Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Almelo
Zaaknummer : 10575567 \ CV EXPL 23-1407
Vonnis van 2 april 2024
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats],
wonende te [woonplaats],
eisende partij, hierna te noemen [eiser],
gemachtigde: mr. K. Colakoglu,
tegen
de stichting
STICHTING VIVERION,
gevestigd en kantoorhoudende te Lochem,
STICHTING VIVERION,
gevestigd en kantoorhoudende te Lochem,
gedaagde partij, hierna te noemen Viverion,
gemachtigde: mr. L.T.G. Battiato-Derksen.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 19 september 2023,
- de akte aanvullende stukken tevens wijziging van eis,
- de mondelinge behandeling van de zaak op 4 maart 2024.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten en het geschil
2.1.
[eiser] huurt sinds 24 juni 2014 van Viverion de woning aan de [adres].
2.2.
Tussen partijen bestaat al enige tijd een geschil over diverse gebreken aan/in het gehuurde. De gemachtigde van [eiser] heeft in december 2022 een deskundige (Bureau voor Bouwpathologie) opdracht gegeven om het gehuurde te onderzoeken en alle gebreken in kaart te brengen.
2.3.
De deskundige heeft een onderzoek uitgevoerd naar de volgende gebreken (pagina 5 van het deskundigenrapport):
- rioollekkage en stankoverlast vanuit de kruipruimte van de woning,
- de isolatiewaarde van de berging,
- het vocht in de zijgevel van de woning,
- de afwatering van de daken via de achterzijde van de woning/berging,
- achterstallig onderhoud schilderwerk buiten,
- staat van de dakbedekking op de aanbouw aan de achterzijde.
De deskundige doet in het rapport ook suggesties voor herstel van de vastgestelde gebreken.
2.4.
[eiser] vordert, na wijziging van eis:
- om Viverion te veroordelen de gebreken conform het hersteladvies van de deskundige duurzaam te herstellen, binnen een maand na betekening van dit vonnis,
- om aan [eiser] een tijdelijke huurprijsvermindering toe te kennen van 25% van de kale huurprijs, danwel een nader door de kantonrechter te bepalen huurprijskorting, vanaf 1 oktober 2022, tot en met het definitieve en duurzame herstel van de gebreken,
- om Viverion te veroordelen geen huurprijsverhoging door te voeren totdat alle aanwezige gebreken duurzaam zijn hersteld,
- aan [eiser] een schadevergoeding toe te kennen van € 3.500,00, danwel een nader door de kantonrechter in redelijkheid te bepalen bedrag, voor de overlast gedurende de aanwezigheid van het gebrek aan de riolering,
- aan [eiser] een schadevergoeding toe te kennen van € 1.500,00, danwel een nader door de kantonrechter te bepalen bedrag, voor de overlast en hinder gedurende het herstel van de nog aanwezige gebreken,
- aan [eiser] toe te kennen een bedrag aan schadevergoeding ter hoogte van het bedrag van de factuur van Eneco, € 778,30,
- om Viverion te veroordelen tot betaling van de expertisekosten van € 2.704,35,
- om Viverion te veroordelen in de proceskosten.
2.5.
Viverion heeft geconcludeerd tot afwijzing van de vorderingen van [eiser], met veroordeling van [eiser] in de proceskosten.
2.6.
In het hierna volgende zal nader worden ingegaan op de grondslag van de vorderingen en op het daartegen gevoerde verweer.
3.De beoordeling door de kantonrechter
3.1.
De deskundige van Bureau voor Bouwpathologie heeft een onderzoek uitgevoerd naar zes mogelijke gebreken. Volgens [eiser] moet Viverion deze gebreken nog herstellen, en dienen de gebreken te leiden tot de gevorderde huurprijsvermindering en tot de toekenning van de schadevergoedingen. Viverion heeft alle gebreken betwist. De kantonrechter zal de zes gebreken hieronder bespreken en beoordelen. Daarbij wordt vooropgesteld dat niet elk (technisch) mankement ook een gebrek is. Er moet geen sprake zijn van een aan de huurder toe te rekenen omstandigheid en het mankement is pas een gebrek in de zin van de wettelijke regeling als het gehuurde de huurder door het gebrek niet (meer) het genot verschaft dat hij mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft (artikel 7:204 lid 2 BW Pro). In dit geval gaat het om een woning uit 1960, die door de verhuurder, Viverion, goed onderhouden moet zijn. Voor huurprijsvermindering op grond van gebreken komt daarbij dat niet ieder gebrek/ iedere genotsbeperking recht geeft op huurprijsvermindering; voor een aanspraak daarop moet de genotsvermindering van voldoende betekenis zijn, het moet de huurprijsvermindering (als soort van partiële ontbinding) kunnen rechtvaardigen.
rioollekkage en stankoverlast vanuit de kruipruimte van de woning
3.2.
