Uitspraak
RECHTBANK Overijssel
Civiel recht
Zittingsplaats Zwolle
Zaaknummer: C/08/291310 / HA ZA 23-41
Vonnis van 6 september 2023
in de zaak van
[eiser],
te [woonplaats 1],
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser],
advocaat: mr. S.J. van Oss te Harderwijk,
tegen
1.[gedaagde 1],
te [woonplaats 2],
2.
[gedaagde 2],
2.
[gedaagde 2],
te [woonplaats 3],
gedaagde partijen,
hierna samen te noemen: [gedaagden],
advocaat: mr. H.A. Stein te Breda.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 18 januari 2023
- de conclusie van antwoord
- de brief van 17 maart 2023 waarin een mondelinge behandeling is bepaald
- de brief van 17 maart 2023 waarin een mondelinge behandeling is bepaald
- het bericht van 26 mei 2023 met productie(s) van [eiser]
- de mondelinge behandeling van 8 juni 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt en waar de spreekaantekeningen van mr. van Oss zijn aangehecht.
- de mondelinge behandeling van 8 juni 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt en waar de spreekaantekeningen van mr. van Oss zijn aangehecht.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.Inleiding en uitkomst
2.1.
Op 1 juli 2022 hebben [eiser] en [gedaagden] een koopovereenkomst gesloten, op basis waarvan [gedaagden] de woning van [eiser] aan de [adres] zouden kopen voor een koopprijs van € 575.000,-. Die koop is niet doorgegaan, waarna [eiser] aanspraak heeft gemaakt op de in de koopovereenkomst opgenomen contractuele boete ter hoogte van 10% van de koopprijs. De rechtbank wijst vordering toe, omdat [gedaagden] hun documentatie- en inspanningsverplichting uit de koopovereenkomst niet zijn nagekomen en om die reden geen rechtsgeldig beroep op de ontbindende voorwaarde uit de koopovereenkomst hebben kunnen doen.
3.De feiten
3.1.
[eiser] is eigenaar van een woning gelegen aan de [adres] (hierna: ‘de woning”). In het voorjaar van 2022 heeft [eiser] de woning te koop aangeboden, met behulp van [bedrijf] als verkopend makelaar.
3.2.
[gedaagden] hebben een bod van € 575.000 uitgebracht op de woning, welk bod door [eiser] is geaccepteerd.
3.3.
Op 1 juli 2022 is de koopovereenkomst tussen [eiser] en [gedaagden] gesloten.
3.4.
De koopovereenkomst bepaalt onder meer:
(…)
Artikel 5 Bankgarantie/ Waarborgsom
5.1
Tot zekerheid voor de nakoming van de verplichtingen van koper zal deze uiterlijk op 05 augustus 2022 een schriftelijke door een bankinstelling afgegeven bankgarantie doen stellen voor een bedrag van € 57.500,- zegge ZEVENENVIJFTIGDUIZEND VIJFHONDERD EURO
Artikel 11 Ingebrekestelling/ ontbinding
11.1
Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige partij deze koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige partij.
11.2
Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopsom verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.
(…)
artikel 15 Ontbindende voorwaarden.
15.1
Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk:
a. op5 augustus 2022koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van€ 575.000,-, geen bindend aanbod tot een hypothecaire geldlening van een erkende geldverstrekkende bankinstelling heeft verkregen, zulks tegen geen hogere bruto jaarlast danzoals mag blijken uit de hypotheekofferte, of een rentepercentage niet hoger danop basis van de thans geldende rentetarieven, bij de volgende hypotheekvorm:alle mogelijke hypotheekvormen waar kopen voor in aanmerking komt.
Onder bankinstelling wordt in dit artikel begrepen een bank of verzekeraar in de zin van
artikel 1:1 Wet op het financieel toezicht;
(…)
15.3
Partijen verplichten zich over en weer al het redelijk mogelijke te doen teneinde de
hierboven bedoelde financieringen/of Nationale Hypotheek Garantie en/of toezegging(en) en/of andere zaken te verkrijgen. De partij die de ontbinding inroept, dient er zorg voor te dragen dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen, uiterlijk op deeerstewerkdag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is
door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen.
Deze mededeling dient schriftelijk en goed gedocumenteerd via gangbare communicatiemiddelen te geschieden. Indien koper de ontbinding wenst in te roepen als gevolg van het (tijdig) ontbreken van een financiering als bedoeld in artikel 15.1, wordt, tenzij partijen anders overeenkomen, onder ‘goed gedocumenteerd’ verstaan dat één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling aan verkoper of diens makelaar dient te worden overgelegd. (…) Alsdan zijn beide partijen van deze koopovereenkomst bevrijd. De door koper reeds gedane stortingen worden vervolgens gerestitueerd. Degenen die deze stortingen onder zich hebben worden daartoe bij dezen verplicht, en voor zover nodig onherroepelijk gemachtigd.
