ECLI:NL:RBOVE:2024:1153

• Datum uitspraak: 5 maart 2024
• Publicatiedatum: 5 maart 2024
• Zaaknummer: 10631361 \ CV EXPL 23-2683
• Instantie: Rechtbank Overijssel
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: K.J. Haarhuis
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beëindiging huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik en afwijzing reconventionele vordering

De kantonrechter van de Rechtbank Overijssel heeft op 5 maart 2024 uitspraak gedaan in een geschil tussen [partij A] en [partij B] over de beëindiging van een huurovereenkomst betreffende een onroerende zaak te [adres]. [Partij A] vorderde de beëindiging van de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik, onderbouwd met stukken over de voortgang van een bestemmingsplanwijziging en vergunningaanvragen.

De kantonrechter oordeelde dat [partij A] voldoende aannemelijk had gemaakt dat zij de benodigde vergunningen zullen verkrijgen voor de nieuwbouwplannen, waarbij 21% van de appartementen sociale huur betreft en het aantal appartementen is verhoogd naar 35 vanwege kleinere appartementen en onrendabele sociale huur. Op grond hiervan werd de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst toegewezen en vastgesteld dat de huur eindigt per 31 januari 2025, conform de eerdere opzegging door [partij A].

De kantonrechter stelde tevens een bedrag van €150.000,- vast dat [partij A] aan [partij B] moet betalen indien later blijkt dat de wil tot duurzaam eigen gebruik niet aanwezig was. De vordering van [partij B] in reconventie tot schadeloosstelling wegens afbraak en uitvoering van werk in het algemeen belang werd afgewezen, omdat de reden van opzegging niet lag in afbraak of bestemmingsplanverwezenlijking.

Het vonnis werd niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard omdat het verweer van [partij B] niet kennelijk ongegrond was. De proceskosten werden tussen partijen gecompenseerd, waarbij iedere partij haar eigen kosten draagt.

Uitkomst: De huurovereenkomst wordt beëindigd per 31 januari 2025 wegens dringend eigen gebruik, en de reconventionele vordering wordt afgewezen.

Uitspraak

RECHTBANK OVERIJSSEL

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Enschede

Zaaknummer : 10631361 \ CV EXPL 23-2683

Vonnis van 5 maart 2024

in de zaak van

1. [partij A.1] ,wonende te [woonplaats 1] ,

2.
[partij A.2] ,
wonende te [woonplaats 2] ,

3.
[partij A.3] ,
wonende te [woonplaats 3] ,

eisende partij in conventie en verwerende partij in voorwaardelijke reconventie,

hierna gezamenlijk (in meervoud) te noemen: [partij A] ,

gemachtigde: P. Buursen, kantoorhoudende te Enschede,

tegen

[partij B] ,

h.o.d.n.
[bedrijf] ,
wonende te [woonplaats 4] ,

gedaagde partij in conventie en eisende partij in voorwaardelijke reconventie,

hierna te noemen: [partij B] ,

gemachtigde: mr. R.F.A. Rorink, advocaat te Hardenberg.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 5 december 2023;

- de akte uitlaten aan de zijde van [partij A] ;

- de antwoordakte aan de zijde van [partij B] .

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De beoordeling

in conventie en in voorwaardelijke reconventie

2.1.

De kantonrechter verwijst naar en handhaaft hetgeen bij voormeld tussenvonnis is overwogen. [partij A] is in de gelegenheid gesteld bij akte gedocumenteerd aan te geven in welk stadium de wijziging van het bestemmingsplan zich nu bevindt en in hoeverre de benodigde vergunningen zijn aangevraagd dan wel zullen (kunnen) worden aangevraagd.

2.2.

[partij A] hebben ingevolge genoemd vonnis i) een brief d.d. 20 december 2023 van [naam] , projectleider bouwen team TOO bij de gemeente Haaksbergen, houdende een chronologisch overzicht van de herontwikkeling [adres] tot nu toe, ii) de gewijzigde ontwerpen d.d. 5 oktober 2023 met plattegronden van de appartementen per verdieping en iii) het (concept) ontwerpboek d.d. 8 augustus 2023 overgelegd. Daarnaast hebben zij, in verband met de nieuwe Omgevingswet, in plaats van een bestemmingswijzigingsplan op te laten stellen opdracht gegeven aan BJZ Almelo om een BOPA (Buitenplanse Omgevings Plan Activiteit) aan te vragen, op basis van de overgelegde offerte d.d. 23 oktober 2023 die door [partij A] voor akkoord is ondertekend.

2.3.

[partij B] stelt -kort gezegd- dat slechts duidelijk is dat de gemeente Haaksbergen op ambtelijk niveau de plannen ter plaatse tot op zekere hoogte wil ondersteunen. Onduidelijk is of en in hoeverre [partij A] kunnen voldoen aan de anterieure overeenkomst die de gemeente Haaksbergen [partij A] kennelijk zal willen voorleggen of inmiddels al heeft voorgelegd. Het is helder dat de gemeente van [partij A] verlangt dat zij (verlieslatende) sociale huurappartementen zal hebben te realiseren, daar waar de plannen waren gebaseerd op appartementen in het luxe segment.

2.4.

