Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Almelo
Zaaknummer : 10613585 \ CV EXPL 23-1615
Vonnis van 19 december 2023
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[partij A] B.V.,
gevestigd en kantoorhoudende te [vestigingsplaats 1],
[partij A] B.V.,
gevestigd en kantoorhoudende te [vestigingsplaats 1],
eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen [partij A],
gemachtigde: mr. M. Munnik,
tegen
de besloten vennootschap
[partij B] B.V.,
t.h.o.d.n. [bedrijf 1],
[partij B] B.V.,
t.h.o.d.n. [bedrijf 1],
gevestigd en kantoorhoudende te [vestigingsplaats 2],
gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie,
hierna te noemen [partij B],
gemachtigde: mr. A.E. Klomp en mr. R.C.H. Burgers.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties,
- de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie met producties,
- de conclusie van antwoord in reconventie met producties,
- de mondelinge behandeling op 27 november 2023.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De samenvatting
2.1.
[partij A] vordert dat de kantonrechter bepaalt dat de verhuur van bedrijfsruimte aan [partij B] aan het einde van de tweede termijn van 5 jaar eindigt op grond van dringend eigen gebruik dan wel op grond van de belangenafweging die in het voordeel van [partij A] moet uitvallen. [partij B] maakt bezwaar tegen het eindigen van de huur en vordert bij toewijzing een vergoeding van € 221.635,00 exclusief b.t.w. als tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten;
2.2.
[partij A] heeft voldoende onderbouwd dat zij de bedrijfsruimte nodig heeft voor het uitbreiden van haar AH-filiaal voor het doorvoeren van de ‘echt vers’ formule. [partij A] dient een vergoeding van de verhuis – en inrichtingskosten te betalen van € 20.250 exclusief b.t.w. Omdat [partij A] dit bedrag al had aangeboden aan [partij B], wordt [partij A] veroordeeld in de kosten van de procedure, zowel in conventie als in reconventie.
3.De feiten
3.1.
Met ingang van 1 oktober 2016 is tussen partijen, althans hun rechtsvoorgangers ([partij A] heeft het gehuurde op 30 april 2020 in eigendom verworven), sprake van een huurovereenkomst met betrekking tot de bedrijfsruimte aan de [adres], lokaal bekend onder huisnummer [nummer]. [partij B] huurt het gehuurde van [partij A] en exploiteert in het gehuurde een filiaal van [bedrijf 1], een (voordeel)drogisterij. Het gehuurde kent een vloeroppervlakte van 385 m². De huurprijs bedraagt thans € 2.567,50 incl. btw per maand. Na de eerste termijn van 5 jaar is de overeenkomst ingaande 1 oktober 2021 verlengd met 5 jaar, dus tot en met 30 september 2026.
3.2.
[partij A] exploiteert via haar dochtermaatschappij [bedrijf 2] B.V. de naast het gehuurde gelegen supermarkt onder de franchiseformule van Albert Heijn. [partij A] is in 2015 met de franchiseformule begonnen. Het gaat om tijdelijke overeenkomsten van (telkens) vijf jaar.
3.4.
[partij A] wenst het aan [partij B] verhuurde vanaf 30 september 2026 in eigen gebruik te nemen zodat uitbreiding van de supermarkt kan worden gerealiseerd. [partij A] heeft bij aangetekende brief van 15 maart 2023 de huurovereenkomst opgezegd tegen 30 september 2026, primair op grond van dringend eigen gebruik, subsidiair op grond van een redelijke belangenafweging. [partij B] heeft op de opzegging gereageerd bij brief van 18 april 2023 en niet met de beëindiging ingestemd.
3.5.
Per 1 juli 2023 is dichtbij het gehuurde het filiaal van een andere supermarkt, Aldi, gestopt. Dat pand staat te huur.
4.Het geschil
4.1.
[partij A] vordert in conventie dat de kantonrechter bepaalt dat de huurovereenkomst per 30 september 2026 eindigt en het tijdstip van ontruiming van het gehuurde vaststelt, met machtiging van de sterke arm, uitvoerbaar bij voorraad en met veroordeling van [partij B] in de proceskosten en de nakosten.