(…)
3.5.
Op 5 augustus 2022 heeft [eiser] de termijn voor het inroepen van het financieringsvoorbehoud op verzoek van [gedaagden] verlengd tot 26 augustus 2022.
3.6.
Op 25 augustus 2022 hebben [gedaagden] telefonisch aan [bedrijf] laten weten geen financiering te hebben gekregen.
3.7.
Op 30 augustus 2022 heeft een bespreking plaatsgevonden tussen partijen in de woning in aanwezigheid van [bedrijf]. Partijen hebben afgesproken dat [gedaagden] een extra termijn tot 9 september 2022 krijgt om de financiering alsnog rond te krijgen.
3.8.
Op 8 september 2022 heeft [bedrijf] een bericht aan partijen gestuurd met de volgende tekst:
Mijn excuses voor de late uiteenzetting van de nieuw gemaakte afspraken.
We hebben het volgende besproken waarmee jullie als verkopers en kopers beiden akkoord zijn gegaan:
- Het voorbehoud van financiering en het stellen van de waarborgsom/bankgarantie zijn uitgesteld t/m 9 september 2022.
- We bieden de woning online weer aan als “Beschikbaar”
- De overdacht stellen we uit tot 1 mei 2023
- Taxateur neemt rechtstreeks contact op met verkopers voor het inplannen van een afspraak
3.9.
Op 9 september 2022 hebben [gedaagden] per e-mail gereageerd:
Ik ben wel een beetje verrast door je late mailtje. Toen ik eind vorige week nog niets had gehoord, dacht ik dat jullie een andere keus hadden gemaakt en heb ik de boel stopgezet. Voor de duidelijkheid, ik heb nu dus helaas geen financiering kunnen verkrijgen.
3.10.
In een brief van 20 september 2022 heeft [eiser] [gedaagden] in gebreke gesteld en hen een termijn gesteld om alsnog aan de verplichtingen uit de koopovereenkomst te voldoen.
3.11.
Op 27 september 2022 hebben [gedaagden] (bijgestaan door DAS rechtsbijstand) gereageerd en een e-mail van SNS aan [gedaagden] van 14 september 2022 en een e-mail bericht van Sollie Financieel Adviseurs aan [gedaagden], ook van 14 september 2022 aangehecht. Uit beide aangehechte berichten volgt dat er door [gedaagden] geen financiering was verkregen.
3.12.
Op 14 november 2022 heeft [eiser] de met [gedaagden] gesloten koopovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden en hen gesommeerd om de opeisbare boete, te weten € 57.500, te voldoen.
3.13.
Op 8 december 2022 heeft [eiser] de woning aan een derde verkocht voor een bedrag van € 552.500.
4.Het geschil
4.1.
[eiser] vordert - samengevat - veroordeling van [gedaagden] tot betaling van € 57.500,00, vermeerderd met rente en kosten.
4.2.
[gedaagden] voeren verweer. [gedaagden] concluderen tot afwijzing van de vorderingen van [eiser], met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure.
4.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
5.De beoordeling
5.1.
De vordering van [eiser] tot betaling door [gedaagden] van een boete is gebaseerd op artikel 11 lid 2 van de koopovereenkomst. Daarin is bepaald dat als [eiser] de koopovereenkomst vanwege een toerekenbare tekortkoming van [gedaagden] heeft ontbonden, [gedaagden] een boete van tien procent van de koopsom moeten betalen. [eiser] stelt daartoe dat [gedaagden] niet hebben voldaan aan hun plicht om tijdig de waarborgsom te storten, ook niet na de ingebrekestelling. Zij komen daarmee hun verplichtingen niet na uit de koopovereenkomst en daarom is [eiser] overgegaan tot ontbinding van de koopovereenkomst. Gevolg van de tekortkoming en de ontbinding is dat [gedaagden] de contractueel overeengekomen boete verschuldigd zijn.
5.2.
Het is dus de vraag of [gedaagden] tekort zijn geschoten in de nakoming van hun verplichtingen uit de koopovereenkomst. Van een tekortkoming is geen sprake als [gedaagden], zoals zij stellen, de koopovereenkomst op 30 augustus 2022 hebben ontbonden. [gedaagden] stellen dat op die datum in onderling overleg de koopovereenkomst is ontbonden en dat een nieuwe koopovereenkomst zou worden gesloten die met een van de B.V.’s van [gedaagden]. Ook betogen [gedaagden] dat de redelijkheid en billijkheid zich ertegen verzetten dat zij alle formele contractuele vereisten voor ontbinding in acht zouden moeten nemen.
