Uitspraak
RECHTBANKOVERIJSSEL
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Zwolle
Zaaknummer: 10580704 \ CV EXPL 23-2557
Vonnis van 19 december 2023
in de zaak van
de stichting STICHTING OPENBAAR BELANG,
gevestigd te Zwolle,
eisende partij,
hierna te noemen: SOB,
gemachtigde: mr. M.J. Seijbel,
tegen
de besloten vennootschap SCHULDHULP OOST NEDERLAND B.V.,in haar hoedanigheid van bewindvoerder van
[gedaagde],
[gedaagde],
gevestigd te Hengelo,
gedaagde partij,
hierna te noemen: de bewindvoerder of Schuldhulp Oost Nederland,
gemachtigde: mr. J.J.M. Pinners.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 15 augustus 2023;
- de aanvullende producties 35 t/m 37 van SOB;
- de aanvullende producties 35 t/m 37 van SOB;
- de mondelinge behandeling van 20 november 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
Hierna is vonnis bepaald.
2.2. Samenvatting
2.1.
Tussen SOB en [gedaagde] bestaat een huurovereenkomst. SOB vordert in deze procedure ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde vanwege de door [gedaagde] veroorzaakte (geluids)overlast. De kantonrechter wijst de vorderingen van SOB toe.
3.De feiten
3.1.
De kantonrechter van deze rechtbank heeft op 5 oktober 2017 een bewind ingesteld over de goederen die (zullen) toebehoren aan [gedaagde], geboren te [geboorteplaats] op [geboortedatum] 1981 (hierna te noemen: [gedaagde]). Tot bewindvoerder is benoemd Schuldhulp Oost Nederland.
3.2.
[gedaagde] huurt sinds 2 maart 2021 van SOB de woning aan de [adres] (hierna ook wel genoemd: de woning of het gehuurde). Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden voor zelfstandige woonruimte (versie 6 januari 2015) van SOB van toepassing.
3.3.
Artikel 6.5 van de algemene huurvoorwaarden bepaalt:
“Het is huurder verboden het gehuurde te laten bewonen door meer personen dan waarvoor het gehuurde redelijkerwijs geschikt is”
3.4.
Artikel 6.5 van de algemene huurvoorwaarden bepaalt:
“Huurder dient ervoor zorg te dragen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt door huurder, huisgenoten, huisdieren of door derden die zich vanwege huurder in, rondom of in de directe nabijheid van het gehuurde of in de gemeenschappelijke ruimten bevinden.”
3.5.
[gedaagde] heeft de woning bewoond met zijn toenmalige partner en twee kinderen. Op 6 mei 2021 heeft SOB [gedaagde] onder meer laten weten dat de woning niet geschikt is voor een gezin met vier personen en dat SOB veel klachten heeft ontvangen van omwonenden over [gedaagde] en zijn gezin.
3.6.
Sinds de aanvang van de huurovereenkomst heeft SOB meerdere meldingen van omwonenden ontvangen waarin geklaagd wordt over overlast afkomstig van (de woning van) [gedaagde]. De overlast bestaat volgens de omwonenden uit, samengevat, extreme geluidsoverlast tot diep in de nacht door ruzies binnen het gezin, hard gepraat en geschreeuw van het gezin, gebonk op ramen, het smijten van deuren en het schuiven met spullen/meubels. Ook maken omwonenden melding van verkeerd geparkeerde auto’s voor het gehuurde, deuren die worden ingetrapt en ruiten die door stenen worden ingegooid. SOB heeft (onder meer bij schrijven van 27 mei 2021, 20 juli 2021, 27 augustus 2021, 1 september 2021 en 20 oktober 2021) aan [gedaagde] laten weten dat de overlast moet stoppen en dat aanhoudende overlast tot ontruiming van het gehuurde kan leiden.
3.7.