4.2.
[partij A] stelt primair dat sprake is van de opzeggingsgrond ex art. 7:296 lid 1 sub b BW Pro, een opzegging in verband met dringend eigen gebruik. Subsidiair is sprake van opzegging op grond van art. 7:296 lid 3 BW Pro, op grond van een redelijke belangenafweging. [partij A] verzoekt de beslissing uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. De kantonrechter heeft die bevoegdheid indien de kantonrechter het verweer kennelijk ongegrond voorkomt.
De vordering in reconventie moet volgens [partij A] worden afgewezen.
4.3.
[partij B] stelt in conventie dat de huuropzegging prematuur is, dat er geen sprake is van dringend eigen gebruik aan de zijde van [partij A] en dat een eventuele belangenafweging in zijn voordeel moet uitpakken.
4.4.
[partij B] vordert in reconventie, voor zover de beëindigingsvordering van [partij A] wordt toegewezen, om aan hem een tegemoetkoming toe te kennen in de verhuis- en inrichtingskosten van € 221.635,00 excl. btw, met veroordeling van [partij A] in de proceskosten en de nakosten.
5.De beoordeling
in conventie
Tijdstip vordering
5.1.
[partij B] vindt de vordering prematuur: de tweede termijn van de huurovereenkomst loopt pas op 30 september 2026 af. De door [partij A] gestelde argumenten kunnen de komende jaren nog volledig wijzigen waar bij de beoordeling van de vordering op dit moment geen rekening mee kan worden gehouden. De vordering moet daarom worden afgewezen dan wel de behandeling daarvan moet worden aangehouden.
[partij A] meent daarentegen dat de vordering nu al moet worden beoordeeld zodat partijen op tijd weten waar ze aan toe zijn.
5.2.
De kantonrechter ziet geen aanleiding om de behandeling van de vordering aan te houden dan wel deze af te wijzen omdat deze te vroeg zou zijn ingesteld. Hoewel aan [partij B] kan worden toegegeven dat [partij A] vroeg is met de vordering ( drie jaar voor het einde van de overeengekomen termijn), betekent dat niet dat deze niet nu al kan worden beoordeeld. [partij A] heeft immers duidelijk naar voren gebracht welke plannen zij concreet heeft. [partij B] heeft daar op kunnen reageren en een tegenvordering ingediend. Het is algemeen bekend dat voor het uitvoeren van uitbreidingsplannen zoals [partij A] die voorstaat, veel tijd nodig is: zowel voor de voorbereiding als de uitvoering. Bovendien weet ook [partij B] met vroegtijdige beoordeling waar hij aan toe is: of de huur wordt voortgezet dan wel dat tijdig een andere locatie moet worden gezocht. De vordering zal dan ook inhoudelijk worden beoordeeld.
Criterium dringend eigen gebruik
5.3.
Het gaat in deze zaak in de eerste plaats om een vordering tot beëindiging van een huurovereenkomst met betrekking tot bedrijfsruimte waarop de art. 7:290 e.v. BW van toepassing zijn. Vast staat dat [partij A] de huurovereenkomst heeft opgezegd tegen het einde van de termijn waarmee de huurovereenkomst krachtens art. 7:292 lid 2 BW Pro was verlengd.
5.4.
De kantonrechter stelt voorop dat de vraag of een verhuurder van bedrijfsruimte het verhuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik als bedoeld in art. 7:296 lid Pro 1, aanhef en onder b Burgerlijk Wetboek ( BW) dient te worden beantwoord aan de hand van alle omstandigheden van het geval. De wil tot eigen gebruik moet niet alleen bestaan ten tijde van de opzegging, maar ook op het tijdstip van de uitspraak van de rechter. Met dringend nodig hebben voor eigen gebruik is bedoeld dat het pand van wezenlijk belang moet zijn voor de verhuurder. Algemene bedrijfseconomische redenen kunnen voldoende zijn om een dringende noodzaak van eigen gebruik aannemelijk te achten. Niet is vereist dat de verhuurder in zijn maatschappelijk voortbestaan wordt bedreigd en dat hij het verhuurde nodig heeft om aan deze bedreiging het hoofd te kunnen bieden. Voor een afweging van de belangen van verhuurder en huurder is dan geen plaats.
