Uitspraak
RECHTBANKOVERIJSSEL
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Zwolle
Zaaknummer: 10766291 \ CV EXPL 23-4140
Vonnis van 19 maart 2024
in de zaak van
de stichting
WOONSTICHTING DE MARKEN,
WOONSTICHTING DE MARKEN,
gevestigd in Schalkhaar,
eisende partij,
hierna te noemen: De Marken,
gemachtigde: mr. M.M.A. Vermin,
tegen
1.[partij A1] ,
2.
[partij A2],
[partij A2],
wonende in [woonplaats] ,
gedaagde partijen,
hierna samen te noemen: [partij A] ,
procederend zonder gemachtigde.
1.De zaak in het kort
1.1.
[partij A] huurt een appartement van De Marken. De Marken brengt maandelijks een voorschot voor de servicekosten in rekening bij [partij A] , waaronder voor de post groenonderhoud. [partij A] stelt dat hij geen tuin huurt en daarom niet gehouden is aan de kosten van het groenonderhoud bij te dragen. Volgens [partij A] heeft hij teveel aan servicekosten voor het groenonderhoud en andere posten betaald en moet het huidige voorschot worden verlaagd. [partij A] verrekent de volgens hem te veel betaalde servicekosten met de huurprijs en betaalt maandelijks niet het volledige voorschot. De Marken vordert betaling van de achterstallige huur en servicekosten. De kantonrechter oordeelt dat De Marken het gelijk aan haar zijde heeft en wijst daarom de vorderingen van De Marken toe en die van [partij A] af.
2.De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 20 oktober 2023;
- de conclusie van antwoord van 31 oktober 2023 met een aanvulling daarop en eis in reconventie van 16 november 2023;
- het tussenvonnis van 31 oktober 2023 waarbij de kantonrechter een mondelinge behandeling heeft bevolen;
- de conclusie van antwoord in reconventie met een vermeerdering van eis van 10 januari 2023;
- de mondelinge behandeling van 23 januari 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
2.2.
Ten slotte is bepaald dat de kantonrechter vandaag uitspraak zal doen.
3.De feiten
3.1.
Partijen zijn op 14 augustus 2015 een huurovereenkomst aangegaan op grond waarvan De Marken aan [partij A] het appartement verhuurt aan de [adres] (hierna: ‘het gehuurde’).
3.2.
Het gehuurde maakt deel uit van het appartementencomplex ‘ [appartementencomplex] ’. In dit complex bevinden zich 24 woningen waarvan De Marken zes in eigendom heeft en verhuurt.
3.3.
In de huurovereenkomst wordt het gehuurde omschreven als:
“het appartement, gelegen aan de [adres] inclusief onroerende aanhorigheden en tuinen die als onroerende aanhorigheid zijn te beschouwen”
3.4.
Aan de voorzijde is tegen de rand van het complex een grindrand aangelegd met daaromheen, ter afsluiting van de weg, een beukenhaag en poortjes. Voor het overige ligt rondom het complex een strook gras. Ook deze is omringd door een beukenhaag. Dit geheel behoort tot het gezamenlijk eigendom van de eigenaren van het gebouw, waaronder De Marken.
3.5.
De kosten van het onderhoud voor dit gemeenschappelijk eigendom wordt berekend aan de hand van de oppervlakte van het gebouw die de eigenaar in eigendom heeft. De bijdrage die De Marken aan de VvE betaald, belast zij via de post servicekosten VvE (hierna: ‘de servicekosten’) gedeeltelijk door aan haar huurders.
3.6.
Vanaf het balkon van het gehuurde kijkt men uit op een deel van de strook gras. Het gedeelte rondom het complex is bereikbaar via een onderdoorgang of met een sleutel voor het hekwerk. De sleutel moet worden opgehaald en worden teruggebracht bij het bestuur van de VvE.
3.7.
In de huurovereenkomst is een kale huurprijs overeengekomen van € 850,00 en als voorschot voor de servicekosten een bijdrage van € 70,00 per maand. Vanaf 1 juli 2023 is het voorschot voor de servicekosten verhoogd naar € 75,00 per maand.
3.8.