5.3.
Partijen zijn het er niet over eens of [gedaagden] met recht de ontbindende voorwaarde hebben ingeroepen, meer specifiek of [gedaagden] hebben voldaan aan de op hun rustende documentatie- en inspanningsverplichting en daarmee hun beroep op ontbinding voldoende hebben onderbouwd.
5.4.
Het beroep op het (succesvol) inroepen van een financieringsvoorbehoud en de ontbinding van de koopovereenkomst als gevolg daarvan betreft een bevrijdend verweer waarvan de bewijslast, bij betwisting door de wederpartij, ingevolge de hoofdregel van artikel 150 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (hierna: Rv) rust op degene die dat beroep doet [1] .
5.5.
De rechtbank zal eerst ingaan op de stelling van [gedaagden] dat de koopovereenkomst in onderling overleg is ontbonden en dat een nieuwe koopovereenkomst zou worden gesloten met een van de B.V.’s van [gedaagden]. [eiser] heeft dit gemotiveerd betwist en heeft een schriftelijke verklaring van [bedrijf] daarover in het geding gebracht. In het licht van die gemotiveerde betwisting door [eiser] had het op de weg van [gedaagden] gelegen om nadere feiten en omstandigheden te stellen die hun stellingen onderbouwen. Nu zij dit hebben nagelaten, hebben [gedaagden] naar het oordeel van de rechtbank niet aan hun stelplicht voldaan. De rechtbank zal daarom dit verweer verwerpen.
5.6.
De rechtbank is van oordeel dat partijen op 30 augustus 2022 een extra termijn zijn overeengekomen voor [gedaagden] om alsnog de financiering, zoals in de koopovereenkomst opgenomen, rond te krijgen. Dat wordt ook bevestigd door de e-mail van [bedrijf] van 8 september 2022. De vraag is daarom is waartoe [gedaagden] op grond van artikel 15 van de koopovereenkomst verplicht waren. Volgens vaste rechtspraak komt het bij de uitleg van een bepaling in een overeenkomst niet alleen aan op de letterlijke tekst daarvan, maar om wat partijen over en weer redelijkerwijze van elkaar mochten verwachten. Bij de uitleg moet de rechter rekening houden met alle omstandigheden van het geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen [2] .
5.7.
In artikel 15.1 hebben partijen opgenomen dat [gedaagden] zich moeten inspannen om financiering te verkrijgen voor een bedrag van € 575.000,-. Uit artikel 15.1 en 15.3 in onderlinge samenhang gelezen volgt naar het oordeel van de rechtbank dat [gedaagden] bij het inroepen van de ontbindende voorwaarde moesten aantonen dat de afgewezen aanvraag zag op een maximaal te financieren bedrag van € 575.000,-. Dat deze twee bepalingen samen gelezen moeten worden volgt uit het feit dat artikel 15.3 bepaalt dat “
partijen al het redelijk mogelijke moeten doen om de hierboven bedoelde financiering te verkrijgen”. Met “hierboven” wordt gedoeld op de financiering als omschreven in artikel 15.1 van de koopovereenkomst, te weten de financiering voor een bedrag van € 575.000,-. Uit de e-mail van SNS van 14 september 2022 die DAS op 27 september 2022 heeft bijgevoegd bij de brief aan [bedrijf] heeft gezonden, blijkt het volgende. SNS schrijft daarin dat er op 15 augustus 2022 een gesprek tussen SNS en [gedaagden] heeft plaatsgevonden over een financiering van € 650.000,-. In dat gesprek is meegedeeld dat SNS geen financiering te kunnen verstrekken. Naar het oordeel van de rechtbank volgt uit het bericht niet dat [gedaagden] zich hebben ingespannen om financiering voor € 575.000,- te verkrijgen maar voor een fors hoger bedrag, hetgeen het verkrijgen van financiering een stuk lastiger maakt. Ook blijkt uit die e-mail dat SNS al op 15 augustus 2022 heeft aangegeven [gedaagden] niet te willen financieren.