Eigen gebruik
5.5.
[partij B] meent dat van eigen gebruik door [partij A] geen sprake is omdat het slechts gaat om een financieel belang van de dochter van [partij A] te weten [bedrijf 2] B.V.
5.6.
[partij A] stelt dat eigen gebruik door een volle dochter van [partij A] in dit geval als dringend eigen gebruik door [partij A] moet worden aangemerkt. [partij A] is enig aandeelhouder en directeur van [bedrijf 2] B.V.
5.7.
De kantonrechter merkt het gebruik van [partij A] aan als eigen gebruik. [naam 1], mede-eigenaar van [partij A], heeft onbetwist gesteld dat hij degene is die het AH filiaal exploiteert. Dat hij dat doet onder de vlag van een dochteronderneming maakt niet dat het niet om eigen gebruik gaat en dat hij daarmee niet zijn eigen belang dient.
Dringend gebruik
5.8.
[partij A] heeft naar voren gebracht dat zij het pand dat aan [partij B] wordt verhuurd dringend nodig heeft omdat ze haar AH filiaal wil uitbreiden. Ze wil een ‘echt vers’ formule doorvoeren. Dat betekent dat er meer winkeloppervlak nodig is. [partij A] verwijst naar marktonderzoek van september 2019 van haar franchisegever Albert Heijn Franchise B.V. (dagvaarding productie 5) waarbij zij een positief advies heeft gekregen om haar supermarkt te gaan uitbreiden. Het strategisch advies van Albert Heijn Franchise luidt:
“Instemmen met uitbreiding van AHFR Enter. Prima mogelijkheid om onderscheid t.o.v. concurrentie te vergroten en flinke stap te zetten in volwaardigheid. Na conversie van concurrent [bedrijf 3] heeft AHFR omzet al flink zien stijgen en vergroting nu kan verdere impuls geven en daarmee locatie meer toekomstbestendig maken.”.
[partij A] verwijst ook naar een brief van de accountmanager van [naam 2] van 22 juni 2023 (dagvaarding productie 8). Daaruit blijkt volgens [partij A] de haalbaarheid van het plan. Als AH haar assortiment niet aanpast is de kans groot dat klanten naar nabij liggende supermarkten gaan waar wel een uitgebreider assortiment verswaren wordt verkocht. De uitbreiding is dan ook noodzakelijk voor een gezonde exploitatie op de langere termijn.
5.9.
[partij B] betwist de dringende reden. [partij B] is altijd een correcte huurder geweest die haar verplichtingen altijd nakwam. De plannen van [partij A] zijn nog erg onduidelijk. De notities waar [partij A] naar verwijst zijn interne notities en de door [partij A] gewenste toename van omzet en rendement is niet aannemelijk gemaakt. Bovendien is er als gevolg van het grote winkelaanbod in Enter sprake van overbewinkeling: er is een te groot aanbod van supermarkten ten opzichte van de populatie. De supermarkten zullen elkaar kapot concurreren. Uitbreiding is dan ook niet noodzakelijk.
5.10.
[partij A] heeft voldoende gemotiveerd dat zij de verhuurde ruimte nodig heeft voor uitvoeren van haar uitbreidingsplannen. Het gaat om een nieuwe formule van de AH waar meer ruimte voor nodig is. Het is daarbij niet de vraag of de plannen noodzakelijk zijn maar om de vraag of voor het uitvoeren van die plannen de verhuurde ruimte nodig is.