Op 24 november 2021 heeft SOB [gedaagde] uitgenodigd om een door SOB opgestelde gedragsaanwijzing op het kantoor van SOB te ondertekenen. Op verzoek van de toenmalige partner van [gedaagde] is de door SOB voorgestelde datum van 1 december 2021 met een week uitgesteld, waarna [gedaagde] en/of diens toenmalige partner niet op de nieuwe datum is verschenen.
3.8.
Op veelvuldig aandringen van SOB heeft [gedaagde] de gedragsaanwijzing (getiteld “Allonge huurovereenkomst in het kader van een gedragsaanwijzing”) uiteindelijk medio juli 2022 ondertekend retour gestuurd. Hierin is voor zover van belang het volgende opgenomen:
“Deze allonge maakt onlosmakelijk deel uit van de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de woning aan de [adres] en wordt bij deze huurovereenkomst gevoegd.
- Sinds 26 april 2021 ontvangt verhuurder met zeer grote regelmaat klachten vanomwonenden in verband met overlast die huurder veroorzaakt. De overlast bestaatuit diverse vormen van geluidsoverlast, waaronder schreeuwen tijdens heftigeruzies, gebonk op de ramen, slaan met deuren en schuiven met meubels. Daarnaastveroorzaakt bezoek ook overlast door zich op luidruchtige, schreeuwende wijze tegedragen en lange tijd met draaiende auto bij de woning te gaan staan. Wijontvangen berichten dat boze bezoekers, die aangeven door huurder te zijn opgelichtvia internet, verhaal komen halen bij de woning. Omwonenden krijgen dit mee engeven aan zich hierbij erg onveilig te voelen.- Door het veroorzaken van overlast, is huurder tekortgeschoten in de nakoming vanzijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. Verhuurder staat op nakoming van dehuurovereenkomst, de algemene huurvoorwaarden en de huisregels met dienverstande dat huurder zich als een goed huurder moet gedragen en geen overlastmag veroorzaken.- Hoewel verhuurder van plan was een procedure tot ontbinding van dehuurovereenkomst tegen huurder te starten, is verhuurder naar aanleiding van deoverlast na meerdere gesprekken en waarschuwingsbrieven opnieuw in oktober2021 met huurder in overleg getreden. Van oktober 2021 tot moment vanondertekening van deze allonge is er regelmatig contact geweest voor het makenvan een afspraak voor het ondertekenen. Door persoonlijke omstandigheden vanhuurder was dit niet eerder mogelijk.- Huurder heeft aangegeven bereid te zijn, zijn woon- en leefgedrag aan te passen.Verhuurder is bereid om aan huurder nog een laatste kans te bieden onder devoorwaarde dat huurder zich onder meer houdt aan de in deze allonge neergelegdegedragsaanwijzingen.
Verhuurder en huurder komen, ter voorkoming van een door verhuurder in te stellen juridische procedure en in aanvulling op de huurovereenkomst, het volgende overeen:
- Huurder zal aan omwonenden geen enkele overlast meer veroorzaken.- Huurder zal alle aanwijzingen opvolgen van verhuurder en van door verhuurder aante wijzen personen.- Huurder is zich ervan bewust dat, indien hij deze gedragsaanwijzing en/of dehuurovereenkomst niet, of niet volledig nakomt, verhuurder zich tot de rechter zalwensen en ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning zalvorderen.”
3.9.
Bij e-mail van 16 augustus 2023 heeft SOB aan [gedaagde] meegedeeld dat omwonenden overlastmeldingen hebben gedaan over een heftige ruzie en schreeuwen op 13 augustus 2022, dat de kinderen van [gedaagde] toen om hulp roepend en in paniek naar buiten zijn gerend en dat de wijkagent ter plaatse is geweest. SOB benadrukt in de e-mail dat de gedragsaanwijzing door het voorval ernstig in het geding komt en dat SOB hierover met [gedaagde] op 19 augustus 2022 in gesprek wil. Dit gesprek heeft plaatsgevonden op 23 augustus 2023 tussen SOB en de toenmalige partner van [gedaagde].
3.10.
