Uitspraak
RECHTBANKOVERIJSSEL
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Zwolle
Zaaknummer: 10870645 \ CV EXPL 24-89
Vonnis in kort geding van 29 februari 2024
in de zaak van
STICHTING WOONBEDRIJF IEDER1,
te Deventer,
eisende partij,
hierna te noemen: Ieder1,
gemachtigde: mr. M. Douwenga,
tegen
[gedaagde],
te [woonplaats],
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde],
procederend in persoon.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding,
- het aanhoudingsverzoek van [gedaagde],
- de akte met productie 17 van Ieder1,
- de mondelinge behandeling van 30 januari 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt, en waar de voorzieningenrechter tot aanhouding van de zaak heeft beslist,
- de akte met productie 18 van Ieder1,
- de voortgezette mondelinge behandeling van 15 februari 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
2.Waar gaat deze zaak over?
2.1.
Ieder1 verhuurt een woning aan [gedaagde]. Omdat Ieder1 meerdere klachten heeft ontvangen van buurtbewoners over overlast veroorzaakt door [gedaagde] en [gedaagde] zijn huur niet op tijd betaalt, is Ieder1 dit kort geding gestart. Zij vordert daarin dat [gedaagde] zijn woning ontruimt en zijn achterstallige en toekomstige huur betaalt.
2.2.
De voorzieningenrechter is van oordeel dat de vordering tot ontruiming toewijsbaar is en dat de vordering tot betaling van de achterstallige en toekomstige huur moet worden afgewezen. Hij zal hierna uitleggen hoe hij tot die beslissing is gekomen.
3. De feiten
3.1.
Ieder1 verhuurt sinds 7 juli 2022 de woning aan de [adres] aan [gedaagde].
3.2.
Op de huurovereenkomst zijn van toepassing de Algemene Huurvoorwaarden zelfstandige woonruimte van december 2021 (hierna: de algemene voorwaarden). Artikel 6 van Pro de algemene voorwaarden gaat over de verplichtingen van de huurder. Hierin staat, voor zover relevant, het volgende:
“6.8
Huurder dient ervoor zorg te dragen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt door huurder, huisgenoten, huisdieren of derden die zich vanwege huurder in, rondom of in de directe nabijheid van het gehuurde of in de gemeenschappelijke ruimten bevinden. (…)
Het is huurder niet toegestaan in het gehuurde hennep te (doen) kweken, drogen of knippen, dan wel andere activiteiten te (doen) verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld.
Het is huurder niet toegestaan om softdrugs, harddrugs of andere van overheidswege verboden middelen te verhandelen, te produceren of in groepsverband te gebruiken in het gehuurde, in (een deel van) de eventuele gemeenschappelijke ruimten of in de directe omgeving van het gehuurde. (…)”
3.3.
Op 28 november 2022 heeft Ieder1 de eerste melding ontvangen over overlast veroorzaakt door [gedaagde].
3.4.
Op 14 mei 2023 heeft de politie een hoeveelheid drugs en drugsgerelateerde goederen aangetroffen in de woning van [gedaagde], waaronder:
- 88 XTC pillen,
- een gripzakje met 6,37 gram cocaïne,
- vier gripzakjes met 4,39 gram cocaïne,
- een halve XTC pil,
- vier zakjes met 6,07 gram MDMA kristallen,
- twee zakjes met 4,95 gram hennep,
- een weegschaal, lege wikkels en lege gripzakjes.
Naar aanleiding van deze vondst heeft de gemeente Deventer bij brief van 17 juli 2023 Ieder1 een waarschuwing gegeven. Ieder1 heeft [gedaagde] vervolgens uitgenodigd om in gesprek te gaan.
3.5.
In het gesprek van 20 juli 2023 heeft Ieder1 een laatste waarschuwing gegeven aan [gedaagde]. Ieder1 heeft aangegeven dat zij de huurovereenkomst zal beëindigen als zij opnieuw overlastmeldingen krijgt of de politie weer bij de woning zal komen.
3.6.
Omdat gebleken is dat [gedaagde] zich niet aan de in het gesprek genoemde voorwaarden heeft gehouden, heeft Ieder1 bij brief van 8 november 2023 [gedaagde] verzocht de huurovereenkomst op te zeggen. [gedaagde] heeft geen gevolg gegeven aan dit verzoek.