Het is aan [partij A] als ondernemer om de (bedrijfseconomische) afweging te maken. De haalbaarheid van de plannen van [partij A] het AH fililaal uit te breiden en daarbij een nieuwe formule toe te passen staan niet ter beoordeling voor. De stellingen van [partij B] dat er louter een financieel belang zou zijn, dat het onzeker is of door het toepassen van de nieuwe formule de omzet zal toenemen en dat [partij A] huurinkomsten laat liggen, zijn dan ook niet relevant.
Met het rapport van 2019 en de aanvullende verklaring van 22 september 2023 heeft [partij A] de noodzaak van een groter winkeloppervlak voor het kunnen uitvoeren van haar plannen voldoende aangetoond.
Alternatieven
5.11.
[partij B] heeft aangevoerd dat de uitbreiding van het AH-filiaal kan worden uitgevoerd in het pand waar de Aldi tot juli 2023 gevestigd was. Het aangrenzende pand waar nu een makelaar is gevestigd is eventueel ook beschikbaar om zodoende tot een voldoende groot vloeroppervlak voor de uitbreiding van het filiaal te komen.
5.12.
[partij A] heeft naar voren gebracht dat het voor haar niet haalbaar is om naast de hoge kosten van de panden waarin de AH en [partij B] nu zijn gevestigd huur te gaan betalen voor een ander pand. Bovendien is de ligging minder gunstig mede gelet op de drukke straat die moet worden overgestoken om bij de parkeerplaats te komen. Ook is de parkeerplaats verder verwijderd.
5.13.
De kantonrechter oordeelt over dit verweer van [partij B] dat het bestaan van andere mogelijkheden voor de verhuurder om in zijn behoeften te voorzien alleen dan aan een beroep op het dringend eigen gebruik van het verhuurde in de weg staat indien deze optie in redelijkheid van de verhuurder kan worden gevergd. De verhuurder behoeft niet te stellen en aannemelijk te maken dat hem geen andere mogelijkheid ten dienste staat dan het in eigen gebruik nemen van het verhuurde. Het ligt in beginsel op de weg van de huurder om te stellen en aannemelijk te maken dat de verhuurder andere mogelijkheden ten dienste staan en ook dat van de verhuurder gevergd kan worden dat alternatief te benutten.
5.14.
[partij A] heeft geïnvesteerd in de panden waar het AH-filiaal en [partij B] in gevestigd zijn. Anders dan [partij B] aanvoert, kan van [partij A] in redelijkheid niet worden gevergd dat zij die panden verlaat om [partij B] terwille te zijn, het pand waar het AH-filiaal is gevestigd te huur aanbiedt, om vervolgens het pand waar de Aldi was gevestigd te huren.
Conclusie
5.15.
Het wordt [partij A] toegestaan om het aan [partij B] gehuurde pand in eigen gebruik te nemen op grond van dringend eigen gebruik. Aan de belangenafweging komt de kantonrechter niet meer toe.
Dat betekent dat zal worden beslist dat de huurovereenkomst tussen partijen eindigt op 30 september 2026.
in reconventie
5.16.
Vervolgens komt de vraag aan de orde of [partij B] een vergoeding voor verhuis- en inrichtingskosten toekomt.
5.17.
[partij B] vordert een vergoeding van € 221.635,00. De kosten kunnen volgens [partij B] worden afgeleid uit haar productie 2. Het betreft een overzicht van de investeringen in nieuwe filialen van [bedrijf 1], voorzien van m2 oppervlak per filiaal.
5.18.
[partij A] meent dat [partij B] geen recht heeft op een tegemoetkoming omdat [partij B] niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij daadwerkelijk gaat verhuizen. [partij A] heeft bovendien aangevoerd dat de vordering onvoldoende is onderbouwd en niet is voorzien van facturen. Het is ook de vraag of [partij B] daadwerkelijk zal verhuizen nu er net een nieuw filiaal is geopend in Rijssen, een dorp gelegen op 9 minuten rijden vanaf Enter. Voor het geval aan [partij B] een vergoeding toekomt heeft [partij A] in oktober 2023 een onderzoek laten uitvoeren door Amfin waarin een inschatting van de daadwerkelijke kosten zijn opgenomen in geval van verhuizing (productie 15 bij de conclusie van antwoord in reconventie). Voor het geval er een vergoeding wordt toegekend, zou daar de voorwaarde aan verbonden moeten worden dat binnen 3 tot 6 maanden wordt verhuisd binnen een straal van 1,5 km vanaf het huidige filiaal.