Bij brief van 5 september 2022 heeft SOB [gedaagde] een allerlaatste waarschuwing gegeven dat de overlast moet stoppen en dat SOB, indien [gedaagde] nog één keer overlast zal veroorzaken, genoodzaakt is ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de huurovereenkomst na te streven.
3.11.
Op 18 november 2022 heeft een omwonende bij SOB geklaagd over geluidsoverlast in en vanuit de woning in de nacht van 15 november 2022. Volgens de melder bestond de geluidsoverlast uit schreeuwende ruzie, klappen met deuren, stoten tegen de brandtrap en schuiven met meubels.
3.12.
Op 7 december 2022 heeft een omwonende bij SOB geklaagd over [gedaagde] die zijn huissleutel kwijt was en zijn voordeur eigenhandig heeft opengebroken.
3.13.
Bij brief van 13 februari 2023 heeft SOB [gedaagde] verzocht de huurovereenkomst op te zeggen, bij gebreke waarvan SOB een rechtszaak zal starten met als inzet de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. [gedaagde] heeft de huurovereenkomst niet opgezegd.
3.14.
Op 11 april 2023 heeft SOB van een omwonende een klacht ontvangen over [gedaagde].
3.15.
Bij brief van 21 april 2023 heeft de advocaat van SOB de bewindvoerder verzocht de huurovereenkomst op te zeggen, bij gebreke waarvan de bewindvoerder in rechte betrokken zal worden. Een huuropzegging is achterwege gebleven.
3.16.
Op 19 juni 2023 heeft SOB nogmaals een melding van een omwonende ontvangen over geluidsoverlast in het gehuurde.
3.17.
Op 29 juni 2023 heeft SOB drie meldingen ontvangen van omwonenden over geluidsoverlast in de nacht van 29 juni 2023. Volgens de meldingen ging het om schreeuwende ruzie in en buiten het gehuurde, smijten met deuren en schuiven van meubels. In de meldingen staat dat de politie rond 01:00 en daarna nogmaals rond 04:30 uur is langs geweest bij het gehuurde.
4.Het geschil
4.1.
SOB vordert – samengevat – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde, binnen twee weken na betekening van dit vonnis, met veroordeling van de bewindvoerder in de proceskosten. Subsidiair vordert SOB vernietiging van de huurovereenkomst.
4.2.
SOB legt aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagde] zich niet als een goed huurder gedraagt en dat [gedaagde] aldus tekortschiet in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst. SOB stelt dat [gedaagde] vanaf het begin van de huurovereenkomst ernstige en structurele overlast voor zijn omwonenden veroorzaakt. De omwonenden hebben hierover veelvuldig bij SOB geklaagd. Medio juli 2022 zijn partijen overeengekomen dat [gedaagde] zich zal houden aan de gedragsaanwijzing (zie 3.8). Uit de hierna bij SOB binnengekomen klachten van omwonenden blijkt dat [gedaagde] de gedragsaanwijzing heeft geschonden, hetgeen overeenkomstig de afspraken tussen partijen moet leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. SOB stelt (subsidiair) dat de huurovereenkomst vernietigd moet worden op grond van dwaling. [gedaagde] heeft namelijk voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst verklaard dat hij zonder medebewoners in het gehuurde zou wonen. Gebleken is dat hij de woning met zijn toenmalige partner en twee kinderen heeft betrokken. Als SOB dat vóór het sluiten van de huurovereenkomst had geweten, dan had zij de huurovereenkomst niet gesloten, aldus SOB.
4.3.
De bewindvoerder heeft verweer gevoerd en geconcludeerd tot afwijzing van de vorderingen van SOB, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van SOB in de kosten van deze procedure.
4.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
5.De beoordeling
ontbinding en ontruiming
5.1.
Op grond van artikel 7:213 BW is [gedaagde] verplicht om zich ten aanzien van het gebruik van het gehuurde als een goed huurder te gedragen. Dit houdt onder meer in dat [gedaagde] ervoor dient te zorgen dat er voor omwonenden geen overlast ontstaat ten gevolge van zijn eigen gedragingen of die van derden die zich met zijn goedvinden in het gehuurde bevinden.
