ECLI:NL:RBOVE:2024:1192

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK OVERIJSSEL

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Almelo

Vonnis in hoofdzaak en vrijwaring van 5 maart 2024

in de zaak met nummer 10216561 CV EXPL 22-2721 van

de stichting

Stichting Huisvesting Zorg en Welzijn,

gevestigd te Coevorden,

eiseres,

gemachtigden mrs. B. Martens en R.C. Verhoeff te Amsterdam,

tegen

1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[partij A] B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats 1],

gedaagde,

gemachtigde mr. M. Koelemeijer te Enschede,

2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

Zorghotel en Retraitehuis Zenderen B.V.,

gevestigd te Zenderen,

3.
[partij B],

wonende te [woonplaats 1],

gedaagden,

gemachtigde mr. A.P. Macro te Amsterdam,

en in de vrijwaringszaak met nummer 10453236 CV EXPL 23-864 van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[partij A] B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats 1],

eiseres in vrijwaring,

gemachtigde mr. M. Koelemeijer te Enschede,

tegen

1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

Zorghotel en Retraitehuis Zenderen B.V.,

gevestigd te Zenderen,

2.
[partij B],

wonende te [woonplaats 1],

gedaagden in vrijwaring,

gemachtigde mr. A.P. Macro te Amsterdam,

en in de vrijwaringszaak met nummer 10469570 CV EXPL 23-911 van

1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

Zorghotel en Retraitehuis Zenderen B.V.,

gevestigd te Zenderen,

2.
[partij B],

wonende te [woonplaats 1],

eisers in vrijwaring,

gemachtigde mr. A.P. Macro te Amsterdam,

tegen

[partij C],

wonende te [woonplaats 2],

gedaagde in vrijwaring,

gemachtigde mr. M. Koelemeijer te Enschede.

Partijen zullen hierna SZW, [partij A], Zorghotel Zenderen, [partij B] en [partij C] genoemd worden.

1.De procedure in de hoofdzaak

Voor het verloop van het geding tot dan toe verwijst de kantonrechter naar het tussenvonnis van 10 oktober 2023. Ingevolge dat tussenvonnis heeft op 6 februari 2024 de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Vervolgens is vonnis gevraagd. Vonnis is bepaald op heden.

2.De procedure in de vrijwaringszaak met nummer 10453236

3.De procedure in de vrijwaringszaak met nummer 10469570

4.De feiten in de hoofdzaak en vrijwaringen

4.1.

[partij A] is op 4 juni 2020 opgericht. De gezamenlijk bevoegde bestuurders zijn de heer [naam 1] en [partij C].

4.2.

[partij A], [naam 1] en [partij C] hebben op 24 december 2020 van de curator in het faillissement van [bedrijf 1] B.V. gekocht het retraitehuis (hierna: het klooster) met dienstwoningen en overige bestaande opstallen en het in aanbouw zijnde zorghotel met ondergrond en erf aan de [adres] (tezamen: het complex). Het complex is op 30 december 2020 aan [partij A] geleverd.

4.3.

[partij A] had voor de levering van het complex al een intentieovereenkomst met [bedrijf 2] B.V. gesloten om de mogelijkheden van exploitatie van het complex door laatstgenoemde te laten onderzoeken.

4.4.

In de “Intentie Zenderen” van 26 mei 2021 tussen [partij A], [bedrijf 3] B.V. (een vennootschap van [partij B]) en Zorggroep BOAT staat onder meer:

- [partij A], [bedrijf 3] B.V. (als initiatiefnemer) en Zorggroep BOAT hebben gesprekken gevoerd over een zorg gerelateerde invulling van het complex;

- partijen delen de mening dat het zorghotel en het klooster bij voorkeur onlosmakelijk met elkaar verbonden blijven;

- partijen komen overeen dat de precontractuele fase is afgerond en dat zij met de letter of intent de huur- en inleenafspraken voor de komende jaren willen vastleggen;

- [partij A] heeft het voornemen om het complex, en in het bijzonder het zorghotel, af te bouwen op het moment dat een huurder bereid is om bijvoorbeeld het zorghotel te gaan huren;

- [bedrijf 3] B.V. stort € 3.900.000,- in [partij A] tegen uitgifte van nieuwe aandelen, zodat de nieuwe verhouding in [partij A] 50/50 wordt;

- Zorggroep BOAT is bereid om het zorghotel te huren voor een periode van tien jaar tegen een maximale huursom van € 500.000,- op basis van het nog op te stellen programma van eisen en 57 appartementen.