Tussen partijen staat vast dat dit gebrek inmiddels is verholpen, omstreeks augustus 2022.
Het gebrek bestond hierin dat een rioolbuis onvoldoende was gebeugeld en was doorgezakt, met lekkage in de kruipruimte als gevolg. Ook staat vast dat Viverion na klachten hierover van [eiser], het probleem direct heeft laten onderzoeken, meerdere keren, onder meer met rookdetectie. Telkens dacht Viverion dat het probleem was verholpen, tot er weer nieuwe klachten kwamen van [eiser]. Viverion dacht in eerste instantie dat de oorzaak gelegen was in de woning naast die van [eiser], waar zij op een gegeven moment de riolering heeft laten vervangen. Ook daarna was het probleem bij [eiser] nog niet opgelost. Na meerdere onderzoeken kwam zij pas laat achter de werkelijke oorzaak en daarom is het gebrek pas verholpen omstreeks augustus 2022.
3.3.
Volgens [eiser] heeft zij een lange periode, ongeveer een half jaar, last gehad van ernstige stankoverlast en ongedierte als gevolg van het gebrek. Er is sprake geweest van een ernstige aantasting van het huurgenot. [eiser] wil in verband hiermee een redelijke schadevergoeding, door haar gesteld op € 3.500,00.
Volgens Viverion heeft zij voortvarend gereageerd op deze klacht en is er geen sprake geweest van schade aan de zijde van [eiser], ook geen lange, onafgebroken periode van stankoverlast. Er is ook geen sprake van de situatie dat de gestelde schade aan Viverion kan worden toegerekend. Zij heeft immers adequaat gehandeld en, toen de oorzaak uiteindelijk bekend was, het gebrek laten verhelpen. [eiser] kan, gelet op de vervaltermijn van artikel 7:257 BW Pro geen huurprijsvermindering meer vragen ten aanzien van de riolering. Dat kan evenmin onder het mom van schadevergoeding voor overlast vanwege de riolering, daarvoor is de vordering tot huurprijsvermindering bedoeld.
3.4.
De kantonrechter is van oordeel dat aan [eiser] enige schadevergoeding toekomt door het gebrek aan de riolering. Dat er een gebrek is geweest staat vast. Naast de stellingen van [eiser] meldt de expert over dit gebrek dat voor hem voldoende aannemelijk is dat zich langere tijd een situatie met stank- en motjesoverlast heeft voorgedaan, waarbij de mate van stank wisselend zal zijn geweest. Dergelijke stankoverlast is aan te merken als aantasting in de persoon en geeft [eiser] aanspraak op een (immateriële) schadevergoeding. Anders dan Viverion stelt, heeft [eiser] de keuze om naast of in plaats van een vordering uit hoofde van artikel 7:207 BW Pro een vordering tot vergoeding van materiele of immateriële schade uit hoofde van artikel 7:208 BW Pro in te stellen (ECLI:NL:GHAMS:2023:1804). In de gegeven omstandigheden is die schade toerekenbaar aan Viverion. Dat zij de oorzaak aanvankelijk elders (bij de buren) zocht en het werkelijke gebrek door haar (na cameraonderzoek) pas veel later is ontdekt en verholpen, is wat dat betreft een omstandigheid die voor rekening van Viverion moet komen. Voldoende aannemelijk is dat [eiser] wisselend, en voor een langere tijd, stankoverlast heeft ervaren, al is de precieze omvang daarvan niet vast te stellen. [eiser] heeft daarover ook niet veel gesteld. De kantonrechter zal de immateriële schade die [eiser] door de stankoverlast heeft geleden begroten op een bedrag van € 500,00.
de isolatiewaarde van de berging
3.5.
Uit het deskundigenrapport blijkt dat de woning bestaat uit een hoofdbouw, een aanbouw aan de achterzijde met daarin deels een keuken en deels een berging (aanbouw 1) en daarachter nog een aanbouw welke in gebruik is als berging/schuur (aanbouw 2).