5.2.
Medio juli 2022 zijn partijen een gedragsaanwijzing overeengekomen. Gelet op het bepaalde in de gedragsaanwijzing moet beoordeeld worden of er na juli 2022 sprake is geweest van overlast veroorzaakt door [gedaagde]. Indien dit het geval is zal dit overeenkomstig de afspraken tussen partijen in beginsel moeten leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning.
5.3.
SOB heeft ter onderbouwing van de gestelde overlast in de periode na het overeenkomen van de gedragsaanwijzing de door haar ontvangen schriftelijke overlastklachten overgelegd. De klachten hebben betrekking op de periode van 16 augustus 2022 tot en met 24 augustus 2023 en zijn afkomstig van meerdere bewoners van woningen gelegen in de directe nabijheid van de woning van [gedaagde]. De klachten gaan met name over geluidsoverlast, bestaande uit onder meer het veelvuldig op schreeuwende wijze ruzie maken (vooral ’s nachts), het dichtsmijten van deuren en het ’s nachts afspelen van harde muziek. Deze gedragingen kwalificeren als overlast.
5.4.
De bewindvoerder heeft in zijn algemeenheid als verweer aangevoerd dat [gedaagde] niemand kwaad doet en dat de door SOB gestelde overlast wel meevalt. Daar gaat de kantonrechter gelet op de ernst en grote hoeveelheid meldingen niet in mee. De bewindvoerder heeft ook aangevoerd dat de meldingen anoniem zijn en dat deze dus niet geverifieerd kunnen worden. Het zou dus ook om een enkele klager kunnen gaan. Tijdens de schorsing van de mondelinge behandeling heeft de advocaat van SOB de niet geanonimiseerde overlastmeldingen aan de advocaat van de bewindvoerder laten zien. Daarop heeft de bewindvoerder niet meer gepersisteerd bij haar verweer op dit punt. Uit de overlastmeldingen blijkt dat de meldingen door verschillende omwonenden zijn gedaan. Dat de overlast waar het hier om gaat wordt veroorzaakt door andere omwonenden in het appartementencomplex (zoals een bovenbuurman die aan gewichtheffen doet) en/of door bezoekers van de nabijgelegen coffeeshop, zoals de bewindvoerder stelt en SOB betwist, is op geen enkele wijze onderbouwd. Verder heeft de bewindvoerder aangevoerd dat er nauwelijks overlastmeldingen zijn sinds de ex-partner van [gedaagde] samen met de kinderen, en later een toenmalige vriendin die samen met [gedaagde] kortstondig in de woning heeft verbleven, de woning hebben verlaten. Dat maakt het slechte huurdersgedrag van [gedaagde] uit het verleden echter niet ongedaan. De kantonrechter wijst er in dit verband op dat [gedaagde] als huurder ook verantwoordelijk is voor overlast ontstaan ten gevolge van gedragingen van derden die zich met zijn goedvinden in het gehuurde bevinden.
5.5.
Zoals hierboven overwogen is de enkele vaststelling dat [gedaagde] de gedragsaanwijzing heeft overtreden en dus is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst in beginsel voldoende voor de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst.
5.6.
Dat is anders als de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Het is aan de bewindvoerder te stellen en te onderbouwen dat daarvan sprake is. Dit heeft zij onvoldoende overtuigend gedaan. De kantonrechter onderkent dat [gedaagde] mede vanwege zijn huidige financiële positie (hij is onlangs toegelaten tot de wettelijke schuldsaneringsregeling, Wsnp), belang heeft bij het behoud van de woning. Bij de beoordeling moet echter niet alleen rekening worden gehouden met dat belang van [gedaagde], maar ook met het belang van de omwonenden die zich veilig willen voelen in hun woonomgeving en geen overlast willen ervaren, waarvoor SOB als verhuurder van de woning van [gedaagde] en de omliggende woningen ook verantwoordelijk is. Dit laatste belang weegt gelet op de structurele aard en ernst van de overlast zwaarder dan het belang van [gedaagde]. De toezegging van [gedaagde] (ter zitting) dat hij in de toekomst geen affectieve relatie meer aan zal gaan kan hem - nog los van het gegeven dat niemand zo’n belofte van hem verwacht - niet baten. Waar het om gaat is dat hij zich in zijn contractuele relatie met SOB niet aan redelijke afspraken heeft weten te houden en zodanig veel kansen op een ommekeer ten goede heeft laten lopen dat ieder vertrouwen in zo’n ommekeer nu ontbreekt.