Vanaf 2015 tot en met 2020 heeft [partij A] de voorschotten voor de servicekosten betaald. De Marken heeft jaarlijks een eindafrekening van de servicekosten aan [partij A] verstrekt. Op basis daarvan ontving [partij A] tot en met 2020 een bedrag terug voor de te veel aan maandelijks betaalde voorschotten.
3.9.
Over het jaar 2021 moest [partij A] voor de servicekosten een bedrag bijbetalen van € 86,52. Dit was het gevolg van een verhoging in de kosten van de post groenonderhoud. Hiertegen heeft [partij A] bezwaar gemaakt. De eindafrekening 2021 heeft [partij A] niet betaald.
3.10.
Naar aanleiding van de verhoging in de bijdrage voor het groenonderhoud heeft [partij A] ook bezwaar gemaakt tegen de eindafrekeningen van de servicekosten van de jaren 2016, 2017, 2018, 2019 en 2020. Op basis van een eigen berekening heeft [partij A] De Marken verzocht € 3.206,53 aan te veel betaalde servicekosten in de jaren 2016 tot en met 2020 (terug) te betalen. Ook heeft [partij A] ten aanzien van het voorschot over het jaar 2022 en 2023 voorgesteld dit bedrag te verminderen naar € 30,00. Omdat De Marken hiermee niet akkoord is gegaan, is [partij A] het bedrag van € 3.206,53 gaan verrekenen met de maandelijkse huurprijs en heeft hij betaling van het volledige bedrag aan servicekosten opgeschort.
3.11.
Partijen hebben naar aanleiding van de bezwaren van [partij A] gesproken over de opbouw van de servicekosten. [partij A] kan zich nog niet vinden in de berekeningen van De Marken. Omdat [partij A] is zijn vordering is gaan verrekenen met de huurprijs en de servicekosten niet volledig betaalt, is De Marken deze procedure begonnen.
4.Het geschil
De vordering van De Marken
4.1.
De Marken vordert – samengevat en na haar eis te hebben vermeerderd – uitvoerbaar bij voorraad, een verklaring voor recht dat [partij A] , zolang de huurovereenkomst loopt, gehouden is tot betaling van het maandelijks voorschotbedrag voor de servicekosten. De Marken vordert ook betaling van € 3.910,89 aan betalingsachterstand. Daarnaast vordert De Marken betaling van de maandelijkse voorschotbedragen vanaf
1 november 2023, de wettelijke rente, de buitengerechtelijke incassokosten en de proceskosten.
4.2.
De Marken beroept zich op nakoming van de huurovereenkomst. Volgens De Marken zijn partijen overeengekomen dat [partij A] een maandelijks bedrag van € 70,00 en vanaf 1 juli 2023 € 75,00 verschuldigd is als voorschot voor de servicekosten. Doordat [partij A] niet voldoet aan zijn verplichting om de servicekosten te betalen, schiet hij tekort in de nakoming van de overeenkomst.
De tegenvordering van [partij A]
4.3.
[partij A] voert verweer en stelt een tegenvordering (een zogenaamde eis in reconventie) in. [partij A] vordert dat de kantonrechter De Marken veroordeelt tot het afgeven van een positieve verhuurdersverklaring. [partij A] betwist namelijk dat er een betalingsachterstand is.
4.4.
Volgens [partij A] brengt De Marken posten in rekening die niet onder de servicekosten mogen vallen dan wel niet door [partij A] verschuldigd zijn, waaronder in het bijzonder de post ‘onderhoud tuin’ en ‘groenonderhoud’. [partij A] stelt dat hij geen tuin huurt en daarom niet verplicht is in het onderhoud ervan bij te dragen en ook niet hoeft te betalen voor de posten die daarmee verband houden, zoals het water- en elektriciteitsverbruik voor tuinonderhoud. Daardoor heeft [partij A] over de jaren te veel aan voorschotbedragen betaald. [partij A] stelt dat hij ook voor een aantal andere posten, zoals de glasbewassing en de telefoonkosten van de lift, te veel heeft betaald.
4.5.