Aan de “Intentie Zenderen” is een concept-huurovereenkomst gehecht, waarin [partij A] dan wel een nader te bepalen juridisch eigenaar van het zorghotel als verhuurder wordt genoemd en SZW als huurder. De “Intentie Zenderen” en de concept-huurovereenkomst zijn namens [partij A] getekend door [partij B].

4.5.

Het is op enig moment de bedoeling geweest dat [partij B], althans een vennootschap van hem, medio 2021 aandelen zou verwerven in [partij A] en/of het klooster van [partij A] zou kopen. Geen van beide voornemens is in 2021 uitgevoerd.

4.6.

Op 16 juli 2021 heeft de heer [naam 2] namens Zorggroep BOAT aan [partij C] en [partij B] bericht:

“
(…)Vorige week werd ons (Boat) door [partij B][[partij B], toevoeging kantonrechter]
duidelijk gemaakt dat jij niet zelfstandig bevoegd bent om namens [partij A] BV overeenkomsten aan te gaan. Dat is anders dan wij tot op heden van jou begrepen hebben. [naam 3] had namelijk 52% van de stemmen. In een later stadium kon [partij B] beter tekenen, aangezien hij toch de directeur zou worden.

Afgelopen woensdag zijn er nieuwe afspraken gemaakt tussen jou, [partij B] en [naam 1] (…). De afspraken zijn in zoverre anders dat [partij A] nu eigenaar blijft en dat [partij B] helpt in het verkoopklaar maken van de UFO[het zorghotel, toevoeging kanton-rechter]
en het klooster.

Deze nieuwe afspraken tussen jullie drie hebben geen effect op de samen met jou opgestelde en ondertekende overeenkomsten, waaronder de huurovereenkomst tussen BOAT en [partij A]. Van [partij B] kregen wij gisteren het aanvullende bericht dat onze koopoptie uit de huurovereenkomst verwijderd moest worden.

Verder waren alle overeenkomsten verder voor jullie alle drie akkoord.”

4.7.

Op 20 juli 2021 heeft [naam 2] namens Zorggroep BOAT aan [partij C] en [partij B] bericht:

“
(…) Bij [partij C] heb ik aangegeven dat intentieovereenkomst, de huurovereenkomsten, de inleenovereenkomsten in diverse gesprekken aan de orde geweest zijn en uiteindelijk ondertekend door [partij B], op aangeven van [partij C]. Dat [partij C] niet gehandeld heeft als bestuurder van [partij A] en niet bevoegd was om dat te doen was voor mij echt een verrassing en overigens ook voor de anderen bij dit proces betrokken personen. (…)”

4.8.

[partij A] en Zorghotel Zenderen hebben op 16 juli 2021 een samenwerkingsover-eenkomst gesloten. Daarin staat dat [partij A] het project zal afbouwen, dat partijen samen willen onderhandelen over vormgeving en invulling van het project en dat het uitgangspunt voor een gedragen financiële basis is de exploitatieopzet die door Zorghotel Zenderen is opgesteld, waarin rekening is gehouden met een minimale huursom van € 1.200.000,- en een dekking van 75%. In een later stadium zal worden bezien of Zorghotel Zenderen kan optreden als hoofdhuurder van het klooster. [partij B] zal privé de dienstwoning overnemen. De afspraken uit de intentieovereenkomst zijn daarmee vervallen.

4.9.

Op 3 september 2021 heeft de heer [naam 4] (Zorggroep BOAT) een verslag van het gesprek van 2 september 2021, waarbij onder anderen [naam 1] en [partij C] aanwezig zijn geweest, rondgestuurd. In dat verslag staat dat de aanwezigen akkoord zijn met de huurover-eenkomsten voor het klooster en het zorghotel.

4.10.

Op 6 september 2021 zijn twee huurovereenkomsten getekend, één met betrekking tot de verhuur van negentien wooneenheden in het klooster (tegen € 164.160,- als huurprijs, met betaling op basis van werkelijke bezetting en eventuele aanvullende huurkorting) en één met betrekking tot de verhuur van appartementen in het (nog af te bouwen) zorghotel (tegen € 500.000,- als huurprijs, ook met betaling op basis van werkelijke bezetting en eventuele huurkorting), waarbij als verhuurders zijn genoemd [partij A], vertegenwoordigd door [naam 1] en [partij C], en Zorghotel Zenderen en als huurder SZW). Deze overeenkomsten zijn namens [partij A] getekend door [partij B].

4.11.