De rapporteur vermeldt over dit gebrek:
“Naar de mening van ondergetekende is het aannemelijk dat in de keukenkastjes van het keukenblok tegen de buitengevel en tegen de scheidingswand tussen de berging en de keuken temperaturen onder nul voor komen en dat de ruimtetemperatuur in de keuken niet altijd bij -10 graden Celsius buiten op 20 graden Celsius binnen en gebracht en gehandhaafd kan worden. De isolatiewaarde van de betreffende scheidingen is zo laag, in combinatie met de beperkte verwarmingsmogelijkheden in de keuken, geen verwarmingsmogelijkheden in de berging en het waargenomen beperkte gebruik van de cv-verwarmingsvoorzieningen dat het warmteverlies zo groot is dat de binnentemperatuur in de kastjes kan zakken tot onder het vriespunt. De matige isolatie is inherent aan de leeftijd van de woning. Niet duidelijk is wanneer precies de gevel van de woning is na geïsoleerd of hiermee is voldaan aan de destijds geldende minimale isolatie eisen met name op de perceelsgrens en aan de bergingszijde en of de buitengevel aan de eigen perceelzijde van de aanbouw ook is geïsoleerd (aannemelijk van wel).”
3.6.
Viverion heeft betwist dat er sprake is van een gebrek. De betreffende woning is gebouwd in 1960. De berging van aanbouw 1 stond oorspronkelijk niet in directe verbinding met de woning en is halfsteens gebouwd conform het toenmalige bouwbesluit. De berging hoeft niet geïsoleerd te worden. De berging is later bij de woning betrokken door middel van het plaatsen van een tussenbouw. In de tussenbouw is een keuken geplaatst. Die ruimte wordt door [eiser] onvoldoende verwarmd, zo blijkt uit het rapport, en dat komt voor haar rekening en risico. Viverion betwist dat de radiator in de keuken onvoldoende capaciteit heeft en dat er niet wordt voldaan aan wettelijke (isolatie)vereisten voor een berging.
3.7.
Naar het oordeel van de kantonrechter is op dit punt door [eiser] onvoldoende aangetoond dat dit een gebrek is dat door Viverion moet worden hersteld. Viverion stelt terecht dat het feit dat er zaken in/aan het gehuurde mogelijk verbeterd kunnen worden, en al dan niet aan de wensen van de tijd aangepast kunnen worden, niet wil zeggen dat er bij het gehuurde op dit moment sprake is van een gebrek. [eiser] heeft onvoldoende aangetoond dat de aanbouw destijds niet is gebouwd volgens de toentertijd geldende eisen. De matige isolatie van de aanbouw is volgens de rapporteur inherent aan de ouderdom van de woning en het keukendeel wordt blijkbaar onvoldoende door [eiser] verwarmd. Dat de verwarming van het keukendeel onvoldoende capaciteit heeft is door Viverion betwist en door [eiser] onvoldoende aangetoond. De rest van de aanbouw is berging en ook als zodanig in gebruik. Op dit punt komt de kantonrechter niet tot de conclusie dat sprake is van een gebrek en dus ook niet tot de conclusie dat er aanleiding bestaat tot het toekennen van enige huurprijsvermindering.
het vocht in de zijgevel van de woning
3.8.
Het rapport van de deskundige vermeldt hier over:
In de spouw van de zijgevel (…) is isolatie aanwezig. (…) Aan de binnenzijde van de buitengevel is in de hoek tussen achtergevel en zijgevel vochtschade en verkleuring zichtbaar. De verkleuring is een typische verkleuring als gevolg van vochtdoorslag door het metselwerk en de isolatie.
Over de oorzaak schrijft de deskundige het volgende:
De oorzaak van het vocht in de zijgevel van de woonkamer en op de hoek met de achtergevel is in hoofdzaak vochtdoorslag en niet uit te sluiten valt een bijdrage door inwendige condensatie als gevolg van de na isolatie van de spouw
…
de isolatiewaarde van de na isolatie over de gehele zijgevel niet gelijkmatig is. Er is sprake van verdichtingen/ verdunningen dat kan wijze op het plaatselijk uit-/inzakken van het isolatiemateriaal, de minerale wol. Dit veroorzaakt een hoger risico op vochtbruggen en vochtdoorslag.
…
Aan de onderzijde van de gevel is over het algemeen sprake van meer vervuiling en bij uit-/inzakken van het isolatiemateriaal een hogere dichtheid en dus hoge kans op vochtdoorslag hetgeen ook zichtbaar is.
