ECLI:NL:RBOVE:2023:5245

Uitspraak

RECHTBANK OVERIJSSEL

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Almelo

Zaaknummer : 10602840 \ CV EXPL 23-1524

Vonnis van 19 december 2023

in de zaak van

de besloten vennootschap
AVILA VASTGOED B.V.,
gevestigd en kantoorhoudende te Rijssen,

eisende partij, hierna te noemen Avila,

gemachtigde: [naam 3], werkzaam bij Avila,

tegen

[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,

gedaagde partij, hierna te noemen [gedaagde] ,

gemachtigde: mr. E.M. Horssius.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding,

- de conclusie van antwoord,

- het tussenvonnis van 26 september 2023 waarbij een mondelinge behandeling is bevolen,

- de akte vermeerdering van eis van 26 september 2023 van Avila,

- de aanvullende akte van 20 november 2023 van Avila met een overzicht van de openstaande posten per 20 november 2023.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

Samenvatting

[gedaagde] huurt van Avila woonruimte. [gedaagde] heeft een huurachterstand laten ontstaan.

Hij stelt dat hij van 1 oktober 2022 tot 1 januari 2023 van de voorganger van Avila heeft gehuurd en niet van Avila.

De kantonrechter oordeelt dat de (onder)huurovereenkomst tussen [gedaagde] en de voorganger van Avila door Avila is overgenomen met ingang van de datum van overname van het pand te weten 1 oktober 2022. [gedaagde] heeft vanaf die datum een achterstand in de huur laten oplopen tot meer dan drie maanden. Dit rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde door [gedaagde] . Daarnaast moet [gedaagde] de huurachterstand betalen evenals rente, incassokosten en proceskosten.

2.De feiten

2.1.

[gedaagde] huurt een woning van Avila aan het adres [adres] . Eerder huurde [gedaagde] deze woning van verhuurder [bedrijf] B.V.

2.2.

In het e-mailbericht van 26 oktober 2022 van [naam 3] aan [naam 1] met onderwerp “huurder [gedaagde] ”, staat (onder meer) vermeld :

“
Ik heb [gedaagde] gesproken. Hij betaalt per maand € 1.225,00 inclusief servicekosten. Dus exclusief € 1.150,00. (…) Ik zal een huurovereenkomst voor hem opstellen.”

2.3.

In het e-mailbericht van 18 november 2022 van [naam 3] aan [gedaagde] met onderwerp “huurovereenkomst”, staat vermeld:

“
Bijgaand tref je de huurovereenkomst. Graag ontvangen wij deze getekend retour.”

2.4.

In het e-mailbericht van 18 november 2022 van [gedaagde] aan [naam 3] staat onder meer vermeld:

“
Ten eerste: waarom een kortdurend contract aangezien ik (met [naam 2] afgesproken) een contract voor onbepaalde tijd zou krijgen?

Ten tweede: hoezo zijn die maanden niet betaald? (…)

Ik huurde die maanden van [bedrijf] B.V. en niet van Avila, ik heb met hem die afspraak gemaakt dus ik weet nu niet wat hij jullie wijs heeft gemaakt.”

2.5.

Bij e-mailbericht van 10 januari 2023 heeft Avila aan [gedaagde] een gewijzigde huurovereenkomst gestuurd. In deze huurovereenkomst staat een huurprijs vermeld van € 1.325,00 per maand (huurprijs € 1.250,00 en voorschotbedrag € 75,00).

2.6.

Avila heeft bij schrijven van 23 februari 2023 [gedaagde] in gebreke gesteld aangaande achterstallige huur en de buitengerechtelijke incassokosten aangekondigd indien betaling uitblijft binnen 14 dagen nadat de brief bij [gedaagde] is bezorgd.

3.Het geschil

3.1.

De vordering

3.1.1.

Avila heeft bij dagvaarding betaling gevorderd van de achterstallige huur, te vermeerderen met de wettelijke rente, boetebedragen en de buitengerechtelijke incassokosten. Verder vordert Avila dat [gedaagde] wordt veroordeeld in de proceskosten.

3.1.2.

Na vermeerdering van eis van 26 september 2023 vordert Avila dat [gedaagde] wordt veroordeeld om tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen:

- hoofdsom € 6.878,75

- rente tot en met 8 juni 2023 € 70,07

- boete € 1.500,00

- buitengerechtelijke incassokosten
€ 644,33

Samen opgeteld: € 9.113,15

Daarnaast vordert Avila de huurovereenkomst tussen haar en [gedaagde] (met huuringangsdatum 1 oktober 2022), met onmiddellijke ingang te ontbinden, met veroordeling van [gedaagde] om binnen twee dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde te ontruimen en ontruimd te houden, onder afgifte van de sleutels aan Avila.

