Uitspraak
RECHTBANKOVERIJSSEL
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Almelo
Zaaknummer: 10653476 \ CV EXPL 23-1780
Vonnis van 19 december 2023
in de zaak van
[partij A],
te [woonplaats 1],
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: [partij A],
gemachtigde: mr. M.B. Bollen,
tegen
1.[partij B 1],
te [woonplaats 2],
2.
[partij B 2],
2.
[partij B 2],
te [woonplaats 3],
gedaagde partijen in conventie,
eisende partijen in reconventie,
hierna samen te noemen: [partij B],
gemachtigde: mr. E. Nijhoff.
1.Samenvatting
1.1.
[partij B] huren een woning van [partij A]. [partij A] vordert in conventie ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning wegens structurele overlast, het weigeren om derden toe te laten in de woning, het houden van (te veel) dieren, het opslaan van rommel in de tuin en het vervangen van de gaskachel. [partij B] voeren verweer en vorderen in reconventie dat [partij A] al het noodzakelijke onderhoud aan de woning verricht.
1.2.
De kantonrechter wijst de vorderingen van [partij A] (grotendeels) toe en bepaalt dat [partij B] de woning per 1 maart 2024 moeten ontruimen. Aan de tegenvordering van [partij B] wordt daarom niet meer toegekomen.
2.De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 26 september 2023,
- de conclusie van antwoord in reconventie, tevens houdende akte overlegging aanvullende producties van 17 november 2023,
- de mondelinge behandeling van 27 november 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,
- de spreekaantekeningen van [partij A],
- de akte wijziging van eis van [partij A] van 27 november 2023.
2.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
3.De feiten
3.1.
Op 28 augustus 2010 hebben [partij B] een huurovereenkomst met [naam] gesloten – ingaande op 1 september 2010 – voor de woning aan de [adres 1]. Op deze overeenkomst zijn de Algemene Bepalingen Woonruimte ROZ van 30 juli 2003 van toepassing verklaard.
3.2.
Op 13 januari 2022 is [partij A] eigenaar geworden van de woning.
3.3.
Per brief van 10 november 2022 heeft [partij A] [partij B] gesommeerd om binnen veertien dagen de ongeoorloofde wijzing van de gashaard en afvoerpijp naar een houtkachel en kachelpijp ongedaan te maken. Daarnaast zijn [partij B] in deze brief aangeschreven over:
- overlast die zij veroorzaken vanwege hun vele katten en andere dieren,
- op het terrein van de buurman parkeren en rommel achterlaten,
- onderhoud en gebruik van de tuin en woning,
- zonder toestemming wijzigen van de woning, en
- de verhuurder de toegang tot de woning weigeren door de deur niet te openen.
3.4.
Per brief van 22 februari 2023 heeft de gemachtigde van [partij A] aan [partij B] medegedeeld dat zij zich niet als goed huurder hebben gedragen, dat zij daarom binnen zeven dagen kunnen instemmen met beëindiging van de huurovereenkomst, dat er anders een ontbinding- en ontruimingsprocedure zal worden gestart en dat – voor het geval de ontbinding- en ontruiming niet zullen worden uitgesproken – [partij A] de huurovereenkomst per 1 september 2023 opzegt.
4.Het geschil
in conventie
4.1.
[partij A] vordert – samengevat – primair ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning, en subsidiair een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst is opgezegd en ontruiming van de woning. Daarnaast vordert hij dat [partij B] worden veroordeeld in de proceskosten en dat het vonnis uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard.
4.2.
[partij B] voeren verweer.
in reconventie
4.3.
[partij B] vorderen – samengevat – dat [partij A] wordt veroordeeld om al het noodzakelijke onderhoud aan de huurwoning te verrichten, op straffe van een dwangsom van € 250,00 per dag(deel) dat hij dat niet doet. Daarnaast vorderen zij dat [partij A] wordt veroordeeld in de proceskosten.
4.4.
[partij A] voert verweer.
5.De beoordeling
in conventie
Bewindvoerder
5.1.
Indien een huurder onder beschermingsbewind is gesteld, dan moet de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de huurwoning worden ingesteld
tegen de bewindvoerder, en niet tegen de huurder zelf. Als de bewindvoerder niet is gedagvaard, maar wel in de procedure verschijnt, wordt de bewindvoerder als formele procespartij aangemerkt. Dit blijkt uit een uitspraak van de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2014:525).
tegen de bewindvoerder, en niet tegen de huurder zelf. Als de bewindvoerder niet is gedagvaard, maar wel in de procedure verschijnt, wordt de bewindvoerder als formele procespartij aangemerkt. Dit blijkt uit een uitspraak van de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2014:525).