3.9.
Viverion betwist ook hier dat sprake is van een gebrek. Volgens haar is er in het verleden spouwisolatie in de zijgevel van de woning aangebracht die voldeed aan de wettelijke eisen. Ook hier geldt dat [eiser] het gehuurde onvoldoende verwarmt. De rapporteur vermeldt zelf in het rapport onder meer dat tijdens het onderzoek ter plaatse de binnentemperatuur in de woning relatief laag was, de verwarming laag stond ingeschakeld en in de woonkamer werd bijverwarmd met een elektrisch kacheltje. Uit het rapport blijkt niet dat er sprake is van lekkages dan wel (grote) vochtproblemen dan wel schimmelvorming. Bij het volgende groot onderhoud zal onder andere aandacht worden besteed aan nader onderzoek ten aanzien van de spouwisolatie. Er is volgens Viverion geen sprake van ernstige vocht- en schimmelplekken als gevolg van optrekkend of doorslaand vocht.
3.10.
Naar het oordeel van de kantonrechter is ook op dit punt onvoldoende aannemelijk geworden dat er sprake is (geweest) van een gebrek dat nog moet worden verholpen door Viverion en/of van voldoende gewicht is voor huurprijsvermindering. Inmiddels, tijdens deze procedure, heeft het groot onderhoud plaatsgevonden. Viverion heeft bij [eiser] enige spouwvervuiling geconstateerd, die is verwijderd. Volgens Viverion is er geen sprake geweest van lekkages en/of constante vochtproblemen of ernstige schimmelvorming als gevolg van vocht. [eiser] heeft hiertegenover onvoldoende aangetoond dat er sprake is geweest van ernstig vochtoverlast of schimmelvorming in zo’n mate dat dit dient te leiden tot huurprijsvermindering. Duidelijke foto’s van vochtplekken zijn niet overgelegd en de deskundige heeft het niet over schimmelvorming. Dat van een gebrek en van voldoende genotsvermindering voor huurprijsvermindering sprake is geweest is onvoldoende gebleken. De kantonrechter overweegt ook hierbij dat van belang is dat [eiser] de woning toen minimaal verwarmt/verwarmde.
de afwatering van de daken via de achterzijde van de woning/berging
3.11.
In het rapport van de deskundige staat hierover onder meer:
Uit controleberekening blijkt de capaciteit van de goot en de afvoer van het achtergeveldakvlak voldoende.
Dit geldt echter niet voor de horizontale uitloop van het platte dak van de aanbouw 1. Deze is veel te klein voor de grote hoeveelheid water. Hierdoor loost deze uitloop het water in grote hoeveelheden over de pannen naar de goot van de berging welk water over de goot stroomt doordat de goot te laag is aangebracht en dit het water onvoldoende kan opvangen en direct afvoeren.
Voornoemde maakt het voor ondergetekende aannemelijk dat bij regenval van enige omvang (niet bij lichte regen) de goot aan de achterzijde overloopt
…
Als oorzaak geeft de rapporteur aan:
De oorzaak van het over de goot heen lopen van het hemelwater is gelegen in het te laag aangebracht zijn van de goot ten opzichte van de dakbeplating van de aanbouw 2.
Volgens de rapporteur is dit onwenselijk maar geen gebrek.
3.12.
Viverion betwist dat zij verantwoordelijk is voor het schuurtje achter de berging. Deze is door de vorige huurder zelf geplaatst en maakt geen onderdeel uit van het gehuurde. Bovendien is er geen sprake van een gebrek, laat staan van een gebrek dat het huurgenot van [eiser] in ernstige mate aantast.
3.13.
Naar het oordeel van de kantonrechter heeft Viverion vooralsnog onvoldoende aangetoond dat zij niet verantwoordelijk is voor het schuurtje. Zij stelt dit wel maar het blijkt niet uit bijvoorbeeld een verklaring van [eiser] dat zij deze zelf aangebrachte voorziening van de vorige huurder heeft overgenomen, voor zover dat al zou kunnen. Er lijkt sprake van de situatie dat de stenen aanbouw door natrekking eigendom is geworden van Viverion. De kantonrechter laat verder onderzoek hiernaar achterwege, omdat onvoldoende aannemelijk is dat het hier om een gebrek gaat op grond waarvan huurprijsvermindering moet worden toegewezen. Het gaat om de goot/afwatering van de berging naar het schuurtje in combinatie met de goot van het schuurtje, dat bij hevige regenval over kon stromen. [eiser] heeft ter zitting aangegeven dat het dak inmiddels is aangepakt en het water inmiddels afstroomt zoals moet. [eiser] heeft voor het verleden onvoldoende aannemelijk gemaakt dat zij hierdoor in ernstige mate is aangetast in het huurgenot dat zij van de woning hoorde te hebben.
achterstallig onderhoud schilderwerk buiten
3.14.