3.1.3.

Avila heeft bij aanvullend schrijven van 20 november 2023 aan haar vordering toegevoegd de huur voor de maanden oktober, november en december 2023 van € 1.376,25 per maand en een bedrag doorberekening water van € 98,42.

3.2.

Het verweer

3.3.

[gedaagde] stelt dat hij de woning tot en met december 2022 heeft gehuurd van [bedrijf] en met ingang van 1 januari 2023 van Avila huurt, zodat hij over de periode vóór 1 januari 2023 niet aan Avila hoeft te betalen.

3.4.

Voorts beroept [gedaagde] zich op verrekening. [gedaagde] heeft diensten geleverd aan [bedrijf] en daarmee de huur gedeeltelijk betaald. Het gehuurde bevond zich in slechte staat en [gedaagde] heeft kosten gemaakt voor herstel en reparaties. Ook heeft [gedaagde] goederen geleverd aan [bedrijf] , bijvoorbeeld kleding voor de conciërge de heer [naam 2] . [gedaagde] wijst er verder op dat hij de huur ook deels contant heeft betaald aan de heer [naam 2] .

4.De beoordeling

4.1.

Tussen partijen is niet in geschil is dat er een huurovereenkomst is ontstaan tussen Avila en [gedaagde] . Deze overeenkomst vindt zijn oorsprong in het bepaalde in artikel 7:269 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Ingevolge artikel 7:269 lid 1 BW wordt de onderhuur die betrekking heeft op een zelfstandige woning waar de onderhuurder zijn hoofdverblijf heeft, in geval van beëindiging van de huur tussen huurder en verhuurder voortgezet door de verhuurder.

4.2.

Tussen partijen is wel in geschil of deze overeenkomst is geformaliseerd in de schriftelijke huurovereenkomst met ‘algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte’ zoals Avila die in het geding heeft gebracht. Ook is in geschil vanaf welk moment de huurovereenkomst geldt.

Ingangsdatum huurovereenkomst

4.3.

Nu tussen partijen vast staat dat de huurder van Avila, [bedrijf] , de huur van het appartement per 30 september 2022 heeft beëindigd, en [gedaagde] tot deze datum het appartement huurde van [bedrijf] , geldt de (onder)huurovereenkomst met [gedaagde] vanaf 1 oktober 2022 als gesloten met Avila.

Dat betekent dat, ingaande 1 oktober 2022, Avila de verhuurder is en niet [bedrijf] . Betalingen aan dhr. [naam 2] kunnen daarom niet gelden als aflossing van de huurtermijnen aan Avila zodat [gedaagde] niet bevrijdend heeft kunnen betalen aan dhr. [naam 2] . Bovendien: [gedaagde] heeft al in oktober 2023 telefonisch contact gehad met Avila en in oktober 2022 aan Avila huur betaald. Met andere woorden: [gedaagde] wist dat Avila de verhuurder was, waarna hij aan Avila heeft betaald.

4.4.

Overigens heeft [gedaagde] van zijn stelling dat hij tot 1 januari 2023 aan dhr. [naam 2] heeft betaald geen enkel bewijs overgelegd. Dat dhr. [naam 2] voor [gedaagde] van de aardbodem verdwenen lijkt te zijn, is een omstandigheid die voor risico van [gedaagde] komt.

Inhoud huurovereenkomst

4.5.

Avila verwijst naar de schriftelijke huurovereenkomst en de algemene bepalingen die bij de producties 2 en 4 in het geding zijn gebracht. Tussen partijen is niet in geschil dat [gedaagde] deze overeenkomst niet heeft ondertekend. Dat [gedaagde] de inhoud van deze overeenkomst met algemene bepalingen heeft aanvaard, kan dan ook niet worden vastgesteld. Dat kan in ieder geval niet worden afgeleid uit het feit dat [gedaagde] in de e-mailwisseling enkel bezwaar heeft gemaakt tegen de termijn van de huur en de huurprijs.

4.6.