3.7.
Daarnaast heeft [gedaagde] een huurachterstand laten ontstaan, die op het moment van dagvaarden is opgelopen tot € 1.100,08.
4.Het geschil
4.1.
Ieder1 vordert de ontruiming van het gehuurde, betaling van de achterstallige en toekomstige huur en de proces- en nakosten.
4.2.
Ieder1 legt aan de vordering ten grondslag dat [gedaagde], door overlast te veroorzaken, in strijd handelt met zowel de in artikel 7:213 BW Pro neergelegde wettelijke verplichting om zich als goed huurder te gedragen als de artikelen 6.8 en 6.9 van de algemene voorwaarden.
4.3.
[gedaagde] erkent dat hij overlast heeft veroorzaakt en een betalingsachterstand heeft laten ontstaan.
4.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
5.De beoordeling
De kortgedingprocedure
5.1.
In een kortgedingprocedure wordt aan de rechter gevraagd om een (spoed)maatregel te nemen. De wet gaat ervan uit dat er na de kortgedingprocedure ook een gewone rechtszaak (bodemprocedure) zal komen. In een kortgedingprocedure moet de voorzieningenrechter beoordelen of het waarschijnlijk is dat in de bodemprocedure een beslissing zal worden genomen die in het voordeel van de eisende partij zal zijn. Als dat voldoende aannemelijk is en als er haast bij is (spoedeisend belang), kan de maatregel die op de beslissing in de bodemprocedure vooruitloopt, in een kortgedingprocedure worden toegewezen.
Het spoedeisend belang
5.2.
Ieder1 vordert een voorlopige voorziening in kort geding. Daarvoor is vereist dat zij een spoedeisend belang heeft. Ieder1 onderbouwt de aanwezigheid van dat belang met de stelling dat [gedaagde] zich, ondanks waarschuwingen, niet gedraagt als goed huurder en dat sprake is van een uitzichtloze situatie waar een einde aan moet komen. Ieder1 geeft aan dat zij – gezien de eerdere waarschuwing van de gemeente Deventer – vreest voor sluiting van het gehuurde, wat ertoe zou leiden dat een schaarse sociale huurwoning wordt onttrokken aan haar woningvoorraad. De vordering tot betaling van de achterstallige en toekomstige huur is in deze procedure uit proceseconomische redenen opgenomen, aldus Ieder1. [gedaagde] betwist niet dat sprake is van een spoedeisend belang.
5.3.
Naar het oordeel van de voorzieningenrechter kan het spoedeisend belang alleen worden aangenomen ten aanzien van de gevorderde ontruiming. De voorzieningenrechter is van oordeel dat de vordering tot betaling van de achterstallige en toekomstige huur niet kan worden aangemerkt als een nauw verwante nevenvordering, zodat een afzonderlijk spoedeisend belang vereist is. Ieder1 heeft niet gesteld welk spoedeisend belang zij bij de vordering tot betaling van achterstallige en toekomstige huur heeft, maar heeft volstaan met een efficiency-argument. De voorzieningenrechter ziet op grond daarvan niet in dat een eventuele bodemprocedure niet kan worden afgewacht. De geldvorderingen zullen daarom worden afgewezen.
De vordering tot ontruiming
5.4.
Vooropgesteld moet worden dat ontruiming een ingrijpende maatregel is. Een vordering tot ontruiming in kort geding kan dan ook alleen worden toegewezen als het voldoende aannemelijk is dat de huurovereenkomst in een bodemprocedure zal worden ontbonden, met als gevolg dat het gehuurde zal moeten worden ontruimd. De voorzieningenrechter zal op grond van artikel 6:265 BW Pro moeten beoordelen of [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst en, zo ja, of die tekortkoming zo ernstig is dat ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd zal zijn.
5.5.
