Uitspraak
RECHTBANK Overijssel
Civiel recht
Zittingsplaats Zwolle
Zaaknummer: C/08/295519 / HA ZA 23-160
Vonnis van 20 december 2023
in de zaak van
[eiser],
te [woonplaats 1],
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser],
advocaat: mr. A.J. Elema te Beilen,
tegen
[gedaagde],
te [woonplaats 2],
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde],
advocaat: mr. W.F.W. Timmer te Groningen.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
1.1.1.
De procedure bij de rechtbank Noord-Nederland:
- de dagvaarding van 17 september 2021 met producties 1 tot en met 28;
- de conclusie van antwoord van 1 december 2021 met producties 1 tot en met 8
- de conclusie van repliek van 13 april 2022 met producties 29 tot en met 35;
- de conclusie van repliek van 13 april 2022 met producties 29 tot en met 35;
- de conclusie van dupliek van 6 juli 2022;
- de akte uitlatingen van [eiser] van 14 september 2022;
- de antwoordakte van [gedaagde] van 28 september 2022;
- de akte vermeerdering van eis van [eiser] van 3 februari 2023;
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling, gehouden op 7 februari 2023, met aangehecht de pleitnotities van [eiser] en de comparitieaantekeningen van [gedaagde];
- de beslissing van de Rechtbank Noord-Nederland van 24 februari 2023 op het verzoek van mr. [naam 1] zich te mogen verschonen;
- de antwoordakte van [gedaagde] van 8 maart 2023 houdende verzet/verweer tegen de vermeerdering van eis;
- het vonnis van de rechtbank Noord-Nederland van 19 april 2023 tot verwijzing van de zaak naar de rechtbank Overijssel, locatie Zwolle;
1.1.2.
De procedure bij de rechtbank Overijssel:
- de brief van de rechtbank Overijssel van 13 juni 2023 waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
- de brief van de rechtbank Overijssel van 13 juni 2023 waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
- de brief van mr. Elema van 6 oktober 2023 met producties 36 en 37;
- de mondelinge behandeling van 17 oktober 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt en waar de pleitnotities van mr. Elema zijn aangehecht;
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.Inleiding en uitkomst
2.1.
[eiser] huurt een pand van [gedaagde] gelegen aan de [adres 1]. In deze zaak gaat het om de vraag of partijen naast een huurovereenkomst ook een koopoptie dan wel een eerste recht van koop zijn overeengekomen. Volgens de rechtbank is er sprake van een eerste recht van koop en niet van een koopoptie, in de zin van een onherroepelijk aanbod als bedoeld in artikel 6:219 lid 3 BW. Deze beslissing zal hierna worden toegelicht.
3.De feiten
3.1.
[eiser] exploiteert een restaurant geheten “[bedrijf 1]” gelegen aan de [adres 2].
3.2.
[gedaagde] is eigenaresse van het pand gelegen aan de [adres 1] (hierna:
“het pand”).
“het pand”).
3.3.
Tot april 2020 werd het pand van [gedaagde] door een huurder als brasserie geëxploiteerd. Na het faillissement van de exploitant van de brasserie in april 2020 is [gedaagde] op zoek gegaan naar een nieuwe huurder voor het pand.
3.4.
[eiser] is benaderd door [naam 2] (hierna: “[naam 2]”), die aangaf namens [gedaagde] op te treden. Op 9 mei 2020 heeft een kennismakingsgesprek plaatsgevonden, waarna op 12 mei 2020 en inhoudelijk gesprek is gevolgd.
3.5.
Op 13 mei 2020 heeft [eiser] een door [naam 2] opgesteld huurvoorstel ontvangen, dat door hem is ondertekend. Het huurvoorstel bepaalt, voor zover van belang, het volgende:
“Koopoptie Huurder krijgt van verhuurder een eerste recht van koop van het gehuurde onder de navolgende voorwaarden:
De koopsom van het gehuurde exclusief inventaris en inboedel is ten allen tijde minimaal € 525.000,00 k.k.
De koopsom van het gehuurde exclusief inventaris en inboedel is ten allen tijde minimaal € 525.000,00 k.k.
de koopoptie geldt voor een periode van maximaal vier jaar, te weten tot en met 15 mei 2024.
de koopoptie geldt voor een periode van maximaal vier jaar, te weten tot en met 15 mei 2024.