Tussen [bedrijf] enerzijds en [gedaagde] anderzijds was een mondelinge (onder)huurovereenkomst van toepassing voor onbepaalde tijd tegen de niet in geschil zijnde huurprijs van € 1.325 inclusief € 75,00 servicekosten. Die overeenkomst is door Avila overgenomen zodat de kantonrechter daar van uit gaat.

Achterstallige huurtermijnen

4.7.

Afgezien van de ingangsdatum van de huurovereenkomst met Avila heeft [gedaagde] de achterstand in de betaling van de huurtermijnen en het bedrag voor water niet betwist, zodat betaling daarvan kan worden toegewezen met inachtneming van het navolgende.

4.8.

In het overzicht van Avila met de openstaande posten (huur en doorberekening water) per 20 november 2023 staat onder toelichting vermeld: verschuldigd per 30 november 2023 huur december 2023 een bedrag van € 1.376,25 en daarnaast bij nog te betalen een bedrag van € 1.525,00. Niet zonder meer valt in te zien waarom het te betalen bedrag hoger is dan het contractueel verschuldigde bedrag van € 1.376,25. Het verschil tussen deze bedragen is € 148,75. Daarom zal worden toegewezen € 11.105,92 (€ 11.254,67 minus € 148,75) aan achterstallige huur en doorberekening water.

Boete

4.9.

Aangezien [gedaagde] de huurovereenkomst niet heeft getekend kan niet worden aangenomen dat hij artikel 10 van de huurovereenkomst betreffende de boetebepaling heeft aanvaard. Het ter zake een boete door Avila gevorderde bedrag van € 1.500,00 zal daarom worden afgewezen.

Buitengerechtelijke incassokosten

4.10.

Avila maakt aanspraak op de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten van toepassing is. Avila heeft bij brief van 24 februari 2023 [gedaagde] in gebreke gesteld en gesommeerd om de vordering uiterlijk binnen 14 dagen nadat de brief bij [gedaagde] is bezorgd te voldoen en indien [gedaagde] hier niet aan voldoet, hij een bedrag van € 644,33 aan incassokosten is verschuldigd. Avila heeft bij dagvaarding gevorderd een bedrag van € 664,33 aan incassokosten. De door de eisende partij verzonden aanmaning voldoet niet aan de in artikel 6:96 lid 6 BW gestelde eisen, nu daarin een lager bedrag is genoemd dan thans wordt gevorderd. Gevorderd wordt een bedrag van € 664,33 en in de brief van 24 februari 2023 staat een bedrag van € 644,33 vermeld. De gevorderde buitengerechtelijke incassokosten worden daarom toegewezen tot een bedrag van € 644,33.

Rente

4.11.

De tot en met 8 juni 2023 gevorderde wettelijke rente van € 70,07 is toewijsbaar alsook de gevorderde wettelijke rente vanaf 8 juni 2023 over de verschuldigde maar niet betaalde huurtermijnen telkens vanaf de datum van opeisbaarheid tot aan de dag van voldoening, en de rente over het bedrag van € 98,42 (doorberekening water Vitens) vanaf de datum van opeisbaarheid tot aan de dag van voldoening.

Ontbinding huurovereenkomst en ontruiming gehuurde

4.12.

Een vordering tot ontbinding van een huurovereenkomst betreffende woonruimte alsmede tot ontruiming van het gehuurde wegens wanbetaling wordt in beginsel toegewezen, indien vaststaat dat sprake is van een huurachterstand ter grootte van drie maandtermijnen.

In de onderhavige zaak bedraagt de huurachterstand inmiddels bijna een jaar. De gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zal daarom worden toegewezen.

4.13.

Bij de mondelinge behandeling heeft mr. Horssius namens [gedaagde] aangeboden deze week de achterstallige huur te voldoen. [gedaagde] ontvangt van de belastingdienst € 12.000,00 ter zake BTW waarmee de achterstand kan worden voldaan.

Deze stelling is op geen enkele manier onderbouwd en komt bovendien op een zeer laat moment. Het had op de weg van [gedaagde] gelegen om deze stellingen te onderbouwen, dan wel reeds tot betaling aan Avila over te gaan en daarvan bewijs over te leggen. Dat is niet gebeurd, zodat met deze stelling geen rekening zal worden gehouden.

4.14.

Nu de vordering zal worden toegewezen, zal de kantonrechter [gedaagde] tevens veroordelen tot ontruiming. Aan [gedaagde] zal een ontruimingstermijn van 2 weken na betekening van dit vonnis worden gegund.

Proceskosten

4.15.