[partij A] betwist ook dat hij gehouden is de buitengerechtelijke incassokosten, de wettelijke rente, de proceskosten (waaronder tweemaal de kosten van het deurwaardersexploot) te betalen. Met zijn tegenvordering vordert [partij A] ook betaling van de wettelijke rente van € 80,15 en € 70,00 aan reiskosten.
5.De beoordeling
5.1.
De vordering van De Marken en de tegenvordering van [partij A] hangen nauw met elkaar samen zodat de kantonrechter deze gezamenlijk zal behandelen.
5.2.
De kantonrechter stelt vast dat tussen partijen niet in geschil is dat het gehuurde geen privétuin heeft. Het gaat in deze zaak om het grind en het groen rondom het gehuurde. Volgens De Marken is dit een gemeenschappelijke tuin die [partij A] huurt, aan het onderhoud waarvan [partij A] – om die reden – dient bij te dragen.
5.3.
De kern van dit geschil is de vraag of De Marken een gedeelte van de onderhoudskosten van het grind en het groen rondom het complex (hierna: ‘de tuin’) via de servicekosten mag doorberekenen aan [partij A] . Uit de rechtspraak. [1] volgt dat dit het geval is als wordt voldaan aan de volgende voorwaarden:
(i) de tuin maakt volgens de huurovereenkomst deel uit van het gehuurde als onroerende aanhorigheid;
(ii) overeengekomen is dat de dienstverlening van de verhuurder het tuinonderhoud omvat;
(iii) de tuin (exclusief) bestemd is voor het gebruik door bepaalde huurders (daar doet niet aan af dat eventuele andere bewoners of voorbijgangers mogelijk ook enig kijkgenot aan de tuin kunnen ontlenen);
(iv) de voorzieningen de beslotenheid waarborgen, de niet toegankelijkheid van niet-huurders
5.4.
Met zijn verweer betwist [partij A] in feite dat De Marken aan deze voorwaarden voldoet. Volgens [partij A] is hem nooit verteld dat er een tuin aanwezig is en deze tot het gehuurde behoort. De tuin is volgens [partij A] niet toegankelijk, omdat er een sleutel moet worden opgehaald en weer moet worden teruggebracht. De onderdoorgang tot de tuin is een nooduitgang, die hoe dan ook ongeschikt is voor mensen die gebruik maken van bijvoorbeeld een stok, rollator of rolstoel, aldus [partij A] . Deze omstandigheden maken volgens [partij A] dat niet gesproken kan worden van een door hem gehuurde (gemeenschappelijke) tuin zodat hij ook niet verplicht is in het onderhoud ervan bij te dragen.
5.5.
De kantonrechter is van oordeel dat De Marken wel aan de voorwaarden voldoet en legt dit hierna uit.
5.6.
Artikel 7:233 BW bepaalt dat onder het begrip ‘woonruimte’, ook de onroerende aanhorigheden vallen. De kantonrechter stelt vast dat De Marken en [partij A] in de huurovereenkomst zijn overeengekomen dat de onroerende aanhorigheden ook tot het gehuurde behoren en dat tuinen onder de onroerende aanhorigheden vallen. Daarmee is aan de eerste voorwaarde voldaan.
5.7.
Op grond van artikel 7:237 lid 3 BW wordt onder de term ‘servicekosten’ begrepen, de vergoedingen voor de zaken en diensten die geleverd worden in verband met de bewoning van de woonruimte. In de bijlage van het Besluit servicekosten worden de zaken en diensten genoemd die in ieder geval onder servicekosten vallen. In dit Besluit wordt verwezen naar het Besluit kleine herstellingen. Op grond van het Besluit kleine herstellingen, vallen de herstellingen die – kort gezegd – voor rekening van een huurder komen, maar op basis van de huurovereenkomst door de verhuurder worden verricht aan het woonruimte- of gemeenschappelijke gedeelte, ook onder het begrip servicekosten.
5.8.
In rechtsoverweging 5.6. heeft de kantonrechter uiteengezet dat de tuin volgens de huurovereenkomst en de wet onder het gehuurde (de woonruimte) valt. Dat betekent dat het onderhoud ervan geleverd wordt in verband met de bewoning van de woonruimte. Bovendien vermeldt het Besluit kleine herstellingen en de bijbehorende bijlage dat tuinonderhoud voor rekening van een huurder komt. Deze onderhoudsverplichting van de huurder wordt niet weggenomen doordat het wordt uitgevoerd door de verhuurder, in dit geval via de VvE uiteindelijk door Dutch Quality Gardens.