De koopsom wordt vastgesteld op de dan geldende marktwaarde maar de minimale koopsom is € 525.000,00 k.k.;
De koopsom wordt vastgesteld op de dan geldende marktwaarde maar de minimale koopsom is € 525.000,00 k.k.;
De geldende marktwaarde wordt vastgesteld door [bedrijf 2] (of gelijkwaardig, te bepalen door verhuurder).
De geldende marktwaarde wordt vastgesteld door [bedrijf 2] (of gelijkwaardig, te bepalen door verhuurder).
Indien verhuurder het gehuurde wenst te verkopen, dan zal verhuurder het gehuurde eenmalig schriftelijk aanbieden aan huurder;
Indien verhuurder het gehuurde wenst te verkopen, dan zal verhuurder het gehuurde eenmalig schriftelijk aanbieden aan huurder;
Huurder heeft het exclusieve recht om het gehuurde de eerste twee huurjaren, te weten 15 mei 2020 t/m 15 mei 2022, aan te kopen voor de dan geldende marktprijs met een minimum van € 525.000,00. Verhuurder zal gedurende deze periode het gehuurde niet aan derden aanbieden.
Huurder heeft het exclusieve recht om het gehuurde de eerste twee huurjaren, te weten 15 mei 2020 t/m 15 mei 2022, aan te kopen voor de dan geldende marktprijs met een minimum van € 525.000,00. Verhuurder zal gedurende deze periode het gehuurde niet aan derden aanbieden.
Huurder dient binnen 14 dagen na datum aanbod schriftelijk te verklaren of hij gebruik wenst te maken van zijn koopoptie;
Huurder dient binnen 14 dagen na datum aanbod schriftelijk te verklaren of hij gebruik wenst te maken van zijn koopoptie;
Indien huurder afziet van zijn recht tot koop dan is verhuurder vrij om he gehuurde aan een derden te verkopen onder de verhuurder conveniërende voorwaarden.”
Indien huurder afziet van zijn recht tot koop dan is verhuurder vrij om he gehuurde aan een derden te verkopen onder de verhuurder conveniërende voorwaarden.”
3.6.
Op 14 mei 2020 is het huurvoorstel enigszins gewijzigd, in die zin dat partijen een “tekenvergoeding” van € 8.000,00 zijn overeengekomen. Met dat bedrag te betalen door [eiser] aan [gedaagde] zouden de huurverplichtingen vanaf 14 mei 2020 tot en met november 2020 zijn afgekocht. Ook dit voorstel, door partijen de “LOI” genoemd, is door partijen ondertekend.
3.7.
Op 17 november 2020 ontvangt [eiser] een concept huurovereenkomst. Deze huurovereenkomst bepaalt voor zover van belang, het volgende:
“Eerste recht van koop
Huurder verkrijgt van verhuurder een eerste recht van koop van het gehuurde onder de navolgende voorwaarden:
De koopsom van het gehuurde exclusief inventaris en inboedel is ten allen tijde minimaal € 525.000,00 k.k. (zegge: vijfhonderdvijfentwintigduizend euro)
De koopsom van het gehuurde exclusief inventaris en inboedel is ten allen tijde minimaal € 525.000,00 k.k. (zegge: vijfhonderdvijfentwintigduizend euro)
de koopoptie geldt voor een periode van maximaal 4 (vier) jaar, te weten tot en met 15 mei 2024.
de koopoptie geldt voor een periode van maximaal 4 (vier) jaar, te weten tot en met 15 mei 2024.
De koopsom wordt vastgesteld op de dan geldende marktwaarde maar de minimale koopsom bedraagt € 525.000,00 k.k.;
De koopsom wordt vastgesteld op de dan geldende marktwaarde maar de minimale koopsom bedraagt € 525.000,00 k.k.;
De geldende marktwaarde wordt vastgesteld door [bedrijf 2] (of gelijkwaardig, te bepalen door verhuurder);
De geldende marktwaarde wordt vastgesteld door [bedrijf 2] (of gelijkwaardig, te bepalen door verhuurder);
Indien verhuurder het gehuurde wenst te verkopen, dan zal verhuurder het gehuurde eenmalig schriftelijk aanbieden aan huurder;
Indien verhuurder het gehuurde wenst te verkopen, dan zal verhuurder het gehuurde eenmalig schriftelijk aanbieden aan huurder;
Huurder heeft het exclusieve recht om het gehuurde gedurende de eerste twee huurjaren, te weten 15 mei 2020 t/m 15 mei 2022, aan te kopen voor de dan geldende markthuur met een minimum van € 525.000,00. Verhuurder zal gedurende deze periode het gehuurde niet aan derden aanbieden.