[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure. Avila procedeert zonder professioneel gemachtigde zodat haar geen salaris gemachtigde toekomt. Wel komt zij op grond van artikel 238 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering in aanmerking voor vergoeding van noodzakelijke reis- en verblijfkosten alsmede verletkosten. Deze worden vastgesteld op een forfaitair bedrag van € 50,00. De nakosten zullen worden begroot op een bedrag van € 132,00.

Dit leidt tot de volgende kostenbegroting:

- dagvaarding € 107,84

- griffierecht € 487,00

- verletkosten € 50,00

- nakosten
€ 132,00

Totaal € 776,84

Uitvoerbaar bij voorraad

4.16.

Mr. Horssius heeft ter zitting namens [gedaagde] verzocht om bij een eventuele ontbinding en ontruiming dit deel van de beslissing niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.

4.17.

Bij de vraag of een veroordeling uitvoerbaar bij voorraad moet worden verklaard, dient een belangenafweging plaats te vinden. De kantonrechter verwijst daarbij naar de uitspraak van 14 november 2023 van het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch, ECLI:NL:GHSHE:2023:3787. In deze uitspraak wordt onder rechtsoverweging 3.4. onder a. overwogen dat:

“
Uitgangspunt is dat een uitgesproken veroordeling, hangende een hogere voorziening, uitvoerbaar dient te zijn en zonder de voorwaarde van zekerheidstelling ten uitvoer kan worden gelegd. Afwijking van dit uitgangspunt kan worden gerechtvaardigd door omstandigheden die meebrengen dat het belang van de veroordeelde bij behoud van de bestaande toestand zolang niet op het door hem ingestelde rechtsmiddel is beslist, of diens belang bij zekerheidstelling, ook gegeven dit uitgangspunt, zwaarder weegt dan het belang van degene die de veroordeling in de ten uitvoer te leggen uitspraak heeft verkregen, bij de uitvoerbaarheid bij voorraad daarvan of bij deze uitvoerbaarheid zonder dat daaraan de voorwaarde van zekerheidstelling wordt verbonden.” In gelijke zin overwoog de Hoge Raad in de uitspraak van 20 december 2019 in rechtsoverweging 5.3.6., ECLI:NL:HR:2019:2026.

4.18.

De kantonrechter oordeelt dat het belang van [gedaagde] om de bestaande toestand te behouden minder zwaar weegt dan het belang van Avila om het vonnis ten uitvoer te kunnen leggen. Gelet op de omstandigheid dat de huurachterstand inmiddels al bijna een jaar bedraagt en [gedaagde] zijn belang niet nader heeft onderbouwd, ziet de kantonrechter geen reden waarom Avila niet tot ontruiming van het appartement over zou mogen gaan.

Conclusie

4.19.

Gelet op het bovenstaande zal de vordering van Avila grotendeels worden toegewezen.

4.20.

[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten. De nakosten worden begroot op € 132,00.

4.21.

Dit vonnis wordt, zoals gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

5.De beslissing

De kantonrechter:

5.1.

veroordeelt [gedaagde] om aan Avila tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen een bedrag van € 11.105,92, zijnde de achterstallige huur tot en met december 2023 en de doorberekening water, vermeerderd met de tot en met 8 juni 2023 berekende wettelijke rente van € 70,07 en de vanaf 8 juni 2023 gevorderde wettelijke rente over de verschuldigde maar niet betaalde huurtermijnen en de post doorberekening water van € 98,42, telkens vanaf de datum van opeisbaarheid tot aan de dag van voldoening.

5.2.

Veroordeelt [gedaagde] om aan Avila te betalen de buitengerechtelijke incassokosten van € 644,33.

5.3.

Ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het appartement, staande en gelegen aan de [adres] per heden.

5.4.

Veroordeelt [gedaagde] voormeld appartement met aanhorigheden binnen twee weken na betekening van dit vonnis met al de zijnen en het zijne te ontruimen en ontruimd te laten en onder afgifte van de sleutels aan Avila en met achterlating van hetgeen Avila toebehoort ter vrije en algehele beschikking van Avila te stellen en te laten.

5.5.

Veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van Avila tot de datum van dit vonnis begroot op € 766,84, zijnde een bedrag van € 594,84 aan kosten dagvaarding en griffierecht, de verletkosten van € 50,00 en de nakosten begroot op € 132,00.

5.6.

Verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad.

5.7.

Wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. A. Smedes, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 19 december 2023.

(JHd(O)