partijen al het redelijk mogelijke moeten doen om de hierboven bedoelde financiering te verkrijgen”. Met “hierboven” wordt gedoeld op de financiering als omschreven in artikel 15.1 van de koopovereenkomst, te weten de financiering voor een bedrag van € 575.000,-. Uit de e-mail van SNS van 14 september 2022 die DAS op 27 september 2022 heeft bijgevoegd bij de brief aan [bedrijf] heeft gezonden, blijkt het volgende. SNS schrijft daarin dat er op 15 augustus 2022 een gesprek tussen SNS en [gedaagden] heeft plaatsgevonden over een financiering van € 650.000,-. In dat gesprek is meegedeeld dat SNS geen financiering te kunnen verstrekken. Naar het oordeel van de rechtbank volgt uit het bericht niet dat [gedaagden] zich hebben ingespannen om financiering voor € 575.000,- te verkrijgen maar voor een fors hoger bedrag, hetgeen het verkrijgen van financiering een stuk lastiger maakt. Ook blijkt uit die e-mail dat SNS al op 15 augustus 2022 heeft aangegeven [gedaagden] niet te willen financieren.
Op grond van artikel 15.3 zouden [gedaagden] de eerste werkdag daarna [eiser] hierover moeten hebben informeren. Dat hebben zij niet gedaan. Ook toen de e-mail van SNS door [gedaagden] werd ontvangen, hebben zij deze niet de eerste werkdag daarna aan [eiser] doorgezonden. Zij hebben deze pas op 27 september 2022 als bijlage bij de brief van DAS aan [bedrijf] gezonden.
Ten slotte blijkt uit de mededeling van [gedaagden] op 9 september 2022 dat zij enige dagen na 30 augustus 2022 “
de boel hebben stopgezet”. Ook daaruit volgt dat [gedaagden] zich niet tot het einde hebben ingespannen om de financiering rond te krijgen.
de boel hebben stopgezet”. Ook daaruit volgt dat [gedaagden] zich niet tot het einde hebben ingespannen om de financiering rond te krijgen.
5.8.
De rechtbank verwerpt het verweer van [gedaagden] dat zij niet alle formele contractuele vereisten voor ontbinding in acht hoefden te nemen. De ratio van het vereiste van een goede documentatie is dat de verkoper zich aan de hand van die documentatie een beeld moet kunnen vormen of de koper terecht een beroep doet op het financieringsvoorbehoud en of dit beroep niet te lichtvaardig wordt gedaan. De eis om bewijsstukken over te leggen dient ertoe om de verkoper in de gelegenheid te stellen om op korte termijn te kunnen inschatten of de ontbindende voorwaarde daadwerkelijk in vervulling is gegaan. De formele vereisten hebben dus een belangrijke bewijsrechtelijke rol. Uitleg van deze bepalingen van de koopovereenkomst brengt mee dat [gedaagden], alle omstandigheden van het geval meegewogen, aan deze uitdrukkelijk overeengekomen bepalingen zijn gebonden.
5.9.
Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat door [gedaagden] niet is voldaan aan de op hen rustende inspanningsverplichting en documentatieverplichting en dat zij daarom de koopovereenkomst niet hebben ontbonden met een rechtsgeldig beroep op de ontbindende voorwaarde. [gedaagden] waren dus verplicht de koopovereenkomst na te komen. Dat hebben zij nagelaten, ook na de ingebrekestellingen van (de makelaar en advocaat van) [eiser]. Daarmee zijn [gedaagden] tekortgeschoten in de nakoming van de op hen rustende verplichtingen die voorvloeien uit de koopovereenkomst, zodat [eiser] de koopovereenkomst heeft mogen ontbinden en op grond van artikel 11.2 van de koopovereenkomst recht heeft op betaling van de contractuele boete van 10% van de koopsom. De gevorderde contractuele boete is dan ook toewijsbaar. Tegen de hoogte daarvan geen verweer is gevoerd.
5.10.
Uit het voorgaande volgt dat in totaal het volgende bedrag wordt toegewezen:
- hoofdsom
€
57.500,00
Totaal
€
57.500,00
5.11.
[gedaagden] zijn de partijen die ongelijk krijgen en zij zullen daarom hoofdelijk in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [eiser] als volgt vastgesteld:
- kosten van de dagvaarding
€
137,44
- griffierecht
€
1.301,00
- salaris advocaat
€
2.366,00
(2,00 punten × € 1.183,00)
Totaal
€
3.804,44
5.12.
De veroordeling wordt hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.
6.De beslissing
De rechtbank
6.1.
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 57.500,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag, met ingang van 21 november 2022, tot de dag van volledige betaling,
6.2.
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot dit vonnis vastgesteld op € 3.804,44,
6.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
6.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.P. van Campen en in het openbaar uitgesproken op
6 september 2023.