Huurder heeft het exclusieve recht om het gehuurde gedurende de eerste twee huurjaren, te weten 15 mei 2020 t/m 15 mei 2022, aan te kopen voor de dan geldende markthuur met een minimum van € 525.000,00. Verhuurder zal gedurende deze periode het gehuurde niet aan derden aanbieden.
Huurder dient binnen 14 dagen na datum aanbod schriftelijk te verklaren of hij gebruik wenst te maken van zijn koopoptie;
Huurder dient binnen 14 dagen na datum aanbod schriftelijk te verklaren of hij gebruik wenst te maken van zijn koopoptie;
Indien huurder afziet van zijn recht van koop dan is verhuurder vrij om het gehuurde aan een derde te verkopen onder voor verhuurder conveniërende voorwaarden.”
Indien huurder afziet van zijn recht van koop dan is verhuurder vrij om het gehuurde aan een derde te verkopen onder voor verhuurder conveniërende voorwaarden.”
3.8.
Op 18 november 2020 stuurt [eiser] een whatsappbericht aan [naam 2] waarin hij aangeeft dat er in de huurovereenkomst afwijkingen staan ten opzichte van het huurvoorstel, die zien op de minimum overnameprijs. Ook wordt in de huurovereenkomst niets meer vermeld over “Corona”. Dit bericht is gezonden nadat [eiser] op 17 november 2020 [bedrijf 3] BV (de heer [naam 3]) heeft ingeschakeld om hem te adviseren.
3.9.
Op 22 november 2020 stuurt [eiser] een whatsappbericht aan [naam 2] waarin voor zover van belang staat geschreven:
Ze ([gedaagde] toev. Rechtbank
) heeft deze week een contract gebracht, maar die is anders dan het LOI. De LOI was goed, dus het woord “minimaal” bij de koopsom moet eruit. En de “Corona-voorwaarden” moeten erin.”
) heeft deze week een contract gebracht, maar die is anders dan het LOI. De LOI was goed, dus het woord “minimaal” bij de koopsom moet eruit. En de “Corona-voorwaarden” moeten erin.”
3.10.
Tijdens een bespreking op 26 november 2020 hebben [gedaagde] en [eiser] gezamenlijk het huurvoorstel van 13 mei 2020 handmatig aangepast en is het woord “minimaal” doorgehaald.
3.11.
Dezelfde dag stuurt [naam 3] een e-mailbericht aan partijen, dat voor zover van belang luidt:
“Bijgaand ontvangen jullie de vanochtend aangepaste en bij-geparafeerde LOI. Deze dient voor de in de LOI overeengekomen periode als huurovereenkomst tussen genoemde partijen.”
De huurovereenkomst is nooit door partijen getekend. [eiser] is het pand gaan huren op basis van het huurvoorstel. In het pand heeft [eiser] nu het restaurant
“[bedrijf 1]”gevestigd.
“[bedrijf 1]”gevestigd.
3.12.
Op 5 maart 2021 informeert [eiser] [gedaagde] dat hij de koopoptie inroept en het gehuurde wenst te kopen voor een koopsom van € 525.000,00. [gedaagde] geeft hierop aan dat zij niet van plan was het pand aan [eiser] te verkopen.
3.13.
[eiser] heeft [gedaagde] op 24 juni 2021 in kort geding gedagvaard. In het kort geding heeft [eiser] - samengevat - gevorderd dat [gedaagde] wordt verplicht mee te werken aan de levering van het pand. Bij vonnis van 26 juli 2021 heeft de Voorzieningenrechter van de rechtbank Noord-Nederland (locatie Assen) de vorderingen van [eiser] afgewezen. De levering heeft tot op heden niet plaatsgevonden.
4.Het geschil
4.1.