Hierover staat in het deskundigenrapport onder meer:
Tijdens het onderzoek ter plaatse is waargenomen dat het schilderwerk van de kozijnen en deur van de aanbouw 2 achterstallig onderhoud vertoont.
…
De oorzaak van het achterstallig onderhoud aan het schilderwerk van de berging aanbouw 2, is onvoldoende frequent bijwerken, overlagen of vervangen van het verfsysteem…
3.15.
Met betrekking tot het schilderwerk staat vast dat Viverion tijdens de procedure en het groot onderhoud, de buitenkant van de woning heeft geschilderd, met uitzondering van het schuurtje, wat volgens haar dus een zelf aangebrachte voorziening is, en daarmee niet haar verantwoordelijkheid. Zoals hierboven onder 3.13. al is overwogen lijkt het schuurtje gewoon onderdeel van het gehuurde. Ook op dit punt laat de kantonrechter verder onderzoek daarnaar (ook om proces-economische redenen) achterwege. Als Viverion tot de conclusie komt dat dit geen zelf aangebrachte voorziening is, overgenomen door [eiser], dan dient zij vanzelfsprekend ook het schuurtje bij te werken. Voor huurprijsvermindering is in elk geval geen plaats gelet op de beperkte omvang van dit gebrek, zoals dit blijkt uit de foto’s in het deskundigenrapport.
3.16.
staat van de dakbedekking op de aanbouw aan de achterzijde
De deskundige heeft hierover opgemerkt dat onderzoek naar de staat van de dakbedekking op de aanbouw 1 vanwege ijsvorming op de dakbedekking niet mogelijk is gebleken.
[eiser] heeft dit punt onvoldoende onderbouwd terwijl Viverion heeft betwist dat hier sprake is van een gebrek. De kantonrechter kan niet komen tot een gebrek dat nog hersteld zou moeten worden door Viverion en/of dat dient te leiden tot huurprijsvermindering.
3.17.
Met uitzondering van de stankoverlast in het verleden komt de kantonrechter tot de conclusie dat er geen sprake is van een gebrek dat nog dient te worden verholpen of dat dient te leiden tot huurprijsvermindering. De hierop gebaseerde vorderingen van [eiser] (gebreken nog herstellen, een huurprijsvermindering toe te passen, een schadevergoeding toe te kennen van € 778,30 in verband met hogere verwarmingskosten en buitengerechtelijke kosten in de vorm van deskundigenkosten), worden daarom afgewezen.
3.18.
[eiser] vordert ook een schadevergoeding van € 1.500,00 voor de overlast en hinder gedurende het herstel van gebreken. Ter zake is van belang dat er sprake is geweest van regulier onderhoud van Viverion. Ter zitting is verklaard dat de vordering hoofdzakelijk is gegrond op het feit dat [eiser] de woning uit moest bij het vernieuwen van de keuken. Viverion heeft op dit punt echter onbetwist gesteld dat het vervangen van de keuken een proces is dat los staat van gebreken of het groot onderhoud. Als een keuken een bepaalde leeftijd heeft bereikt kan deze op verzoek van de huurder worden vernieuwd, en dat is hier gebeurd volgens Viverion. Gelet hierop kan de kantonrechter niet tot de conclusie komen dat [eiser] zodanig hinder en overlast heeft gehad van het verhelpen van gebreken dat een schadevergoeding op zijn plaats is.
3.19.
Er hebben herstelwerkzaamheden plaatsgevonden tijdens de procedure en [eiser] heeft deels gelijk gekregen met betrekking tot de (immateriële) schadevergoeding voor de stankoverlast door het gebrek aan de riolering. De kantonrechter ziet daarin aanleiding om de proceskosten te compenseren, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
4.De beslissing
De kantonrechter
4.1.
veroordeelt Viverion om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 500,00 wegens schadevergoeding,
4.2.
compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
4.3.
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. K.J. Haarhuis, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 2 april 2024.