5.19.
De rechter kan bij toewijzing van een vordering tot het beëindigen van de huurovereenkomst een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten toekennen zoals door [partij B] is gevorderd. Bij de beoordeling van deze vordering zal de rechter alle omstandigheden die in het specifieke geval spelen in zijn oordeel meenemen, zoals bijvoorbeeld hoe lang [partij B] al in het pand zit.
Het gaat daarbij ook niet om een vergoeding van alle door de huurder te maken kosten of schadeloosstelling, maar om kosten verbonden met het feitelijk betrekken van de nieuwe bedrijfsruimte waarbij de vaststelling van de tegemoetkoming altijd zal plaatsvinden op basis van een schatting, omdat de kosten voor de verhuis- en inrichtingskosten op dat moment nog niet zijn gemaakt. Dat er nog geen facturen zijn is daarbij niet van belang en bovendien vanzelfsprekend omdat de verhuizing nog niet heeft plaatsgevonden. Van een exacte berekening van de voor vergoeding in aanmerking komende kosten is dan ook geen sprake.
5.20.
Algemeen wordt aangenomen dat onder de verhuiskosten de directe verhuiskosten vallen, zoals bijvoorbeeld de huur van een verhuiswagen, maar ook de kosten die de huurder moet maken voor de in het kader van de verhuizing gemaakte advertentiekosten. Bij kosten van de inrichting moet worden bedacht dat de restantwaarde van de oude inrichting in mindering kan worden gebracht op de kosten voor de nieuwe inrichting.
5.21.
De kantonrechter zal niet ingaan op de vraag of [partij B] daadwerkelijk gaat verhuizen. Net zoals voor [partij A] geldt dat partijen er van uit mogen gaan dat zij hun plannen ten uitvoer brengen. Op een onzekere gebeurtenis kan niet worden vooruitgelopen. De door [partij A] gestelde voorwaarde zal dan ook niet worden opgenomen.
5.22.
[partij B] heeft niet voldoende onderbouwd hoe de kosten in haar productie 2 zich verhouden tot de verhuis- en inrichtingskosten van het door hem gehuurde pand hier in het geding. Het enkele verwijzen naar de productie zonder nadere toelichting wat dat betekent voor het pand hier in het geding is daarvoor niet voldoende.
[partij B] heeft daarnaast het rapport van Amfin niet gemotiveerd betwist, zodat op dit rapport bij de beoordeling acht zal worden geslagen.
5.23.
De kantonrechter zal bij het bepalen van de tegemoetkoming rekening houden met de gebruikelijke posten die in de jurisprudentie worden meegenomen en daarachter het bedrag als redelijke tegemoetkoming vermelden. Het betreft:
- vervoerskosten: € 5.000 gelet op het feit dat [partij B] over een eigen distributienetwerk beschikt,
- advertentiekosten: € 1.000,00
- kosten eigen personeel: € 3.000,00
- kosten derden: € 4.000,00
- dubbele huur: € 2.750,00 voor één maand
- onvoorzien: € 4.500,00
zodat het bedrag zal worden vastgesteld op € 20.250,00 exclusief b.t.w.
uitvoerbaar bij voorraad
5.24.
Als hoofdregel geldt dat een toewijzende uitspraak niet uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard. Verwezen wordt naar artikel 7:295 BW Pro.
[partij A] heeft haar ingenomen stelling om het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren niet voldoende onderbouwd. Het verweer van [partij B] tegen het beëindigen van de huurovereekomst komt de kantonrechter niet kennelijk ongegrond voor. Het vonnis zal daarom niet uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.
Sterke arm
5.25.