5.2.
In deze zaak zijn [partij B] gedagvaard, terwijl zij beiden een bewindvoerder hebben. Mr. Nijhoff heeft verklaard dat de bewindvoerder van [partij B] op de hoogte is van de procedure en dat zij hem heeft gevraagd om namens haar op te treden. De bewindvoerder is daarmee bij monde van haar gemachtigde op de mondelinge behandeling verschenen. De bewindvoerder zal als formele procespartij worden aangemerkt. Een eventuele veroordeling van [partij B] geldt als een veroordeling van de bewindvoerder.
Ontbinding en ontruiming
5.3.
[partij A] baseert zijn vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning op artikel 7:213 van het Burgerlijk Wetboek (BW). In dit artikel staat dat een huurder zich bij het gebruik van het gehuurde als goed huurder moet gedragen. Volgens [partij A] hebben [partij B] dat niet gedaan en zijn zij tekortgeschoten in de nakoming van hun verplichtingen op grond van de huurovereenkomst en de bijbehorende algemene bepalingen.
Verplichtingen op grond van de huurovereenkomst en algemene bepalingen
5.4.
In de huurovereenkomst en de bijbehorende algemene bepalingen zijn de volgende verplichtingen opgenomen.
5.5.
In artikel 14 van de huurovereenkomst staat dat geen enkele verandering aan het gehuurde is toegestaan zonder voorafgaande toestemming van de verhuurder.
5.6.
In artikel 8.1 van de algemene bepalingen staat dat de huurder de tuin moet gebruiken en onderhouden als siertuin en het erf en de tuin niet mag gebruiken voor de opslag van zaken of het stallen van auto’s en dergelijke.
5.7.
In artikel 10.5 van de algemene bepalingen staat dat wanneer de verhuurder onderhoud of herstel aan het gehuurde nodig vindt, de huurder de werkzaamheden en de personen die nodig zijn voor het verrichten van de werkzaamheden, moet toelaten in het gehuurde. Over het tijdstip van de werkzaamheden moet de verhuurder tijdig overleggen met de huurder.
5.8.
In artikel 11.2 van de algemene bepalingen staat dat de huurder bij voorgenomen verkoop van het gehuurde verplicht is om – na voorafgaande mededeling – gelegenheid te geven tot bezichtiging van het gehuurde.
5.9.
In artikel 13.3 onder a van de algemene bepalingen staat dat het de huurder niet is toegestaan om in of bij het gehuurde dieren te houden die overlast veroorzaken. Daarnaast is het op grond van artikel 13.3 onder b van de algemene bepalingen niet toegestaan om verbrandingsgassen op andere wijze dan via de aanwezige rookkanalen af te voeren of daarvoor ontluchtingskanalen te gebruiken.
5.10.
De kantonrechter zal de klachten van [partij A] over het niet nakomen van deze verplichtingen hierna puntsgewijs bespreken.
Structurele overlast voor de naaste omgeving
5.11.
[partij A] heeft verwezen naar de door hem overgelegde verklaringen en naar voren gebracht dat [partij B 1] op bedreigende toon en met harde stem tegen buurtbewoners spreekt, waardoor deze bewoners angstig worden. Ook heeft [partij B 1] de eigenaar van het naastgelegen cafetaria belaagd door op dreigende toon te praten en een bakje met vorkjes naar hem te gooien. Ook de Stichting BIZ Goor (die onder meer de winkeliers in het centrum van Goor vertegenwoordigt) heeft met een brief van 11 mei 2023 aan het college van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Hof van Twente gemeld dat er grote onrust en zware overlast is ontstaan door het gedrag van [partij B 1], bestaande uit dreigend(e) gedrag en uitingen en diefstal. Gevraagd daarbij is of er zicht is op een blijvende oplossing, omdat de situatie dreigt te escaleren.
5.12.
[partij B 1] heeft deze aantijgingen betwist en verwezen naar verklaringen van bewoners die geen overlast zeggen te ervaren. Het gaat om de bewoner van de [adres 2] en de bewoners in appartementencomplex ‘[locatie]’ aan de [adres 3].
5.13.
Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [partij B 1] de door [partij A] overgelegde verklaringen onvoldoende gemotiveerd betwist. Hij heeft daar slechts tegen aangevoerd dat anderen geen last zouden ondervinden. Deze andere bewoners wonen echter op een dermate ver verwijderde afstand van de woning van [partij B 1], dat hun verklaringen niet voldoende zijn. Ze zeggen bovendien niets over de verklaringen waarin naaste buren zeggen dat zij wél overlast ondervinden.
5.14.