5.9.
Artikel 7:259 lid 1 BW bepaalt dat de betalingsverplichting voor de servicekosten beloopt tot het bedrag dat huurder en verhuurder zijn overeengekomen. De kantonrechter stelt vast dat De Marken en [partij A] in de huurovereenkomst zijn overeengekomen dat [partij A] maandelijks – bij aanvang van de huur € 70,00 – servicekosten verschuldigd is. Wat er onder de servicekosten valt, vloeit voort uit de jaarlijkse eindafrekeningen van De Marken. Daarin is het tuin- en/of groenonderhoud als post opgenomen. Weliswaar vermeldt de verhuurdersbrochure “geen tuin”, maar daartegenover stelt De Marken dat dit duidde op de afwezigheid van een privétuin. Dit wordt door [partij A] ook niet betwist. Het staat ook onweersproken vast dat de verhuurdersbrochure specifieert dat het onderhoud van de tuin onder de servicekosten valt.
5.10.
Zodoende oordeelt de kantonrechter dat De Marken aan de tweede voorwaarde voldoet. Overeengekomen is dat de dienstverlening van De Marken het tuinonderhoud omvat.
5.11.
Dat [partij A] niet wist dat er een tuin was en hij in de praktijk ook geen gebruik heeft gemaakt van de tuin (los van de enkele keer dat hij in de tuin is geweest), doet niet af aan het feit dat de tuin wel bestemd is om door de huurders te worden gebruikt (de derde voorwaarde) en [partij A] het genot van de tuin toekomt.
5.12.
Aan de vierde voorwaarde is voldaan door de omstandigheid dat de tuin alleen toegankelijk is met een sleutel of door een ondergrondse deur. Dit brengt namelijk met zich mee dat de tuin een besloten karakter heeft. Dat wil zeggen dat in principe alleen huurders of eigenaren van het complex het gebruik toekomt van de tuin. Dat huurders ook het feitelijke gebruik van de tuin moeten (kunnen) hebben, met andere woorden, dat zij de tuin kunnen betreden, erin kunnen wandelen of erin kunnen zitten, is volgens de rechtspraak geen voorwaarde voor het in rekening mogen brengen van de onderhoudskosten van die tuin.
5.13.
Ook in het geval dat [partij A] gelijk zou hebben en niet gehouden zou zijn financieel in het onderhoud van de tuin bij te dragen, leidt dit nog niet tot de conclusie dat [partij A] de volgens hem over 2016 tot en met 2020 te veel betaalde servicekosten mocht verrekenen en betaling het overeengekomen bedrag aan voorschotten vanaf 2022 mocht inhouden.
5.14.
[partij A] heeft namelijk onvoldoende onderbouwd waarom De Marken niet gerechtigd zou zijn tot het in rekening brengen van het overeengekomen voorschot voor het tuinonderhoud. Aan zijn verweer tot verrekening van € 3.206,53 en betaling van servicekosten ter hoogte van € 30,00 in plaats van € 75,00, leegt [partij A] een eigen berekening ten grondslag, maar deze is niet in de procedure gebracht. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [partij A] aangeboden de berekening alsnog over te leggen. De kantonrechter heeft dit, gelet op de beginselen van de goede procesorde en hoor en wederhoor, niet toegelaten. Volgens de kantonrechter heeft [partij A] voorafgaand de mondelinge behandeling voldoende gelegenheid gehad om het stuk over te leggen en mocht dit ook van [partij A] verwacht worden omdat het de onderbouwing van zijn verrekeningsverweer is. Nu de berekening ontbreekt, kan de kantonrechter het verweer inhoudelijk niet beoordelen.
De overige posten
5.15.