Op basis van de door [partij A] geproduceerde stukken, met name de inhoud van de brief van 20 december 2023 van de gemeente Haaksbergen, is de kantonrechter van oordeel dat zij voldoende aannemelijk hebben gemaakt dat zij de benodigde vergunningen zullen verkrijgen om de door hen gewenste nieuwbouw te realiseren. De kantonrechter heeft geen reden te betwijfelen of het college van burgemeester en wethouders en de gemeenteraad zullen instemmen met de gewijzigde plannen van [partij A] In deze plannen wordt 21% van de te realiseren appartementen sociale huur en een deel van de appartementen aangepast naar het middenhuur segment. Omdat de appartementen kleiner worden dan aanvankelijk gedacht en er onrendabele sociale huur appartementen gerealiseerd moeten worden, is het aantal toegestane appartementen verhoogd naar 35.

De kantonrechter komt gelet hierop tot de conclusie dat sprake is van dringend eigen gebruik in de zin van de wet. Uit artikel 7:296, eerste lid, aanhef en sub b. BW volgt dat de vordering van [partij A] dan moet worden toegewezen. Voor een afweging van de belangen bij de beëindiging dan wel voortzetting van de huurovereenkomst is geen plaats.

2.5.

Het is vervolgens aan de kantonrechter om een datum vast te stellen waarop de huur zal eindigen. In dit verband is van belang dat [partij A] de huurovereenkomst al bij brief van 6 december 2022 hebben opgezegd tegen het einde van de lopende huurtermijn, te weten 31 januari 2025, zodat [partij B] hiermee redelijkerwijs al lang rekening heeft kunnen houden. De kantonrechter ziet dan ook geen aanleiding om het tijdstip van de beëindiging op een latere datum vast te stellen.

2.6.

Artikel 7:299, derde lid BW biedt de kantonrechter de mogelijkheid te bepalen dat [partij A] aan [partij B] een bedrag moeten betalen indien later mocht blijken dat de wil om het gehuurde duurzaam in gebruik te nemen, in werkelijkheid bij [partij A] niet aanwezig is geweest. In de gegeven omstandigheden bestaat er naar oordeel van de kantonrechter voldoende aanleiding een bedrag als hiervoor bedoeld vast te stellen. De kantonrechter zal dat bedrag vaststellen op € 150.000,00, afgezien van het feit dat [partij B] in dat geval recht heeft op volledige schadevergoeding.

2.7.

Uit artikel 233, eerste lid Rv volgt dat een vonnis uitvoerbaar bij voorraad kan worden verklaard, tenzij uit de wet of de aard van de zaak anders voortvloeit.

[partij A] hebben gevorderd het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. In artikel 7:295, eerste lid BW staat echter dat de huurovereenkomst na opzegging van rechtswege van kracht blijft tot de rechter onherroepelijk heeft beslist op een beëindigingsvordering. De rechter kan zijn vonnis alleen dan uitvoerbaar bij voorraad verklaren indien het verweer van de huurder hem kennelijk ongegrond voorkomt. De aan te leggen maatstaf is dus dat de vaststelling van het einde van de huurovereenkomst en de veroordeling tot ontruiming alleen uitvoerbaar bij voorraad kunnen worden verklaard als het verweer van de huurder kennelijk ongegrond is. Dat is een strenge maatstaf. Het verweer van [partij B] is weliswaar niet gegrond, maar niet kennelijk ongegrond in de zin van bij voorbaat kansloos. Het vonnis zal daarom door de kantonrechter niet uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.

2.8.

Gelet op hetgeen in conventie is beslist, is aan de door [partij B] gestelde voorwaarde aan zijn reconventionele vordering voldaan en behoeft die bespreking. [partij B] vordert in reconventie een schadeloosstelling vanwege afbraak voor uitvoering van werk in het algemeen belang als bedoeld in artikel 7:309 BW. [partij B] behoudt zich voorts alle rechten voor ten aanzien van de verwezenlijking van het bestemmingsplan als bedoeld in artikel 7:310 BW en de daarmee verband houdende schadeloosstelling.

2.9.

[partij A] concluderen tot afwijzing van de vordering van [partij B] en stellen, kort gezegd, dat het systeem van de wet zich verzet tegen toewijzing ervan.

2.10.

De vordering van [partij B] zal worden afgewezen. In het onderhavige geval is de reden van de opzegging niet gelegen in afbraak van het gebouwde met het oog op de uitvoering van werken in het algemeen belang (artikel 7:309 BW) of verwezenlijking van een op het gehuurde rustend bestemmingsplan (artikel 7:310 BW). Verder is hier geen sprake geweest van een overgang van rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomst op Kromhof c,s. op de voet van artikel 7:226 BW.

2.11.

In de gegeven omstandigheden acht de kantonrechter termen aanwezig de proceskosten tussen partijen te compenseren als hierna te vermelden.

3. De beslissing:De kantonrechter:

in conventie

3.1.

bepaalt dat de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de onroerende zaak, staande en gelegen te [adres] , zal eindigen per 31 januari 2025;

3.2.

veroordeelt [partij B] om voormelde onroerende zaak uiterlijk op 31 januari 2025 te ontruimen en ter vrije beschikking van [partij A] te stellen;

3.3.

stelt het bedrag dat [partij A] zal moeten betalen, als de wil om het verhuurde persoonlijk duurzaam in gebruik te nemen niet aanwezig is geweest, vast op een bedrag van € 150.000,00;

3.4.

wijst af het meer of anders gevorderde;

3.5.

compenseert de proceskosten tussen partijen des dat iedere partij haar eigen kosten draagt;
in reconventie

3.6.

wijst de vordering af;

3.7.

compenseert de proceskosten tussen partijen des dat iedere partij haar eigen kosten draagt.

Dit vonnis is gewezen door mr. K.J. Haarhuis, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 5 maart 2024.

(PR(O)