Op 15 september 2021 heeft [partij C] namens [partij A] aan onder meer Zorggroep BOAT bericht:

“
(…)

Het is (nu) partijen bekend dat [partij A] BV twee gezamenlijk bevoegde bestuurders heeft en dat geldige besluiten door beide bestuurders ondertekend moeten zijn, zie hiervoor ook de SOK[de samenwerkingsovereenkomst tussen [partij A] en Zorghotel Zenderen, toevoeging kantonrechter]

De minimale huurstroom zoals in de overeenkomst is weergegeven is gebaseerd op de huidige invulling en gebruik van [bedrijf 1] en nieuwbouw Zorghotel (…) Zoals eerder is aangegeven is de verdeling van minimale huurstroom voor [bedrijf 1] € 250.000,- en voor nieuwbouw Zorghotel € 950.000,- per jaar. (…)

Overeen te komen huurovereenkomsten, opgesteld door [partij A], dienen hierop aan te sluiten. (…)”

4.12.

[partij C] heeft onder anderen [naam 4] en [partij B] op 24 september 2021 bericht:

“
(…)

Opmerking: (…) Vanochtend is uitvoerig besproken dat het verslag van 2-9-2021 niet correct is.

O.a. de demarcatielijst, huurovereenkomsten, deze zijn niet akkoord en dat heeft [naam 1] duidelijk aan gegeven. Verder missen we in het verslag deze vraag van [naam 5]: willen jullie iemand aan stellen die voor of namens [partij A] kan handelen? Waarop [partij A] bij monde van [naam 1] duidelijk te kennen heeft gegeven dat niet te gaan doen. (…) Vanochtend werd, door [naam 5] aan [naam 1], bevestigd dat er inderdaad geen sprake was van instemming of toestemming van alle aandeelhouders/ bestuurders van [partij A] voor het tekenen van welke overeenkomst dan ook.

Des te opmerkelijker is het dat er op 6-9-2021 een huurovereenkomst door [partij B] is ondertekend i.o.v. Dit kan nooit namens en met instemming van [partij A] zijn ondertekend. (…)”

4.13.

Op 27 september 2021 heeft [naam 4] aan [partij B], [naam 1] en [partij C] bericht:

“
(…)

Voor maandag 27 september 17:00 uur ontvangen wij concreet uitgewerkte voorstellen om de huidige situatie rondom huurovereenkomsten, PvE en demarcatielijst vlot te trekken. De huidige overeenkomsten vormen daarbij het uitgangspunt. (…)”

4.14.

De huurovereenkomsten van 6 september 2021 zijn nimmer uitgevoerd.

4.15.

In januari 2022 heeft [partij A] het klooster met de dienstwoningen verkocht aan Zorghotel Zenderen, [partij B] en diens echtgenote. Op 9 februari 2022 heeft de levering plaatsgevonden. In artikel 24.10 van de desbetreffende overeenkomst is vermeld:

“
Koper en de heer [partij B] staan er voor in dat overeenkomst(en) met derden door Koper en/of de heer [partij B] getekend namens Verkoper, voor zover bestaand, worden beëindigd of voor zover noodzakelijk worden ontbonden. Koper en de heer [partij B] vrijwaren Verkoper voor alle aanspraken die voortvloeien uit of samenhangen met deze overeenkomsten.”

5.Het geschil

in de hoofdzaak

5.1.1.

SZW vordert dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

-
met betrekking tot het klooster

verklaart voor recht dat de huurovereenkomst tot stand is gekomen tussen SZW en gedaagden, althans tussen SZW en [partij A] en Zorghotel Zenderen, althans tussen SZW en [partij A], althans tussen SZW en Zorghotel Zenderen, althans tussen SZW en [partij B];

gedaagden hoofdelijk, dan wel één of meer van hen (hoofdelijk) veroordeelt tot nakoming van de huurovereenkomst, binnen zeven dagen na vonniswijzing, op straffe van verbeurte van een dwangsom;

verklaart voor recht dat gedaagden, althans één of meer van hen tekortgeschoten zijn in de nakoming van de huurovereenkomst;

verklaart voor recht dat SZW bevoegd is tot gehele of gedeeltelijke ontbinding van de huurovereenkomst wegens deze tekortkoming;

verklaart voor recht dat de tekortkoming toerekenbaar is en dat gedaagden, althans één of meer van hen jegens SZW hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de door haar geleden en nog te lijden schade, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;

-
met betrekking tot het zorghotel

gedaagden hoofdelijk, dan wel één of meer van hen (hoofdelijk) veroordeelt tot nakoming van de huurovereenkomst, binnen zeven dagen na vonniswijzing, op straffe van verbeurte van een dwangsom;

verklaart voor recht dat gedaagden, althans één of meer van hen tekortgeschoten zijn in de nakoming van de huurovereenkomst;

verklaart voor recht dat SZW bevoegd is tot gehele of gedeeltelijke ontbinding van de huurovereenkomst wegens deze tekortkoming;

met (hoofdelijke) veroordeling van één of meer gedaagden in de proceskosten en nakosten, bij niet tijdige betaling te vermeerderen met wettelijke rente.