Ieder1 stelt dat [gedaagde] tekort is geschoten in de overeenkomst doordat hij zich niet als goed huurder gedraagt, omdat hij overlast veroorzaakt en een handelshoeveelheid drugs in zijn woning aanwezig heeft gehad. De overlast bestaat onder meer uit het draaien van harde muziek, schreeuwen en schelden en gooien met deuren of spullen. Ook zijn er meerdere meldingen gemaakt van huiselijk geweld dat zich in de woning van [gedaagde] zou afspelen. In november 2022 is [gedaagde] op de geluidsoverlast aangesproken door de vriend van een buurtbewoner. Daarop is er een worsteling ontstaan tussen hem en [gedaagde], waarbij [gedaagde] een mes heeft gebruikt. [gedaagde] is vervolgens aangehouden. Daarnaast heeft de wijkagent op 4 januari 2024 een proces-verbaal van bevindingen opgemaakt. Daarin schrijft hij dat er in een periode van 6,5 maand 22 meldingen zijn binnengekomen op naam van [gedaagde]. De hoeveelheid meldingen houden volgens de verbalisant verband met het feit dat mevrouw [naam], de (inmiddels ex-)vriendin van [gedaagde], ondanks een contactverbod, weer bij hem is ingetrokken. De wijkagent vermeldt verder dat hij meerdere bewoners uit de flat heeft gesproken, die hem aanspraken op het feit dat de overlast maar niet stopt. Een aantal bewoners was erg emotioneel en was bang dat het compleet uit de hand zou lopen en dat er over en weer geweld gebruikt zou worden. Volgens de wijkagent is het, om de veiligheid van [gedaagde] en [naam] en hun omgeving te waarborgen, wenselijk dat [gedaagde] zo spoedig mogelijk zijn flat wordt uitgezet. De meest recente meldingen dateren van 2 februari 2024. De wijkagent schrijft daarover dat er om 00.47 uur bleek dat er met spullen gegooid was en dat het in de woning een zooitje was en dat er om 12.24 uur een ruzie tussen [gedaagde] en [naam] zou zijn geweest en dat de woning kort en klein bleek te zijn geslagen.
5.6.
[gedaagde] heeft erkend dat er een hoeveelheid drugs is aangetroffen in zijn woning, bestemd voor de handel. Daarnaast heeft [gedaagde] erkend dat hij zich heeft schuldig gemaakt aan overlast. Meer in het bijzonder heeft hij bevestigd dat er een (vecht)incident heeft plaatsgevonden toen hij werd aangesproken op het draaien van harde muziek en dat hij regelmatig uit de hand lopende ruzies heeft met zijn ex-vriendin [naam]. Volgens [gedaagde] zijn er meerdere meldingen van geluidsoverlast die niet juist zijn, maar daarnaar bevraagd op de zitting is hij er niet in geslaagd concreet te maken welke.
5.7.
De voorzieningenrechter overweegt dat vast is komen te staan dat [gedaagde] in strijd heeft gehandeld met artikel 6.8 en 6.9 van de algemene voorwaarden en zich niet als goed huurder heeft gedragen als bedoeld in artikel 7:213 BW Pro. De voorzieningenrechter is van oordeel dat het voldoende aannemelijk is dat de door [gedaagde] veroorzaakte overlast zo ernstig is dat de bodemrechter de huurovereenkomst zal ontbinden. Dat betekent dat daarop vooruitlopend de ontruiming gerechtvaardigd is. Een belangenafweging kan niet in het voordeel van [gedaagde] uitvallen. [gedaagde] heeft meerdere waarschuwingen gehad, maar heeft zijn gedrag er niet op aangepast. Er is geen zicht op vermindering van de overlast die hij veroorzaakt, terwijl de omwonenden hun geduld beginnen te verliezen. De situatie is daarom onhoudbaar en moet op korte termijn veranderen. De vordering van Ieder1 zal dan ook worden toegewezen.
De proceskosten
5.8.
[gedaagde] is overwegend in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Ieder1 worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
273,44
(2x 136,72)
- griffierecht
€
130,00
- salaris gemachtigde
€
814,00
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.352,44
6.De beslissing
De kantonrechter
6.1.
veroordeelt [gedaagde] om binnen twee weken na betekening van dit vonnis de woonruimte aan de [adres], met al hetgeen daartoe behoort en met wie of wat daarin of daarop aanwezig is, te ontruimen, in goede staat en onder afgifte van sleutels aan Ieder1 op te leveren om deze vervolgens ontruimd te houden,
6.2.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.352,44, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
6.3.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
6.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. C.H. de Haan en in het openbaar uitgesproken op 29 februari 2024. (ED)