[eiser] vordert - samengevat en na vermeerdering van eis - dat [gedaagde] wordt veroordeeld mee te werken aan de notariële levering van het pand gelegen aan de [adres 1] tegen betaling van de koopsom van € 525.000,-, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 5.000,- per dag, met een maximum van € 150.000,-. Daarnaast vordert [eiser] dat het in deze zaak te wijzen vonnis zo nodig in de plaats treedt van de akte van levering als bedoeld in artikel 3:300 lid 2 BW. Ook vordert [eiser] een veroordeling tot betaling van € 3.630,- per maand vanaf 1 mei 2021 tot en met de datum van levering van het pand aan de [adres 1] aan [eiser], alsmede een bedrag van € 6.742,22 te vermeerderen met de wettelijke rente en een bedrag van € 12.000,00. Ten slotte vordert [eiser] om [gedaagde] te veroordelen in de kosten, alles uitvoerbaar bij voorraad.
4.2.
[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiser], met veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure.
4.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
5.De beoordeling
5.1.
[eiser] legt aan zijn vordering ten grondslag dat partijen een koopoptie zijn overeengekomen, inhoudende een onherroepelijk aanbod van [gedaagde] als bedoeld in artikel 6:213 lid 3 BW. Door het onherroepelijk aanbod van [gedaagde] op 5 maart 2021 te accepteren, is een koopovereenkomst tot stand gekomen. Op grond van die koopovereenkomst is [gedaagde] gehouden het pand aan de [adres 1] te leveren voor de eveneens overeengekomen vaste prijs van € 525.000,00. Omdat [gedaagde] tot op heden niet heeft meegewerkt aan de overdracht en levering van het pand acht [eiser] een dwangsom noodzakelijk en tevens dat het vonnis is deze zaak in de plaats kan komen van de notariële leveringsakte.
5.2.
Aan de vordering tot terugbetaling van eerder betaalde huur legt [eiser] ten grondslag dat hij, indien [gedaagde] de koopovereenkomst gestand had gedaan, vanaf 1 mei 2021 geen huur meer had hoeven betalen.
5.3.
Aan de geldvordering van € 6.742,22 legt [eiser] ten grondslag dat het aanvullende schade betreft. Deze schade zou subsidiair op grond van 6:96 lid 2 sub b BW voor toewijzing in aanmerking komen. Het bedrag bestaat uit advocaatkosten, griffierecht en explootkosten die ter zake van het kort geding zijn gemaakt en aangevuld met de proceskosten die [eiser] in het kader van het kort geding heeft betaald aan [gedaagde]. Het bedrag van € 12.000,00 wordt gevorderd in verband met het inmiddels gewijzigde percentage van de overdrachtsbelasting, waardoor [eiser] nu dat hogere percentage aan overdrachtsbelasting verschuldigd zou zijn, hetgeen tot deze schade leidt.
5.4.
[gedaagde] stelt dat partijen geen koopoptie zijn overeengekomen, maar dat [eiser] slechts een eerste recht van koop is gegeven. Verder heeft [gedaagde] aangevoerd dat er evenmin overeenstemming is bereikt tussen partijen over de verdere voorwaarden van een koop, meer in het bijzonder de koopprijs en de overnamesom van de inventaris.
5.5.
De rechtbank overweegt als volgt. De rechtbank zal allereerst beoordelen of er sprake is van een koopoptie dan wel een eerste recht van koop. Afhankelijk van het antwoord op die vraag kunnen de overige stellingen van partijen aan de orde komen.
Koopoptie of eerste recht van koop?
5.6.
Partijen strijden onder meer over de vraag of de mogelijkheid tot koop van het pand aan de [adres 1] als bedoeld in het huurvoorstel een koopoptie is in de zin van artikel 6:219 lid 3 BW (onherroepelijk aanbod), of een eerste recht van koop. Als sprake is van een koopoptie, heeft het inroepen van dat recht door [eiser] tot gevolg dat de koop tot stand is gekomen. Als sprake is van een eerste recht van koop, geeft dat [eiser] slechts de bevoegdheid om van [gedaagde] te eisen dat zij het pand eerst aan hem te koop aanbiedt. In het laatste geval is nog geen koop tot stand gekomen.
5.7.