5.1.2.

SZW heeft aan haar vorderingen ten grondslag gelegd dat er op 6 september 2021 rechtsgeldige huurovereenkomsten tot stand zijn gekomen. De huurovereenkomst zou wat het klooster betreft ingaan op 1 juli 2021 en telkens worden verlengd totdat het zorghotel zou zijn afgebouwd. De huurovereenkomst met betrekking tot het zorghotel zou ingaan op

1 juli 2022. Weliswaar is deze huurovereenkomst aangegaan onder de opschortende voor-waarde dat het op 1 februari 2022 geldende bestemmingsplan of een omgevingsvergunning het door SZW voorgestane gebruik mogelijk zou maken en zou toestaan, maar gedaagden hebben zelf de vervulling van deze opschortende voorwaarde veroorzaakt door geen vergunning aan te vragen. Zij kunnen zich daarom niet op de opschortende voorwaarde beroepen. Tot slot geldt dat [partij B] bevoegd was [partij A] te vertegenwoordigen bij het aangaan van de huurovereenkomsten. [partij C] heeft hem namelijk specifiek opdracht en toestemming gegeven namens [partij A] de intentieovereenkomst met als bijlage de concept-huurovereenkomsten te ondertekenen. [partij A] was op de hoogte van de definitieve tekst van de overeenkomsten. Nu [partij B] in elk geval bevoegd was namens Zorghotel Zenderen te tekenen en Zorghotel Zenderen eigenaar van het klooster is (geworden), bestaat tussen SZW en haar sowieso een huurovereenkomst. SZW wil nakoming van de huurovereenkomsten, dan wel deze (deels) ontbinden en vergoeding van de door haar geleden en nog te lijden schade.

het verweer van [partij A], Zorghotel Zenderen en [partij B]

5.2.

Voor het verweer van [partij A], Zorghotel Zenderen en [partij B] wordt verwezen naar de overwegingen 5.2. en 5.3. van het tussenvonnis van 10 oktober 2023. Voor zover nodig zal hierna nader op dat verweer worden ingegaan.

de beoordeling door de kantonrechter

5.3.1.

Naar het oordeel van de kantonrechter zijn tussen
SZW en [partij A]geen geldige huurovereenkomsten tot stand gekomen.

Dat op of vóór 6 september 2021 mondeling huurovereenkomsten zijn gesloten, heeft SZW onvoldoende feitelijk onderbouwd. Zij heeft weliswaar gesteld dat [naam 1] en [partij C] bij de bespreking op 2 september 2021 akkoord waren met de huurovereenkomsten, maar dit is door [naam 1] en [partij C] gemotiveerd betwist en SZW heeft niet toegelicht op welke wijze het akkoord zou zijn gegeven. Een akkoord van [partij A] met de huurovereenkomsten strookt ook niet met de eisen, die [partij A] aan de huurovereenkomsten stelde. Zo zijn de “overeengekomen” huurprijzen (€ 164.160,- en € 500.000,-) aanzienlijk lager dan de totale huurprijs die [partij A] wilde realiseren (€ 1.200.000,-) en zou dan ook nog slechts betaald worden op basis van de werkelijke bezetting. Gezien ook het e-mailbericht van [partij C] van 15 september 2021 is zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet denkbaar dat [partij A] op 2 september 2021 akkoord is gegaan met de huurovereenkomsten, zoals die zijn getekend op 6 september 2021.

Wat betreft de vraag of [partij A] op 6 september 2021 bevoegd is vertegenwoordigd door [partij B], overweegt de kantonrechter als volgt. Niet ter discussie staat dat [naam 1] en [partij C] slechts gezamenlijk bevoegd waren [partij A] te vertegenwoordigen, dat SZW dat wist (zie de mails van [naam 2] van 16 en 20 juli 2021) en dat noch [naam 1], noch [partij C] de in het geding gebrachte huurovereenkomsten op 6 september 2021 heeft getekend.