5.7.
Er bestaat verder geen aanleiding om [gedaagde] een zogenoemde terme de grâce als bedoeld in artikel 7:280 BW te bieden, zoals de bewindvoerder subsidiair heeft verzocht. Daarvoor zijn de tekortkomingen te ernstig en [gedaagde] heeft door ondertekening van de gedragsaanwijzing en ook daarna al meerdere (laatste) kansen van SOB gekregen. De overlast is desondanks niet opgehouden. Bovendien is de betreffende wettelijke bepaling niet van toepassing als het gaat om verplichtingen die zich niet alsnog voor nakoming lenen, zoals bij overlast. De overlast uit het verleden kan immers niet meer ongedaan worden gemaakt.
5.8.
De conclusie is dat de kantonrechter de vordering van SOB in zoverre zal toewijzen. Nu de vordering van SOB op de primaire grondslag wordt toegewezen, behoeft de subsidiaire grondslag (huurovereenkomst vernietigen wegens dwaling) geen bespreking meer.
ontruimingstermijn5.9. In de financieel kwetsbare positie van [gedaagde] ziet de kantonrechter grond om [gedaagde]/de bewindvoerder een langere ontruimingstermijn dan door SOB gevorderd te gunnen. Rekening houdend met alle belangen zal die termijn op vier weken na betekening van het vonnis worden bepaald. Op die manier is er aan de zijde van [gedaagde] enige ruimte om, in het geval SOB daadwerkelijk tot ontruiming overgaat, de voortgang van het bewind en het Wsnp-traject te borgen, terwijl SOB het door haar verlangde zicht op een concrete ontruimingsdatum verkrijgt.
proceskosten
5.10.
De bewindvoerder is de partij die ongelijk krijgt en zij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van SOB als volgt vastgesteld:
- kosten van de dagvaarding
€
129,14
- griffierecht
€
128,00
- salaris gemachtigde
€
398,00
(2,00 punten × € 199,00)
Totaal
€
655,14
5.11.
De gevorderde veroordeling in de nakosten is toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.
6.De beslissing
De kantonrechter
6.1.
ontbindt de huurovereenkomst tussen SOB en [gedaagde],
6.2.
veroordeelt Schuldhulp Oost Nederland, in haar hoedanigheid van bewindvoerder van [gedaagde], om binnen vier weken na betekening van dit vonnis de woning met toebehoren gelegen aan de [adres] te (doen) ontruimen, met al hetgeen van [gedaagde] is en met al de personen die zijdens [gedaagde] in de woning verblijven, en te (doen) verlaten en deze woning schoon en zonder schade ter vrije en algehele beschikking van SOB te stellen, onder afgifte van de sleutels aan SOB,
6.3.
veroordeelt Schuldhulp Oost Nederland, in haar hoedanigheid van bewindvoerder van [gedaagde], in de proceskosten, aan de zijde van SOB tot dit vonnis vastgesteld op € 655,14, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na betekening van deze uitspraak tot de dag van volledige betaling,
6.4.
veroordeelt Schuldhulp Oost Nederland, in haar hoedanigheid van bewindvoerder van [gedaagde], in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 132,- aan salaris gemachtigde, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de nakosten met ingang van de vijftiende dag na betekening van deze uitspraak tot de dag van volledige betaling,
6.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
6.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.M. Koene en in het openbaar uitgesproken op 19 december 2023. (DG)