Voor de uitleg van de overeenkomst is niet alleen een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen ervan van belang. Het komt tevens aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen en aan de bepalingen van die stukken mochten toekennen en op hetgeen zij redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (artikelen 3:33 en 3:35 BW; HR 13 maart 1981, ECLI:NL:HR:1981:AG4158 Haviltex). Bij deze uitleg zijn alle omstandigheden van het concrete geval, gewaardeerd naar de maatstaven van redelijkheid en billijkheid, van belang (HR 20 februari 2004 (NJ 2005,493 DSM/Fox).
5.8.
De rechtbank is van oordeel dat de gehele bepaling in onderlinge samenhang gelezen moet worden. Deze luidt als volgt:
“Koopoptie Huurder krijgt van verhuurder een eerste recht van koop van het gehuurde onder de navolgende voorwaarden:
De koopsom van het gehuurde exclusief inventaris en inboedel is te allen tijde minimaal € 525.000,00 k.k.
De koopsom van het gehuurde exclusief inventaris en inboedel is te allen tijde minimaal € 525.000,00 k.k.
de koopoptie geldt voor een periode van maximaal vier jaar, te weten tot en met 15 mei 2024.
de koopoptie geldt voor een periode van maximaal vier jaar, te weten tot en met 15 mei 2024.
De koopsom wordt vastgesteld op de dan geldende marktwaarde maar de minimale koopsom is € 525.000,00 k.k.;
De koopsom wordt vastgesteld op de dan geldende marktwaarde maar de minimale koopsom is € 525.000,00 k.k.;
De geldende marktwaarde wordt vastgesteld door [bedrijf 2] (of gelijkwaardig, te bepalen door verhuurder).
De geldende marktwaarde wordt vastgesteld door [bedrijf 2] (of gelijkwaardig, te bepalen door verhuurder).
Indien verhuurder het gehuurde wenst te verkopen, dan zal verhuurder het gehuurde eenmalig schriftelijk aanbieden aan huurder;
Indien verhuurder het gehuurde wenst te verkopen, dan zal verhuurder het gehuurde eenmalig schriftelijk aanbieden aan huurder;
Huurder heeft het exclusieve recht om het gehuurde de eerste twee huurjaren, te weten 15 mei 2020 t/m 15 mei 2022, aan te kopen voor de dan geldende marktprijs met een minimum van € 525.000,00. Verhuurder zal gedurende deze periode het gehuurde niet aan derden aanbieden.
Huurder heeft het exclusieve recht om het gehuurde de eerste twee huurjaren, te weten 15 mei 2020 t/m 15 mei 2022, aan te kopen voor de dan geldende marktprijs met een minimum van € 525.000,00. Verhuurder zal gedurende deze periode het gehuurde niet aan derden aanbieden.
Huurder dient binnen 14 dagen na datum aanbod schriftelijk te verklaren of hij gebruik wenst te maken van zijn koopoptie;
Huurder dient binnen 14 dagen na datum aanbod schriftelijk te verklaren of hij gebruik wenst te maken van zijn koopoptie;
Indien huurder afziet van zijn recht tot koop dan is verhuurder vrij om he gehuurde aan een derden te verkopen onder de verhuurder conveniërende voorwaarden.”
Indien huurder afziet van zijn recht tot koop dan is verhuurder vrij om he gehuurde aan een derden te verkopen onder de verhuurder conveniërende voorwaarden.”
5.9.
[eiser] heeft zich op het standpunt gesteld dat uit de sub-bepaling bij het zesde gedachtestreepje (“
Huurder heeft het exclusieve recht om het gehuurde de eerste twee huurjaren (…) aan te kopen (…)volgt dat er sprake is van een koopoptie.
Huurder heeft het exclusieve recht om het gehuurde de eerste twee huurjaren (…) aan te kopen (…)volgt dat er sprake is van een koopoptie.
5.10.
Uit artikel 6:219 lid 1 BW volgt dat een aanbod om een overeenkomst aan te gaan in beginsel kan worden herroepen. Voor een optiebeding geldt een uitzondering. Volgens artikel 6:219 lid 3 BW geldt een beding waarbij één der partijen zich verbindt om, indien de wederpartij dit wenst, met haar een bepaalde overeenkomst te sluiten, als een onherroepelijk aanbod. In de parlementaire stukken is over lid 3 van artikel 6:219 BW het volgende opgemerkt [1] :
“Deze bepaling dient om moeilijkheden te voorkomen bij de uitlegging van een beding, waarbij een der partijen zich verbindt een bepaalde overeenkomst te sluiten indien de andere partij dit wenst. Wordt dit beding als onherroepelijk aanbod opgevat, dan komt de overeenkomst tot stand door aanvaarding van het aanbod; wordt het beding echter opgevat als een toezegging om met de andere partij een overeenkomst aan te gaan, dan is voor het tot stand komen van de overeenkomst tevens een nieuwe wilsverklaring nodig van degene die de toezegging heeft gedaan. Uit de onderhavige bepaling volgt, dat een zodanig beding in eerstgenoemde zin moet worden opgevat tenzij op duidelijke wijze van een andere bedoeling blijkt of de wet voor een bijzondere overeenkomst anders bepaalt.”