SZW heeft onvoldoende feitelijk onderbouwd dat [partij A] (dat wil zeggen [naam 1] én [partij C]) [partij B] een volmacht heeft gegeven om de huurovereenkomsten namens haar te tekenen.

Ten eerste valt op dat in de huurovereenkomsten niet wordt verwezen naar een volmacht voor [partij B] als hiervoor bedoeld, afgegeven namens [partij A], en dat het bestaan van een schriftelijke volmacht is gesteld noch gebleken.

Ten tweede is van belang dat SZW weliswaar heeft gesteld dat [naam 1] bij de bespreking op 2 september 2021 akkoord is gegaan met de inhoud van de huurovereenkomsten (wat overigens ter zitting door [naam 1] gemotiveerd is betwist), maar dat zij niet heeft gesteld dat (naast [partij C]) ook [naam 1] [partij B] heeft gemachtigd om de huurovereenkomsten namens [partij A] te tekenen, daar waar [naam 1] ter zitting heeft verklaard dat hij bij die bespreking uitdrukkelijk heeft gezegd de overeenkomst zelf te zullen tekenen. Nu SZW wist dat [partij C] niet zelfstandig bevoegd was om [partij A] te binden, mocht zij er niet van uitgaan dat [partij C] zelfstandig bevoegd was [partij B] een volmacht te geven (wat [partij C] naar eigen zeggen ook niet heeft gedaan) of dat [partij C] met instemming van [naam 1] een volmacht aan [partij B] had verstrekt (wat [naam 1] en [partij C] beiden gemotiveerd hebben ontkend).

Ten derde doet zich hier de vreemde situatie voor dat, volgens SZW, [partij C] aan [partij B] op

6 september 2021 in aanwezigheid van SZW volmacht/opdracht zou hebben gegeven om de huurovereenkomsten namens [partij A] te ondertekenen (en nota bene tevens namens een vennootschap van [partij C]!), terwijl [partij C] aanwezig was bij de ondertekening. SZW heeft niet toegelicht waarom [partij C] de overeenkomsten dan niet zelf heeft ondertekend. Daar komt bij dat [partij C] ter zitting uitdrukkelijk heeft betwist dat hij op 6 september 2021 aanwezig was bij de ondertekening (hij was die dag op zijn kantoor in Vriezenveen) en heeft verklaard dat hij de (getekende) huurovereenkomst pas op 10 september 2021 voor het eerst heeft gezien. Ter zitting heeft [partij B] verklaard niet zeker te weten of [partij C] aanwezig was op 6 september 2021 toen de overeenkomsten werden getekend.

Gelet op voornoemde feiten en omstandigheden is de kantonrechter van oordeel dat SZW onvoldoende feitelijk heeft onderbouwd dat [partij B] bevoegd was de huurovereenkomsten te tekenen namens [partij A].

5.3.2.

SZW heeft subsidiair aangevoerd dat de schijn is gewekt dat [partij B] bevoegd was om [partij A] te vertegenwoordigen. Ter zake overweegt de kantonrechter dat ingevolge artikel 3:61, tweede lid BW in het geval waarin een rechtshandeling in naam van een ander is verricht, tegen de wederpartij, indien die op grond van een verklaring of gedraging van die ander heeft aangenomen en onder de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mocht aannemen dat een toereikende volmacht was verleend, geen beroep kan worden gedaan op de onjuistheid van deze veronderstelling. Essentieel is daarbij dat de schijn dat een volmacht is verleend moet zijn gewekt door de partij in wiens naam de rechtshandeling is verricht, in dit geval [partij A].

SZW heeft niet, althans onvoldoende feitelijk onderbouwd dat [naam 1] heeft verklaard, althans de indruk heeft gewekt dat [partij B] de huurovereenkomsten namens [partij A] mocht tekenen. De verklaring van [naam 1] ter zitting over de bespreking van 2 september 2021 (zie 5.3.1.) duidt op het tegendeel. SZW heeft wel gesteld dat [partij C] heeft verklaard dat [partij B] namens [partij A] mocht tekenen. Voor zover dit al juist zou zijn, geldt dat zij wist dat [partij C] niet zelfstandig bevoegd was [partij A] te vertegenwoordigen en dat [partij C] er naar eigen zeggen niet was bij het tekenen van de overeenkomsten (wat [partij B] niet heeft betwist). In het kader van het leerstuk van de schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid is niet relevant welke indruk [partij B] bij SZW heeft gewekt: hij is immers waar het de gestelde huurovereenkomst met [partij A] betreft niet “degene in wiens naam de rechtshandeling is verricht”. Gelet op het vorenstaande is de kantonrechter van oordeel dat SZW onvoldoende feitelijk heeft onderbouwd dat [partij A] de schijn heeft gewekt dat [partij B] bevoegd was haar te vertegenwoordigen. [partij A] is dus niet op grond van artikel 3:61, tweede lid BW aan de huurovereenkomsten gebonden.