[partij A] stelt dat hij niet gehouden is de (volledige) kosten te betalen van de posten ‘waterverbruik’, ‘elektriciteit’, ‘glasbewassing’, ‘liftonderhoud en telefoonkosten telefonie’ en ‘onderhoudskosten gebouwen’. Dit heeft volgens [partij A] tot gevolg dat hij enkel moet betalen voor de posten ‘verlichtingsmateriaal en elektra t.b.v. de centrale ruimten en lift’, ‘waterverbruik t.b.v. centrale ruimten’, ‘glasbewassing: arbeidsloon van derden, voor de onbereikbare ramen van de woning’, ‘schoonmaakkosten trappenhuizen, liften en vloer van de bergingenruimte’ en ‘telefoonkosten lift, 20% van de te specifiëren kosten’.
5.16.
De Marken heeft in haar dagvaarding gemotiveerd uiteengezet waarom [partij A] de kosten voor deze posten wel verschuldigd is en waar nodig, correcties doorgevoerd. Op de mondelinge behandeling heeft [partij A] erkend de kosten voor de deurmatten (onder de post ‘onderhoudskosten gebouwen’) verschuldigd te zijn. De verschuldigdheid van de overige posten betwist [partij A] nog steeds. Daarbij verwijst [partij A] wederom naar zijn eigen berekening. Dit heeft als gevolg dat ook voor de beoordeling van het verweer tegen de verschuldigdheid van deze posten, de onderbouwing van de eigen berekening van [partij A] nodig is. Nu deze niet in het geding is gebracht, moet de kantonrechter ervan uit te gaan dat de posten en de kosten daarvan terecht door De Marken aan [partij A] in rekening zijn gebracht.
Conclusie: de vorderingen van De Marken worden toegewezen en de vorderingen van [partij A] afgewezen
5.17.
Gelet op het bovenstaande, is de kantonrechter van oordeel dat [partij A] gehouden is de overeengekomen maandelijkse voorschotten te betalen en niet kan worden vastgesteld of hem een recht op verrekening toekomt. De verklaring voor recht, de vordering tot betaling van € 3.910,89 en de vordering tot betaling van het maandelijkse voorschot vanaf 1 november 2023, zal de kantonrechter toewijzen. Deze toewijzingen brengen met zich mee dat de tegenvordering van [partij A] tot afgifte van een positieve verhuurdersverklaring en betaling van de rente zal worden afgewezen. Ook de vordering van [partij A] tot betaling van de reiskosten wordt afgewezen. De reiskosten komen namelijk alleen voor vergoeding in aanmerking voor de partij die in het gelijk is gesteld en zonder een gemachtigde procedeert (artikel 238 Rv).
De wettelijke rente wordt toegewezen
5.18.
De wettelijke rente over € 3.910,89 en de voorschotten vanaf 1 november 2023 tot de datum van het eindvonnis wijst de kantonrechter toe. De wettelijke rente is [partij A] aan De Marken verschuldigd als hij niet binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis het bedrag van € 3.910,89 en de maandelijks in rekening gebrachte voorschotten heeft betaald.
De buitengerechtelijke incassokosten worden toegewezen
5.19.
De vordering van De Marken tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten, zal worden toegewezen. Voor de verschuldigdheid van deze kosten, is het niet relevant op welke manier De Marken de vordering (laat) incasseren en welke handelingen zij daarvoor verricht. Een enkele brief in beginsel al voldoende. Het is ook niet van belang door wie de vordering wordt geïncasseerd. Dit kan De Marken zelf doen of door een derde (bijvoorbeeld een advocaat) laten doen. Dat [partij A] ervoor heeft gekozen geen buitengerechtelijke incassokosten in rekeningen te brengen, betekent niet dat De Marken geen recht heeft op vergoeding van deze kosten. Met betrekking tot de hoogte van het bedrag, is het door De Marken gevorderde bedrag van € 624,48 (inclusief BTW) in lijn met de staffel en het maximum zoals vastgesteld in het Besluit vergoeding voor buitenrechtelijke incassokosten.
De proceskosten in conventie
5.20.
[partij A] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. Deze kosten van De Marken worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding € 131,82
- griffierecht € 487,00
- salaris gemachtigde € 271,00
- nakosten € 135,00 (1/2 x salaris gemachtigde met een
maximum van € 135,00)
totaal € 1.024,82
5.21.