5.11.
Het gebruik van de term “koopoptie” in de aanhef van de bepaling betekent naar het oordeel van de rechtbank op zich nog niet dat er sprake is van een koopoptie; het gaat om de inhoud van de bepaling. Ook het gebruik van de woorden “
exclusief recht om te kopen”, in de sub-bepaling bij het zesde gedachtestreepje, kan niet zondermeer worden gelijkgesteld aan het door [eiser] daarin gelezen optierecht inhoudende dat het er sprake is van een onherroepelijk aanbod van [gedaagde], in de zin van artikel 6:219 lid 3 BW. Dat geen sprake is van een koopoptie volgt naar het oordeel van de rechtbank namelijk uit de sub-bepalingen daaraan voorafgaand (het vijfde gedachtestreepje) en daaropvolgend (het zevende gedachtestreepje). Daarin is eenduidig en helder te lezen dat (pas) indien [gedaagde] wenst te verkopen, zij het pand dan als eerste aan [eiser] moet aanbieden. En in geval van aanbieding door [gedaagde] moet [eiser] binnen 14 dagen daarna aangeven of hij het pand wel of niet zal kopen. Van [gedaagde] is dus een nieuwe wilsverklaring nodig in de vorm van het doen van een aanbod aan [eiser], waarna een wilsverklaring van [eiser] nodig is door het aanbod te aanvaarden. De zinsnede “
indien verhuurder besluit te verkopen” brengt mee dat [gedaagde] zich nog niet op voorhand (en onherroepelijk) heeft verbonden tot de verkoop op het moment dat [eiser] dat wenst. Het initiatief om het pand wel of niet te verkopen ligt enkel bij [gedaagde]. Naar het oordeel van de rechtbank kunnen die bepalingen in onderlinge samenhang niet meer inhouden dan een recht van koop, en geen koopoptie. Daarbij heeft te gelden dat dit recht van koop exclusief aan [eiser] wordt gegeven gedurende de eerste twee jaar van de huurovereenkomst. [eiser] heeft in die periode het exclusieve recht. Dit betekent naar het oordeel van de rechtbank niet meer dan dat [gedaagde], indien zij besluit te verkopen, verplicht is het pand als eerste aan [eiser] aan te bieden. De bepalingen samen gelezen geven naar het oordeel van de rechtbank duidelijk blijk van een andere bedoeling dan [eiser] betoogt. Er wordt, zo is de conclusie van de rechtbank, géén onherroepelijk aanbod gedaan.
exclusief recht om te kopen”, in de sub-bepaling bij het zesde gedachtestreepje, kan niet zondermeer worden gelijkgesteld aan het door [eiser] daarin gelezen optierecht inhoudende dat het er sprake is van een onherroepelijk aanbod van [gedaagde], in de zin van artikel 6:219 lid 3 BW. Dat geen sprake is van een koopoptie volgt naar het oordeel van de rechtbank namelijk uit de sub-bepalingen daaraan voorafgaand (het vijfde gedachtestreepje) en daaropvolgend (het zevende gedachtestreepje). Daarin is eenduidig en helder te lezen dat (pas) indien [gedaagde] wenst te verkopen, zij het pand dan als eerste aan [eiser] moet aanbieden. En in geval van aanbieding door [gedaagde] moet [eiser] binnen 14 dagen daarna aangeven of hij het pand wel of niet zal kopen. Van [gedaagde] is dus een nieuwe wilsverklaring nodig in de vorm van het doen van een aanbod aan [eiser], waarna een wilsverklaring van [eiser] nodig is door het aanbod te aanvaarden. De zinsnede “
indien verhuurder besluit te verkopen” brengt mee dat [gedaagde] zich nog niet op voorhand (en onherroepelijk) heeft verbonden tot de verkoop op het moment dat [eiser] dat wenst. Het initiatief om het pand wel of niet te verkopen ligt enkel bij [gedaagde]. Naar het oordeel van de rechtbank kunnen die bepalingen in onderlinge samenhang niet meer inhouden dan een recht van koop, en geen koopoptie. Daarbij heeft te gelden dat dit recht van koop exclusief aan [eiser] wordt gegeven gedurende de eerste twee jaar van de huurovereenkomst. [eiser] heeft in die periode het exclusieve recht. Dit betekent naar het oordeel van de rechtbank niet meer dan dat [gedaagde], indien zij besluit te verkopen, verplicht is het pand als eerste aan [eiser] aan te bieden. De bepalingen samen gelezen geven naar het oordeel van de rechtbank duidelijk blijk van een andere bedoeling dan [eiser] betoogt. Er wordt, zo is de conclusie van de rechtbank, géén onherroepelijk aanbod gedaan.