5.3.3.

Nu [partij A] nimmer is gebonden geraakt aan de huurovereenkomsten met SZW zullen de vorderingen van SZW tegen [partij A], die allemaal gebaseerd zijn op het bestaan van rechtsgeldige overeenkomsten tussen hen, moeten worden afgewezen.

5.4.1.

Aangaande de relatie tussen
SZW en Zorghotel Zenderen en [partij B]overweegt de kantonrechter als volgt. Vast staat dat Zorghotel Zenderen in beide overeenkomsten als verhuurder wordt genoemd en [partij B] in geen van beide.

5.4.2.

[partij B] is in geen van beide huurovereenkomsten als verhuurder genoemd. Gesteld noch gebleken is op grond waarvan hij desondanks toch als verhuurder zou moeten worden aangemerkt. Hij kan dus bij gebreke aan feitelijke onderbouwing niet als verhuurder gelden en dus niet tot nakoming van de huurovereenkomsten worden veroordeeld. Wel zou [partij B] jegens SZW schadeplichtig kunnen zijn ex artikel 3:70 BW, omdat hij als gevolmachtigde jegens SZW in moest staan voor het bestaan en de omvang van de volmacht en toereikende volmacht ontbrak.

De kantonrechter stelt vast dat SZW in dit geding steeds heeft betoogd dat [partij B] wél over een (toereikende) volmacht beschikte, wat haar vordering op dit punt niet ondersteunt. Nu de kantonrechter echter heeft vastgesteld dat een toereikende volmacht ontbrak, komt hij toe aan de bespreking van de eventuele schadeplichtigheid van [partij B] op grond van artikel 3:70 BW. Naar het oordeel van de kantonrechter is [partij B] in privé niet schadeplichtig. SZW behoorde namelijk te begrijpen dat een toereikende volmacht ontbrak.

Voor dat oordeel is redengevend dat SZW wist dat [naam 1] en [partij C] slechts tezamen bevoegd waren [partij B] een volmacht te geven, dat [naam 1] ter zitting heeft verklaard dat hij op 2 september 2021 expliciet heeft verklaard dat hij de eventuele huurovereenkomsten zelf zou tekenen en dat de stelling van SZW dat [partij C] [partij B] heeft gemachtigd om de overeenkomsten te tekenen enerzijds onvoldoende is (ook [naam 1] moest hem immers machtigen) en anderzijds uitdrukkelijk wordt weersproken door [partij C] (die heeft verklaard niet aanwezig te zijn geweest) en niet wordt bevestigd door [partij B]. SZW wist, althans behoorde te weten dat aan de vereisten voor een toereikende volmacht aan [partij B] niet was voldaan.

5.4.3.

Zorghotel Zenderen wordt in beide huurovereenkomsten als verhuurder genoemd. Op grond van artikel 157, tweede lid Rv levert de huurovereenkomst als onderhandse akte dwingende bewijskracht op van de waarheid van de verklaring van Zorghotel Zenderen die zich daarin heeft geopenbaard. Tegenbewijs staat echter open. Zorghotel Zenderen heeft gesteld dat zij niet heeft beoogd zichzelf als verhuurder te binden. Daarmee doet zij een beroep op het ontbreken van de op een rechtsgevolg gerichte wil, zoals die zich in de huurovereenkomsten heeft geopenbaard (artikel 3:33 BW). De kantonrechter overweegt ter zake als volgt, met als uitgangspunt dat [naam 2] de huurovereenkomsten heeft opgesteld en dat hij heeft verklaard dat hij zowel [partij A] als Zorghotel Zenderen als verhuurder heeft vermeld omdat het hem niet duidelijk was wie van de twee als verhuurder zou optreden.

Vast staat dat Zorghotel Zenderen geen eigenaar is geweest of geworden van het zorghotel (de UFO), hetgeen ook bij SZW bekend was. Gesteld noch gebleken is dat zij in staat was en/of is SZW het gebruik van het (af te bouwen) zorghotel te verschaffen. Het is dan ook onduidelijk waarom [naam 2] haar in de huurovereenkomst als verhuurder heeft opgenomen. Ook SZW heeft ter zake geen verklaring kunnen geven. Dat de wil van Zorghotel Zenderen niet met haar verklaring overeenstemde, is gegeven het vorenstaande evident. Er is dan ook tussen SZW en Zorghotel Zenderen geen huurovereenkomst aangaande het zorghotel tot stand gekomen.