Voor het geval [partij B] niet ontruimt heeft [partij A] verzocht haar te machtigen om de ontruiming zelf te bewerkstelligen met behulp van de sterke arm van politie en justitie en op kosten van [partij B].
5.26.
Artikel 556 lid 1 Rv Pro schrijft voor dat de gedwongen ontruiming geschiedt door een deurwaarder. In dit opzicht derogeert artikel 556 lid 1 Rv Pro aan artikel 3:299 BW Pro. Dit heeft tot gevolg dat aan de verhuurder geen machtiging kan worden gegeven de ontruiming zelf te doen bewerkstelligen.
Volledigheidshalve zal de kantonrechter in het dictum de wettelijke bepalingen opnemen op grond waarvan de deurwaarder de ontruiming kan effectueren.
Volledigheidshalve zal de kantonrechter in het dictum de wettelijke bepalingen opnemen op grond waarvan de deurwaarder de ontruiming kan effectueren.
Proceskosten
5.27.
[partij A] wordt in conventie in het gelijk gesteld.
[partij B] wordt in reconventie deels in het gelijk gesteld. De vergoeding valt namelijk veel lager uit dan het bedrag dat is gevorderd en is ook lager dan het bedrag dat reeds voorafgaand aan de procedure (en tijdens de schorsing van de mondelinge behandeling) door [partij A] was aangeboden.
Daarom zal [partij B] worden veroordeeld in de proceskosten, zowel in conventie als in reconventie.
5.28.
De proceskosten van [partij A] worden als volgt begroot:
- griffierecht € 128,00,
- kosten exploot € 106,73,
- salaris gemachtigde 3 punt x € 264,00: € 792,00,
- nakosten 132,00.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten (en de nakosten) is pas verschuldigd vanaf datum verzuim. De kantonrechter zal een termijn van 14 dagen bepalen voor betaling van deze kosten en beslissen dat de wettelijke rente over deze kosten pas is verschuldigd wanneer betaling binnen deze termijn uitblijft.
De kantonrechter is van oordeel dat de gevorderde veroordeling in mogelijke ontruimingskosten op vertoon van daartoe benodigde bescheiden, afgewezen moet worden. Ingevolge artikel 237 lid 3 Rv Pro wordt het bedrag van de kosten waarin de verliezende partij wordt veroordeeld bij het vonnis vastgesteld, voor zover die kosten vóór de uitspraak zijn gemaakt. Daarvan is bij ontruimingskosten geen sprake; dit zijn immers kosten die ná het ontruimingsvonnis (mogelijk) worden gemaakt. Ten tijde van het ontruimingsvonnis staat immers nog niet vast of deze kosten zullen worden gemaakt en zo ja, in welke omvang.
6.De beslissing in conventie en in reconventie
De kantonrechter
in conventie
6.1.
bepaalt dat de huurovereenkomst tussen partijen op 30 september 2026 eindigt;
6.2.
stelt het tijdstip van ontruiming vast op 30 september 2026 en veroordeelt [partij B] om deze bedrijfsruimte met al degenen die en al hetgeen dat zich daarin op daarop bevinden respectievelijk bevindt, voor of uiterlijk op het vastgestelde tijdstip van de ontruiming volledig en behoorlijk te verlaten en te ontruimen en met afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van [partij A] te stellen en vervolgens verlaten en ontruimd te houden,,
6.3.
bepaalt dat deze ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde;
in reconventie
6.4.
stelt het bedrag vast op € 20.250,00 exclusief b.t.w. dat [partij A] aan [partij B] tegen behoorlijk bewijs van kwijting moet betalen als tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten;
in conventie en in reconventie
6.5.
veroordeelt [partij B] in de kosten van de procedure, in conventie en in reconventie samen begroot op € 1.026,73; begroot de nakosten op € 132,00,
6.6.
veroordeelt [partij B] tot betaling van de wettelijke rente over de proceskosten (en de nakosten) vanaf de veertiende dag na heden tot de dag van volledige betaling.
Dit vonnis is gewezen door mr. A. Smedes, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 19 december 2023.