Uitspraak
vonnis
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Zwolle
zaaknummer / rolnummer: C/08/291220 / KG ZA 23-12
Vonnis in kort geding van 16 februari 2023
in de zaak van
[eiser],
wonende in [woonplaats 1] ,
eiser,
advocaat mr. Ph.J.N. Aarnoudse in Deventer,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
wonende in [woonplaats 2] , en
2.
[gedaagde 2],
[gedaagde 2],
wonende in [woonplaats 3] ,
gedaagden,
advocaat mr. M.E. Beukers in Deventer.
Partijen zullen hierna [eiser] , [gedaagde 1] en [gedaagde 2] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
[eiser] is dit kort geding begonnen met zijn dagvaarding met vier bijlagen (producties) van 25 januari 2023.
1.2.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben schriftelijk op de eis in de dagvaarding gereageerd met een conclusie van antwoord met vijf producties. Daarvoor hadden zij al producties 1 tot en met 5 overgelegd.
1.3.
Het kort geding is op 2 februari 2023 mondeling behandeld. Partijen zijn verschenen, bijgestaan door hun advocaten. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat is besproken.
1.4.
Na afloop van de mondelinge behandeling heeft de voorzieningenrechter bepaald dat zij voldoende is geïnformeerd om een beslissing te nemen in deze zaak. Die beslissing en de toelichting daarop deelt de voorzieningenrechter vandaag in dit vonnis aan partijen mee.
2.De beslissing samengevat
Waarover gaat deze zaak?
2.1.
[eiser] is eigenaar van de woning aan de [adres 1] . [gedaagde 1] verblijft daar nu. [eiser] heeft de woning nodig en wil daarom dat de voorzieningenrechter bepaalt dat [gedaagde 1] de woning zal verlaten. Volgens [eiser] verblijft ook [gedaagde 2] in de woning, dus ook hij zal de woning moeten verlaten.
Het oordeel van de voorzieningenrechter.
2.2.
De voorzieningenrechter wijst de vorderingen af. Het is onvoldoende duidelijk geworden dat [gedaagde 1] zonder recht of titel in de woning aan de [adres 1] verblijft. En het is niet aannemelijk geworden dat [eiser] voldoende spoedeisend belang heeft bij zijn vorderingen; hij kan voorlopig in de woning aan de [adres 2] verblijven. [eiser] moet de proceskosten betalen, die de voorzieningenrechter aan de kant van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] heeft vastgesteld op € 1.393,00.
3.Het geschil en de beoordeling daarvan
Wat aan het geschil vooraf is gegaan.
3.1.
[eiser] is eigenaar van de woning boven de fietsenzaak aan de [adres 2] . Ook is [eiser] eigenaar van de woning aan de [adres 1] .
3.2.
In augustus 2020 hebben [eiser] en [gedaagde 1] een affectieve relatie gekregen.
3.3.
In de woning aan de [adres 1] verbleef een vriend van [eiser] zolang zijn te bouwen woning nog niet klaar was. De vriend heeft de woning in augustus 2021 verlaten.
3.4.
[gedaagde 1] was verwikkeld in een echtscheiding. Als gevolg daarvan had zij woonruimte nodig voor zichzelf en haar twee kinderen. In augustus 2021 hebben [gedaagde 1] en [eiser] de woning aan de [adres 1] opgeknapt. Sinds september 2021 woont [gedaagde 1] in die woning. Als de kinderen van [gedaagde 1] bij hun vader verbleven, verbleef [eiser] ook regelmatig in de woning aan de [adres 1] .
3.5.
Op 2 augustus 2021 hebben [eiser] en [gedaagde 1] een huurovereenkomst ondertekend, waarin staat dat [eiser] de woning aan de [adres 2] aan [gedaagde 1] verhuurt met ingang van 1 september 2021 voor onbepaalde tijd. De huurprijs is € 750,00 exclusief een voorschot op de servicekosten.
3.6.
Op 1 januari 2022 hebben partijen opnieuw een huurovereenkomst met vermelding van het adres [adres 2] ondertekend, die inhoudelijk niet afwijkt van de overeenkomst van 2 augustus 2021 (op het bedrag van de servicekosten na).
3.7.
De relatie tussen [eiser] en [gedaagde 1] is in maart 2022 ten einde gekomen. [eiser] verblijft sindsdien niet meer in de woning aan de [adres 1] .
Wat [eiser] wil.
3.8.
[eiser] wil dat de voorzieningenrechter [gedaagde 1] en [gedaagde 2] veroordeelt bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, om de woning aan de [adres 1] te verlaten en niet meer te betreden. Daarbij wil [eiser] dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] worden veroordeeld om een dwangsom te betalen van € 500,00 als zij de woning niet binnen twee dagen na betekening van het vonnis daadwerkelijk hebben verlaten.
Het verweer daartegen.
3.9.