Omdat van een huurovereenkomst tussen [partij A] en SZW geen sprake is (geweest), kan Zorghotel Zenderen bij de aankoop van het klooster op 9 februari 2022 niet een al lopende huurovereenkomst hebben overgenomen. De vraag is dus of tussen SZW en Zorghotel Zenderen anderzijds op 6 september 2021 een huurovereenkomst is gesloten met betrekking tot het klooster. Nu de huurovereenkomst ter zake dwingende bewijskracht heeft, gaat het er om of Zorghotel Zenderen is geslaagd in het leveren van tegenbewijs. De kantonrechter is van oordeel dat dat het geval is en overweegt ter zake als volgt.

Dat Zorghotel Zenderen op 6 september 2021 geen eigenaar was van het klooster staat op zich aan de totstandkoming van een huurovereenkomst niet in de weg, zolang zij maar in staat was om SZW het gebruik van het klooster te verschaffen. Dat kon zij naar het oordeel van de kantonrechter in de periode tot 9 februari 2022 echter niet. Niet zij, maar [partij A] had immers de beschikking over het klooster en uit het feit dat tussen SZW en [partij A] geen huurovereenkomst tot stand is gekomen volgt dat zij Zorghotel Zenderen evenmin vanaf 6 september 2021 in staat wilde stellen het klooster te verhuren, tegen voor [partij A] namelijk niet acceptabele voorwaarden. Daarbij speelt onder meer een rol dat de in de huurovereenkomsten vastgelegde huurprijs volgens [partij A] te laag was. Ook de vraag of Zorghotel Zenderen vanaf 9 februari 2022 als verhuurder heeft te gelden op basis van de huurovereenkomst van 6 september 2021 beantwoordt de kantonrechter ontkennend.

Op 6 september 2021 was de situatie zo dat Zorghotel Zenderen geen aandeelhouder was in [partij A] en geen eigenaar was van het klooster. Uit de samenwerkingsovereenkomst tussen [partij A] en Zorghotel Zenderen van 16 juli 2021 blijkt geenszins dat het de bedoeling was dat Zorghotel Zenderen namens of in plaats van [partij A] zou gaan verhuren (zie de passage “In een later stadium zal door partijen worden bezien of Partner [Zorghotel Zenderen, toe-voeging kantonrechter] zal kunnen optreden als hoofdhuurder van het hele Retraitehuis”). Evenmin lag toen al vast dat Zorghotel Zenderen in de nabije toekomst de eigendom van het klooster zou gaan verwerven. Om haar als opvolgend eigenaar aan de huurovereenkomst te binden had SZW Zorghotel Zenderen ook niet hoeven laten tekenen: koop breekt immers geen huur. Voorts is van belang dat de huurovereenkomsten met betrekking tot het klooster en het zorghotel niet los van elkaar kunnen worden gezien. Zo bepaalt artikel 3.6. van de huurovereenkomst met betrekking tot het klooster dat die automatisch doorloopt indien het zorghotel niet in gebruik kan worden genomen. Ook in de “Intentie Zenderen” wordt naar de samenhang tussen beide overeenkomsten verwezen. Het was [partij A], en niet Zorghotel Zenderen, die de ontwikkeling van het project financieel voor haar rekening zou nemen.

Met betrekking tot het zorghotel is, zo is hiervoor al overwogen, geen huurovereenkomst met SZW tot stand gekomen.

Uit het vorenstaande blijkt naar het oordeel van de kantonrechter voldoende dat Zorghotel Zenderen de overeenkomst van 6 september 2021 niet als verhuurder heeft willen tekenen. Dat Zorghotel Zenderen die wil niet had, heeft SZW ook onvoldoende gemotiveerd betwist. SZW heeft geen, althans onvoldoende feiten of omstandigheden gesteld op grond waarvan zou moeten worden aangenomen dat zij er gerechtvaardigd op heeft mogen vertrouwen dat Zorghotel Zenderen zich wel als verhuurder heeft willen binden. Daarmee is het tegenbewijs als bedoeld in 5.4.3., eerste alinea geleverd.

5.5.

Omdat SZW haar stellingen onvoldoende feitelijk heeft onderbouwd, ziet de kantonrechter geen aanleiding om haar in staat te stellen tot het leveren van (al dan niet aanvullend) bewijs.

5.6.

