welke betekenis partijen met elkaar hebben besproken, waarom de betekenis van de bepaling voor [eiseres] zo belangrijk was, op welke wijze door [gedaagde] al dan niet aan de bepaling kon worden voldaan en hoe [gedaagde] dit kon weten.

5.9.

Gebleken is dat partijen van mening verschillen over de vraag of bij de onderhandelingen is besproken welk belang [eiseres] bij de bepaling heeft en waarom deze zo is opgesteld. Gelet op de uiteenlopende standpunten van partijen, is (in beide kort geding procedures tussen partijen) onvoldoende aannemelijk geworden dat partijen bij het sluiten van de (terug)koopovereenkomst hebben gesproken over het belang van [eiseres] bij de uitleg van die bepaling en waarom. Voor een antwoord op de vraag of dit is besproken, is een nader onderzoek naar de feiten vereist en daaropvolgend mogelijk bewijslevering. Daarvoor leent een kort geding procedure zich niet.

5.10.

Bij de mondelinge behandeling is bovengenoemde vraag uitgebreid met partijen besproken. Mede aan de hand daarvan oordeelt de voorzieningenrechter voorlopig dat [gedaagde] de bepaling aldus mocht begrijpen, dat hij door het beschikbaar hebben van de terugkoopsom op een kwaliteitsrekening van een in Nederland ingeschreven notaris voldeed aan de voorwaarde van artikel 1.1. onder b van de terugkoopovereenkomst.

5.11.

Indien [eiseres] in het geval van terugkoop door [gedaagde] een deel van de eventuele toekomstige winst veilig had willen stellen, had zij dat bovendien met een daartoe opgestelde bepaling in de (terug)koopovereenkomst kunnen opnemen. Vast staat dat dat niet is gebeurd.
Dat de bepaling, naast dat [gedaagde] in staat zou zijn om het terugkoopbedrag via een goed bekend staande instelling te betalen, (tevens) de doelstelling had om in het geval van terugkoop de levensvatbaarheid van het bedrijf van [gedaagde] te toetsen, kan naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter niet uit die bepaling worden afgeleid, nog afgezien van de vraag welk gerechtvaardigd belang [eiseres] of [A] daarbij zou hebben.
Dat een kwaliteitsrekening van een notaris niet zou voldoen, kan evenmin uit die bepaling worden afgeleid. Uiteraard is het is aan de notaris om bij het passeren van de akte de regels over de herkomst van het geld na te leven.

5.12.

Uit het voorgaande volgt dat [gedaagde] naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter heeft voldaan aan de voorwaarden uit de terugkoopovereenkomst. Dit leidt tot de conclusie dat [gedaagde] gerechtigd is om de onroerende zaken terug te kopen tegen de overeengekomen prijs. De vorderingen van [eiseres] worden gelet op wat hiervoor is overwogen afgewezen. Dit geldt zowel voor de vorderingen die zien op de ontruiming, als die van de boeteclausule en de vordering om het beslag op te heffen. [gedaagde] heeft er immers belang bij dat [eiseres] de onroerende zaken niet kan uitwinnen zolang teruglevering nog niet heeft plaatsgevonden.

5.13.

De bij de mondelinge behandeling gevorderde vergoeding voor het gebruik door [gedaagde] wordt eveneens afgewezen. [gedaagde] was contractueel gerechtigd om de onroerende zaken te gebruiken. Een vergoeding hiervoor is niet overeengekomen, noch heeft [eiseres] aannemelijk gemaakt op grond waarvan [gedaagde] deze zou moeten betalen.

Dat het volgens [eiseres] ‘niet onredelijk’ zou zijn gelet op de stijgende rente, is daarvoor onvoldoende.

5.14.

Voor zover [eiseres] zich in haar akte van 18 januari 2023 (waarbij aanvullende producties door de voorzieningenrechter zijn geweigerd) heeft uitgelaten over de gang van zaken na de mondelinge behandeling, geldt dat dit niet tot een ander oordeel kan leiden. De akte bevat immers enkel nieuwe stellingen en [gedaagde] heeft op deze stellingen niet kunnen reageren, nu hij tegen dezelfde datum een akte heeft moeten nemen. Aan de nieuwe stellingen wordt dan ook voorbij gegaan.

5.15.

[eiseres] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, in de proceskosten worden veroordeeld. Deze kosten worden aan de zijde van [gedaagde] begroot op:

- griffierecht € 314,00
- salaris advocaat
€ 1.079,00(tarief gemiddeld van € 1.079,00)

totaal € 1.393,00

5.16.

De veroordeling van [eiseres] in de nakosten is toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld. De wettelijke rente over de proceskosten en nakosten zal eveneens worden toegewezen.

6. De beslissing

De voorzieningenrechter:

6.1.

wijst de vorderingen van [eiseres] af;

6.2.

veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] begroot op € 1.393,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf de vijftiende dag na de dag van dit vonnis tot aan de algehele voldoening;

6.3.

veroordeelt [eiseres] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 173,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde [eiseres] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 90,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de algehele voldoening;

6.4.

verklaart dit vonnis voor wat betreft de onderdelen 6.2. en 6.3. uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. A. Smedes en in het openbaar uitgesproken op 9 februari 2023. (TD)