[gedaagde 2] verblijft niet in de woning. [gedaagde 2] is geen partij in het geschil tussen [eiser] en [gedaagde 1] , zo stelt hij. Daarom wil [gedaagde 2] dat [eiser] niet-ontvankelijk wordt verklaard in de vordering voor zover het hem betreft.
3.10.
[gedaagde 1] stelt dat zij op grond van een huurovereenkomst verblijft in de woning aan de [adres 1] . Zij voldoet de huurprijs en heeft daarom recht op huurbescherming, zo stelt zij. Van een spoedeisend belang bij de ontruiming blijkt niets, want [eiser] kan gewoon in de woning aan de [adres 2] wonen.
Het toetsingskader in dit kort geding.
3.11.
[eiser] vraagt met spoed een rechterlijke beslissing en is daarom een kort geding begonnen. Het verschil met een reguliere procedure (de bodemprocedure bij de kantonrechter) is dat de eisende partij een spoedeisend belang moet hebben bij de gevraagde snelle beslissing en dat de snelheid van de procedure meebrengt dat er geen tijd is om bijvoorbeeld getuigen te horen. De voorzieningenrechter neemt een beslissing op basis van de processtukken en wat partijen naar voren hebben gebracht ter zitting. Daarbij moet de voorzieningenrechter de belangen van partijen betrekken in de beslissing tot toe- of afwijzing van de gevraagde voorlopige voorziening.
3.12.
De vordering van [eiser] neemt tot uitgangspunt dat [gedaagde 1] zonder recht of titel gebruik maakt van de woning aan de [adres 1] . [gedaagde 1] heeft niet betwist dat zij gebruik maakt van die woning. Dat betekent dat zij de feiten en omstandigheden moet stellen en aannemelijk maken die leiden tot de conclusie dat zij wel beschikt over een recht of titel voor het gebruik van de woning.
Het is aannemelijk dat [gedaagde 1] gebruik maakt van de woning op grond van een huurovereenkomst.
3.13.
[gedaagde 1] beroept zich op het bestaan van een huurovereenkomst. In augustus 2021 dreigde zij op straat te komen staan. [eiser] bood het gebruik van de woning aan de [adres 1] aan. Hoewel tussen [eiser] en [gedaagde 1] sprake was van een affectieve relatie, heeft [gedaagde 1] willen vermijden dat de indruk zou bestaan dat zij misbruik maakte van [eiser] . Daarom wilde zij betalen voor het gebruik van de woning aan de [adres 1] . [eiser] stelde voor een huurovereenkomst op te stellen met daarop het adres [adres 2] . De achtergrond daarvan was volgens [gedaagde 1] dat [eiser] een hypotheek had op de woning aan de [adres 1] . Zonder toestemming van de bank mag de woning dan niet verhuurd worden. Met vermelding van [adres 2] werd die regel omzeild, maar kon [gedaagde 1] wel gebruik maken van de woning aan de [adres 1] op basis van een huurovereenkomst.
3.14.
De voorzieningenrechter is van oordeel dat [gedaagde 1] hiermee een op zich plausibele verklaring heeft gegeven voor het gegeven dat er wél een schriftelijke huurovereenkomst bestaat voor de woning aan de [adres 2] , maar dat sprake is van langdurig gebruik van de woning aan de [adres 1] .
3.15.
[eiser] heeft ter zitting uitgelegd dat hij nooit de bedoeling heeft gehad om de woning aan de [adres 1] te verhuren. Hij zag zich daar oud worden. [eiser] stelt dat hij aan de [adres 1] heeft gewoond, dat [gedaagde 1] bij hem in zou trekken en dat is ook gebeurd. Maar het is altijd de bedoeling geweest dat [gedaagde 1] – als de relatie stuk zou lopen – naar de woning aan de [adres 2] zou gaan, die zij immers huurde. Toen de relatie in maart 2022 op de klippen liep, heeft [eiser] met [gedaagde 1] afgesproken dat zij nog tot einde 2022 in de woning aan de [adres 1] mocht blijven. Daarna wilde [eiser] er weer in en aan die afspraak wil [eiser] [gedaagde 1] nu houden.
3.16.
De voorzieningenrechter concludeert uit de stellingen van partijen – die ten aanzien van de feiten erg van elkaar verschillen – dat
- er geen uitvoering is gegeven aan de schriftelijke huurovereenkomst voor de woning aan de [adres 2] , in de zin dat [gedaagde 1] die woning nooit heeft gebruikt;
- er in maart 2022 aanvullende afspraken zijn gemaakt over de voortzetting van het gebruik van de woning aan de [adres 1] door [gedaagde 1] , die niet op papier zijn gezet.
Tot einde 2022, zo concludeert de voorzieningenrechter, beschikte [gedaagde 1] over een titel voor het gebruik van de woning. Dat volgt uit de op zich plausibele reden voor het bestaan van een schriftelijke huurovereenkomst waaraan geen uitvoering is gegeven, en de aanvullende afspraken over het gebruik van de woning aan de [adres 1] in maart 2022.