De kantonrechter komt tot het oordeel dat SZW met geen van de gedaagde partijen een huurovereenkomst heeft gesloten met betrekking tot het klooster of het zorghotel. De op het bestaan van huurovereenkomsten gebaseerde vorderingen van SZW dienen dan ook tegen alle gedaagden te worden afgewezen.

5.7.

Als de in het ongelijk gestelde partij zal SZW veroordeeld worden in de kosten van het geding in de hoofdzaak, tot op heden aan de zijde van [partij A] begroot op € 2.174,- aan salaris van haar advocaat (2 punten x € 1.087,-) en aan de zijde van Zorghotel Zenderen en [partij B] begroot op € 2.174,- aan salaris van hun advocaat.

in de vrijwaringszaak tussen [partij A] en Zorghotel Zenderen en [partij B]

5.8.

[partij A] vordert dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [partij B] en Zorghotel Zenderen hoofdelijk veroordeelt om aan [partij A] te betalen datgene waartoe [partij A] als gedaagde in de hoofdzaak jegens SZW mocht worden veroordeeld, inclusief de proceskostenveroordeling, met hoofdelijke veroordeling van hen in de proces- en nakosten, bij niet tijdige betaling te vermeerderen met wettelijke rente.

Nu de vorderingen van SZW tegen [partij A] in de hoofdzaak zullen worden afgewezen, is de grondslag aan de vordering van [partij A] in de vrijwaring komen te ontvallen. Deze zal daarom worden afgewezen.

Als de in het ongelijk gestelde partij zal [partij A] veroordeeld worden in de kosten van het geding in vrijwaring, tot op heden aan de zijde van [partij B] en Zorghotel Zenderen begroot op € 1.630,50 (1,5 punt x € 1.087,-) aan salaris van hun advocaat.

in de vrijwaringszaak tussen Zorghotel Zenderen en [partij B] en [partij C]

5.9.

Zorghotel Zenderen en [partij B] vorderen dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoer-baar bij voorraad, [partij C] veroordeelt om aan hen te betalen al hetgeen waartoe zij in de hoofdzaak worden veroordeeld, met veroordeling van [partij C] in de proces- en nakosten, bij niet tijdige betaling te vermeerderen met wettelijke rente.

Aangezien de vorderingen van SZW jegens Zorghotel Zenderen en [partij B] in de hoofdzaak zullen worden afgewezen, is de grondslag aan hun vordering in vrijwaring jegens [partij C] komen te ontvallen. Deze zal daarom worden afgewezen. Als de in het ongelijk gestelde partij zullen Zorghotel Zenderen en [partij B] worden veroordeeld in de kosten van het geding in vrijwaring, tot op heden aan de zijde van [partij C] begroot op € 1.630,50 aan salaris van zijn advocaat.

6.De beslissing

De kantonrechter

in de hoofdzaak

6.1.

wijst de vorderingen af;

6.2.

veroordeelt SZW in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van [partij A] begroot op € 2.174,- aan salaris van haar advocaat en aan de zijde van [partij B] en Zorghotel Zenderen begroot op € 2.174,- aan salaris van hun advocaat en € aan nakosten;

6.3.

verklaart onderdeel 6.2. van dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

in de vrijwaringszaak tussen [partij A] en Zorghotel Zenderen en [partij B]

6.4.

wijst de vordering af;

6.5.

veroordeelt [partij A] in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van [partij B] en Zorghotel Zenderen begroot op € 1.630,50 aan salaris van hun advocaat;

6.6.

verklaart onderdeel 6.2. van dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

in de vrijwaringszaak tussen Zorghotel Zenderen en [partij B] en [partij C]

6.7.

wijst de vordering af;

6.8.

veroordeelt Zorghotel Zenderen en [partij B] in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van [partij C] begroot op € 1.630,50 aan salaris van zijn advocaat;

6.9.

verklaart onderdeel 6.8. van dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

Dit vonnis is gewezen door mr. K.J. Haarhuis en in het openbaar uitgesproken op

5 maart 2024.^[1]

ECLI:NL:RBOVE:2024:1192

Afwijzing van vorderingen in huurovereenkomst tussen zorginstelling en vastgoedpartijen

Uitspraak

RECHTBANK OVERIJSSEL

1.De procedure in de hoofdzaak

2.De procedure in de vrijwaringszaak met nummer 10453236

3.De procedure in de vrijwaringszaak met nummer 10469570

4.De feiten in de hoofdzaak en vrijwaringen

5.Het geschil

6.De beslissing

Voetnoten