Gelet op bovenstaande is de kantonrechter van oordeel dat [partij B] structureel overlast hebben veroorzaakt.
Structureel belemmeren van werkzaamheden van derden
5.15.
[partij A] stelt dat [partij B] structureel de werkzaamheden van derden in of rondom de woning belemmeren. Hij heeft daarbij verwezen naar de verklaringen van:
- de heer [getuige 1] van 15 september 2022, over het niet (geheel) kunnen vervangen van de kozijnen op 19 april 2022;
- de heer [getuige 2] van 25 oktober 2022, over het niet kunnen snoeien van een boom (althans het niet kunnen bekijken van de situatie ter plekke) op 1 oktober 2022;
- de heer [getuige 3] (de makelaar) van 9 september 2022, over het niet deugdelijk kunnen laten bezichtigen van de woning die te koop staat;
- de heer [getuige 4] van [bedrijf] van 22 september 2023, over het niet kunnen inmeten van de kozijnen op 14 september 2023.
5.16.
[partij B 1] voert aan dat hij zich niet herkent in de verklaringen dat hij zich agressief zou hebben geuit. Daarnaast voert hij aan dat hij telkens niet of te laat wordt geïnformeerd dat er werkzaamheden zullen plaatsvinden, dat hij er niet van gediend is dat personen die geen bedrijfskleding dragen binnen willen komen en dat hij in dat geval wil dat zij zich legitimeren. De makelaar hebben [partij B] een keer gemist, omdat [partij B 2] ziek was en de makelaar na één keer aanbellen meteen al wegliep.
5.17.
De kantonrechter oordeelt dat [partij B] op basis van artikel 10.5 en 11.2 van de algemene bepalingen aangekondigde werkzaamheden en bezichtigingen in beginsel moeten toestaan, en dat uit de hiervoor genoemde verklaringen is gebleken dat zij dat niet hebben gedaan. Daarbij is het niet van belang dat de werklieden geen bedrijfskleding aan hadden. Dat zou anders zijn als [partij B 1] niet begreep waar ze voor kwamen, maar dat is niet het geval. Aan [partij B 1] werd bij aankomst telkens uitgelegd waar ze voor kwamen en toch wilde hij niet meewerken.
5.18.
Uit de verklaring van de makelaar blijkt dat de bezichtigingen werden belemmerd, terwijl met [partij B 1] is overlegd wanneer deze plaats zouden vinden. Het ligt op de weg van [partij B] om tijdig contact op te nemen met de makelaar en bezichtigingen eventueel te verplaatsen als het toch niet uitkomt, in plaats van de deur niet te openen of in de woning of tuin te blijven (terwijl verzocht is om de woning tijdens de bezichtigingen te verlaten).
5.19.
Gelet op bovenstaande is de kantonrechter van oordeel dat [partij B] niet voldoende hebben meegewerkt aan de werkzaamheden aan en rondom de woning en de bezichtigingen van de woning.
Overlast door dieren
5.20.
Tussen partijen is niet in geschil dat [partij B] (in ieder geval) vijf of zes katten, twee herdershonden, vijf vogels, een slang, muizen, een varken, vier eenden, twee duiven en twee konijnen hebben.
5.21.
[partij A] stelt dat de buren overlast ervaren door deze dieren en dat [partij B 1] zich mogelijk bedrijfsmatig bezighoudt met het houden van dieren. [partij B] betwisten dat.
5.22.
De kantonrechter overweegt dat [partij B] een grote hoeveelheid dieren hebben in een tussenwoning met een tuin van geringe omvang. Hoewel [partij B 1] aanvoert dat hij en [partij B 2] inmiddels al minder dieren hebben dan daarvoor, zijn het er naar het oordeel van de kantonrechter nog steeds meer dan in een tussenwoning met bescheiden tuin redelijk is. Als [partij B] er niet op toezien dat de dierenverblijven nauwkeurig schoongehouden worden en dat de dieren (de katten) op het eigen terrein blijven, zal dit zonder meer overlast voor omwonden betekenen. Dat [partij B] de overlast voorkomen door die zorg eraan te besteden, is door hen niet gesteld. Dat hun buren overlast ervaren van de katten en van de stank van de ontlasting van de dieren is dan ook onvoldoende gemotiveerd betwist door [partij B], zodat daarvan zal worden uitgegaan. Dit is in strijd met artikel 13.3 onder a van de algemene bepalingen.
Opslag van rommel in en om de tuin
5.23.
Tussen partijen is niet in geschil dat [partij B] goederen in en rond de tuin hebben opgeslagen. Het gaat onder meer om een winkelwagen, bouwmaterialen en oude apparatuur.
5.24.