5.12.
De rechtbank weegt daarbij mee dat in de onderhandelingen leidend tot het huurvoorstel over deze bepaling, los van de discussie over het wel of niet overeengekomen zijn van een minimale prijs, geen enkele discussie is geweest, ook niet op het moment dat [eiser] zich door een deskundige partij heeft laten bijstaan. Ook acht de rechtbank van belang dat beide huurvoorstellen door beide partijen zijn ondertekend als bevestiging van hun beider akkoord met de tekst van het huurvoorstel. Ook achteraf, op 22 en op 26 november 2020, laat [eiser] [gedaagde] weten dat de tekst van LOI goed is, op het woord minimaal ter zake van de koopprijs na. Ook na het verkrijgen van professionele advies heeft [eiser] zijn instemming met de inhoud van deze bepalingen bevestigd. Die gedragingen en verklaringen leiden er, naar het oordeel van de rechtbank, niet toe dat aan deze bepalingen een andere zin moeten worden toegekend dan er uit de tekst daarvan blijkt.
5.13.
Andere feiten of omstandigheden waaruit blijkt dat [gedaagde] [eiser] een onherroepelijk aanbod heeft gedaan, dan wel dat [eiser] dat uit gedragingen of verklaringen van [gedaagde] zulks heeft kunnen afleiden, zijn onvoldoende gebleken. Nu de rechtbank tot het oordeel komt dat geen sprake is van een koopoptie, is niet van belang of dat tegen een vastgestelde vooraf overeengekomen prijs is geweest.
De vorderingen
5.14.
Het voorgaande brengt de rechtbank tot de conclusie dat er geen koopovereenkomst tot stand is gekomen tussen partijen. [gedaagde] is daarom niet gehouden mee te werken aan de levering van het pand, noch kan dit vonnis in de plaats treden van de daarvoor benodigde (rechts)handelingen. Die vorderingen zullen daarom worden afgewezen. Op grond van hetgeen hiervoor is overwogen, moeten ook de overige vorderingen worden afgewezen. Nu er geen koopovereenkomst tot stand is gekomen, heeft [eiser] niet ten onrechte huur betaald. Ook de vordering tot aanvullende schadevergoeding zal worden afgewezen, omdat daarvoor geen wettelijke grondslag is gegeven en deze vallen onder het bereik van artikel 241 Rv jo 6:96 lid 3 BW en niet van artikel 6:96 lid 2 sub b BW.
5.15.
[eiser] is de partij die ongelijk krijgt en hij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. De rechtbank zal de proceskosten berekenen aan de hand van de proceshandelingen bij zowel de rechtbank Noord-Nederland als de rechtbank Overijssel, met dien verstande dat de (tweede) mondelinge behandeling bij de rechtbank Overijssel wordt gewaardeerd op een half punt. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [gedaagde] als volgt vastgesteld:
- griffierecht
€
952,00
- salaris advocaat
€
2.093,00
(3,50 punten × € 598,00)
Totaal
€
3.045,00
6.De beslissing
De rechtbank
6.1.
wijst de vorderingen van [eiser] af,
6.2.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot dit vonnis vastgesteld op € 3.045,00,
Dit vonnis is gewezen door mr. R.P. van Campen en in het openbaar uitgesproken op 20 december 2023.