[partij A] heeft de verschuldigdheid van de kosten van de dagvaarding betwist omdat deze kosten volgens hem twee keer in rekening zijn gebracht. De kantonrechter heeft dit gecontroleerd en stelt vast dat de kosten van het exploot niet twee keer in rekening zijn gebracht. De basisregistratie personen (BRP) en het digitaal beslagregister (DBR) zijn wel twee keer geraadpleegd. De kantonrechter oordeelt dat deze kosten voor rekening van [partij A] komen. Omdat zowel de heer als mevrouw [partij A] huurder is van het gehuurde en als gevolg daarvan ieder verantwoordelijk is voor het nakomen van de huurovereenkomst, moet De Marken beide personen dagvaarden. Om ervoor te zorgen dat de dagvaarding iedere persoon bereikt, moet in de BRP gecontroleerd worden wat de actuele adresgegevens zijn. Het DBR wordt geraadpleegd om na te gaan of er schulden zijn en in het verlengde daarvan, of het starten van een procedure zinvol is. De kosten voor het raadplegen van het BRP en de DBR van in totaal € 2,94 zijn conform de landelijk gehanteerde kosten op grond van het Besluit tarieven ambtshandelingen gerechtsdeurwaarders, zoals deze golden ten tijde van het uitbrengen van de dagvaarding.
5.22.
Met betrekking tot de nakosten oordeelt de kantonrechter dat als [partij A] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis voldoet en het vonnis vervolgens wordt betekend, [partij A] ook de kosten van betekening moet betalen.
Uitvoerbaarheid bij voorraad wordt toegewezen
5.23.
De toegewezen vorderingen worden zoals door De Marken gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
De proceskosten in reconventie
5.24.
Omdat de vorderingen van De Marken in reconventie worden afgewezen, moet [partij A] ook de proceskosten in reconventie betalen. De vordering in reconventie vloeit voort uit het verweer van [partij A] in conventie, waardoor het bedrag voor de berekening van het salaris van de advocaat wordt gehalveerd. De proceskosten in reconventie worden daarmee begroot op 1/2 x € 271,00, met een maximum van € 135,00.
6.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
6.1.
verklaart voor recht dat [partij A] gehouden is tot betaling aan De Marken van het maandelijks voorschotbedrag voor de servicekosten VvE zolang de huurovereenkomst tussen partijen loopt;
6.2.
veroordeelt [partij A] om binnen veertien dagen na datum van dit vonnis aan De Marken tegen bewijs van kwijting te betalen € 3.910,98 aan achterstallige betalingen servicekosten VvE tot en met oktober 2023, te vermeerderen met het in rekening gebrachte maandelijkse voorschotbedrag aan servicekosten VvE vanaf 1 november 2023 tot het eindvonnis in deze procedure, waarop in mindering strekken de door [partij A] aan De Marken ter zake betaalde bedragen;
6.3.
veroordeelt [partij A] om binnen veertien dagen na datum van dit vonnis aan De Marken tegen bewijs van kwijting te betalen € 624,48 (inclusief BTW) aan buitengerechtelijke incassokosten;
6.4.
veroordeelt [partij A] om aan De Marken te betalen de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over € 3.910,98 en het in rekening gebrachte maandelijkse voorschotbedrag aan servicekosten VvE vanaf 1 november 2023 tot het eindvonnis in deze procedure, waarop in mindering strekken de door [partij A] aan De Marken ter zake betaalde bedragen, met ingang van veertien dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
6.5.
veroordeelt [partij A] om aan De Marken de proceskosten te betalen van € 1.024,82;
6.6.
veroordeelt [partij A] om aan De Marken de betekeningskosten te betalen als hij niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan dit vonnis voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;
in reconventie
6.7.
wijst de vorderingen van [partij A] af;
6.8.
veroordeelt [partij A] om aan De Marken te betalen de proceskosten van € 135,00;
in conventie en in reconventie
6.9.
verklaart dit vonnis, met uitzondering van rechtsoverweging 6.1., uitvoerbaar bij voorraad;
6.10.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.F. van Aalst en in het openbaar uitgesproken op19 maart 2024.