[partij A] stelt dat dit een zeer rommelige indruk maakt. [partij B] hebben aangevoerd dat zij niet over voldoende financiën beschikken om alles in één keer af te voeren. Zij zijn daarbij afhankelijk van het budget dat zij van de bewindvoerder krijgen.
5.25.
Op grond van artikel 8.1 van de algemene bepalingen mogen [partij B] de tuin niet gebruiken voor de opslag van zaken. Uit de overgelegde foto’s blijkt dat de goederen al langere tijd in en rond de tuin zijn opgeslagen. Het had op de weg van [partij B] gelegen om in ieder geval vast een begin te maken aan het opruimen. Er is echter kennelijk nog steeds niets afgevoerd.
Vervangen gaskachel
5.26.
[partij A] stelt dat [partij B 1] zelf de gaskachel in de woning heeft vervangen door een houtkachel met zelfgemaakte pijp. Daardoor is volgens hem een brandgevaarlijke situatie ontstaan en klagen omwonenden over rookoverlast.
5.27.
[partij B 1] heeft naar voren gebracht dat de houtkachel op de juiste wijze is aangebracht en dat de brandweer langs is geweest en heeft geconstateerd dat er geen sprake is van een onveilige situatie.
5.28.
De kantonrechter overweegt dat vaststaat dat [partij B 1] de kachel en pijp zonder toestemming van [partij A] heeft vervangen en dat dit in strijd is met artikel 14 van de huurovereenkomst en artikel 13.3 onder b van de algemene bepalingen. Dat er geen sprake is van een onveilige situatie heeft [partij B 1] bovendien niet onderbouwd. Er is geen verklaring van de brandweer overgelegd, zodat er niet van kan worden uitgegaan dat de kachel op de juiste wijze is aangebracht.
Conclusie
5.29.
Alle hiervoor genoemde constateringen brengen de kantonrechter tot de conclusie dat [partij B] in strijd hebben gehandeld met de huurovereenkomst, de algemene bepalingen en met artikel 7:213 BW (goed huurderschap). De situatie doet zich al langere tijd voor en ondanks waarschuwingen is er geen verbetering opgetreden. Deze handelswijze van [partij B] moet ertoe leiden dat de huurovereenkomst wordt ontbonden.
5.30.
De vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de huurwoning worden dan ook toegewezen. De ontruimingstermijn zal worden bepaald op 1 maart 2024, zodat [partij B] tot die datum de tijd hebben om andere woonruimte te vinden.
5.31.
Aangezien de primaire vordering wordt toegewezen, wordt niet meer toegekomen aan de subsidiaire vordering.
Proceskosten
5.32.
[partij B] krijgen ongelijk en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [partij A] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
129,14
- griffierecht
€
86,00
- salaris gemachtigde
- nakosten
€
€
398,00
99,50
(2,00 punten × € 199,00)
totaal
€
712,64
5.33.
De veroordeling wordt hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.
5.34.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
in reconventie
5.35.
Aangezien de vordering in conventie (tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de huurwoning) wordt toegewezen, wordt niet meer toegekomen aan de vordering in reconventie (tot het verrichten van onderhoud aan de huurwoning).
5.36.
[partij B] krijgen dus ongelijk en moeten daarom de proceskosten betalen. De proceskosten van [partij A] worden begroot op € 80,00 aan salaris van de gemachtigde.
5.37.
De veroordeling wordt hoofdelijk uitgesproken. Gelet op overweging 5.2 geldt deze veroordeling tegen de bewindvoerder van [partij B 1] en van [partij B 2] als formele procespartij.
6.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
6.1.
ontbindt de huurovereenkomst tussen [partij A] en [partij B],
6.2.
veroordeelt [partij B] om de woning aan de [adres 1] met al degenen die en al hetgeen dat zich daarin of daarop bevinden/bevindt, per 1 maart 2024 volledig en behoorlijk te verlaten en te ontruimen, en ontruimd te houden, en in lege en behoorlijke staat ter vrije beschikking van [partij A] te stellen, met afgifte van de sleutels aan [partij A],
6.3.
veroordeelt [partij B] hoofdelijk in de proceskosten van € 712,64, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [partij B] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend, dan moeten zij ook de kosten van de betekening betalen,
6.4.
veroordeelt [partij B] in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan,
6.5.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
6.6.
wijst het meer of anders gevorderde af,
in reconventie
6.7.
wijst de vorderingen van [partij B] af,
6.8.
veroordeelt [partij B] hoofdelijk in de proceskosten van € 80,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [partij B] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend, dan moeten zij ook de kosten van de betekening betalen,
6.9.
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. A. Smedes en in het openbaar uitgesproken op 19 december 2023.