3.17.
Of voortzetting nadien valt binnen de afspraken tussen partijen en/of het huurrecht, is door de voorzieningenrechter zonder nadere bewijslevering niet vast te stellen. Het staat onvoldoende vast of partijen met het ondertekenen van de schriftelijke huurovereenkomst daadwerkelijk de bedoeling hebben gehad om de woning aan de [adres 2] te (ver)huren. Vooralsnog acht de voorzieningenrechter dat niet aannemelijk, gegeven het feit dat [gedaagde 1] nooit in de woning aan de [adres 2] heeft gewoond, maar ook omdat [gedaagde 1] de huur betaalde met de omschrijving ‘ [omschrijving] ’. Er was een aannemelijke reden om een schriftelijke huurovereenkomst aan te gaan, die een ander adres vermeldt dan het werkelijke huurobject. Daarom vindt de voorzieningenrechter de inschatting gerechtvaardigd dat de kantonrechter in een eventuele bodemprocedure zal vaststellen dat tussen partijen een huurovereenkomst bestaat voor de woning aan [adres 1] . Er van uitgaande dat deze huurovereenkomst bestaat, wordt vervolgens vastgesteld dat die niet rechtsgeldig is opgezegd.
3.18.
Kortom, de vordering van [eiser] kan niet slagen op de grond dat [gedaagde 1] zonder recht of titel gebruik maakt van de woning.
De beëindiging van de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik.
3.19.
[eiser] stelt dat hij de woning aan de [adres 1] dringend nodig heeft voor eigen gebruik, omdat hij momenteel dakloos is en bovendien terminaal ziek. Hij kan op dit moment alleen gebruik maken van een bed in zijn fietsenzaak en van een douchegelegenheid bij zijn dochters. Aan die situatie moet met spoed een einde komen en ook daarom wil hij dat [gedaagde 1] de woning verlaat.
3.20.
De voorzieningenrechter vat het standpunt van [eiser] op als een subsidiair standpunt, namelijk: als de rechter aanneemt dat tussen [eiser] en [gedaagde 1] wel een huurovereenkomst bestaat voor de woning aan de [adres 1] , dan zal [eiser] in een bodemprocedure vorderen dat aan die huurovereenkomst een einde komt. [eiser] wil dat de voorzieningenrechter vooruitloopt op het oordeel van die bodemrechter en alvast bepaalt dat [gedaagde 1] de woning moet verlaten.
3.21.
De opzegging van een huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik is aan strikte regels gebonden is. De voorzieningenrechter stelt vast dat van een formele opzegging door [eiser] niet is gebleken (zie artikel 7:262 van het Burgerlijk Wetboek). De voorzieningenrechter kan alleen al daarom niet vooruitlopen op wat de bodemrechter van de opzegging zal vinden en bij wijze van voorlopige voorziening bepalen dat [gedaagde 1] de woning verlaat.
3.22.
Bovendien is het zo dat [eiser] twee woningen in eigendom heeft en dat beide partijen menen dat de ander maar gebruik moet maken van de woning aan de [adres 2] Vaststaat dat [eiser] gebruik kan maken van de woning aan de [adres 2] , aangezien [gedaagde 1] op het gebruik daarvan geen aanspraak maakt. Dat gegeven zal te zijner tijd mogelijk ook meewegen bij de beoordeling van de rechtsgeldigheid van de opzegging van de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik. Gelet daarop is de voorzieningenrechter van oordeel dat [eiser] zijn spoedeisend belang bij de geëiste ontruiming, vooruitlopend op een oordeel van de bodemrechter, onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt.
3.23.
Ook op deze subsidiaire grondslag moet de vordering worden afgewezen.
Ten aanzien van [gedaagde 2].
3.24.
[eiser] wil dat [gedaagde 2] ook de woning aan de [adres 1] verlaat en niet langer betreedt. [gedaagde 2] heeft aangevoerd dat hij helemaal niet in de woning verblijft. Dat heeft [eiser] naar het oordeel van de voorzieningenrechter ook onvoldoende aannemelijk gemaakt. [gedaagde 1] maakt momenteel gebruik van de woning. Zij mag als gebruiker bepalen wie in de woning komt, zodat de vordering te bepalen dat [gedaagde 2] de woning niet meer mag betreden moet worden afgewezen.
Tot slot.
3.25.
[eiser] is in het ongelijk gesteld. Hij wordt daarom in de proceskosten veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] worden begroot op:
- griffierecht € 314,00
- salaris advocaat
1.079,00
1.079,00
Totaal € 1.393,00
4.De beslissing
De voorzieningenrechter
4.1.
wijst de vorderingen af;
4.2.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] tot vandaag begroot op € 1.393,00;
4.3.
verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uit 4.2 uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.N. Bartels en in het openbaar uitgesproken op 16 februari 2023 (CT). [1]